Решение № 2-2281/2013 2-2281/2013~М-1775/2013 М-1775/2013 от 17 октября 2013 г.
Дело №
Именем Российской Федерации
17 октября 2013 года
Ленинский районный суд города Ростова-на-Дону в составе
председательствующего судьи Баташевой М. В.
при секретаре Мишуровой И. О.
с участим помощника прокурора Ленинского района г.Ростова-на-Дону Цепина А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яновой Е.В. к Ишмеевой Л.П. о признании предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества состоявшимся договором купли-продажи, признании права собственности, встречному иску Ишмеевой Л.П. к Яновой Е.В. об освобождении жилого дома, исковые требования Авакян Н.М. признании предварительного договора купли-продажи недвижимости прекращенным, передаче недвижимого имущества в натуре, регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества на основании договора-купли-продажи,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Янова Е. В. обратилась с иском в суд, в обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Ишмеевой Л.П. был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: : пе. Ввиду того, что у ответчика были обязательства перед ОАО «МДМ-Банк», они договорились о том, что полученную от нее по договору денежную сумму она направит на погашение задолженности по кредиту, после чего они заключат основной договор купли-продажи. Она, как покупатель, выполнила все условия вышеуказанного договора. При подписании предварительного договора купли-продажи денежная сумма в размере 18000000 (восемнадцать миллионов) рублей полностью получена Ишмеевой Л.П. от нее в качестве предоплаты в размере полной стоимости объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка, согласно п. 4 Договора. Со дня заключения договора по настоящее время она пользуется указанными жилым домом и земельным участком, несет бремя его содержания, пользуется всеми правами и несет ответственность, возложенные на нее, как на собственника объектов недвижимости. Ишмеева Л.П. безосновательно уклоняется oт заключения основного договора купли-продажи. Более того, в настоящее время ей стало известно о том, что она заключила договор купли-продажи спорных объектов недвижимости с третьим лицом. Предварительный договор купли-продажи, заключенный между ней и Ишмеевой Л.П.. полностью соответствует требованиям, предусмотренным ст. 429 ГК РФ, а именно, заключен в письменной форме, содержит все существенные условия, позволяющие установить предмет, цену и другие существенные условия.
На основании изложенного, истец просит суд признать сделку - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ишммеевой Л.П. и Яновой Е.В. в отношении недвижимого имущества: жилого дома литер «Е». общей площадью 520 кв.м. и земельного участка, площадью 431 кв.м.. кадастровый номер: №. расположенного по адресу: , пе. состоявшейся сделкой купли-продажи указанного недвижимого имущества, и признать за ФИО3 право собственности на жилой дом литер «Е». общей площадью 520 кв.м. и земельного участка, площадью 431 кв.м.. кадастровый номер: № расположенного по адресу: , пе.
Ишмеева Л. П. в свою очередь обратилась со встречными требованиями об обязании Янову Е.В., освободить занимаемый ею жилой дом, расположенный по адресу: Свои требования обосновывает тем, что она является собственником жилого дома площадью 520кв.м.,расположенного по адресу: До ДД.ММ.ГГГГ по заключенному между ней и ООО « договору аренды общество занимало указанный дом, используя его под гостиницу. Ввиду продажи по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дома с ДД.ММ.ГГГГ7 договор аренды был расторгнут. Однако, истица по основному иску и ответчица по встречному, Янова Е.В., незаконно заняла указанное помещение и отказывается его освобождать, чем чинить препятствие ей по владению, пользованию и распоряжению своей собственностью.
Также, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, привлечена Авакян Н. М., которая обратилась с требованиями о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ишмеевой Л.П. и Яновой Е.В., прекращенным. Обязании Ишмееву Л.П. исполнить обязательства в натуре по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и передать Авакян Н.М. недвижимое имущество: земельный участок площадью 431 кв.м. кадастровый номер № расположенным на нем жилым домом литер «Е» общей площадью 520,1 кв.м. по адресу: . Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к Авакян Н.М. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на недвижимое имущество: земельный участок площадью 431 кв.м. кадастровый номер № с расположенным на нем жилым домом литер «Е» общей площадью 520,1 кв.м., по адресу: и взыскании с Яновой Е. В. расходы по оплате государственной пошлины. Свои требования основывает на том, что Авакян Н.М. приобрела недвижимое имущество, являющееся предметом спора, по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ На момент совершения сделки купли-продажи в силу п. 6 договора продавец (Ишмеева Л.П.) гарантировал, что вышеуказанные объекты недвижимости никому не проданы, не подарены, не обещаны в дар, не заложены, в споре, под арестом и запрещением не состоят. Указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ имеет силу передаточного акта (п. 4 договора). Стоимость имущества указанная в договоре купли-продажи 3 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью согласно п. 3 договора, что также подтверждается распиской Продавца в конце договора. Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен сторонами в соответствии с требованиями действующего законодательства, никем не оспорен, не отменен. Указанный договор купли-продажи находится на государственной регистрации в Управлении Росреестра по РО. По заявлению Истца (Яновой Е.В.) применены обеспечительные меры в виде запрета (ареста) спорного недвижимого имущества до рассмотрения дела по существу, государственная регистрация права приостановлена, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по РО о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРП. Согласно п. 5 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ- «Стороны договорились заключить основной договор кули-продажи в течение 15 рабочих дней со дня окончания действия договора об ипотеке № заключенного между продавцом (Иишеева) и ОАО «МДМ-Банк»...». Таким образом, срок заключения основного договора определен в предварительном договоре событием, которое не соответствует признаку неизбежности, в связи с чем при определении срока в течение которого стороны обязались заключить основной договор подлежит применению абзац 1 п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которым срок действия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ составляет один год. Таким образом, до истечения указанного срока сторонами не заключен основной договор купли-продажи, предложение о заключении договора в этот период стороны не направляли, то обязательства, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ заключенным между Ишмеевой Л.П. (продавцом) и Яновой Е.В,, прекратились с ДД.ММ.ГГГГ. предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества расположенного по адресу: , земельный участок площадью 431 кв.м. кадастровый номер № с расположенным на нем жилым домом литер «Е» общей площадью 520,1 кв.м. по адрecy: подлежит прекращению, заявленные исковые требования истца Яновой Е.В. безосновательны, удовлетворению не подлежат.
Истец по первоначальному иску Янова Е. В. в судебное заседание явилась, свои исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. Поддержала доводы, изложенные в иске. Также, пояснила суду, что с года Ишмеева Л. П. работала у нее по трудовому контракту в качестве бухгалтера. С ДД.ММ.ГГГГ года она вступила в должность главного бухгалтера, являлась ее доверенным лицом, от ее имени покупала ей дом, машину, что подтверждает их близкие отношения, поэтому она без всяких сомнений передала ей деньги по договору от ДД.ММ.ГГГГ. В собственности Ишмеевой Л. П. находился спорный объект, для нее стало непосильным оплачивать ипотеку и они совместно пришли к выводу, что Янова Е. В. заберет себе спорное имущества, в связи с чем, они заключили договор о намерениях ДД.ММ.ГГГГ, по которому она дала деньги для погашения ипотеки, после чего она вступила в право собственности на спорный объект. Изначально они договаривались, что по истечении месяца с момента подписания договора они должны будут заключить основной договор, но письменно об этом в договоре о намерениях не указали. По договору намерения она передала Ишмеевой Л. П. 18 млн. рублей, двумя платежами, наличными средствами, вначале 10 млн. потом еще 8 млн. рублей. По советам знакомых она решила стать поручителем Ишмеевой Л. П. на крайний случай, либо образования просрочки. Кроме того, указала, что считает предварительный договор купли-продажи непосредственно основным, поскольку он содержит все существенные условия о предмете сделки, ее стоимости. Она оплатила в полном объеме стоимость объектов недвижимого имущества, получила их в пользование, в настоящее время занимает жилой дом, возражает против его освобождения, поскольку является его собственником. Акта приема-передачи имущества не составляли, поскольку такое условие есть в самом предварительном договоре. Основной договор не заключили, поскольку Ишмеевой Л.П. не была оплачена сумма по кредитному договору, не снято ограничение в связи с ипотекой. Узнала о том, что оплата по кредитному договору Ишмеевой Л.П. оплачена 24-ДД.ММ.ГГГГ, о чем ей сообщил представитель Банка в телефонном режиме. С письменным требованием о заключении основного договора купли-продажи к Ишмеевой Л.П. не обращалась, только пыталась дозвониться, однако не полуила никакого ответа, в связи с чем обратилась в суд. Считает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ состоявшимся, в связи с чем, просит признать за ней право собственности на жилой дом и земельный участок по пе.
Представитель истца Масейкина Г. М. и Евлоева З. Ю. в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить в полном объеме, возражали против удовлетворения встречных требований и требований 3-го лица.
Ответчик Ишмеева Л. П. в судебное заседание не явилась, извещена, направила заявление о проведении заседание в ее отсутствие. В связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие Ишмеевой Л. П. в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель Ишмеевой Л. П. – Магакьян М. И. в судебном заседании против удовлетворения иска Яновой Е. В. возражал, пояснил суду, что независимо от сомнений в подлинности подписи Ишмеевой Л.П. в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Яновой Е.В. считает необоснованными, безосновательными и незаконными по тем основаниям, что предварительный договор носит организационный характер и создает обязательства для сторон в дальнейшем заключить обязательственно-правовой договор купли- продажи. Предварительный договор не может быть признан основным договором купли-продажи, право собственности не может быть признано за Яновой Е.В., поскольку между сторонами не был заключен основной договор купли-продажи, предварительный договор является прекращенным, поскольку стороны в предварительном договоре не определил срок заключения основанного договора, в течение года после заключения предварительного договора не заключили основной, в связи с чем, обязательства по предварительному договору являются прекращенными.
В свою очередь требования Ишмеевой Л. П. об освобождении жилого дома поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Пояснил, что поскольку на настоящий момент собственником является Ишмеева Л.П., основной договор купли-продажи между Яновой Е.В. и Ишмеевой Л.П. не заключен, прекратил своей действие, оснований у Яновой Е.В. занимать не принадлежащее ей имущество не имеется. Также поддержал требования Авакян Н. М., пояснив, что между Ишмеевой Л.П. и Авакян Н.М. заключен договор купли-продажи, сдан для регистрации в Управление Росреестра, однако ввиду ареста, наложенного в рамках данного гражданского дела, регистрация не произведена, в связи с чем, у Ишмеевой Л.П. отсутствует возможность передать объекты недвижимого имущества покупателю. При этом указал, что право Авакян Н.М. не оспаривается, деньг по сделке от ДД.ММ.ГГГГ получены, никаких возражений против регистрации перехода права собственности к Авакян Н.М. не имеется.
Представитель Ишмеевой Л. П. – Гречка Н. Ю. в судебном заседании поддержала требования Ишмеевой Л. П., просила их удовлетворить в полном объеме, возражала против удовлетворения иска Яновой Е. В.
Третье лицо, заявившее самостоятельные требования, относительно предмета спора, Авакян Н. М. в судебном заседание не участвует, направила заявление о проведении заседания в ее отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель третьего лица, заявившего самостоятельные требования, относительно предмета спора, Авакян Н. М. – Мухина Е. А. в судебном заседании явилась, поддержала исковые требования Авакян Н. М., просила их удовлетворить в полном объеме, поддержала доводы, изложенные в иске. Также поддержала требования Ишмеевой Л. П., не возражала против их удовлетворения. В иске Яновой Е. В. просила отказать в полном объеме.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено, что Ишмеева Л.П. является собственником жилого дома литер «Е». общей площадью 520 кв.м. и земельного участка, площадью 431 кв.м.. кадастровый номер: № расположенного по адресу: , пе, что подтверждается сведениями Управления Росреестра, соответствующими свидетельствами о праве собственности.
ДД.ММ.ГГГГ между Ишмеевой Л.П. и Яновой Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома литер «Е». общей площадью 520 кв.м. и земельного участка, площадью 431 кв.м.. кадастровый номер: № расположенного по адресу: , пе.
Предметом указанного договора являлось обязательство Ишмеевой Л.П. продать Яновой Е.В. указанные выше объекты недвижимого имущества (п.1)
В соответствии с п. 3 договора стороны оценили объекты недвижимости в 18000 000 рублей, где стоимость жилого дома составляет 10000000 рублей, стоимость земельного участка 8000000 рублей. За указанную цену, установленную соглашением, и являющейся окончательной, Продавец (Ишмеева Л.П.) обязалась продать Яновой Е.В.указанные объекты недвижимого имущества.
Из содержания п. 4 следует, что денежная сумма в размере 18000000 рублей полностью получена продавцом Ишмеевой Л. П. от покупателя Яновой Е. В. наличными средствами при подписании договора.
В соответствии с п. 5 договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались заключить основной договор в срок в течение 15 рабочих дней со дня окончания (в том числе досрочного прекращения при полном досрочном погашении кредита) Действия о залоге №, заключенного между Ишмеевой Л. П. и ОАО «МДМ - Банк», о чем Ишмеева Л. П. обязалась известить покупателя Янову Е.В.
В соответствии с положениями ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
По смыслу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора.
Судом установлено, что до настоящего времени договор купли-продажи жилого дома литер «Е». общей площадью 520 кв.м. и земельного участка, площадью 431 кв.м.. кадастровый номер: № расположенного по адресу: . между Ишмеевой Л.П. и Яновой Е.В. не заключен, переход права собственности на объекты недвижимости от Ишмеевой Л.. к Яновой Е.В. не зарегистрирован в установленном законом порядке, на настоящий момент собственником является Ишмеева Л.П., что подтверждается выписками из ЕГРП, имеющимся в материалах дела.
Также из материалов дела следует, что спорные объекты недвижимости были обременены ипотекой в соответствии с договором о залоге №.08/3/08.201, заключенном между Ишмеевой Л. П. и ОАО «МДМ- Банк» в обеспечение кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого срок возврата кредита в размере 12500000 рублей установлен до ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из материалов дела, кредит был погашен заемщиком (Ишмеевой Л.П.) ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра на основании соответствующих заявлений ОАО «МДМ-Банк» и Ишмеевой Л.П. было снято обременение в виде ипотеки на жилой дом, расположенный по адресу: .
Между тем, в установленный предварительным договором срок (п.5) основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, ни одной из сторон не было направлено предложение о заключении основного договора-купли продажи до истечения срок, указанного в п.5 предварительного договора.
Истец, обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, которые в ходе судебного разбирательства не уточнялись, не изменялись в порядке ст.39 ГПК РФ, полагает, что представленный предварительный договор купли-продажи является основным договором купли-продажи, ввиду чего, за ней следует признать право собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом предварительного договора купли-продажи.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). По смыслу п. 2 ст. 218, ст. 131 ГК РФ, ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента его государственной регистрации.
Анализ указанных норм права позволяет прийти к выводу о том, что предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Правовая природа предварительного договора предусматривает не обязанность сторон по исполнению его условий, а их обязанность по заключению в будущем основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предметом предварительного договора является только обязательство сторон по заключению в будущем договора, а заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
По смыслу п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.
В соответствии со ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
По смыслу п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор.
Из названных норм права следует, что последствием уклонения стороны от заключения основного договора является понуждение к заключению в судебном порядке.
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Следовательно, в силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Поэтому срок не может устанавливаться, в частности, указанием на момент исполнения обязанной стороной своей обязанности по договору.
Из содержания п.5 предварительного договора следует, что стороны обязались заключить основной договор в срок в течение 15 рабочих дней со дня окончания (в том числе досрочного прекращения при полном досрочном погашении кредита) Действия о залоге №, заключенного между Ишмеевой Л. П. и ОАО «МДМ - Банк», о чем Ишмеева Л. П. обязалась известить покупателя Янову Е.В..
Указанное свидетельствует о том, что срок исполнения обязательств сторон по предварительному договору обусловлен исполнением обязательств Ишмеевой исполнением обязательств по кредитному договору (договоре о залоге имущества), заключенному Ишмеевой Л.П. с ОАО «МДМ-Банк».
Из материалов дела следует, кредит был погашен заемщиком (Ишмеевой Л.П.) ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра на основании соответствующих заявлений ОАО «МДМ-Банк» и Ишмеевой Л.П. было снято обременение в виде ипотеки на жилой дом, расположенный по адресу: пе, о чем стало известно также и Яновой Е.В., что было ею лично подтверждено в ходе судебного разбирательства.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).
Срок исполнения обязательств по предварительному договору следует считать ДД.ММ.ГГГГ (15 рабочих дней, учитывая государственные праздники, начиная с момента погашения записи о снятии обременения в виде ипотеки ДД.ММ.ГГГГ).
Доказательств в порядке ст.57,57 ГПК РФ, свидетельствующих о направлении сторонами по предварительному договору в пределах срока, установленного предварительным договором, предложения заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, не представлено.
Таким образом, поскольку до истечения срока заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка основной договор заключен не был, ни одна из сторон не направила предложение о заключении такого основного договора, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании, то обязательства по предварительному договору прекратились.
При этом, следует учесть, что Яновой Е.В. не были выполнены требования п.5 ст.429 ГК РФ в части направления Ишмеевой Л.П. предложения о заключении основного договора, она сразу обратилась с настоящим иском в суд, при этом просила не о применении последствий, предусмотренных ст. 445 п.4 ГК РФ о понуждении к заключению договора купли-продажи, а просила о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, что невозможно в силу правовой природы предварительного договора.
Таким образом, оценив обстоятельства дела, доказательства, представленные сторонами в их совокупности, учитывая, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, основной договор купли-продажи не заключен между сторонами, требования п.5 ст.429 ГК РФ в части направления предложения о заключении основного договора в срок, установленный предварительным договором, сторонами по предварительному договору не исполнены, обязательства по предварительному договору прекратились, суд пришел к выводу, что оснований для признания предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи, и как следствие признания права собственности за Яновой Е.В. на объекты недвижимого имущества, не имеется, исковые требования Яновой Е. В. удовлетворению не подлежат в полном объеме.
Гражданским законом предусмотрены специальные правовые последствия при уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора (ст. 429, 445 ГК РФ), и сторона, полагающая о нарушении своих прав и законных интересов, может воспользоваться иными способами судебной защиты, указанными в законе, так как в силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Что касается требований Ишмеевой Л. П. об освобождении жилого дома, занимаемого Яновой Е.В., а фактически о ее выселении из спорного жилого дома литер «Е». общей площадью 520 кв.м., расположенного по адресу: , пе, суд полагает их подлежащими удовлетворению.
Так, согласно сведениям ЕГРП Ишмеева Л. П. является собственником указанного жилого дома. В удовлетворении иска Яновой Е.В. о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, признании права собственности отказано по указанным выше основаниям.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом ч.1 ст.209 ГК РФ).
В силу ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Судом установлено, что в настоящее время жилой дом по пе занимает Янова Е.В., которая категорически возражает освобождать занимаемое ею жилое помещение, что препятствует реализации права собственности законного на сегодняшний день собственника имущества Ишмеевой Л.П., в связи с чем, требования Ишмеевой Л.П. об освобождении жилого дома подлежат удовлетворению.
Требования Авакян Н.М. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ишмеевой Л.П. и Яновой Е.В., прекращенным, возложении обязанности на Ишмееву Л.П. по передаче жилого дома и земельного участка, расположенных по пе в натуре, регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества на основании договора-купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению в полном объеме. При этом суд исходит из следующего.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Ишмеевой Л.П. и Авакян Н.М. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по пе. Сторонами согласованы все существенные условия, договор исполнен в части оплаты стоимости объектов недвижимого имущества, однако не передан во владение Авакян Н.М. ввиду наличия препятствий со стороны Яновой Е.В., занимающей жилой дом, претендующей на право собственности на него.
Указанный договор купли-продажи передан для регистрации в установленном законом порядке в Управление Росрееста по Ростовской области, однако регистрация перехода права, права собственности на жилой дом и земельный участок по приостановлены в связи с поступлением определения Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ о запрете производить регистрационные действия в отношении указанных объектов недвижимого имущества, что подтверждается уведомлением Управления Россреестра по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, препятствием для регистрации перехода права и права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Ишмеевой Л.П. и Авакян Н.М. является только наличие спора между Яновой Е.В. и Ишмеевой Л.П. относительно прав на недвижимое имущество по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, а препятствием для передачи Ишмеевой Л.П. непосредственно жилого дома и земельного участка является лишь то обстоятельство, что спорное имущество занято Яновой Е.АВ. Таким образом, каких-либо препятствий со стороны Ишмеевой Л.П. по исполнению сделки и ее государственной регистрации в установленом ФЗ РФ « О государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества» судом не установлено. С учетом изложенного, требования об исполнении условий договора по передаче имущества в натуре удовлетворению не подлежат.
Вопрос об отмене обеспечительных мер подлежит разрешению в порядке ст.144 ГПК РФ после вступления настоящего решения в законную силу.
Требования о государственной регистрации перехода права собственности к Авакян Н.М. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ также удовлетворению не подлежат, поскольку в соответствии с положениями ст.165 ГК РФ обязанность по вынесению решения суда о регистрации сделки может быть возложена только в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации.
Поскольку судом достоверно установлено, что Ишмеева Л.П. не уклоняется от исполнения сделки, регистрация перехода права, перехода права собственности на объекты недвижимого имущества приостановлена по причине применения обеспечительных мер по иску Яновой Е.В., то оснований для удовлетворения требований Авакян Н.М. в этой части удовлетворению не подлежит.
Что касается требований Авакян Н.М. о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ишмеевой Л.П. и Яновой Е.В., прекращенным, то суд также не находит оснований для удовлетворения иска в указанной части. При этом исходит из того, что Авакян Н.М. стороной по указанному предварительному договору не является, правоотношения по указанному предварительному договору возникли между Ишмеевой Л.П. и Яновой Е.В., правовые последствия которого распространяются только на участников сделки. При этом, суд учитывает, что в удовлетворении иска Яновой Е.В. отказано, в том числе и по основаниям прекращения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Яновой Е.В. о признании предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. состоявшимся договором купли-продажи, признании права собственности на жилой дом и земельный участок по пе - оставить без удовлетворения в полном объеме.
Встречные исковые требования Ишмеевой Л.П. - удовлетворить.
Обязать Янову Е.В. освободить жилой дом, расположенный по пе.
Исковые требования Авакян Н.М. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ишмеевой Л.П. и Яновой Е.В., прекращенным, возложении обязанности на Ишмееву Л.П. по передаче жилого дома и земельного участка, расположенных по пе в натуре, регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества на основании договора-купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону.
Текст мотивированного решения суда изготовлен 22 октября 2013 года.
Председательствующий: