ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Решение № 2-1527/2015 2-1527/2015~М-1099/2015 М-1099/2015 от 30 июня 2015 г. по делу № 2-1527/2015


Дело № 2-1527/2015


РЕШЕНИЕ


Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ.

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:Председательствующего судьи Пономаренко Д.Ф.

При секретаре судебного заседания Бадмаеве И.О.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств,

Установил:


ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи доли домовладения и доли земельного участка по в . При этом ФИО1 взяла на себя обязанности продавца, а ФИО2 выступала в качестве покупателя. Согласно п. 1.1 предварительного договора, продавец, являющийся собственником земельного участка на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года, свидетельство о государственной регистрации права Главного управления федеральной службы по серия 61 ATN 9440689, обязался построить дом, согласно Архитектурного проекта и продать долю в праве общей долевой собственности жилого дома общей площадью 70 кв.м на втором этаже, согласно приложения, и долю земельного участка в праве общей долевой собственности земельного участка соответствующую доле домовладения, расположенного по адресу: . На основании п. 1.2 передача доли будет осуществляться путем заключения Договора купли-продажи между продавцом и покупателем вышеуказанного объекта (далее основной договор) в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. На основании п.2.1 стоимость доли домовладения составляет 2 800 000 (два миллиона восемьсот) рублей. На основании п.2.4 на момент подписания предварительного договора покупатель уплачивает продавцу 2 800 000 рублей. О том, что денежные средства были переданы продавцу покупателем, подтверждается собственноручной записью ФИО1 о получении денежных средств. Однако, основной договор купли продажи, в оговоренный предварительным договором срок заключить не представилось возможным, в связи с существенными нарушениями ответчиком сроков сдачи многоквартирного дома, а так же выявленных нарушений строительных норм при сдаче квартиры ФИО2 Технический паспорт на МКД, расположенный по адресу : был получен только после ДД.ММ.ГГГГ. При осмотре по вышеуказанному адресу истцом было обнаружено, что в нарушении строительных норм и правил, канализационная труба проходит по потолку комнатного и кухонного помещения, так же возникла необходимость по переносу двери и части стены с целью отделить жилое помещение от помещений офисной зоны. После выполнения этих работ изменения и уточнения предполагалось внести изменения в технический паспорт жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась с заявлениями к ФИО1 с просьбой провести вышеуказанные работы в жилом помещении. Заявки ФИО2 были приняты, и ДД.ММ.ГГГГ данные работы были произведены ФИО1, что подтверждается актами выполненных работ. Кроме того, в сроки, указанные в предварительном договоре, а именно ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли продажи подписан быть не мог, так как право собственности на жилые и нежилые помещения в вышеуказанном многоквартирном доме, в том числе и на было признано за ФИО1 только ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Третейского суда по делу № года. При этом право собственности за ФИО14 решением третейского суда было признано без ведома и согласия ФИО2, которая изначально, по предварительному договору купли- продажи полностью внесла свой денежный пай на строительство спорной квартиры и на покупку доли земельного участка, а так же непосредственно участвовала в создании жилого помещения, организовала перепланировку квартиры, привела состояние квартиры в соответствие строительным нормам. Таким образом, по причине несвоевременной сдачи строительного объекта ответчиком и соответственно с этим неосновательного срока продления получения необходимой документации необходимой для заключения Основного договора, Основной договор был подписан сторонами только ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом исполнителем выло вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства № в отношении должника ФИО1 по решению Железнодорожного суда от ДД.ММ.ГГГГ на основании которого Управление Росреестра по в отношении внесена запись в ЕГРП об ограничении (обременении) в виде запрета на отчуждение. Таким образом, право собственности на спорную квартиру до настоящего времени зарегистрировано за ФИО1 На основании решения Железнодорожного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО2 об освобождении в из-под ареста и признания за ней право собственности было отказано. Кроме того на основании решения Железнодорожного суда по делу № года договор купли продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не является заключенным в силу того, что он не зарегистрирован в установленном законом порядке. В решении суда указано, что безусловным препятствием к регистрации договора и перехода права собственности явилось не уклонение сторон от регистрации договора и перехода права собственности, а то обстоятельство, что в отношении недвижимого имущества ФИО1 постановлением судебного пристава-исполнителя был наложен арест на распоряжение. Вместе с тем факт передачи денежных средств в сумме 2 800 000 рублей истцом ответчику подтверждается предварительным договором купли-продажи, а так же не отрицается сторонами, заключившими предварительный договор. Таким образом, ответчиком нарушено существенное условие предварительного договора о сроке заключения Основного договора купли продажи, так как до настоящего времени право собственности на по адресу: зарегистрировать в собственность истца не представляется возможным, и вступившим в законную силу решением Железнодорожного суда, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ признан незаключенным.

На основании изложенного, истица просит суд: расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО2; Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства, внесенные по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 800 000 два миллиона восемьсот тысяч) рублей.

Истица ФИО2 и ее представитель – ФИО5, действующие на основании доверенности, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, дали пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание явился также представитель ответчика – ФИО6, действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, просила применить последствия пропуска ФИО2 срока исковой давности.

Ответчик – ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представила заявление о проведении судебного заседания без ее личного участия в связи с чем, суд рассматривает дело в ее отсутствие на основании ст. 167 ГПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с п. 1.1 которого продавец, являющийся собственником земельного участка на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обязуется построить дом согласно Архитектурного проекта и продать долю в праве обшей долевой собственности жилого дома обшей площадью 70 кв.м. на 1 или 2 этаже, согласно приложения, и долю земельного участка в праве обшей долевой собственности земельного участка соответствующую доле домовладения, расположенного по адресу: .

В силу п. 1.2 предварительного договора передача доли будет осуществляться путем заключения договора купли-продажи между продавцом и Покупателем вышеуказанного объекта (далее Основной договор) в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с разделом 2 предварительного договора стороны договорились, что стоимость доли домовладения составляет 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч) рублей. Стоимость доли домовладения подлежит пересмотру согласно данных технического паспорта МУПТИ и ОН исходя из стоимости равной 40 000 (сорок тысяч) рублей за квадратный метр площади. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. В силу того, что настоящий договор является предварительным, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель уплачивает Продавцу при подписании настоящего договора сумму в размере 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч) рублей.

При подписании вышеуказанного предварительного договора ФИО2 передала ФИО1 денежные средства в размере 2 800000 рублей, что подтверждается соответствующей собственноручной распиской ФИО1 в тексте договора.

В свою очередь ФИО1 принятые на себя обязательства не выполнила – основной договору купли-продажи с ФИО2 в надлежащей форме не заключен до настоящего времени.

Так, право собственности на жилое помещение – квартиру по адресу: , общей площадью 62,5 кв.м., Управлением Росреестра по в настоящее время зарегистрировано за ФИО1 на основании решения третейского суда при РОФ «Наше право» от 11.06.2010г., что подтверждается выпиской из ЕГРП в материалах дела.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Железнодорожного РОСП УФССП по – ФИО7 вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства № в отношении должника ФИО1, взыскателя – ФИО8, предмет исполнения – задолженность в размере 1428 000 рублей, взысканная по решению Железнодорожного районного суда от 30.04.2013г.

Одновременного 27.06.2013г. судебным приставом исполнителем вынесено постановление о розыске недвижимого имущества должника ФИО1 и наложении запрета на распоряжение выявленным имуществом, которое направлено для исполнения в Управление Росреестра по Ростовской области.

Управление Росреестра по Ростовской области на основании вышеуказанного постановления судебного пристава-исполнителя от 27.06.2013г. в отношении квартиры по адресу: внесена запись в ЕГРП об ограничении (обременении) права в виде запрета на отчуждение.

Впоследствии судебным приставом-исполнителем также возбуждены исполнительные производства № 40994/13/26/61, № 317/14/26/61, № 323/14/26/61, № 3162/14/26/61, в отношении должника ФИО1 и взыскателей: ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 с предметами исполнения – взыскание задолженности. Указанные исполнительные производства объединены с исполнительны производством № в сводное исполнительное производство № 40994/13/26/61/СД.

ФИО2 обратилась в Железнодорожный районный суд с иском, в котором просила признать за ней право собственности на квартиру по адресу: , освободить данную квартиру из под ареста и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по зарегистрировать право собственности на указанную квартиру за ней.

В обоснование заявленных требований ФИО2 ссылалась на заключение между ней и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец (ФИО13) продал, а покупатель (ФИО2) купил квартиру, находящуюся по адресу: , общей площадью 65,2 кв.м., в т.. жилой – 43,5 кв.м.

В соответствии с п. 3 договора, указанную квартиру продавец продает, а покупатель покупает за согласованную сторонами цену в размере 2656000 рублей и расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Согласно п. 4 договора, передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. Стороны согласны признать настоящий пункт договора имеющим силу передаточного акта.

В п. 7 договора указано, что настоящий договор подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по .

В договоре также имеется запись от имени продавца о получении денежных средств в размере 2656000 рублей.

В то же время ни сам договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, ни переход права собственности на квартиру по адресу: от ФИО1 к ФИО2 Управлением Росреестра по до настоящего времени зарегистрированы не были, и стороны сделки с заявлениями в регистрирующий орган о внесении указанных сведений в ЕГРП не обращались.

Решением Железнодорожного районного суда от 11.06.2014г. в удовлетворении исковых требований ФИО2 об освобождении из под ареста, состоящей из 2 комнат общей площадью 66.4 кв.м., жилой площадью 43.5 кв.м., расположенной по адресу Ростов-на-Дону, , признании права собственности на квартиру и обязании Управления Федеральной Службы государственной регистрации кадастра и картографии по зарегистрировать право собственности на квартиру – отказано. Данное решение суда было оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 03.09.2014г. и вступило в законную силу.

В настоящее же время ФИО2 просит суд: расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО2, и взыскать денежные средства, внесенные по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 800 000 рублей.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны должны заключить основной договор.

Обстоятельства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 453 Гражданского кодекса РФ с расторжением договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора, обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

В данном случае, обязательство сторон по заключению основного договора, предусмотренное предварительным договором купли-продажи от 28.10.2008г. в установленный срок - до 31.12.2009г. – исполнено не было.

ФИО2 письменно уведомила ответчика о расторжении предварительного договора купли-продажи (л.д. 32) и необходимости возврата полученных денежных средств, в связи с невозможностью заключения основного договора, однако до настоящего времени ответ на данное уведомление не поступил.

При таких обстоятельствах требование ФИО2 о расторжении предварительного договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО2 и ФИО1 основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Суд также принимает во внимание тот факт, что объективным препятствием к заключению между ФИО2 и ФИО1 договора купли-продажи спорной квартиры, является то обстоятельство, что на указанное имущество наложен арест судебным приставом исполнителем в рамках сводного исполнительного производства № 40994/13/26/61/СД, что делает невозможным как государственную регистрацию договора купли-продажи, так и государственную регистрацию перехода права собственности.

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: …одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством…;

В данном случае, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от 28.10.2008г., прекращены, указанный договор судом расторгнут, основной договор купли-продажи между истцом и ответчиком в требуемой форме не заключен, а значит полученные ФИО1 во исполнение предварительного договора денежные средства в сумме 2 800000 руб. являются неосновательным обогащением, которое должно быть возвращено ФИО2 При этом обстоятельств, препятствующих согласно ст. 1109 ГК РФ возврату полученного в качестве неосновательного обогащения – судом не установлено.

При этом суд не усматривает оснований для применения к требованиям ФИО2 правил о последствиях пропуска срока исковой давности, как того просит ФИО1, по следующим основаниям.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Закрепленное Конституцией Российской Федерации, ее статьей 46 (части 1 и 2), право на судебную защиту относится к основным неотчуждаемым правам и одновременно выступает гарантией всех других прав и свобод.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно обращался к вопросу о сроках реализации данного права. Основываясь на правовых позициях, сформулированных им в Постановлениях от ДД.ММ.ГГГГ N 19-П и от ДД.ММ.ГГГГ N 12-П, Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях указывал, что регулирование сроков для обращения в суд, включая их изменение и отмену, относится к компетенции законодателя и что установление этих сроков обусловлено необходимостью обеспечить стабильность гражданского оборота и не может рассматриваться как нарушение права на судебную защиту (определения от ДД.ММ.ГГГГ N 220-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 439-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 563-О-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 364-О-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 253-О-О, от ДД.ММ.ГГГГ N 596-О-О).

Данный вывод Конституционного Суда Российской Федерации в полной мере распространяется и на гражданско-правовой институт исковой давности. Это означает, что законодатель в пределах своих дискреционных полномочий вправе не только устанавливать, изменять и отменять сроки исковой давности в зависимости от целей правового регулирования и производить их дифференциацию при наличии к тому объективных и разумных оснований, но и определять порядок их течения во времени, момент начала и окончания, с тем чтобы обеспечить реальную возможность исковой защиты права, стабильность, определенность и предсказуемость правового статуса субъектов гражданских правоотношений.

Разрешая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, суд исходит из того, что течение исковой давности по требованию о возврате переданного по незаключенному договору начинается не ранее момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права, как было разъяснено в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 165 .

Отказывая в удовлетворении заявленного требования ввиду пропуска истцом трехлетнего срока исковой давности, установленного статьей 196 ГК РФ, суд полагает, что начальный момент течения данного срока должен исчисляться не со дня передачи истицей ответчице денежных средств по сделке и не с момента истечения установленного сторонами срока для заключения основного договора, а со дня, когда ФИО2 узнала (должна была узнать) о нарушении своего права на переход к ней права собственности на спорную квартиру.

Так между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был подписан основной договор купли-продажи квартиры, и не смотря на то, что указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, ФИО2 фактически приняла и приступила к пользованию квартирой по адресу: .

В 2014 году ФИО2 также обратилась в суд с иском к ФИО1 об освобождении имущества от ареста, признании права собственности.

До момента отказа судом в удовлетворении данных требований ФИО2 в отсутствие однозначных доказательств обратного разумно полагала, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ порождает для нее юридические последствия – она обладает вещными правами в отношении спорной квартиры.

Следовательно, ФИО2 узнала об отсутствии у нее оснований для признания права собственности на спорную квартиру, и соответственно о возникшем у ФИО1 неосновательном обогащении за ее счет, т.е. о нарушении своего права лишь после вступления в законную силу 03.09.2014г. решения Железнодорожного районного суда от 11.06.2014г.

Установленные судом обстоятельства дела не свидетельствуют о том, что от истицы можно было разумно ожидать предъявления к ответчице требований о возврате неосновательного обогащения ранее вступления в законную силу решения суда по иску о признании права собственности на спорную квартиру.

Такое поведение ФИО2 не противоречит требованиям к добросовестному и разумному поведению сторон договора.

Кроме того, вплоть до наложения судебным приставом-исполнителем ареста на квартиру по адресу: 2013 году ФИО2 могла разумно предполагать, что подписанный договор купли-продажи от 20.07.2011г. с высокой степенью вероятности будет зарегистрирован Управлением Росреестра по РО и создаст для обеих сторон договора надлежащие правовые последствия.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит также взысканию госпошлина в доход местного бюджета, которая не была оплачена истицей при обращении в суд.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :


Расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО2

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 внесенные по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 2 800 000 руб.

Взыскать с ФИО1 госпошлину в доход местного бюджета 22 200 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ года.

Судья: