ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Решение № М-2104/2013 2-195/14 2-2042/2013 2-195/2014(2-2042/2013;)~М-2104/2013 2-195/2014 от 24 марта 2014 г.


Дело № 2-195/14



Решение


Именем Российской Федерации

24 марта 2014 года г. Аксай

Аксайский районный суд г. Ростовской области в составе: судьи Янченкова С.М.

при секретаре Пичугиной Р.Т. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Олейникова Д.А. к ООО «Феникс-Инвест», 3-е лицо Гордина Д.А., о взыскании денежных средств, уплаченных в счет цены договора, процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, а также возмещения убытков, -

У С Т А Н О В И Л :


Истец обратился в суд с иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве, согласно которому ответчик принял обязательства не позднее 20 июля 2012 года заключить с истцом основной договор долевого участия в строительстве, построить (создать) многоквартирный дом и в срок не позднее 1-го квартала 2013 года передать истцу однокомнатную квартиру общей площадью этаже жилого многоквартирного дома по адресу: .

Истец свои обязательства по Договору исполнил в полном объеме, передав ответчику денежные средства на общую сумму 1055340 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.

Однако ответчик в установленные договором сроки обязательства по передаче истцу квартиры не исполнил.

Истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора и потребовал у ответчика возврата денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, уплаты ему процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, а также возмещения убытков, о чем ответчику было сообщено в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора от 05 ноября 2013 года, которое было отправлено в адрес ответчика по почте заказным письмом с описью вложения. Однако, ответчик отказался в досудебном порядке удовлетворить требования истца.

В ходе судебного разбирательства истец изменил основание иска, указав так же то, что ответчиком привлекались денежные средства истца в нарушение требований частей 2 и 2.1 статьи 1, части 2 статьи 3 и статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года), а именно способом не предусмотренным названным Федеральным законом, так как вместо заключения договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации, ответчик привлек денежные средства истца на основе предварительного договора долевого участия в строительстве.

Также в ходе судебного разбирательства истец увеличил исковые требования, изложив их в следующей редакции: просил взыскать с ответчика сумму денежных средств, уплаченных в счет цены договора, в размере рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере рублей, убытки в сумме рублей.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил суду заявление с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца, действующий на основании доверенности Ковалев А.С., поддержал измененные исковые требования, просил удовлетворить иск, ссылаясь на доводы измененного искового заявления и представленные в деле доказательства.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности Губенко В.А. в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска.

По поводу представленной представителем ответчика копии заявления с указанием фамилии его доверителя от 5.12.2012г., пояснил, что ему ничего не известно.

Третье лицо, будучи извещенное о дате рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явилось, ходатайствовало о рассмотрении гражданского дела в ее отсутствие, представила письменный отзыв.

Дело в отсутствии не явившихся участников процесса рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве согласно которому ответчик принял обязательства не позднее 20 июля 2012 года заключить с истцом основной договор долевого участия в строительстве, построить (создать) многоквартирный дом и в срок не позднее 1-го квартала 2013 года, т.е. не позднее 31 марта 2013 года выполнить обязательства по передаче истцу однокомнатной квартиры общей площадью этаже жилого многоквартирного дома по адресу: .

Истец обязательства по предварительному договору долевого участия в строительстве выполнил в полном объеме и в установленные сроки. Указанное обстоятельство подтверждается представленными квитанциями к приходным кассовым ордерам.

Однако, до настоящего времени обязательства по заключению основного договора долевого участия и передаче квартиры ответчиком не исполнены.

Указанное обстоятельство суд расценивает как существенное нарушение условий договора со стороны ответчика.

Также установлено, что на момент привлечения денежных средств истца ответчик уже имел статус застройщика, отвечающего требованиям Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004года, так как им в соответствующем порядке было получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома № RU61310000-7822-1 от 29 мая 2012 года. Однако в нарушение требований частей 2 статьи 1, части 2 статьи 3 и статьи 4 ответчик привлек денежные средства истца на основе предварительного договора долевого участия в строительстве, т.е. способом, не предусмотренным названным Федеральным законом.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п.., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или не надлежаще исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Доказательств наличия обстоятельств, предусмотренных ст. 401 ГК РФ, ответчиком суду не представлено.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из смысла ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре стороны только указывают на намерение в будущем заключить основной договор, обозначая при этом основные условия договора. При этом никаких оплат по предварительному договору долевого участия в строительстве не предполагается.

Однако после заключения договора истец в течение нескольких дней оплатил полностью стоимость квартиры, которая еще не была создана, оплата произведена до ввода дома в эксплуатацию. Целью истца при заключении договора являлось получение в собственность для проживания квартиры, расположенной в доме, введенном в техническую эксплуатацию, и взнос истца предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. Целью же ответчика при заключении предварительного договора долевого участия в строительстве являлось привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного жилого дома, разрешение на строительство которого уже имелось у ответчика на момент привлечения данных денежных средств.

Учитывая привлечение денежных средств истца с указанной целью, суд приходит к выводу о том, что между сторонами имели место правоотношения по участию в долевом строительстве.

Таким образом, отношения между истцом и ответчиком должны регулироваться Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации» и законодательством о защите прав потребителей. Данный вывод суда основан также на преамбуле Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, согласно которого при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2.1 статьи 1 Закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 3 статьи 3 Закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик привлек денежные средства истца в нарушение требований частей 2 статьи 1, части 2 статьи 3 и статьи 4 Закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., т.е. способом, не предусмотренным названным Федеральным законом, и свои обязательства по предварительному договору долевого участия в строительстве надлежащим образом и в установленный срок не исполнил. В связи с чем требования истца подлежат удовлетворению.

Данный вывод основывается на позиции Верховного суда РФ отраженной в п. 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, которым предусмотрено, что в случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

В соответствии с указанными выше нормами закона, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные в счет цены договора в размере .

Взысканию с ответчика в пользу истца подлежат также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме рублей.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, представленный истцом суд считает арифметически правильным.

Согласно договора ответчик должен был передать истцу построенную квартиру в доме, введенном в техническую эксплуатацию, но исполнить данные обязательства не может, поскольку денежные средства истца были привечены в нарушение требований ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004, договор государственную регистрацию не прошел, права на квартиру ответчик переданы 3-му лицу Гординой Д.А. на основании договора о долевом участии в строительстве I №53 от 05 декабря 2012 года. Следовательно, ответчиком нарушено право истца на получение в собственность построенной квартиры. Восстановить данное нарушенное право можно только путем приобретения истцом аналогичной построенной квартиры, расположенной в доме, введенном в техническую эксплуатацию. Тем самым, для восстановления нарушенного права, истцом будут произведены расходы в виде оплаты рыночной стоимости такой квартиры.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, истец вправе требовать возмещения убытков, которые составляют разницу между рыночной стоимостью аналогичной построенной квартиры, расположенной в доме, введенном в техническую эксплуатацию и ценой договора.

Согласно заключению о результатах судебной строительно-технической экспертизы № 003/Э от 14.02.2014г., выполненному ООО «Профессиональные экспертные технологии», рыночная стоимость однокомнатной квартиры общей площадью этаже жилого многоквартирного дома по адресу: , без чистовой отделки, как построенной в настоящее время, расположенной в доме, введенном в техническую эксплуатацию, и прошедшей регистрацию на нее права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по на дату оценки 17.12.2013г. составляет рублей.

Заключение эксперта проведено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст. 84 ГПК РФ, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате го выводы содержат ответ на поставленный судом вопрос, т.е. соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Суд полагает, что в основу решения должно быть положено именно заключение судебного эксперта, определившего фактическую стоимость аналогичной квартиры, поскольку, по мнению суда, данное экспертное исследование является наиболее полным и всесторонне отражает рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости на момент принятия судебного решения.

Принимая во внимание вышеизложенное, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки, которые составляют рыночной стоимостью аналогичной построенной квартиры, расположенной в доме, введенном в техническую эксплуатацию и ценой договора.

Что касается заявления представителя ответчика о том, что истцом были уступлены права требования заключения договора долевого участия, то оно несостоятельно, поскольку согласно ч. 1 ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Доказательств того, что истцом и третьим лицом было заключено в письменной форме соглашение об уступке прав требований суду не представлено.

Ссылка же ответчика на заявление истца от 5 декабря 2012 года безосновательна, поскольку указанное заявление никаких прав и обязанностей для сторон данного спора и третьего лица не устанавливало.

Кроме того, договор о долевом участии в строительстве, заключенный между ответчиком и третьим лицом, никаких условий, указывающих на наличие уступки права требования от истца не содержит. Также в указанном договоре отсутствуют условия, предусматривающие зачет уплаченных истцом денежных средств в счет цены данного договора, а напротив пункт 3.1 данного договора предусматривает обязанность третьего лица самостоятельно полностью оплатить цену договора в сумме рублей.

Изложенное позволяет суду сделать вывод об отсутствии уступки права требований по предварительному договору долевого участия в строительстве от 03 июля 2012 года, заключенному между истцом и ответчиком.

Согласно пункта 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом. В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

В силу пункта 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как следует из вышеуказанной нормы права штраф представляет собой меру ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Поскольку в судебном заседании достоверно установлено, что ответчик в добровольном порядке требования истца не удовлетворил, то с ответчика подлежит взысканию штраф.

Требования истца о взыскании расходов, связанных с оплатой услуг эксперта в размере рублей, подтверждены квитанцией об оплате предоставленных услуг. Учитывая положения ст. 15 ГК РФ, и, принимая во внимание, что исковые требования являются обоснованными и удовлетворены судом, суд полагает, что они подлежат возмещению в полном объеме и считает необходимым взыскать с ответчика убытки, связанные с расходами на проведение судебной экспертизы в размере , понесенные истцом в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств.

На основании ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребители по искам, связанным с нарушением их прав, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. Таким образом, с ответчика в соответствующий бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 17164 руб. 24 коп.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд -

Р Е Ш И Л :


Исковые требования Олейникова Д.А. удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственность «Феникс-Инвест» в пользу Олейникова Д.А. уплаченные во исполнение условий договора денежные средства в сумме руб., проценты за пользование чужими денежными средствами руб., в качестве возмещения убытков ) руб., а так же штраф ) руб., в возмещение расходов по оплате экспертных услуг ) руб.

Взыскать с ООО «Феник-Инвест» в консолидированный бюджет Аксайского района ростовской области госпошлину коп.

Мотивированное решение изготовлено 28 марта 2014 года.

Решение может быть обжаловано Ростовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Аксайский районный суд в течение месяца с даты вынесения мотивированного решения.

Судья