ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Апелляционное определение № 33-5798/2013 33-5798/2014 от 29 апреля 2014 г. по делу № 33-5798/2013


Судья Ляшова А.А. Дело № 33-5798/2013


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ


29 апреля 2014 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Хомич С.В.,

судей Семеновой О.В.,Лукьянова Д.В.,

при секретаре Резниковой М.Ю.,

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Хомич С.В. дело по апелляционным жалобам ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», ООО СК «Дон» на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 января 2014 года,

УСТАНОВИЛА:

Романовский Р.Г. обратился в суд с иском к ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», ООО СК «Дон» о регистрации за ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» права собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, обязании заключить с ним договор купли - продажи данной квартиры.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил и дополнил свои исковые требования, просил признать договор соинвестирования, заключенный 10.01.2012 между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон», в части получения ООО СК «Дон» прав на спорную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ничтожным, признать зарегистрированное право собственности ООО СК «Дон» на данные квартиры недействительным, признать за Романовским Р.Г. право собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В обоснование своих требований истец указал, что заключил со Щербаковой Е.Я. предварительный договор купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а также трехсторонние соглашения со Щербаковой Е.Я. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи от 24.01.2008г., заключенному между Щербаковой Е.Я. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», на основании которых Романовский Р.Г. стал собственником квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, однако своё право собственности не может зарегистрировать в установленном законом порядке в связи с уклонением ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», при том, что свои обязательства по оплате стоимости квартиры истец исполнил в полном объёме.

Впоследствии истцу стало известно, что еще до заключения с ним предварительного договора купли-продажи и соглашения о перемене лиц в обязательстве 10 января 2012 между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» (инвестор) в лице главного бухгалтера Даниленко Н.В. и ООО СК «Дон» (соинвестор) в лице директора Поповой О.В. был заключен договор соинвестирования, по которому инвестор уступил, а соинвестор принял права (требования) и обязательства (долг), принадлежащие инвестору по государственному контракту от 15.12.2005г. в части выполнения обязательств по финансированию строительства жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и получения соинвестором прав на 24 квартиры, в т.ч. спорную НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который (договор соинвестирования) в части, касающейся спорной квартиры, является ничтожным, поскольку был заключен без согласия Щербаковой Е.Я., являвшейся покупателем этих квартир по предварительному договору купли-продажи от 24.01.2008.

ООО СК «Дон» предъявило в суд встречный иск к Романовскому Р.Г. ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», Щербаковой Е.Я., третьи лица: ГУФСИН России по РО, Управление Росреестра по РО о признании договора купли-продажи (с условием о задатке) заключенного между Щербаковой Е.Я. и Романовским Р.Г. ничтожным, признании соглашений о перемене лиц в обязательстве №77 от 16.03.2012г к предварительному договору купли-продажи квартиры от 24.01.2008 недействительным, указав, что ООО СК «Дон» является собственником квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании ряда правоустанавливающих документов, в том числе государственного контракта об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома от 15.12.2005г. и дополнительных соглашений к нему от 06.10.2006, от 30.07.2008, договора уступки прав требования по государственному контракту от 02.11.2006, договоров соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту от 10.01.2012, актов приема-передачи от 21.05.2012г. Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО СК «Дон» в установленном законом порядке, поэтому заключённая Романовским Р.Г. сделка по приобретению прав на спорную квартиру в виде договора купли-продажи квартиры (с условием о задатке) и соглашение о перемене лиц в обязательстве от 16.03.2012г. по предварительному договору купли-продажи от 24.01.2008г. являются недействительными, поскольку указанные сделки совершались в отношении имущества, права на которое перешли к ООО СК «Дон» по договору соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту, заключенному ООО СК «Дон» и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» 10.01.2012г, который соответствует требованиям закона, на его заключение имелось согласие заказчика-застройщика - ГУФСИН России по РО, которым спорная квартира передана ООО СК «Дон» по актам приема-передачи.

В судебном заседании Романовский Р.Г. не признал встречный иск, представители ООО СК «Дон» и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» не признали иск Романовского Р.Г., представитель ГУФСИН по РО полагал оставить решение по первоначальному и по встречному иску на усмотрение суда.

27 января 2013 года суд принял решение, которым исковые требования Романовского Р.Г. удовлетворил: признал договор соинвестирования, заключённый 10.01.2012г. между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон», в части получения ООО СК «Дон» прав на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей проектной площадью 50,8 кв.м многоквартирного жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ничтожным, признал недействительным зарегистрированное право собственности ООО СК «Дон» на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г.Ростове-на-Дону, признал за Романовским Р.Г. право собственности на однокомнатную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей проектной площадью 50,8 кв.м, жилой проектной площадью 23 кв.м, расположенную на 14-м этаже 18-этажного 96-квартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Взыскал с ООО «Центр Недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», ООО «СК Дон» в пользу Романовского Р.Г. расходы по оплате госпошлины в размере 400 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей, расходы по оформлению доверенности 650 рублей, а всего взыскал сумму в размере 26 050 рублей, то есть по 13 025 рублей с каждого из ответчиков.

В удовлетворении встречного иска ООО СК «Дон» к Романовскому Р.Г., ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», Щербаковой Е.Я. о признании ничтожным договора купли-продажи (с условием о задатке) заключенного между Щербаковой Е.Я. и Романовским Р.Г. о признании недействительным соглашения о перемене лиц в обязательствах НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16.03.2012г. к предварительному договору купли-продажи квартиры от 24.01.2008г., отказал.

Определением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27.01.2014г. производство по делу в части произведения регистрации права собственности ООО «Центр Недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 50,8 кв.м., жилой площадью 23,0 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области прекращено в связи с отказом истца от заявленных исковых требований в указанной части.

ООО СК «Дон» в апелляционной жалобе просило отменить решение суда, принять новое решение об отказе в иске Романовского Р.Г. и удовлетворении встречного иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что Щербакова Е.Я. по предварительному договору купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА внесла в ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» в качестве беспроцентного срочного займа по 1 060 500 руб. при стоимости квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 1 830 400 руб., до настоящего времени разница между внесенными суммами и стоимостью указанной квартиры ни в ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», ни в ГУФСИН России по РО, ни в ООО СК «Дон» не передана.

Заключая соглашение о перемене лиц в обязательстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Романовский Р.Г. не проявил разумную бдительность и осторожность, не потребовал от Щербаковой Е.Я. передачи ему подлинников платежных документов, подтверждающих надлежащее исполнение ею обязательств по договоруНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.01.2008, по которому он стал преемниками, при этом он согласился с заёмными условиями, предусмотренными предварительным договором НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.01.2008, принял по ним все права и обязанности.

По мнению заявителя жалобы, судом не дана надлежащая оценка тому, что оплата и передача денег от Романовского Р.Г. Щербаковой Е.Я., подтвержденные расписками Щербаковой Е.Я., не являются оплатой денег продавцу - ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос».

Заявитель жалобы ссылается на то, что ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» оспаривало ошибочно выданную истцу справку НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об отсутствии задолженности за квартиру, как выданную под влиянием обмана со стороны Щербаковой Е.Я., представившей при заключении соглашений о перемене лиц в обязательстве поддельную справку о внесении ею денег заказчику- застройщику.

Кроме того, представленная истцом справка является вторичным документом, она должна подтверждаться первичными платежными документами, которые отсутствуют, поэтому справка является недостоверной.

Заявитель жалобы настаивает на том, что квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Романовскому Р.Г. никем не передавалась.

Заявитель утверждает, что договор соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту, заключенный между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон», соответствует требованиям закона, согласие заказчика-застройщика ГУФСИН России по РО на его заключение имелось, а согласие Щербаковой Е.Я. не требовалось, так как она не являлась участником инвестиционной деятельности и стороной по государственному контракту.

По предварительному договору купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ООО СК «Дон» никаких прав и обязанностей не принимало.

Являясь соинвестором на основании договора соинвестирования от 10.01.2012 по государственному контракту от 15.12.2005, ООО СК «Дон» свои обязательства перед заказчиком-застройщиком по финансированию строительства выполнило в полном объеме, а заказчик-застройщик ГУФСИН России по РО передал ООО СК «Дон» квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по акту приема-передачи от 21.05.2012г.

В апелляционной жалобе ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» просило решение суда отменить, удовлетворить встречный иск и отказать в удовлетворении исковых требований Романовского Р.Г., при этом апелляционная жалоба содержит доводы, аналогичные тем, которые изложены в апелляционной жалобе ООО СК «Дон».

При этом ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» указывает, что финансовые обязательства Романовского Р.Г. о полной оплате по предварительным договорам купли-продажи перед ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» не выполнены, общество дало согласие только на заключение соглашений о перемене лиц в обязательстве, при этом расчет истец производил со Щербаковой Е.Я.

Кроме того, указывает, что ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» не является ненадлежащим ответчиком, так как уступило права и перевело долг на спорные квартиры ООО СК «Дон», выбыло из обязательств по договору соинвестирования и Заказчиком-Застройщиком ГУФСИН РФ по РО они обществу не переданы.

Судебная коллегия, ознакомившись с материалами дела, выслушав представителя ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» - Хачатурян А.Г., представителя ООО СК «Дон»- Тихомирову Л.А., представителя ГУФСИН России по РО - Турчинова А.В., Романовского Р.Г. и его представителя Ревякина М.Н., обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционных жалоб, рассмотрев дело в отсутствие иных лиц извещенных о времени и месте судебного заседания в порядке ст.167 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.391, 168, 180, 10, 168, 429, 455454, 549, 556, 310, 12 ГК РФ и исходил из того, что свои обязательства по предварительному договору купли-продажи, заключенному со Щербаковой Е.Я., истец выполнил в полном объёме, директор ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» Попова О.В., являясь одновременно директором ООО СК «Дон» и, зная об имеющемся договоре соинвестирования между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и СК «Дон», по которому ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» уступило принадлежащие ему по государственному контракту от 15.12.2005г. права (требования) и обязательства (долг) в части выполнения обязательств по финансированию строительства жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и получения 24 квартир, в том числе спорной №77, зная, что по состоянию на февраль 2012 года ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» не имеет права на получение от заказчика-застройщика указанных квартир и право распоряжаться ими, что это право принадлежит ООО СК «Дон», действуя в пределах своих полномочий, как руководитель организации, подписала от имени ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» трехсторонние соглашения о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи указанной квартиры от 24.01.2008, заключенным со Щербаковой Е.Я.

Установив со стороны ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон» злоупотребление правом, суд отказал в защите их прав.

Кроме того, суд принял во внимание то, что право собственности на спорную квартиру было незаконно зарегистрировано за ООО СК «Дон», поскольку на эту квартиру судом был наложен арест.

Суд установил, что до заключения договора соинвестирования у ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» имелись неисполненные обязательства не только перед ГУФСИН России по РО, но и перед Щербаковой Е.Я., вытекающие из заключенного с нею предварительного договора купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который в судебном порядке никем не оспорен и недействительным не признаны, поэтому ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» до перевода своих долговых обязательств перед Щербаковой Е.Я. на другое лицо должно было получить на это согласие Щербаковой Е.Я., чего сделано не было, в связи с чем указанный договор соинвестирования в части, касающейся спорной квартиры, является недействительным.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.168 ГК РФ (в редакции на момент вынесения обжалуемого решения) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 180 ГК РФ предусматривает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу ст.455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ст.391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра г.Ростова-на-Дону от 05.03.2003г. №415 ГУФСИН России по РО был предоставлен земельный участок для проектирования и строительства жилого дома, право собственности на земельный участок за Управлением зарегистрировано 07.08.2003.

15.12.2005г. между ГУФСИН России по РО (заказчик-застройщик) и ООО «Донстрой» (инвестор) заключен государственный контракт об инвестировании (долевом участии) строительства 17-этажного 96-квартирного жилого дома, по условиям которого заказчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить работы по строительству жилого дома, а после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию – передать инвестору 62 квартиры, инвестор обязался финансировать строительные работы.

Дополнительным соглашением к данному государственному контракту от 06.10.2006г. в число передаваемых инвестору квартир была включена квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

02.11.2006г. между ООО «Донстрой» и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» с согласия ГУФСИН России по РО был заключен договор уступки прав требования, в соответствии с которым ООО «Донстрой» уступило право требования по государственному контракту от 15.12.2005г. ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», а ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» обязалось возместить ООО «Донстрой» затраченные на инвестирование строительства средства.

24.01.2008г. ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» (продавец) заключило со Щербаковой Е.Я. (покупатель) предварительный договор купли-продажи 1-комнатной квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю указанную квартиры после окончания строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию, стоимость квартиры составила соответственно 1 834 200 руб., данные средства покупатель обязался передать продавцу в соответствии с графиком платежей в качестве беспроцентного займа на срок до момента заключения основного договора купли-продажи.

29.02.2012 ГУФСИН России по РО в установленном законом порядке получило разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

16.03.2012г. Романовский Р.Г., Щербакова Е.Я. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» в лице директора Поповой О.В. подписали соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи от 24.01.2008, в соответствии с которым Щербакова Е.Я. передала Романовскому Р.Г. все права и обязанности по договору от 24.01.2008, при этом директор ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» выдала Романовскому Р.Г. справку НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о полном расчёте за приобретенную квартиру и отсутствии претензий по расчётам.

Из материалов дела также усматривается, что право собственности на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА зарегистрировано за ООО СК «Дон» на основании договора соинвестирования от 10.01.2012, заключенного с согласия ГУФСИН России по РО между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» (инвестор) и ООО СК «Дон» (соинвестор), по которому инвестор уступил соинвестору, а соинвестор принял права (требования) и обязательства (долг), принадлежащие инвестору по государственному контракту от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в части выполнения обязательств по финансированию строительства жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и получения соинвестором прав на 24 квартиры в нём, в том числе на спорную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Поскольку на момент заключения данного договора у ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» имелись обязательства не только по финансированию строительства жилого дома перед ГУФСИН России по РО, но и перед Щербаковой Е.Я. по заключению с ней основного договора купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на основании никем не оспоренного и не признанного недействительным предварительного договора купли-продажи от 24.01.2008г., то указанный договор в части, касающейся данной квартиры, мог быть заключен только при наличии согласия Щербаковой Е.Я.

Как следует из материалов дела, такое согласие ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» у Щербаковой Е.Я. получено не было, в связи с чем суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о несоответствии требованиям закона договора соинвестирования от 10.01.2012г. в указанной части, правомерно признав его в этой части ничтожным, не порождающим никаких правовых последствий.

Учитывая это, а также то, что свои обязательства по предварительному договору купли-продажи, заключенному со Щербаковой Е.Я., Романовский Р.Г. выполнил в полном объёме, принимая во внимание подписанное Щербаковой Е.Я., Романовским Р.Г. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» трехсторонние соглашения о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенному между Щербаковой Е.Я. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для признания за Романовским Р.Г. права собственности на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Из материалов дела усматривается, что предварительный договор купли-продажи квартиры от 24.01.2008 со Щербаковой Е.Я. и трехстороннее соглашение со Щербаковой Е.Я., Романовским Р.Г. от имени ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» подписывала директор этой организации Попова О.В., которая являлась также директором ООО СК «Дон», в качестве которого подписывала от имени ООО СК «Дон» 10.01.2012 договор соивенстирования, в связи с чем не могла не знать условия этого договора, в том числе касающиеся квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

При таких обстоятельствах имеются основания считать, что со стороны Поповой О.В., как руководителя ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон», имелось явное злоупотребление правом, повлекшее причинение вреда добросовестному приобретателю квартиры Романовскому Р.В., что в свою очередь также является основанием для признания ничтожным договора соинвестирования от 10.01.2012 в части, касающейся спорной квартиры, а также основанием для отказа в защите прав данных юридических лиц.

Согласно ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьёй 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Из материалов дела следует, что уже в ходе рассмотрения настоящего дела ООО СК «Дон» и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» обратились в Управление Росреестр по РО с заявлениями о регистрации права собственности на спорную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и 27.12.2012г. была произведена государственная регистрация права собственности ООО СК «Дон» на указанную квартиру.

Однако, как усматривается из материалов дела, определением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 30.10.2012, вступившим в законную силу, на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН был наложен арест, исполнение этого определения было поручено Управлению Росреестр по РО, в адрес которого копия определения была направлена 30.10.2012, копии определения были направлены также лицам, участвующим в деле.

В соответствии с п.4 ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

На основании изложенного право собственности ООО СК «Дон» на спорную квартиру было зарегистрировано 27.12.2012 незаконно, в связи с чем суд первой инстанции и по этим основаниям правомерно признал недействительным зарегистрированное право собственности ООО СК «Дон» на указанную квартиру.

Судебная коллегия не может принять во внимание апелляционные жалобы ООО ЦН УК «Квартирный вопрос», ООО СК «Дон», поскольку данные жалобы не содержат доводов, опровергающих выводы суда, доводы жалоб сводятся к тем, которые заявлялись указанными лицами в ходе рассмотрения дела, и которым суд дал надлежащую оценку при вынесении обжалуемого решения.

В соответствии с разъяснениями, данными в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключён договор, поименованный как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Как следует из материалов дела, предварительный договор купли-продажи, заключенный между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и Щербаковой Е.Я. 24.01.2008г., в совокупности с соглашением о перемене лиц в обязательстве, должны рассматриваться как договор купли-продажи спорной квартиры.

Из содержания соглашения о перемене лиц в обязательстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16.03.2012, заключенного Щербаковой Е.Я. (уступщик), Романовским Р.Г. (преемник) и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» (продавец), следует, что стоимость квартиры 1 830 400 руб. уплачивается преемником уступщику (л.д.20 т.1).

При этом тот факт, что Романовский Р.Г. выполнил свои обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи и соглашением о перемене лиц в обязательстве, по оплате стоимости квартиры никем не оспаривается и подтверждается имеющимися материалами дела.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия отклоняет доводы апелляционных жалоб ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон» о непоступлении в полном размере стоимости квартиры ответчикам, поскольку, как указано выше, подписанным, в том числе ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», соглашениями на Романовского Р.Г. не возлагалась обязанность по оплате стоимости квартир продавцу – ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос».

В связи с изложенным судебная коллегия не принимает во внимание и ссылки заявителей апелляционных жалоб на недостоверность выданной ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» справки НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, на отсутствие первичных платежных документов, подтверждающих уплату стоимости квартиры Щербаковой Е.Я., тем более, что данная справка выдана Романовскому Р.Г., а не Щербаковой Е.Я., а содержание указанной справки не противоречит условиям соглашения о перемене лиц в обязательстве от 16.03.2012г.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционных жалоб о том, что в оспариваемой части договор соинвестирования соответствует требованиям закона, что согласие Щербаковой Е.Я. на его заключение в этой части не требовалось, поскольку данные доводы основаны на неправильном толковании заявителями жалоб норм материального права применительно к фактическим обстоятельствам дела.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно фактической передачи спорной квартиры истцу, т.к. эти выводы основаны на анализе и оценке доказательств, представленных сторонами.

То обстоятельство, что заявители апелляционных жалоб не согласны с той оценкой доказательств, которую дал суд первой инстанции, само по себе не является основанием считать выводы суда неправильными.

Вопросы же, связанные с возмещением стоимости данной квартиры, должны разрешаться между сторонами договора и соглашения, касающихся этой квартиры, в соответствии с выводами суда, сделанными в обжалуемом решении.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку всем представленным сторонами доказательствам по правилам ст.67 ГПК РФ, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27 января 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», ООО СК «Дон» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи