ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Определение № 2-1395/2014 2-1395/2014~М-1157/2014 2-1395-2014 М-1157/2014 от 21 июля 2014 г.


Дело №2-1395-2014


О П Р Е Д Е Л Е Н И Е


21 июля 2014 года. г. Новошахтинск

Новошахтинский районный суд Ростовской области

в составе:

председательствующего судьи Ленивко Е.А.

при секретаре Мирошниченко В.Н.

с участием представителя истца Голубевой Е.Б., действующей на основании доверенности от 02.08.2013,

ответчика Кириченко О.В.,

представителей ответчика Грековой В.И. и Цыган В.Ю., действующих на основании доверенности от ххх,

представителя ответчика ЗАО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» Шашева М.Н., действующего на основании доверенности .... от ххх

судебного пристава-исполнителя Новошахтинского городского отдела УФССП России по Ростовской области в г. Новошахтинске Гуторова Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яковлева Д.Д. к ИП Кириченко О.В., Кириченко О.В., ЗАО"Торговый дом "Перекресток" о применении последствий недействительности ничтожной сделки, третье лицо: Новошахтинский городской отдел судебных приставов УФССП России по Ростовской области,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просит применить последствия недействительности (ничтожности) сделки в виде предварительного договора аренды .... от ххх, заключенного между ИП Кириченко О.В. и ЗАО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» в отношении нежилого помещения проектной площадью 607 кв.м. по адресу: Россия, , путем приведения их в первоначальное положение, а также просит пресечь, нарушающие его права, действия Кириченко О.В. и ИП Кириченко О.В., путем наложения на них штрафных санкций и запрета в дальнейшем совершать какие-либо действия в отношении объектов, включая земельный участок, здания, строения и иные сооружения, расположенные по адресу: Россия, , при отсутствии на то его согласия. В обоснование своих требований истец указал, что в его и ответчика Кириченко О.В. общей долевой собственности в равных долях, по 1/ 2 доли, находится земельный участок площадью 2305 кв.м., расположенный по адресу: . Ранее на данном участке, помимо прочих строений, находились химчистка, Литер А,а,а1, общей площадью 993,9 кв.м., и здание котельной, Литер Б,б, общей площадью 132,2 кв.м., на которые за ним и ответчиком в ЕГРП было зарегистрировано право общей долевой собственности также в равных долях, по 1/ 2 доле за каждым. В период с 2007 года по 2009 год на данных объектах были осуществлены строительные и иные работы, в результате которых здание котельной было снесено (полностью уничтожено), а конструктивные элементы химчистки, включая несущие стены и иные капитальные конструкции, частично демонтированы (разрушены), и вместо них создано новое 2-х этажное строение, общей площадью 1444, 1 кв.м., в том числе 1 этаж, общей площадью 706,5 кв.м., и 2 этаж, общей площадью 737,6 кв.м. Государственная регистрация права собственности, в том числе, общей долевой, на вышеуказанное строение не осуществлялась, разрешение на ввод данного строения в эксплуатацию не выдавалось, разрешительные документы на его переоборудование, равно, как и на реконструкцию помещений и иных частей этого строения, отсутствуют, право общей долевой собственности на это строение, равно как и на его помещения в виде 1 и 2 этажей, за ним и ответчиком не признано. Вместе с тем, решением Новошахтинского районного суда Ростовской области от ххх был определен порядок пользования вышеуказанными помещениями, согласно которому помещения 1-го этажа частично определены в пользование Кириченко О.В., а частично - в ее и его общее пользование, а 2-го этажа только в его пользование. Земельный участок в целом определен в общее пользование. Данное решение суда в установленный процессуальным законом срок было обжаловано им в апелляционном порядке с направлением апелляционной жалобы в суд посредством почтовой связи, однако указанная жалоба в суд не поступила, в связи с чем определением того же суда от ххх был восстановлен срок на ее подачу. В рамках рассмотрения дела, по которому было принято указанное решение, определением суда от ххх принимались обеспечительные меры о запрете Кириченко О.В. организации и производства каких-либо работ по реконструкции, строительных и иных работ в отношении недвижимого имущества, расположенных по адресу: , включая земельный участок, с привлечением иных лиц и без таковых. Определением того же суда от ххх было отказано в удовлетворении ходатайства Кириченко О.В. об отмене вышеозначенных обеспечительных мер. Кириченко О.В. на данное определение суда подана частная жалоба. В связи с отсутствием документации, необходимой для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию вновь созданного строения по вышеуказанному адресу, обладающего признаками самовольной постройки, и невозможностью в связи с этим, осуществления государственной регистрации, как прекращения права общей долевой собственности на ранее существовавшие котельную и здание химчистки, так и права общей долевой собственности на вновь созданное здание, он был вынужден обратиться в суд с иском о прекращении и признании соответствующих прав. Дело по указанному иску находится в производстве Новошахтинского районного суда Ростовской области, определением которого от ххх в обеспечение иска Кириченко О.В. запрещено производить строительные, земельные и иные работы на объектах, расположенных по адресу: , в том числе, помещение 1 и помещение 2. ххх на основании указанного определения суда судебным приставом- исполнителем Новошахтинского городского отдела судебных приставов УФССП по РО Гуторовым Л.И. возбуждено исполнительное производство .... в отношении должника Кириченко О.В. Кроме того, им неоднократно, как в устной, так и в письменной форме, выражалось категорическое несогласие на продолжение строительных и иных работ на вышеуказанных объектах Кириченко О.В. до разрешения вопросов о прекращении государственной регистрации права на прекратившие свое существование химчистку и здание котельной и признании права собственности на вновь созданное строение. В процессе вышеуказанного исполнительного производства ему стало известно о том, что ххх Кириченко О.В., как индивидуальный предприниматель, заключила с ЗАО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» предварительный договор аренды № ...., предметом которого являются обязательства по заключению между ними в срок, не позднее ххх, долгосрочного договора аренды, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное пользование и владение нежилое помещение, проектной площадью 607 кв.м., расположенных в Химчистке и Котельной, площадью 132,2 кв.м., вместе именуемые здание, расположенных по адресу: Россия, , в состоянии, указанном в п. 3.1.1 предварительного договора с учетом выполнения арендодателем работ, предусмотренных Приложениями .... и .... к предварительному договору. В п. 19 указанного предварительного договора указано: «предоставить место под установку баков ТБО, площадка должна быть асфальтирована с устройством ограждения по согласованию с арендатором. Ориентировочные размеры площадки 1300 х 3050 мм (внутренний размер площадки, согласно планировке). Таким образом, указанным предварительным договором Кириченко О.В. без его ведома и согласия, не только фактически сдала в аренду несуществующие физически помещения химчистки и котельной, но и самовольно распорядилась земельным участком, находящимся в их с ней общей долевой собственности без конкретного определения местоположения долей. Копия данного предварительного договора представлена Кириченко О.В. в материалы исполнительного производства не в полном объеме, а только в 2-х листах, поэтому, остальные условия вышеуказанного предварительного договора, равно, как и содержание приложений к нему, ему неизвестны. Судебный пристав-исполнитель Гуторов Л.И. пояснил ему, что не имеет возможности исполнить определение суда от ххх в отношении должника Кириченко О.В., поскольку все работы по вышеуказанному адресу производятся не ею, а арендатором, с которым она заключила вышеуказанный предварительный договор. В материалах исполнительного производства действительно имеется объяснение Кириченко О.В., согласно которому ею по вышеозначенному адресу строительные, монтажные, земельные и иные работы не производятся, а данные работы производятся непосредственно собственниками торговой марки «Пятерочка», арендаторами, принадлежащих ей помещений, и данная организация осуществляет монтаж оборудования и рекламных конструкций. Вместе с тем, у собственников указанной организации, равно как и у обоих ответчиков, отсутствуют законные права на производство соответствующих действий, в том числе и по заключению предварительного договора вследствие, как отсутствия на то его согласия и физического отсутствия по вышеозначенному адресу химчистки и котельной, так и того, что обжалуемым им решением суда от ххх в пользование Кириченко О.В. на 1 этаже вновь созданного и ни за кем не зарегистрированного на праве собственности строения, выделены комнаты №№ ...., а комната .... на том же 1 этаже, входящая в его общую площадь, размером 706,5 кв.м., и расположенная в части центрального входа в это строение, выделено в его и Кириченко О.В. общее пользование (комната .... лит. А, площадью 18, 4 кв.м.). По смыслу и правилам ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ч.3). Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с ч. 2 того же законоположения, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Частью 3 данной нормы права предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В силу ч. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Из ч. 2 данной статьи следует, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. Статьей 250 ГК РФ предусмотрено преимущественное право участника долевой собственности перед посторонним лицом, кроме случая продажи с публичных торгов. В соответствии с ч. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Из правовой позиции, изложенной в Постановлении ВАС РФ от 23.07.2009г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещения на общее имущество здания», следует, что поскольку, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, то в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к таким отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном ст.ст. 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (техподвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Таким образом, режим использования общего имущества и распоряжения им может устанавливаться только по решению его собственников либо в судом. Предварительный договор аренды .... от хххг. между ИП Кириченко О.В. и ЗАО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» заключен с нарушением вышеуказанных законов, а также его законных прав и защищаемых этими законами интересов, как вследствие отсутствия его согласия на заключение такого договора, так и вследствие того, что в его предмет включены и несуществующие физически объекты, в связи с их фактической гибелью до заключения этого договора. Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. При таком положении, по смыслу указанной нормы и ч. 1 ст. 166 ГК РФ, вышеозначенный предварительный договор является недействительной (ничтожной) сделкой, независимо от признания его таковой судом. В соответствии с ч. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. По общему смыслу, к лицам, имеющим право на предъявление требования о применении последствий недействительности сделки, помимо стороны в сделки, относятся лица, имеющие охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной и применении к ней последствий недействительности. Как видно из вышеизложенных обстоятельств и правовых норм, он имеет охраняемый законом интерес, как в признании указанной сделки недействительной, так и в применении последствий ее недействительности, в связи с чем просит применить положения ст. 167 ГК РФ. Просит исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании ответчиком Кириченко О.В. и её представителями заявлено ходатайство, в котором они просят производство по настоящему делу прекратить в связи с его неподведомственностью суду общей юрисдикции, поскольку Яковлев Д.Д. является действующим индивидуальным предпринимателем, договор аренды также заключен между двумя юридическими лицами. Статья 27 АПК РФ определяет подведомственность дел арбитражному суду, а именно арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Основным критерием отнесения дел к подведомственности арбитражных судов является наличие двух критериев: характер спора и субъектный состав. Понятия «экономический спор, иная экономическая деятельность» законодательно не определены, не разъяснено их содержание и в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. В комментариях процессуального законодательства под «иными экономическими спорами» предлагается понимать споры, возникающие в сфере имущественных отношений между указанными в законе субъектами, в том числе споры преддоговорного характера, об изменении условий и о расторжении договоров, о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств, о признании права собственности и законного владения имуществом, о нарушении прав собственника или иного законного владельца, не связанном с лишением владения (негаторные иски), о возмещении убытков. Спор идет в отношении нежилого помещения и земельного участка под ним, данное нежилое помещение в соответствующей его доле передано Яковлевым Д.Д. как ИП в залог банку по кредитному договору, который заключен был им как предпринимателем, было приобретено и целью его использования является предпринимательская деятельность обоих собственников, которая соответствуют основным видам их предпринимательской деятельности, что следует из выписок из ЕГРИП.

Представить ответчика ЗАО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» Шашев М.Н., действующий на основании доверенности, заявленное ходатайство поддержал, не возражал против его удовлетворения, так как оспариваемый договор заключался непосредственно для целей экономической и предпринимательской деятельности, в частности торговой деятельности и деятельности магазина. Данное помещением жилым не является, вся деятельность по его использованию направлена на извлечение прибыли. Поэтому исходя из субъектного состава, характера спора, а также целей использования данного нежилого помещения, он полагает, что настоящий иск подведомственен арбитражному суду.

Представитель истца Голубева Е.Б., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения данного ходатайства и прекращения производства по делу, так как полагает, что в данном случае настоящий иск заявлен Яковлевым Д.Д. как физическим лицом, хотя она не отрицает тот факт, что он по настоящее время является действующим предпринимателем и занимается основным видом деятельности - продажей бытовой техники, однако в настоящем деле он не преследует экономический интерес, присущий индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам. Таким образом, данный спор не связан с осуществлением истцом предпринимательской и иной экономической деятельности. Доказательств обратного не имеется. Тот факт, что данное нежилое помещение впоследствии может быть им использовано для предпринимательской деятельности, она полагает на подведомственность рассматриваемого спора не влияет, поскольку закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности нежилые помещения. Данный иск не подлежит оценке. Все в совокупности указывает на подведомственность настоящего спора суду общей юрисдикции.

Судебный пристав-исполнитель Новошахтинского городского отдела судебных приставов УФССП России по Ростовской области Гуторов Л.И. не возражал против удовлетворения данного ходатайства, согласен с доводами ответчиков.

Выслушав мнение сторон, представителя 3-го лица, обозрев материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.

Согласно ч. 3 ст. 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями 1 и 2 настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

В силу ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1). Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее - организации и граждане) (ч. 2).

В соответствии со ст. 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами, за исключением дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Абзацем 2 ст. 220 ГПК РФ предусмотрено, что суд прекращает производство по делу в случае, если дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 134 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ судья отказывает в принятии искового заявления в случае, если заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке.

В силу изложенных норм, вопрос о подведомственности споров судам общей юрисдикции или арбитражным судам должен разрешаться исходя из субъектного состава участников спора и характера возникших правоотношений.

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что истец Яковлев Д.Д. и ответчик Кириченко О.В. являются действующими индивидуальными предпринимателями и в соответствии с данными Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей основным видом деятельности является соответственно Яковлева Д.Д. - розничная торговля бытовыми электротоварами, радио и телеаппаратурой, Кириченко О.В. - розничная торговля мебелью, а также дополнительным - сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества.

Соответчиком также является юридическое лицо. Задания, являющиеся объектом предварительного договора аренды, является нежилыми, земельный участок - имеет целевое назначение - для размещения цеха. Из материалов дела также следует, что целевое назначение использования указанных объектов со стороны Яковлева Д.Д. и Кириченко О.В., в том числе и со стороны второго ответчика - их использование под магазин, т.е. для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, учитывая субъектный состав участников спорных правоотношений и характер заявленных требований, суд находит заявленное ходатайство подлежащим удовлетворению.

Доводы представителя истца о том, что в данном случае спор заявлен физическим лицом и не преследует экономический интерес, имущество принадлежит физическим лицам, при таких обстоятельствах не может быть принят во внимание, кроме того право собственности за ИП в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним не регистрируется, а может быть зарегистрировано только за физическим либо юридическим лицом.

Руководствуясь ст.ст. 220, 224,225 ГПК РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Производство по делу по иску Яковлева Д.Д. к ИП Кириченко О.В., Кириченко О.В., ЗАО «Торговый дом «Перекресток» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, третье лицо: Новошахтинский городской отдел судебных приставов УФССП России по Ростовской области, прекратить.

На определение может быть подана частная жалоба в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение 15 дней.

Судья