Решение № 2-2056/14 2-2056/2014 2-2056/2014~М-718/2014 М-718/2014 от 22 мая 2014 г.
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 мая 2014 года.
Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Фаустовой Г.А.
с участием адвоката Берман Т.Б.
при секретаре Аслановой В.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2056/14 по иску Власовой С.Н. к Ерошенко М.И., 3-е лицо Агентство недвижимости «Мир квартир» о признании договора купли-продажи заключенным, признании прав собственности на жилое помещение, исключении из числа собственников, компенсации морального вреда, судебных расходов,
Установил:
Власова С.Н. (далее истица) первоначально обратилась в суд с иском к Ерошенко М.И. (далее ответчик) о признании действительной сделкой договор купли-продажи объекта недвижимости заключенный 06.03.2012г. между ответчиком и истцом, признании предварительного договора купли-продажи от 06.03.2012 года объекта недвижимости заключенным между ответчиком Ерошенко М.И. и истцом Власовой С.Н. договором купли-продажи общей площадью 36 кв.м, расположенной по адресу: , ул. (далее спорная квартира), признании за истицей право собственности на спорную квартиру, исключив ответчика Ерошенко М.И. из числа собственников, погасив ее право собственности на спорную квартиру, взыскании с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 5206,00 рублей, расходы по оплате юридической помощи в размере 40 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.
В обоснование заявленных исковых требований истица указала, что 06.03.2012г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор продажи объекта недвижимости. Совершение сделки происходило в агентстве ости «Мир Квартир» по адресу , оформителем сделки выступала Савенкова Н.Н. действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом Кебековой М.Т.
Согласно п. 1.1 указанного ответчик обязался продать, а истец купить общей площадью 36 кв.м, иную на 3 этаже 4-ех этажного жилого дома по адресу: , заключить между собой договор купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ года.
В соответствии с п.3.2 истец произвел оплату по договору путем передачи ответчику определенной в п.1.3 в размере 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей при подписании договора от ДД.ММ.ГГГГ года. Таким образом, истица выполнила в полном объеме возложенные на нее договором от ДД.ММ.ГГГГ обязательства по покупке квартиры.
Истица также указала, что в период с 06.03.2012г. по 15.04.2012г. неоднократно связывалась по телефону с ответчиком для заключения и регистрации основного договора, однако под различными ответчик уклонялась от его заключения. Основной договор не заключен до настоящего времени. Ответчик уклоняется от его заключения и регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и по , и не известила о причинах своего недобросовестного поведения.
В настоящее время истице стала известна причина уклонения ответчика от заключения и регистрации основного договора. Причиной послужило гражданское дело (№2-894/12) по иску прокурора в интересах РФ к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , третьи лица: Ерошенко М.И., Пашковский С.Б., Юркин С.В., Иванов В.А., Иванова Е.В. о признании недействительной регистрации прав собственности. В рамках рассмотрения данного искового заявления, определениями Ленинского районного суда были наложены обеспечительные меры в виде запрета государственной регистрации прав собственности за иными лицами и перехода прав собственности к иным лицам, а также ограничений (обременений) права собственности на недвижимое имущество по 11-ой улице литер «Б» и «В» и земельный участок.
ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление прокурора к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , третьи лица: Ерошенко М.И., Пашковский С.Б., Юркин С. В., Иванов В.А., Иванова Е.В. о признании недействительной регистрации прав собственности, обязании аннулировать записи в ЕГРП о регистрации прав собственности и перехода прав собственности - оставлено без удовлетворения. На указанное решение от ДД.ММ.ГГГГ (№2-894/12) было подано апелляционное представление прокурором .
16.04.2012г. судебной коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда вынесено апелляционное определение, которым решение Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, а апелляционное представление прокурора без удовлетворения.
На момент вынесения определений суда право собственности на вышеназванные объекты было зарегистрировано за ответчиком Ерошенко М.И. Запреты совершать действия были зарегистрированы Управлением Росреестра по на земельный участок и на жилой дом.
Истицей предпринимались все возможные меры по заключению основного договора топи-продажи, так 08.05.2013г. ею было направленно письмо в адрес ответчика Ерошенко М.И. с просьбой о заключении основного договора купли-продажи, данная просьба истца как и все предыдущие просьбы была ответчиком проигнорирована.
С момента приобретения квартиры истец стал владеть и пользоваться ею как своей Явственной, однако не может должным образом зарегистрировать свое право на приобретенную у ответчика квартиру. В данном случае соглашение достигнуто по всем существенным условиям договора, указаны субъекты сделки, предмет сделки, цена.
В связи с тем, что истцом обязательства по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ выполнены в полном объеме, а именно она произвела расчет по договору купли - передав ответчику денежные средства в сумме 1 800 000 рублей, что подтверждается предварительным договором купли продажи квартиры.
Но до настоящего времени истец не может пользоваться приобретенным имуществом в установленном законом порядке и не может зарегистрировать приобретенную квартиру в установленном законом порядке на праве собственности в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отделе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и получить свидетельство о праве собственности не представляется возможным, так как ответчик не выполнил своих обязательств по договору.
Истица указала, что договор купли-продажи был заключен 06.03.2012г., а ответчица получив деньги в полном объеме по предварительному договору не заключает основной договор и отказывается, ссылаясь на занятость произвести государственную регистрацию данного договора, то у истца отсутствует возможность произвести государственную регистрацию договора купли- продажи, поэтому истица и обратилась с настоящим иском в суд.
Затем истица в судебном заседании 24.04.2014г. уточнила исковые требования и просит суд признать договор купли-продажи по ул.11-й улице в (далее спорная квартира) заключенным между ответчиком и истицей. Признать за истицей право собственности на спорную квартиру, исключив ответчика Ерошенко М.И. из числа собственников на спорную квартиру. Взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 50000 рублей, расходы по оплате госпошлины.
Истица Власова С.Н. в судебное заседание явилась поддержала свои исковые требования и с учетом уточнений в полном объеме, дала пояснения аналогично исковым требованиям. Суду также пояснила, что договор купли-продажи квартиры был заключен 06.03.2012г., поскольку она исполнила свои обязательства по данному договору в полном объеме и приступила к реализации своих прав, однако по вине ответчицы не может произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, просит суд удовлетворить ее требования в полном объеме.
Ответчик Ерошенко М.И. в судебное заседание не явилась, извещена, согласно заявлению просит дело рассмотреть в ее отсутствие. Дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.
Представитель ответчика Харченко Д.А., действующий на основании доверенности в судебное заседание явился исковые требования истца не признал и просил в иске отказать в полном объеме. Суду пояснил, что истица в установленный предварительным договором срок не предпринимала никаких действий для заключения основного договора купли продажи. Его доверительница неоднократно предлагала истцу вернуть полученную по предварительному договору сумму, но истица отказывалась. То, что в настоящее время истица с момента приобретения спорной квартиры стала владеть и пользоваться ею как своей собственностью, подтверждает факт незаконных действий истца, поскольку п.2.3.1. предварительного договора предусмотрено, что продавец передаст объект в день подписания основного договора. Поскольку основной договор не заключен, то и законных оснований у истца занимать спорную квартиру нет. Спорную квартиру истец занял самовольно, без согласования с продавцом. Считает, что предварительный договор порождает лишь обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора и не может порождать имущественных обязанностей, в том числе не предполагает передачу денежных средств в качестве обеспечения исполнения обязательств.
Поскольку истцом не доказан факт уклонения Ерошенко М.И. от заключения договора купли-продажи или наличие препятствий для заключения сделки, так и факт своего намерения заключить сделку на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ г., то в силу п.6 ст.429 ГК РФ обязательства сторон считаются прекращенными. Также считает безосновательным утверждение истца, что вследствие действий его доверительницы, истица была вынуждена проживать в течение длительного времени в необорудованном жилом помещении и сложившаяся ситуация принесла истцу множество нравственных и физических страдания, потому что со стороны ответчицы никаких неправомерных действий оказано не было. Просит в удовлетворении исковых требований истцу отказать в полном объеме.
Представитель 3-го лица – агентства недвижимости «Мир квартир» - Савенкова Н.Н. явилась в судебное заседание без юридически оформленных полномочий, сообщила суду о том, что директор агентства о времени и месте слушания дела извещена в установленном законом порядке, не возражает слушать дело в его отсутствие. Однако она явилась в судебное заседание без надлежаще оформленной доверенности от АН «Мир квартир». Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося директора агентства недвижимости «Мир квартир» в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.
Суд, выслушав истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что 06.03.2012г. между истцом Власовой С.Н. и Ерошенко М.И. был заключен предварительный договор купли-продажи по 11-й улице в . Совершение сделки происходило в агентстве недвижимости «Мир квартир», что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
Согласно п.1.1 указанного договора ответчик обязался продать, а истец купить общей площадью 36 кв.м., расположенную по адресу: , ул.11-я улица, , за сумму 1.800.000 рублей и заключить между собой договор купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ г.
В соответствии с п.3.2 истец произвел оплату по договору путем передачи ответчику наличными суммы в размере 1800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей 06.03.2012г., при подписании предварительного договора купли-продажи, о чем в договоре имеется расписка, что также не оспаривалось сторонами при рассмотрении настоящего дела.
Судом установлено, что после получения денег по сделке ответчик Ерошенко М.И. передала истице Власовой С.Н. ключи от квартиры. Истица приступила к ремонту в спорной квартире. С момента приобретения квартиры истица проживает в спорной квартире, сделала там ремонт за свои средства, владеет и пользуется квартирой как своей собственной, что подтверждается приобщенными к материалам дела квитанциями на приобретение стройматериалов и оплату строительных работ в спорной квартире, первая из которых датирована ДД.ММ.ГГГГ.
Также истицей была приобщена к материалам дела копия квитанции на оплату коммунальных услуг в спорной квартире (за газ), выписанную на имя Власовой С.Н., что подтверждает выполнение обязанностей истицей Власовой С.Н. по содержанию полученного ею по сделке спорного имущества.
В соответствии с п.1 ст.421 ГПК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).
В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Как следует из пункта 3 статьи 433 ГК РФ, а также пункта 3 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его государственной регистрации.
Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствий с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновении, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.
Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № 10/22, разъяснил, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п.60).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № 10/22, разъяснил, что рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (п.62).
Ст. 309 ГК РФ. предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В данном случае обязательства покупателя по оплате стоимости имущества, а также обязательства продавца по передаче этого имущества покупателю исполнены в полном объёме, а именно: деньги в размере полной стоимости квартиры переданы покупателем продавцу - Ерошенко М.И., а жилая квартира № 12 передана продавцом покупателю - Власовой С.Н.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что условие по передаче денег истица выполнила, имущество во владение приняла, в настоящее время сделал ремонт в спорной квартире, пользуется данным жилым помещением, то есть все условия договора купли- продажи недвижимости соблюдены - договор купли- продажи заключен и исполнен.
В судебном заседании представителем ответчика было представлено и приобщено к материалам дела письмо продавца квартиры в адрес агентства недвижимости «Мир квартир», датированное ДД.ММ.ГГГГ, с просьбой оказать содействие в заключении сделки с покупателем квартиры - Власовой С.Н. Этим письмом ответчик доказывал, что ответчик Ерошенко М.И. не отказывалась от заключения основного договора купли-продажи.
Суд критически относится к данному доказательству, поскольку письмо с просьбой заключить сделку было направлено не покупателю (стороне по сделке), а посреднику, не являющемуся уполномоченным лицом для исполнения обязательств. Кроме того, дальнейшее отсутствие каких-либо действий со стороны ответчика Ерошенко М.И. по заключению основного договора купли-продажи свидетельствует об одностороннем отказе от исполнения обязательства, то и побудило истицу Власову С.Н. обратиться в суд с иском.
По мнению суда односторонний отказ от исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры, а также по регистрации перехода права собственности допустила продавец квартиры – ответчик Ерошенко М.И. по настоящему делу.
При изложенных обстоятельствах судом достоверно установлено, что основные условия договора купли-продажи квартиры сторонами исполнены, сделка является заключенной. В соответствии с выводами о том, что договор купли-продажи квартиры является состоявшимся, суд считает необходимым принять решение об исключении продавца из числа собственников и о переходе права собственности на недвижимое имущество покупателю.
Статья 151 ГК РФ предусматривает компенсацию морального вреда, если гражданину действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающие на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом.
Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда разъяснено, что под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина.
В силу ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий. При определении размера компенсации морального вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
Компенсацию причиненной ей неправомерными действиями ответчицы морального вреда истица в денежном эквиваленте оценивает в 100 000 рублей.
Суд полагает, что компенсация морального вреда не имеет правового основания, поскольку не установлена причинно-следственная связь между действиями продавца недвижимого имущества и ухудшившимся состоянием здоровья истицы. В этой части суд полагает в удовлетворении исковых требований о взыскании возмещения морального вреда отказать в полном объеме.
Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела судом.
К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в суде, в соответствии со ст.94 ГПК РФ, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в суде.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее ходатайству суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом, с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 5406,00 рублей (л.д.4).
На основании ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Суд считает возможным удовлетворить требования истца по оплате услуг представителя в размере 30000 рублей, полагая их соразмерными сложности дела, подготовке представителем искового заявления и пакета документов к нему и фактическому участию представителя в судебном заседании.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования Власовой С.Н. удовлетворить частично.
Признать предварительный договор купли-продажи по ул.11-й улице в от 06.03.2012г. между Ерошенко М.И. и Власовой С.Н. заключенным.
Признать за Власовой С.Н. право собственности на по ул.11-й улице в , исключив Ерошенко Марию М.И. числа собственников на эту квартиру.
Взыскать с Ерошенко М.И. в пользу Власовой С.Н. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5406,00 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 30000 рублей, а всего взыскать 35406,00 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований истцу – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: Г.А. Фаустова