ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Решение № 2-2003/2014 2-2003/2014~М-1183/2014 М-1183/2014 от 3 июля 2014 г.


Отметка об исполнении по делу № 2-2003/2014



РЕШЕНИЕ


Именем Российской Федерации

03 июля 2014 года г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Савельевой Л.В.

при секретаре судебного заседания Тыняновой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Старцева С.А. к Забусовой Н.А., третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора Общество с ограниченной ответственностью «Центр сделок с недвижимостью-Лидер» о взыскании суммы,

УСТАНОВИЛ:

Старцев С.А. обратился в суд с иском к Забусовой Н.А. о взыскании суммы, указав, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами был заключен предварительный договор ( договор о задатке), по условиям которого стороны обязались в будущем, в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи коммерческой недвижимости-помещения III общей площадью кв. метров, 1-этажного, литер № по адресу: по цене .

В обеспечение заключения в будущем договора купли-продажи помещения истцом, как покупателем был внесен предусмотренный п. 1.3 предварительного договора задаток в размере . Однако, в установленный законом срок стороны основной договор купли-продажи коммерческой недвижимости не заключили.

На основании ст. 380, 426, 429, 1102 Гражданского Кодекса РФ истец просит взыскать с ответчицы , уплаченные им при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, расходы по уплате государственной пошлины в сумме .

В судебном заседании истец и его представитель Карцов С.В., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности № 2-1718 от 04 апреля 2014 года, поддержали исковые требования в полном объеме.

Дополнительно представитель истца пояснил, что Старцев С.А. имел денежные средства для оплаты за приобретаемый объект недвижимости в случае заключения основного договора купли-продажи, однако, письменного уведомления о времени и месте заключения основного договора он Забусовой Н.А. или её представителю, с которым был заключен предварительный договор, он не направлял. Аналогичного уведомления от продавца также не получал. Полагает, что выплаченная по предварительному договору сумма является авансом и подлежит возврату истцу, в связи с незаключением сторонами в установленный предварительным договором срок основного договора купли-продажи недвижимости.

Ответчик Забусова Н.А. в судебное заседание не явилась. От неё поступило заявление о рассмотрении дела в её отсутствие ( л.д. 14).

Представитель ответчицы Романова А.А., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности № 2-1215 от 05 мая 2014 года ( л.д. 15), иск не признала. Пояснила, что сторонами предварительный договор ( договор о задатке) ДД.ММ.ГГГГ был заключен добровольно. Содержание договора однозначно указывает на назначение произведенного истцом платежа в качестве задатка. Основной договор купли-продажи недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ не был заключен вследствие уклонения покупателя от совершения сделки, который ссылался на отсутствие у него денежных средств. Продавец Забусова Н.А. имела необходимые документы для заключения договора. Письменного уведомления истцу о месте и времени совершения сделки ответчица не направляла. Переговоры велись по телефону через агентство недвижимости. Полагает, что поскольку основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, то задаток в силу п.3.3 договора остается у продавца, из которых 30% подлежат передаче агентству, что Забусовой Н.А. исполнено.

Представитель ответчицы просит отказать истцу в удовлетворении иска.

По ходатайству представителя ответчицы к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено АН «Новоселье».

В судебное заседание представителем агентства Полозюковым А.А. представлены правоустанавливающие документы юридического лица, из которых следует, что юридическим лицом, оказывающим риелторские услуги сторонам по делу при заключении предварительного договора являлся ООО «Центр сделок с недвижимостью-Лидер», которое, в свою очередь, является надлежащим третьим лицом по настоящему делу.

Директор ООО «Центр сделок с недвижимостью-Лидер» Полозюков А.А. в судебном заседании иск не признал. Указал, что ДД.ММ.ГГГГ в АН «Новоселье» между Старцевым С.А. и представителем Забусовой Н.А. Забусовым А.Ю. был заключен предварительный договор (договор о задатке), предусматривающий заключение основного договора купли-продажи недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В счет обеспечения обязательств по предварительному договору ( договору о задатке) истец уплатил ответчице ДД.ММ.ГГГГ согласно п. 1.3 договора. Согласно п.3.3. 30% задатка, что составляет , продавец передает агентству недвижимости, что Забусовой Н.А. было сделано. Переданная истцом ответчице сумма соответствует требованиям к задатку, предусмотренным ст. 380 ГК РФ, соглашение о задатке совершено в надлежащей форме, подписано сторонами. Истец в устной форме просил отложить заключение основного договора на месяц, ссылаясь на то, что банк не рассмотрел его заявку на получение кредита. Впоследствии истец уклонялся от заключения основного договора из-за отсутствия у него денежных средств. Согласно п. 3.1 предварительного договора обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В силу п. 3.2 предварительного договора отсутствие у покупателя денежных средств, не относится к обстоятельствам, указанным в п. 3.1 договора. Таким образом, основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен по вине истца, в связи с чем уплаченный им задаток не подлежит возврату продавцом. Переговоры о дате заключения основного договора велись в телефонном режиме. В письменной форме уведомление о месте и времени заключения договора представителем агентства недвижимости сторонам не направлялось. В иске просит отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, дав им оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Правоотношения сторон по настоящему делу регулируются положениями ст. ст. 421, 425, 429, 329, 380, 381 Гражданского Кодекса РФ.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Забусовой Н.А. в лице представителя по доверенности Забусова А.Ю. и Старцевым С.А. был заключен предварительный договор (договор о задатке) купли-продажи коммерческой недвижимости ( л.д. 4).

Согласно главе 1 договора стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи через АН «Новоселье» в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым «Продавец» передает, а «Покупатель» приобретает право собственности на коммерческую недвижимость-помещение № №, общей площадью кв. метров, 1-этажное, Литер № по адресу: , принадлежащей «Продавцу» на праве собственности на основании акта приемо-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, решения от ДД.ММ.ГГГГ.

Покупатель обязался произвести расчет с продавцом по соглашению сторон в размере . В целях обеспечения обязательства, указанного в п.1.1 договора, покупатель передает продавцу задаток в размере . Покупатель обязуется выплатить продавцу оставшуюся сумму в размере и совершить сделку купли-продажи.

Главой второй предварительного договора купли-продажи коммерческой недвижимости определены права и обязанности сторон. В частности, по условиям договора «Продавец» обязан оплатить все расходы по коммунальным платежам и предоставить справку об отсутствии задолженности: по расходу электроэнергии, воды, газа, коммунальным платежам ( лицевой счет), оплатить услуги связи; оплатить стоимость справки ( выписки из ЕГРП); получить нотариально заверенное согласие супруга на продажу коммерческой недвижимости ( п.2.1).

Покупатель обязуется произвести с «Продавцом» окончательный расчет при заключении договора купли-продажи коммерческой недвижимости, а также оплатить все расходы, связанные с регистрацией права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ( п. 2.2).

Факт заключения предварительного договора купли-продажи, а также получения Забусовой Н.А. от истца Старцева С.А. стороной ответчика не оспаривается.

Также сторонами не оспаривается, что в установленный предварительным договором купли-продажи недвижимости срок, до 20.01.2014 года основной договор купли-продажи коммерческой недвижимости не был заключен.

В соответствии со статьями 421, 425 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).

На основании п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен.

По своей правовой природе предварительный договор является договором организационного характера и не может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом, в связи с чем суд находит несостоятельными доводы представителей ответчика и третьего лица о возможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.

В рассматриваемом случае денежные обязательства между сторонами отсутствуют, а соглашение о задатке в счет предполагаемых (возможных) будущих денежных обязательств противоречит понятию задатка, содержащемуся в п. 1 ст. 380 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При этом, в силу п. 2 указанной статьи соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство об уплате суммы по заключенному договору. Одно только намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как следует из ч. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416), задаток должен быть возвращен.

В силу ст. 380 ч. 3 ГК РФ предусмотрено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Из анализа приведенных законоположений следует, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора, и по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца возникают определенные договором обязательства. Таким образом, задаток служит доказательством заключения между сторонами договора, а в случае основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток.

С учетом пояснений сторон, содержания предварительного договора купли-продажи ( договора о задатке) суд приходит к выводу о том, что заключенное между сторонами настоящего спора соглашение о задатке по своей природе не является таковым, поскольку самой сделки, в обеспечение которой и состоялось соглашение о задатке, заключено не было, не заключено оно и на день рассмотрения дела судом.

Предметом предварительного договора и соглашения о задатке являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества, в обеспечение которого было уплачено .

Принимая во внимание, что задаток может существовать лишь при условии действия основного обязательства, а в данном случае между сторонами какого-либо обязательства не возникло, следовательно, переданные истцом представителю ответчика денежные средства не могут служить средством обеспечения исполнения сторонами своих обязательств по договору, возникновение которого лишь предполагается.

В указанный в предварительном договоре срок договор купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиком не заключался, ни одна из сторон предварительного договора не обращалась с требованием о понуждении заключения указанной сделки.

При этом суд принимает во внимание, что доказательств того, что истец уклонился от заключения основного договора, неисполнение условий предварительного договора произошло по его вине, основной договор купли-продажи коммерческой недвижимости не был заключен из-за отсутствия денежных средств у истца, а также доказательств исполнения ответчицей условий предварительного договора по заключению основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, направления в адрес истца проекта договора купли-продажи, стороной ответчика в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что уплаченные истцом при заключении предварительного договора купли-продажи являются авансом.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

При незаключении сторонами основного договора, исходя из смысла статей 309, 310 и 487 ГК РФ, уплаченный аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена.

Принимая во внимание, что основной договор сторонами до ДД.ММ.ГГГГ не был, обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ прекращены, переданная по предварительному договору сумма является не задатком, а авансом, она подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи, суд приходит к выводу об отсутствии основания для удержания продавцом полученной от покупателя суммы в счет оплаты имущества, ввиду чего, в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ, исковые требования Старцева С.А. о взыскании с Забусовой Н.А. денежных средств в размере подлежат удовлетворению.

Факт выплаты Забусовой Н.А. Агентству недвижимости в соответствии с п. 3.3 предварительного договора не является юридически значимым обстоятельством при разрешении спора между Старцевым С.А. и Забусовой Н.А.

На основании ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчицы в пользу истца подлежат расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3200 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Старцева С.А. к Забусовой Н.А., третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора Общество с ограниченной ответственностью «Центр сделок с недвижимостью-Лидер» о взыскании суммы удовлетворить.

Взыскать с Забусовой Н.А. в пользу Старцева С.А. , расходы по оплате государственной пошлины в сумме , всего .

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 08 июля 2014 года.

Судья Л.В. Савельева