Определение от 24 июня 2013 г.
Судья Бугаева Е.А. Дело № 33-7882
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ
24 июня 2013 года г. Ростов-на-Дону
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи: Тахирова Э.Ю.
судей: Руденко Т.В., Пановой Л.А.
с участием прокурора: Бесединой Е.И.
при секретаре: Слизкове А.А.
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Тахирова Э.Ю. дело по апелляционной жалобе Дремина А.Ю. в лице представителя Шоста А.Н. на решение Миллеровского районного суда Ростовской области от 20 марта 2013 года,
у с т а н о в и л а:
Дрёмин А.Ю. обратился в суд с исковым заявлением к Костенко И.А. о выселении.
В обоснование своих требований истец указывал, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи принадлежащих ему на праве собственности: жилого дома, земельного участка, объекта незавершённого строительства и хозяйственных построек, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В соответствии с заключенным соглашением стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи, но не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Однако, в срок, установленный соглашением ответчик от заключения договора купли-продажи уклонился. В связи с этим, истец не может в полном объёме пользоваться своими правами и нести обязанности, как собственник.
В свою очередь Костенко И.А. обратилась со встречными исковыми требованиями к Дремину А.Ю. о признании права собственности на указанный жилой дом и земельный участок.
В обоснование встречного иска истец указала, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между истцом и ответчиком было заключено нотариально удостоверенное соглашение о приобретении Костенко И.А. у Дремина А.Ю. приусадебного земельного участка, жилого дома и объекта незавершённого строительства, хозяйственных построек, находящихся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Во исполнение указанного соглашения она передала Дремину А.Ю. задаток в размере 1300 000 рублей, что является полной суммой оплаты за указанную недвижимость, а Дремин А.Ю. предоставил ей указанное имущество.
Истец по встречному иску считала, что соглашение о задатке, заключенное между Дрёминым А.Ю. и Костенко И.А., является фактически договором купли-продажи домовладения, поскольку оно соответствует нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, составлено в простой письменной форме, подписано сторонами, в ней указан предмет договора, цена. Денежные средства и имущество фактически переданы сторонами друг другу, Костенко И.А. с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА владеет указанной недвижимостью как своей собственностью, оплачивая коммунальные услуги и налоги.
Представителем истца по основному иску в судебном заседании суда первой инстанции заявлено о пропуске Костенко И.А. срока исковой давности для предъявления встречного иска.
Решением Миллеровского районного суда Ростовской области от 20 марта 2013 года в удовлетворении исковых требований Дремину А.Ю. отказано. Встречные исковые требования Костенко И.А. удовлетворены.
Суд признал сделку между Дреминым А.Ю. и Костенко И.А. по купле-продаже приусадебного земельного участка, жилого дома и объекта незавершенного строительства и хозяйственных построек, находящихся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенной, а также признал право собственности Костенко И.А. на следующие объекты недвижимого имущества, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН: земельный участок площадью 937 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; жилой дом литер «А» площадью 22,9 кв.м.; жилой дом литер «В» площадью 163,4 кв.м.; навес литер «в» площадью 19,7 кв.м.; навес литер «н» площадью 51,3 кв.м.; забор литер «111» длиной 14,50 м.; ворота литер «IV» длиной 6 м.
С таким решением не согласился Дремин А.Ю., в лице своего представителя Шоста А.Н. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.
Апеллянт считает выводы суда о том, что между сторонами достигнуто соглашения по всем существенным условиям договора необоснованными, поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Апеллянт указывает, что поскольку соглашение от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не прошло государственную регистрацию, оно не может быть признано заключенным в судебном порядке. Кроме того, апеллянт указывает, что стороны соглашения не предусматривали регистрацию перехода права на спорное имущество на основании указанного соглашения, так как предметом соглашения являлось обязательство сторон заключить в срок определенный соглашением договор купли-продажи.
Апеллянт считает, что заключенное между истцом и ответчиком соглашение является предварительным договором купли-продажи, а суд отклоняя указанные доводы истца, в то же время пришел к выводу о том, что соглашения содержит условия договора купли-продажи.
Апеллянт обращает внимание на то, что по договору купли – продажи продавец обязуется передать в собственность недвижимое имущество, однако из п.4 соглашения следует, что спорное имущество передавалось с правом пользования и свободного доступа ( эксплуатации) и это право было ограничено временем до оформления основанного договора купли-продажи (не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА).
Заявитель считает необоснованным вывод суда о непринятии Дреминым А.Ю. мер к регистрации сделки, и перехода права собственности на объекты недвижимости.
Также апеллянт считает несостоятельными выводы суда о том, что Костенко И.А. несет бремя расходов по содержанию спорного имущества. При этом ссылается на решение мирового судьи судебного участка №4 Миллеровского района Ростовской области от 30.11.2011г., согласно которому с Дремина А.Ю. в пользу МУП «Водоканал» взыскана задолженность за услуги по водоснабжению в размере 2679 руб., образовавшаяся с 2007 года. Также судебным приказом мирового судьи судебного участка №4 от 10.05.2012г. с Дремина А.Ю. в пользу ОАО «Ростелеком» взыскана задолженность за услуги связи в размере 4942,05 руб.
По мнению апеллянта, по встречному исковому заявлению истек срок исковой давности.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого решения в пределах доводов жалобы, выслушав представителя Костенко И.А. – Зверева С.А., заключение прокурора, полагавшего оставить без изменения решение суда, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Отказывая в удовлетворении исковых требований истца о выселении ответчика из указанного жилого дома и удовлетворяя требования Костенко И.А. о признании права собственности на квартиру, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.218 ГК РФ, пришел к выводу о том, что у истца по встречному иску возникло право собственности на спорный объект, поскольку он в полном объеме оплатил предусмотренную договором стоимость недвижимого имущества.
Суд первой инстанции отклонил довод истцовой стороны о том, что соглашение от 26.06.2007 года было заключено как предварительный договор, как не соответствующий требованиям ст. 429 ГК РФ.
Также суд не принял во внимание довод представителя истца по основному иску о пропуске Костенко И.А. срока исковой давности.
Суд первой инстанции, указал, что поскольку заключенное между Дреминым А.Ю. и Костенко И.А. соглашение содержит условия договора купли-продажи, который исполнен, Костенко И.А. как покупателю перешло право собственности на указанное спорное недвижимое имущество.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Из материалов гражданского дела следует, что между Дреминым А.Ю. и Костенко И.А. было заключено нотариально удостоверенное соглашение от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
Из п.1 указанного соглашения следует, что Костенко И.А. приобретая приусадебный земельный участок, жилой дом и объект незавершенного строительства и хозяйственные постройки, находящиеся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН у Дремина Александра Юрьевича, выдала ему деньги в сумме 1300000руб. полную сумму оплаты за указанную недвижимость, в счет будущей сделки купли-продажи.
Согласно п.2 соглашения указанная недвижимость принадлежит Дремину А.Ю. по праву собственности на основании дубликата договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, зарегистрированного в БТИ г.Миллерово под НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и Постановления НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Администрации Миллерово и Миллеровского района.
Стороны в п.3 указанного соглашения предусмотрели последствия неисполнения договора (отказ от заключения договора купли-продажи), а именно если по вине Дремина А.Ю. выплатить двойную сумму оплаты, а если по вине Костенко И.А. выплаченная сумма остается у Дремина А.Ю.. Также стороны предусмотрели, что сделка будет осуществлена по мере подготовки документов, но не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
По условиям соглашения Дремин А.Ю. обязуется предоставить Костенко И.А. недвижимое имущество для эксплуатации с момента передачи денег.
Пунктом 5 соглашения, предусмотрено, что содержание ст.380 ГК РФ сторонам нотариусом разъяснено.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из буквального толкования соглашения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА следует, что сторонами заключено соглашение о задатке в обеспечение несуществующего обязательства, поскольку договора купли-продажи на момент заключения соглашения не было.
Кроме того, нотариусом сторонам было разъяснено содержание именно ст.380 ГК РФ, которая определяет понятия задатка и форму заключения соглашения о задатке.
В силу ст.329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
Таким образом, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что указанное соглашение является договором купли-продажи недвижимого имущества, и на его основании у Костенко И.А. в силу ст.218 ГК РФ возникло право собственности на спорное имущество.
Судебная коллегия считает, что и при ином толковании указанного соглашения, а именно как предварительного договора, оснований для признания права собственности за Костенко И.А. по ст.218 ГК РФ также не имеется.
Согласно ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Исходя из указанных норм закона с учетом того, что до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, а также стороны не настаивали на заключении основного договора, оснований для признания права собственности за Костенко И.А. не имеется.
В соответствии ч.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу требований ст.ст.421, 555 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся условия, индивидуализирующие продаваемую недвижимость и определяющие её цену.
Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из соглашения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА следует, что о намерении заключить в будущем сделку по приобретению приусадебного земельного участка, жилой дом и объект незавершенного строительства.
Между тем, из материалов гражданского дела следует, что на момент заключения соглашения земельный участок не находился в собственности продавца, поскольку данное право за Дреминым А.Ю. было зарегистрировано ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на основании договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Право собственности на жилой дом, площадью 163,4 кв.м., в том числе жилой 85,1 кв.м., литер: Вв - Этажность: 2 расположенный по адресу: г.Миллерово, ул.Салтыкова – Щедрина, д.26, зарегистрировано за [ФИО]1 также после заключения соглашения, то есть ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности, основанием для регистрации права собственности за Дреминым А.Ю. явился договор купли-продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, а также технический паспорт. В материалах дела отсутствует доказательства принадлежности спорного имущества ответчику на момент заключения соглашения. Ссылка в соглашении на то, что продавцу принадлежит право собственности именно на спорное имущество на основании договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не подтверждается, поскольку в материалах дела отсутствует данный договор.
Суд первой инстанции, признавая право собственности за Костенко И.А. на основании соглашения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и предавая данному соглашению силу договора купли-продажи, не принял во внимание то обстоятельство, что в силу п.1 ст. 164, п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания права собственности за Костенко И.А. на основании соглашения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
Судебная коллегия считает, что исковые требования истца о выселении Костенко И.А. из жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН являются обоснованными, поскольку истец Дремин А.Ю. является собственником спорного жилого дома и вправе в силу требований ст.ст.30 ЖК РФ, ст.40 Конституции РФ, ст.ст.288, 304 ГК РФ в полном объеме пользоваться своим имуществом и требовать устранения всяких нарушений его прав.
В соответствии с п.1 и п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе, неправильное определение обстоятельств имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
С учетом того, что суд первой инстанции, неправильно определил обстоятельства имеющие значения для дела, а также ввиду неправильного применения норм материального права к спорным правоотношениям, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
решение Миллеровского районного суда Ростовской области от 20 марта 2013 года отменить и вынести новое решение, которым:
выселить Костенко Ирину Александровну из жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;
в удовлетворении встречных исковых требованиях Костенко И.А. к Дремину А.Ю. о признании права собственности на земельный участок площадью 937кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, жилой дом литер «А» пл.22,9 кв.м. и литер «В» площадью 163,4 кв.м., навес литер «в» пл.19,7 кв.м., навес литер «н» пл.51,3 кв.м., забор литер «111» длиной 14.50м., ворота литер «1V» длиной 6 м. - отказать.
Председательствующий:
Судьи: