Решение № 2-1728 2-1728/2013 2-1728/2013~М-1488/2013 2-1728\13 М-1488/2013 от 29 августа 2013 г.
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 августа 2013 года Железнодорожный районный суд г. Ростова -на -Дону в составе:
Председательствующего Алексеенко В. Н.
Адвоката Александрова Ю.М.
Секретаря Савкиной Е.Ю.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Липчанского РБ к Волковой ИН, 3-е лицо – ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима», о взыскании убытков, штрафной неустойки,
Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику о взыскании с Волковой ИН в пользу Липчанского РБ 100 000 рублей аванса, 70 000 рублей штрафной неустойки, 3 703 рублей убытков, 4 700 рублей госпошлины, 25 000 рублей расходов на представителя.
Свои требования истец мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец, ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» и ответчик заключили предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - квартиры № по адресу: .
Ответчик получила от истца сумму предварительного платежа в размере 100 000 руб., о чем свидетельствует ее подпись и собственноручно сделанная запись. Срок заключения основного договора купли-продажи — не позднее ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п. 3.3 указанного договора, ответчик до заключения основного договора купли-продажи, был обязан, в частности: обеспечить снятие с регистрационного учета всех лиц, имеющих право проживания в отчуждаемой квартире; получить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Кроме того, в соответствии с п. 6.7 договора и соглашением по приему объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ продавец был обязан произвести в отчуждаемой квартире ремонт.
В установленный срок свои обязанности ответчик не исполнил, в связи с чем между истцом, ответчиком и ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» было заключено соглашение о расторжении предварительного договора. В данном соглашении был установлен факт не выполнения ответчиком своих обязанностей, неготовность ответчика заключить основной договор купли-продажи и факт отказа ответчика вернуть истцу 100 000 руб., уплаченных в соответствии с предварительным договором.
Истец обратился в суд с иском о взыскании этой суммы как неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), указав на то, что указанная денежная сумма является авансом, который должен быть возращен. Обязанность вернуть данную сумму закреплена в п. 4.2 предварительного договора.
Также п. 4.2 предварительного договора установлено, что в случае его расторжения и не заключения основного договора купли-продажи Объекта недвижимости по вине или инициативе Продавца (ответчика), Продавец обязан выплатить Покупателю (истцу) штраф в размере 70 % от переданной суммы (100 000 руб.), что составляет 170 000 руб. Данная сумма в соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ является штрафной неустойкой.
Кроме того, истцом были понесены убытки в виде расходов на бензин, оплаты за нотариальное удостоверение доверенности и оплаты за юридическую консультацию по данному спору в размере: 1269+1846 +500+588 руб. = 3 703 руб.
Истец в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца по доверенности и ордеру Александров Ю.М. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Ответчик Волкова И.Н, допущенная в судебном заседании в качестве представителя Макаренко О.Н. в судебное заседание явились, исковые требования не признали. Представили письменные возражения на иск., с указанием на то, что ответчвик не могла в срок до ДД.ММ.ГГГГ предоставить необходимые справки об отсутствии задолженности и зарегистрированных лицах, поскольку их выдача была невозможна до указанной даты. Представили справку УК ООО «Комсервис», согласно которой квитанция об оплате коммунальных платежей была распечатана ДД.ММ.ГГГГ и разнесена в почтовый ящик ДД.ММ.ГГГГ Оплачена квитанция ДД.ММ.ГГГГ, занесена на счет ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем ООО «Комсервис» не могло выдать справку от отсутствии задолженности ДД.ММ.ГГГГ до получения оплаты на свой расчетный счет.
Согласно справки ООО «К», полученной ДД.ММ.ГГГГ в квартире № по никто не зарегистрирован. Поквартирная карта не заводилась. В подтверждение невозможности справок ответчиком представлено расписание работы ООО »Комсервис».
Представитель 3-го лица по доверенности Устенко Э.Н. в судебное заседание явилась, исковые требования истца поддержала.
В отношении истца дело слушается в порядке п.5 ст. 157 ГПК РФ.
Суд, выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, установил следующее.
Согласно ст. 1102 ГК РФ
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Статья 1103 ГК РФ
Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:
1) о возврате исполненного по недействительной сделке;
2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения;
3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;
4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.
Согласно статье 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 450 ГК Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец, ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» и ответчик заключили предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - квартиры № по адресу: . (л.д. 10-11)
Ответчик получила от истца сумму предварительного платежа в размере 100 000 руб., о чем свидетельствует ее подпись и собственноручно сделанная запись. Срок заключения основного договора купли-продажи установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п. 3.3 указанного договора, ответчик до заключения основного договора купли-продажи, был обязан обеспечить снятие с регистрационного учета всех лиц, имеющих право проживания в отчуждаемой квартире; получить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, в соответствии с п. 6.7 договора и соглашением по приему объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ продавец был обязан произвести в отчуждаемой квартире ремонт.
В установленный срок свои обязанности ответчик не исполнил.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом, ответчиком и ООО «Компания по управлению недвижимостью «Оптима» было заключено соглашение о расторжении предварительного договора.
В соглашении указано на то, что Волкова И.Н. не готова продать квартиру (нет справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, и о зарегистрированных по объекту ) и подписать основанной договор купли-продажи. п.6.7 предварительного договора не выполнен в полном объеме (канализационная труба в прихожей не соответствует проектной документации, трубы горячей и холодной воды выведены в прихожую, не установлен плинтус в прихожей, не закончен ремонт на лоджии и в прихожей –не доклеены обои.
Продавец Волкова И.Н. отказывается вернуть покупателю сумму предварительного платежа, указанную в п.1.2 предварительного договора в сумме 100000 руб..
ООО Компания «Оптима» возвращает Продавцу Волковой И.Н. правоустанавливающие документы на квартиру.
Стороны не имеет претензий к ООО «Компания Оптима», а также ООО «Компания Оптима» не имеет претензий к продавцу и покупателю. (л.д. 13).
Истец обратился к ответчику о возврате средств по предварительному договору в связи с не заключением основного договора.
Поскольку ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключение соглашение о расторжении предварительного договора, обязательства сторон по предварительному договору в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ прекратились. С прекращением основного обязательства обеспечительные обязательства также прекращаются, так как не имеют самостоятельной цели, а призваны обеспечить надлежащее исполнение сторонами основного обязательства.
Таким образом, договор между сторонами расторгнут.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Как следует из договора истцом во исполнение предварительного договора была выплачена сумма аванса. В связи с этим при расторжении договора сумма авансового платежа подлежит возврату, поскольку ответчик не предпринял никаких действий по выполнению своих обязанностей.
С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма аванса в размере 100000 руб.
Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании штрафной неустойки по следующим основаниям.
Как следует из буквального толкования текста соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к обоюдному соглашению. При этом ни одна из сторон не имела претензий друг к другу по поводу заключения основного договора
Из пояснений ответчика следует, что она от намерения продать свою квартиру не отказалась и была готова продлить сроки, о чем поставила в известность истца и 3-е лицо. Сам истец, как следует из пояснений представителей истца и 3-го лица приобрел квартиру, воспользовавшись услугами ООО «Компания Оптима».
Основанием для взыскания штрафных санкций согласно п. 4.2 предварительного договора является расторжение договора и не заключение основного договора купли-продажи недвижимости по вине или инициативе Продавца. Продавец обязан возвратить Покупателю переданную по договору сумму (согласно п.2.1 Договора) выплатить покупателю штраф в размере 70% указанной суммы и выплатить Риэлтору 30% указанной суммы в качестве вознаграждения за проделанную работу.
Как указано выше, согласно соглашения, стороны, расторгая договор никаких претензий друг к другу не имели, что по мнению суда в буквальном толковании является добровольным расторжением договора по соглашению сторон. расторжение сделки произошло фактически по инициативе истца, который не имел намерения ожидать либо продлевать сроки действия договора, в то время как договором такая возможность предусмотрена.
Таким образом, суд считает исковые требования истца подлежащими частичному удовлетворению.
Убытками по смыслу ст. 15 ГК РФ являются лишь вынужденные расходы стороны их претерпевшей, при этом сторона должна представить доказательства разумности и неизбежности данных расходов при обычных условиях.
Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статья 98 ч.1 ГПК РФ гласит, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Статья 100 ГПК РФ предусматривает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истцом заявлено о взыскании убытков в виде расходов на бензин, оплаты за нотариальное удостоверение доверенности и оплаты за юридическую консультацию.
В подтверждение расходов за юридическую консультацию истцом не представлен подлинник оплату услуг на сумму 500 руб. филиала ЮК № от ДД.ММ.ГГГГ, доказательств того, что консультация проводилась именно в связи с этим делом, поскольку иск был подан ДД.ММ.ГГГГ с участием другого представителя (л.д. 15).
Представленные в подлиннике квитанции за оплату на бензин датированы ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Подтверждения того, что указанные траты пон6есены истцом в связи с рассмотрением дела, либо связаны с заключением договора суду не представлено.
Что касается заявления в части взыскания расходов на представителя, то суд с учетом сложности дела, его продолжительности, участия представителя в подготовке иска, участия в беседе и в одном судебном заседании, суд считает разумным взыскать сумму расходов на представителя в размере 10000 руб.
Подлежат взысканию и расходы, понесенные истцом на оплату доверенности, в сумме 5888 руб., оформленной нотариально.
В связи с удовлетворением исковых требований частично, суд взыскивает расходы истца по уплате государственной пошлины в удовлетворенной части. В остальной части судебных расходов и убытков суд отказывает.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Исковые требования Липчанского РБ удовлетворить частично.
Взыскать с Волковой ИН в пользу Липчанского РБ сумму аванса в размере 100000 руб., расходы на представителя в сумме 10000 руб., расходы по уплате государственной пошлины - 3200 руб., расходы по оплате расходов по доверенности 588 руб. 00 коп., а всего в сумме 113788 руб. (сто тринадцать тысяч семьсот восемьдесят восемь руб. 00 коп.)
В части требований Липчанского РБ о взыскании штрафной неустойки, расходов на представителя, расходов за устную юридическую консультацию, расходов на бензин, расходов по государственной пошлине отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Ростова - на - Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме изготовлено 3.09.2013г.