Решение № 2-2032/2013 М-1835/2013 2-208/2014(2-2032/2013;)~М-1835/2013 2-208/2014 от 31 января 2014 г.
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
31 января 2014 года г. Миллерово Судья Миллеровского районного суда Ростовской области Копылов С.А. при участии прокурора Пасечник О.В.,
истца (ответчика по встречному иску) Гладковой С.М.,
её представителя адвоката Кондрашева Н.М.,
ответчиков Локтева Я.И. и Локтевой Н.В. (истца по встречному иску),
представителя Локтевой Н.В. адвоката Сливина В.П.,
при секретаре судебного заседания Сафоновой З.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гладковой ФИО13 к Локтевой ФИО14 и Локтеву Ярославу ФИО15 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения и по встречному иску Локтевой ФИО16 к Гладковой ФИО17 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и возврате денежных средств,
Гладкова С.М. обратилась в Миллеровский районный суд с иском к Локтевой Н.В. и Локтеву Я.А. о признании их утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: , и выселении из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Ответчики Локтева Н.В. и Локтев Я.А. требования Гладковой С.М. не признали.
Кроме того, Локтева Н.В. заявила встречный иск к Гладковой С.М., которым просила признать предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и о возврате денежных средств сумме 150 000 рублей.
Гладкова С.М. встречный иск не признала.
В обоснование своих требований Гладкова С.М. пояснила в суде, что является собственником жилого дома, расположенного в , который купила ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ с ее разрешения ответчики вселились в принадлежащий ей дом по адресу: , и проживают там до настоящего времени. Вселение было произведено с тем условием, что они купят этот дом в срок до ДД.ММ.ГГГГ. По этому поводу между нею и Локтевой Н.В. был заключен предварительный Договор купли продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. В качестве обеспечения обязательства ответчика по выполнению условий предварительного договора купли-продажи стороны заключили отдельным пунктом договора соглашение о задатке в сумме 150 000 рублей, с которым ответчики были согласны. Задаток она получила от ответчиков ДД.ММ.ГГГГ года. Отдельным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились, что в случае неисполнения условий договора ответчики освободят дом, расположенный в , в течение одного месяца после ДД.ММ.ГГГГ.
Условия предварительного договора купли-продажи ответчики не выполнили. После ДД.ММ.ГГГГ и до обращения в суд она пыталась разрешить возникший спор в добровольном порядке. Сначала ответчики и их родственники объясняли, что деньги будут в ДД.ММ.ГГГГ после получения ими ипотеки, затем стали говорить, что деньги появятся после продажи квартиры в . Затем ей стали откровенно хамить и требовать, чтобы она от них отстала. Она направляла письмо ответчикам с просьбой освободить дом, однако таким образом решить проблему также не удалось. Ответчики не являются её близкими родственниками, не являются собственниками данного жилища, и фактически отказались от покупки данного жилища. В связи с этим она была вынуждена обратиться в суд.
Встречный иск Локтевой Н.В., по ее мнению, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства, ст. 549, 550 ГК РФ, на добровольной основе. Времени для ознакомления с договором у Локтевой Н.В. было достаточно, поскольку они с мужем брали проект договора для ознакомления и имели возможность изучать его в течение нескольких дней. В договоре было указано, что Локтева Н.В. в целях обеспечения обязательства по приобретению в собственность жилого дома и земельного участка передала ей 150 000 рублей в качестве задатка ст.380 ГК РФ. Оставшуюся часть от стоимости дома Локтева Н.В. обязалась передать ей до ДД.ММ.ГГГГ. В договоре были разъяснены последствия неисполнения Локтевой Н.В. взятых на себя обязательств по купле продаже дома, что если она до ДД.ММ.ГГГГ не уплачивает всю сумму за приобретаемый дом, то основной Договор купли продажи не составляется и сумма в 150 000 рублей, внесенная в качестве задатка, ответчиком, то есть ею, не возвращается. Статьи 380 и 381 ГК РФ, на основании которых был составлен Договор (Соглашение) о задатке, были сторонам разъяснены и Локтева Н.В., а также ее муж, который также участвовал в составлении договоров и ставил на них свои подписи, против соглашения о задатке не возражали. Локтева Н.В. свои обязательства не выполнила в установленный срок и вплоть до настоящего времени.
Таким образом, нет оснований считать, что полученная ею в качестве задатка сумма в 150 000 рублей, является неосновательным обогащением. Полагает, что законных оснований для требований о возврате указанной суммы у Локтевой Н.В. нет.
В обоснование своей позиции Локтева Н.В. в суде пояснила, что она и ее муж имели намерения купить жилой дом у Гладковой С.М.. С проектом предварительного договора купли-продажи они с мужем ознакомились, с условиями были согласны, в связи с чем, подписали договор. В связи с тем, что они не смогли взять кредит, а затем у их родителей не получилось продать квартиру в , у них не было возможности выполнить условия предварительного договора купли-продажи. Считает, что в данном случае нет их вины в неисполнении условий договора. Они продолжают проживать в доме, принадлежащем Гладковой С.М., и не намерены выселяться из него до тех пор, пока Гладкова С.М. не возвратит им деньги в сумме 150 000 рублей, которые они передали ей в счет оплаты за дом. Считает, что указный платеж не является задатком. Не может объяснить почему, но указанную сумму считает авансом. Полагает, что она и ее муж имеют право проживать в доме Гладковой С.М. в настоящее время, поскольку они заплатили ей 150 000 рублей. Арендной платой указанная сумма не является.
Локтев Я.А. дал аналогичные пояснения. Также указал, что не согласен с выселением, поскольку они с женой заплатили Гладковой С.М. 150 000 рублей в качестве аванса за дом, и, поскольку Гладкова С.М. не возвращает им указанную сумму, считает, что они имеют право проживать в ее доме. Из каких документов усматривается, что 150 000 рублей - это аванс, пояснить не может. Не усматривает их вины в неисполнении предварительного договора купли-продажи жилого дома, поскольку они были намерены купить дом, но не нашли денег по причинам, от них не зависящим. Поэтому считает, что Гладкова С.М. должна возвратить им полученные при заключении договора 150 000 рублей. Пояснил также, что на момент заключения договора с Гладковой С.М. их условия договора устраивали, но потом сложились не зависящие от них обстоятельства, которые не дали им возможности исполнить условия заключенного договора.
Представитель Локтевой Н.В. адвокат Сливин В.П. пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ его доверительница и ее муж решили купить дом в , принадлежащий Гладковой С.М.. По предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ покупная цена определена в 1 млн. 180 тыс. рублей. Согласно п.2.2.1. договора Локтова Н.В. заплатила 150 000 рублей в счёт оплаты дома, что подтверждается распиской. Остальную сумму 1 млн. 30 тыс. рублей предполагалось внести до ДД.ММ.ГГГГ года. В течение действия предварительного договора до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор Локтева Н.В. не смогла, в силу независящих от нее финансовых обстоятельств, но Гладкова С.М. также не направляла в адрес Локтевой Н.В. предложение заключить этот договор. Гладкова С.М. знала о том, что Локтева Н.В. ждёт деньги на покупку дома, вырученные от продажи квартиры по сертификату в . В ДД.ММ.ГГГГ Локтева Н.В. предложила Гладковой С.М. заключить новый предварительный договор о намерении купить её дом, с чем Гладкова С.М. не согласилась и потребовала их выселения. При этом отказалась вернуть задаток. ДД.ММ.ГГГГ его доверительница получила от Гладковой С.М. уведомление о расторжении договора купли-продажи дома по .
Считает, что уведомление Гладковой С.М. не своевременно и незаконно, т.к. обязательства покупателей по предварительному договору уже прекратились согласно ст.429 п.6 ГК РФ, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен. Из приведённой нормы закона следует, что предварительный договор не предусматривает денежные обязательства двух сторон, а лишь обязательства совершить определённые действия, т.е. заключить в будущем договор о передаче имущества. Далее, п.3 ст. 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия. В имеющемся предварительном договоре, объектами купли- продажи значатся дом и земельный участок, которые в достаточной степени индивидуально не определены. Требования Локтевой Н.В. предоставить тех.паспорт на дом и свидетельства о праве собственности на дом и земельный участок Гладкова С.М. проигнорировала, таким образом, предварительный договор не считается заключенным, т. к. в соответствии со ст. 432 ГК РФ - договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой и подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Локтева Н.В. неоднократно требовала у ответчика возвратить деньги, однако Гладкова С.М. отказывала, ссылаясь на то, что данная сумма является «задатком», а задаток по закону не возвращается. В предварительном договоре Гладкова С.М. использует выдержки из ст. ст. 380, 381 ГК РФ, однако в связи с прекращением обязательств в силу ст.429 п.6, оснований для удержания уплаченной Локтевой Н.В. суммы не имеется, а значит согласно ст. 1102 ГК РФ Гладкова С.М. обязана возвратить неосновательное обогащение в сумме 150 000 рублей Локтевой Н.В.
На дополнительные вопросы суда Гладкова С.М. пояснила, что свидетельства о регистрации права на дом и земельный участок были при ней в период заключения предварительного договора купли-продажи, и она могла их предоставить Локтевым, однако они об этом ее не просили.
Локтева Н.В. и Локтев Я.А. пояснили, что спрашивали устно у Гладковой С.М., имеются ли у нее свидетельства о регистрации права на дом и земельный участок. Гладкова С.М. сказала, что есть, но их не показала. Они поверили ей на слово, и на предъявлении документов не настаивали.
Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, представленные сторонами процесса, принимая во внимание заключение прокурора Пасечник О.В., полагавшей обоснованным и подлежащим удовлетворению иск Гладковой С.М. и не подлежащим удовлетворению встречный иск Локтевой Н.В., суд находит возможны согласиться с мнением прокурора и вынести такое решение по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Гладковой С.М. и Локтевой Н.В. заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи принадлежащих Гладковой С.М. на праве собственности жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: . Этим договором определялись место расположения, цена продаваемых объектов недвижимости, порядок расчета за указанное имущество. Основной договор купли-продажи указанной квартиры стороны обязались заключить сразу после оплаты покупателями полной стоимости недвижимого имущества, то есть в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Отдельным условием данного договора в ч.5 договора предусмотрено соглашение о задатке в сумме 150 000 рублей, обеспечивающем исполнение сторонами условий данного договора. Помимо указания по тексту, что этот платеж именуется задатком, данная часть договора содержит все условия, в том числе последствия неисполнения условий договора, дающие возможность рассматривать данный платеж именно, как задаток. Более того, Локтевой Н.В. в суд представлена расписка Гладковой С.М. о получении 150 000 рублей именно в качестве задатка.
Сторонами Гладковой С.М. и Локтевой Н.В, помимо предварительного договора купли-продажи заключено также дополнительное соглашение к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым недвижимое имущество, являющее предметом договора, Гладкова С.М. передает Локтевой Н.В. (акт приема-передачи о ДД.ММ.ГГГГ прилагается). В п. 5.6 дополнительного соглашения предусмотрено, что в случае не исполнения покупателем обязательства по выплате окончательного расчета в сумме 1 030 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, покупатель обязуется в течение месяца освободить занимаемый жилой дом по адресу: .
Как установлено в судебном заседании, Локтева Н.В. после заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ в дальнейшем отказалась от исполнения его условий по причине отсутствия необходимых для этого денежных средств, то есть по причине, не зависящей от Гладковой С.М. При этом Локтева Н.В. и ее муж Локтев Я.А. в настоящее время отказываются освободить занимаемое ими жилое помещение, принадлежащее на праве собственности Гладковой С.М.
Гладкова С.М. предпринимала меры для разрешения возникшего спора вплоть до обращения в суд, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.
Оценивая письменные договоры (соглашения), заключенные между Гладковой С.М. и Локтевой Н.В., суд не находит оснований для признания их недействительными на момент заключения.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).
Доводы представителя ответчиков о том, что в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указаны объекты, которые в достаточной степени индивидуально не определены, суду представляются беспочвенными.
Требования о признании договора недействительным, основанные на том, что собственник не представил свидетельства о регистрации права на продаваемые объекты, суд также считает надуманными, поскольку право собственности Гладковой С.М. на указанные объекты зарегистрировано в 2010 году, что видно из исследованных в суде свидетельств о регистрации права, и ответчики имели возможность при наличии такого желания с ними ознакомится.
Иных оснований для признания договора недействительным, истец по встречному иску суду не привела.
Таким образом, рассматривая требования, заявленные Локтевой Н.В. во встречном иске, суд исходит из того, что предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: , между Гладковой С.М. и Локтевой Н.В. заключался по обоюдному согласию. Его форма и содержание не дают оснований для признания его недействительным на момент заключения. Заключая договор, стороны были намерены его исполнять, и продавец свои обязательства по данному договору выполнила в полном объеме. Более того, в противоречие требованиям по встречному иску, право на проживание в указанном жилом помещении ответчики Локтева Н.В. и Локтев Я.А. обосновывают, ссылаясь на действие данного договора. Таким образом, суд считает требования Локтевой Н.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: , не обоснованными. Более того, суд соглашается с тем, что предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: , прекратил свое действие в связи с истечением срока действия, указанного в нем, и не заключением его сторонами основного договора купли-продажи. Таким образом, формально истец по встречному иску Локтева Н.В. оспаривает действительность договора, в настоящее время прекратившего свое действие.
Рассматривая требования Локтевой Н.В. о взыскании с Гладковой С.М. 150 000 рублей, суд отмечает следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Рассмотрев доказательства по данному делу, суд приходит к выводу о том, что уплаченная Локтевой Н.В. сумма в размере 150 000 рублей является задатком, а не авансом. Таковой она названа в договоре, а также в расписке Гладковой С.М. о получении указанных денежных средств. Из текста договора прямо усматривается, что задаток обеспечивает исполнение покупателем Локтевой Н.В. её обязательств по заключению основной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка и выдан в счет оплаты указанного имущества.
Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.
Задатком в случае, рассматриваемом в рамках настоящего гражданского дела, обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. покупателя Локтевой Н.В. и продавца Гладковой С.М. заключить основной договор - договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: , на согласованных ими условиях в определенный договором срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи дома и земельного участка, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была ответственна покупатель Локтева Н.В., уплатившая задаток, на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ, задаток должен остаться у другой стороны, то есть у продавца, Гладковой С.М.
Исходя из этого, следует признать, что оснований для взыскания 150 000 рублей с Гладковой С.М. в пользу Локтевой Н.В. нет.
Рассматривая вопрос о праве Локтевой Н.В. и Локтева Я.А. на проживание в доме, принадлежащем Гладковой С.М., расположенном по адресу: , суд исходит из следующего.
Гладкова С.М. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: .
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Основанием для вселения Локтевой Н.В. и Локтева Я.А. в жилое помещение, расположенное по адресу: , стало дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, к которому пришли собственник указанного жилого помещения Гладкова С.М. и Локтева Н.В. Указанным соглашением Локтевой Н.В. предоставлено право безвозмездного пользования жилым помещением по адресу, указанному выше, на период действия предварительного договора купли-продажи этого жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу: .
В п.5.6 соглашения предусмотрено, что в случае неисполнения покупателем обязательств по окончательному расчету, то есть не перечислению полной стоимости дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ, покупатель обязуется освободить занимаемый дом по адресу: , в течение месяца.
Локтева Н.В. и Локтев Я.А. членами семьи Гладковой С.М. не являются. Права собственности на жилой дом по адресу: , до настоящего времени не приобрели. Как установлено в суде, покупатель по ее вине не произвела в срок до ДД.ММ.ГГГГ полную оплату стоимости жилого дома и земельного участка.
Предварительный договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ не содержат сведений о том, что указанный платеж 150 000 рублей, помимо того, что является задатком, предоставляет покупателю права на проживание в жилом доме за рамками срока действия предварительного договора купли-продажи на срок более 1 месяца, то есть после ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В данном случае обязательство Локтевой Н.В. возникло вследствие заключения гражданско-правового договора и подтверждается исследованным в суде текстом указанного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями», «Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются».
Ст. 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Требование Гладковой С.М. о выселении Локтевой Н.В. и Локтева Я.А., датированное ДД.ММ.ГГГГ, ответчики до настоящего времени не выполнили.
Согласно ст. 69 ЖК РФ, к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Поскольку право пользования у Локтевой Н.В. и членов ее семьи жилым помещением, расположенным по адресу: прекратилось в связи с истечением срока действия предварительного договора купли-продажи данного жилого помещения и на основании п. 5.6 Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, Локтева Н.В. и член ее семьи Локтев Я.А. подлежат выселению из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Гладковой ФИО18 удовлетворить. Признать Локтеву ФИО19 и Локтева ФИО20 утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: , и выселить Локтеву ФИО21 и Локтева ФИО22 из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с Локтевой ФИО23 и Локтева ФИО24 солидарно в пользу Гладковой ФИО25 судебные расходы в сумме 200 рублей.
Встречный иск Локтевой ФИО26 к Гладковой ФИО27 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома по адресу: , недействительным и возврате денежных средств - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд с подачей жалобы через Миллеровский районный суд в течение месяца со дня изготовлении решения суда в окончательной форме.
Судья Копылов С.А.
Мотивированное решение изготовлено 5 февраля 2014 года.