ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Апелляционное определение № 33-8068/2014 от 19 июня 2014 г. по делу № 33-8068/2014


Судья Коваленко И.А. Дело № 33-8068/2014


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ


19 июня 2014 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Тахирова Э.Ю.

судей: Толстика О.В., Романова П.Г.

при секретаре: Нечепуренко А.А.

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Тахирова Э.Ю. дело по апелляционной жалобе Бивейнис Н.А. и Бивейнис Н.Ю. на решение Первомайского районного суда г.Ростова-на-Дону от 18 декабря 2013 года,

у с т а н о в и л а :

Туран Д.Д.к. обратилась в суд с иском к Бивейнис Н.А., Бивейнис Н.Ю., ИП Бивейнис Н.Ю., 3-е лицо: ООО «Позитив» о признании сделки недействительной, взыскании денежных сумм, компенсации морального вреда.

В обоснование исковых требований истец указала, что она 26.11.2012г. заключила предварительный договор купли-продажи недвижимости с Бивейнис Н.А. и Бивейнис Н.Ю., по которому продавцы Бивейнис Н.А. и Бивейнис Н.Ю. обязались продать домовладение и земельный участок, принадлежащие им на праве общей долевой собственности, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не позднее 26.03.2013 г.

Истец указала, что согласно предварительного договора и дополнительных соглашений передала ответчикам 350000 руб. в счет оплаты вышеназванного имущества, из которых, 100 000 руб. - получила Бивейнис Н.Ю. и 250 000 руб. - получила Бивейнис Н.А.

Истец указала, что в результате 10.06.2013 г. кражи из ее квартиры денежных средств в размере 2 200 000 рублей она лишилась возможности исполнить обязательства по выплате окончательной суммы стоимости продаваемой ответчиками недвижимости, о чем сообщила ответчикам, направив 08.07.2013 г. в адрес ответчиков претензию о возврате денежных средств.

Также истец указала, что ИП Бивейнис Н.Ю. в лице Бивейнис Н.А. провело сделку по продаже домовладения по свидетельствам о государственной регистрации права, в которых отсутствовала запись об обременении, в то время как в момент подписания между истцом и ответчиками предварительного договора от 26.11.2013 г. в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ответчикам, имущество находилось под обременением и запрещением, в отношении недвижимого имущества 10.08.2011 года заключен договор ипотеки жилого дома и земельного участка между Бивейнис Н.А., Бивейнис Н.Ю. и ООО «Позитив».

Истец, с учетом уточненных исковых требований просила :

- признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от 26.11.2012 г. недействительным;

- взыскать с ИП Бивейнис Н.Ю. денежную сумму в размере 4500 руб., полученную за услуги по предварительному договору купли-продажи от 26.11.2012 года, которую получила ИП Бивейнис Н.Ю. в лице Бивейнис Н.А.;

- признать денежную сумму, переданную по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от 26.11.2012г. размере 200000 руб. - авансом, подлежащем возврату в полном объеме;

- взыскать с Бивейнис Н.А. денежную сумму в размере 250000 руб., полученную в рамках исполнения предварительного договора купли-продажи недвижимости от 26.11.2012 г.,

- взыскать с Бивейнис Н.Ю. денежную сумму в размере 100 000 руб., полученную в рамках исполнения ею предварительного договора купли-продажи недвижимости от 26.11.2012 г.;

- взыскать с Бивейнис Н.А. и Бивейнис Н.Ю. солидарно сумму затрат на представителя, в размере 15 000 руб.

Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 декабря 2013 года исковые требования Туран Д.Д.к., с учетом определения Первомайского районного суда г.Ростова-на-Дону от 16 апреля 2014 года об исправлении описки, удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, Бивейнис Н.А. и Бивейнис Н.Ю. обратились с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решения суда, считая его незаконным, необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

Апеллянты считают, что суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика ИП Бивейнис Н.Ю. и третьего лица ООО «Позитив», не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, состоявшегося 18.12.2013 года.

По мнению апеллянтов, решение в части взыскания денежных средств в качестве аванса принято судом не по заявленным требованиям. При этом, апеллянты считают, что суд не дал оценку предварительному договору, отсутствие доказательств получения ИП Бивейнис Н.Ю. от Туран Д.Д.к. денежной суммы в размере 4500 руб.

Апеллянты считают, что суд не учел факт отсутствия в материалах дела доказательств наличия у ответчиков умысла.

По утверждению апеллянтов, информация об обременении недвижимого имущества в виде залога является открытой и могла быть получена истцом самостоятельно до заключения предварительного договора в Управлении Росреестра по Ростовской области. При этом апеллянты указали, что наличие обременения недвижимого имущества в виде залога не исключает его отчуждение третьим лицам.

Апеллянты считают, что суд необоснованно не учел, что сделка не состоялась по вине истца.

Апеллянты также выражают несогласие со взысканием с них госпошлины и расходов на представителя в пользу Туран Д.Д.к.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Бивейнис Н.А., Бивейнис Н.Ю. – Голубеву Е.Б., посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из материалов гражданского дела следует, что 26.11.2012 г. между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи домовладения и земельного участка, принадлежащих ответчикам на праве общей долевой собственности, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН По условиям предварительного договора основанной договор подлежал заключению не позднее 26.03.2013г.. При заключении предварительного договора ответчиками представлены свидетельства о государственной регистрации права на указанное имущество, согласно которого ограничения (обременения) права на данное имущество отсутствует. В то время как, на момент заключения предварительного договора 26.11.2012 г. в отношения объекта недвижимости, принадлежащего ответчикам, между Бивейнис Н.А, Бивейнис Н.Ю. и ООО «Позитив» уже был заключен договор ипотеки вышеуказанного жилого дома и земельного участка от 10 августа 2011 года, о чем имеется государственная регистрация.

Судом также установлено, что при заключении предварительного договора 26.11.2012года, истец передала Бивейнис Н.А, Бивейнис Н.Ю. денежную сумму в размере 200000руб. каждой по 100000руб., затем на основании дополнительного соглашения от 05.02.2013 года и 30.04.2013года истец передала Бивейнис Н.А. 100000руб. и 50000руб., всего истец передала ответчикам 350000руб.

Истец просила взыскать указанную сумму, а также выплаченную истцом за оказания услуг ИП Бивейнис Н.Ю. сумму 4500руб.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд руководствовался ст. ст. 166, 167, 168, 179, ч.2 ст.346 ГК РФ, и исходил из того, что поскольку имущество, принадлежащее ответчикам, в момент заключения предварительного договора находилось под обременением и запрещением, то нарушение ответчиками императивно установленного запрета на совершение сделки с заложенным имуществом свидетельствует о ее ничтожности.

Кроме того, суд, ссылаясь на ст.380 ГК РФ пришел к выводу о том, что переданные истцом ответчикам денежные средства как при заключении предварительного договора купли – продажи так и впоследствии являются не задатком, а авансом, и подлежат возврату истцу в полном объеме.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, считает их соответствующими обстоятельствам дела и нормам права.

В силу ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Доводы ответчиков о том, что истцу было известно о наличии обременения в отношении спорного имущества, не могут быть приняты, поскольку отсутствуют доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства.

В силу ч. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Суд принял во внимание, что ответчиками при заключении предварительного договора представлены были истцу свидетельства о государственной регистрации права на продаваемое имущество, без указанного обременения на данное недвижимое имущество. Между тем, согласно представленной Управлением Росреестра по РО выписки, обременения спорного домовладения в виде ипотеки от 15.08.2011года действительно зарегистрировано.

У суда первой инстанции, данных о том, что ООО «Позитив» дало свое согласие на заключение предварительного договора и в последующем на совершение сделки купли-продажи принадлежащего ответчикам имущества, суду не представлено.

Согласно договору ипотеки, где ООО «Позитив» являлся залогодержателем, а ответчики залогодателями, Бивейнис Н.А. и Бивейнис Н.Ю. не имели право распоряжения предметом залога без согласия залогодержателя, что закреплено в п. 1.6 договора ипотеки.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, нарушение императивно установленного запрета на совершение сделки с заложенным имуществом свидетельствует о ее ничтожности по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК РФ.

Довод апеллянтов о том, что информация об обременении недвижимого имущества в виде залога является открытой и могла быть получена истцом самостоятельно до заключения предварительного договора в Управлении Росреестра по Ростовской области, с учетом предъявления ответчиками недействительных свидетельств о государственной регистрации права на продаваемые домовладение и земельный участок, не могут являться основанием к отмене обжалуемого решения суда.

Судебная коллегия не может принять доводы апеллянтов о том, что переданная истцом ответчикам сумма не подлежит возврату, поскольку сделка не заключена по вине истца, и данная сделка является задатком.

Из материалов гражданского дела следует, что ответчики, заключая с истцом предварительный договор, не известили истца о наличии обременения в отношении приобретаемого домовладения. Истцы, заключая предварительный договор, не рассчитывали на наличие обременения. Заключение основного договора с обременения в отношении приобретаемого недвижимого имущества могло причинить истцу такой ущерб, что истец в значительной степени лишался бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, из материалов дела следует, что сделка не была заключена также в связи с хищением денежных средств из жилого помещения истца, которые были предназначены для покупки спорного домовладения.

Как правильно указал, суд первой инстанции, переданные истцом денежные средства ответчикам, являются не задатком, а авансом, и подлежат возврату истцу ответчиками в полном объеме.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Вместе с тем, ГК РФ предъявляет определенные требования к оформлению соглашения о задатке и четко разграничивает задаток от предварительных платежей по договору. В частности, п. 2 ст. 380 ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму соглашения о задатке, а п. 3 этой же нормы указывает на то, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Указания в предварительном договоре купли-продажи о передаче истцом ответчикам 200000руб. в качестве задатка, само по себе не свидетельствует о предназначении данного платежа в качестве такового, поскольку из фактически сложившихся взаимоотношений между сторонами, следует, что истцом передавались ответчикам денежные суммы, частями в качестве аванса в счет оплаты за недвижимое имущество, а не в целях обеспечения обязательства по предварительному договору.

Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то, в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату и, следовательно, обоснованно взыскан с ответчиков в пользу истца.

Судебная коллегия считает, что выводы суда следует признать правильными, в должной степени мотивированными, основанными на анализе и соответствующей правовой оценке фактических обстоятельств дела, собранных по делу доказательствах, верном применении материального закона, регулирующего спорные правоотношения сторон.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном взыскании с ответчиков судебных расходов не могут являться основанием к отмене обжалуемого решения суда, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, а потому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

На основании п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе и расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При определении размера судебных расходов по оплате услуг представителя, судом первой инстанции было учтено, что дело рассматривалось по существу с участием представителя истца, в нескольких судебных заседаниях. Суд также нашел заявленную сумму разумной и справедливой, соответствующей объему выполненной работы представителем.

Материалами дела полностью подтверждаются судебные расходы, понесенные истцом.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они подтверждены материалами дела и совокупностью исследованных судом доказательств, которым дана надлежащая оценка.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика ИП Бивейнис Н.Ю. не являются основанием для отмены решения, поскольку в материалах дела имеется заявление от ответчиков Бивейнис Н.Ю., Бивейнис Н.А. о рассмотрении дела в их отсутствие с участием представителя по доверенности - Голубевой Е.Б., которая участвовала в судебном заседании 18.12.2013года, что подтверждается материалами дела.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции, исследовав все представленные доказательства в их совокупности, определил обстоятельства имеющие значение для разрешения спора, установил правоотношения сторон, правильно применил нормы материального права и постановил решение, соответствующее положениям ст.ст. 195, 196 ГПК РФ.

В связи с изложенным, оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 декабря 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Бивейнис Н.А. и Бивейнис Н.Ю. без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: