Апелляционное определение № 33-251/2015 от 5 февраля 2015 г. по делу № 33-251/2015
Судья Федоренко Е.Ю. дело № 33-251/2015
05 февраля 2015г. г. Ростов-на-Дону
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе
председательствующего Славгородской Е.Н.
судей Хаянян Т.А., Толстика О.В.
при секретаре Ольшанском А.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО КБ «Центр-Инвест» к ООО «Премьер» Вартаняну А.Г., Вартанян Э.Э. о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору и договорам поручительства, об обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционным жалобам ОАО КБ «Центр-Инвест», Вартаняна А.Г., Вартанян Э.Э. на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25 августа 2014 г.
Заслушав доклад судьи Хаянян Т.А. судебная коллегия
установила:
ОАО КБ «Центр-Инвест» обратился в суд с иском к ООО «Премьер» Вартаняну А.Г., Вартанян Э.Э. о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору и договорам поручительства, об обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на то, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ОАО КБ «Центр-инвест» (кредитор) и ООО «Премьер» (заемщик) был заключен кредитный договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на сумму 18 000 000 рублей 00 коп. на пополнения оборотных средств, под 13, 5 % годовых со сроком возврата не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНАг. Свои обязательства по предоставлению кредита банк выполнил в полном объеме, а заемщик в нарушение условий договора свое обязательство по возврату кредита и уплате процентов в установленный договором сроки не исполняет. На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ истец просил суд считать кредитный договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. расторгнутым с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА; взыскать солидарно с ООО «Премьер», Вартанян Армена Гургеновича, Вартанян Эммы Эмильевны в пользу ОАО КБ «Центр-инвест» денежную сумму (задолженность по кредитному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г.) в размере 18 338 292 рубля 40 коп., в том числе сумму задолженности заемщика по возврату кредита в размере 17 999 530 рублей 93 коп.; сумму задолженности по оплате процентов за пользование кредитом в размере 337 614 рублей 57 коп.; сумму задолженности ответчика по пене за несвоевременную уплату процентов в размере 1 146 рублей 90 коп.; обратить взыскание на имущество, являющееся предметом залога: по договору залога недвижимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г., принадлежащее Вартаняну Армену Гургеновичу на праве собственности: 1) проходная, площадью 15,6 кв.м Литер И, свидетельство о гос. регистрации права: серия АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН дата выдачи: ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г., кадастровый (или условный) номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере залоговой, согласованной сторонами в договоре; 2) производственное строение, площадью 224,4 кв. м литер Г, свидетельство о гос. регистрации права: серия АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН дата выдачи: ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г., кадастровый (или условный) номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере залоговой, согласованной сторонами в договоре; 3) производственное строение, площадью 337,5 кв. м литер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, свидетельство о гос. регистрации права: серия АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН дата выдачи: ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г., кадастровый (или условный) номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере залоговой, согласованной сторонами в договоре; 4) компрессорная, площадью 20 кв.м литер К, свидетельство о гос. регистрации права серия АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН дата выдачи: ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г., кадастровый (или условный) номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере залоговой, согласованной сторонами в договоре; 5) административно-производственное здание, площадью 553,5 кв. м, инвентарный номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН литер:В. этажность: 2, свидетельство о гос. регистрации права серия АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН дата выдачи: ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г., кадастровый (или условный) номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере залоговой, согласованной сторонами в договоре; 6) земельный участок, общей площадью 2230 кв.м, расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на котором находится недвижимость. Объект права: земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Свидетельство о государственной регистрации права: Серия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выдано: ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. Адрес (местоположение): Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровый (или условный) номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере залоговой, согласованной сторонами в договоре; обратить взыскание на имущество по договору залога товаров в обороте НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г, находящиеся у залогодателя, ООО «Премьер», по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, оценочной стоимостью 5 000 000 рублей 00 коп., установленной договором залога товаров в обороте НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г.: соки, воды, крупы, макароны, консервы; взыскать солидарно с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины; взыскать солидарно с ответчиков почтовые расходы (телеграммы) в размере 2 042 рубля 76 коп.; взыскать солидарно с ответчиков расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей, расходы на оценку предмета залога в размере 5 000 рублей.
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25 августа 2014 года исковые требования ОАО КБ «Центр-Инвест» удовлетворены. Суд постановил решение, которым признал Кредитный договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА расторгнутым с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и взыскал солидарно с ООО «Премьер», Вартаняна Армена Гургеновича, Вартанян Эммы Эмильевны в пользу ОАО КБ «Центр-инвест» денежную сумму (задолженность по кредитному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г.) в размере 18 338 292 (Восемнадцать миллионов триста тридцать восемь тысяч двести девяносто два) рубля 40 коп., в том числе: сумму задолженности по возврату кредита в размере 17 99 рублей 93 коп.; сумму задолженности по оплате процентов за пользование кредитом размере 337 614 рублей 57 коп.; сумму задолженности ответчика по пене за несвоевременную уплату процентов в размере 1 146 рублей 90 коп.; обратил взыскание на имущество, являющееся предметом залога:
- по договору залога недвижимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на принадлежащее Вартаняну Армену Гургеновичу на праве собственности имущество, а именно:
1) проходная, площадью 15,6 кв.м Литер И, Свидетельство о гос. регистр права: Серия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН дата выдачи: ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г., Кадастровый (или услов номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Начальную продажную цену установить в размере 431 723 руб.
2) производственное строение, площадью 224,4 кв. м Литер Г, Свидетельство о гос. регистрации права: Серия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН дата выдачи: ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г., Кадастровый (или условный) номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Начальную продажную цену установить в размере 3 708 290 руб.
3) производственное строение, площадью 337,5 кв. м Литер АА1А2, Свидетельство о гос. регистрации права: Серия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН дата выдачи: ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г., Кадастровый (или условный) номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Начальную продажную цену установить в размере 6 842 469 руб.
4) компрессорная, площадью 20 кв.м Литер К, Свидетельство о гос. регистрации права Серия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН дата выдачи: ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г., Кадастровый (или условный) номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Начальную продажную цену установить в размере416 278 руб.
5) административно-производственное здание, площадью 553,5 кв. м Инвентарный номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Литер:В. Этажность: 2, свидетельство о гос. регистрации права Серия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН дата выдачи: ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г., Кадастровый (или условный) номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Начальную продажную цену установить в размере 22 591 277 руб.
6) земельный участок, общей площадью 2230 кв.м, расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на котором находится недвижимость. Объект права: земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Свидетельство о государственной регистрации права: Серия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выдано: ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. Адрес (местоположение): Россия, ростовская область, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровый (или условный) номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Начальную продажную цену установить в размере 27 741 356 руб.
- по договору залога товаров в обороте НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г., на принадлежащие ООО «Премьер» на праве собственности: соки, воды, крупы, макароны, консервы, находящиеся у Залогодателя, ООО «Премьер», по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, оценочной стоимостью 5 000 000 (Пять миллионов) рублей 00 коп.
Взыскано с ООО «Премьер» в пользу ОАО КБ «Центр-инвест» расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 руб., стоимость судебной экспертизы в сумме 16 668 руб., стоимость оценки в размере 1668 руб., почтовые расходы в сумме 704,40 руб. Взыскано с Вартаняна Армена Гургеновича в пользу ОАО КБ «Центр-инвест» расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 руб., стоимость судебной экспертизы в сумме 16 666 руб., стоимость оценки в размере 1666 руб., почтовые расходы в сумме 669,18 руб. Взыскано с Вартанян Эммы Эмильевны в пользу ОАО КБ «Центр-инвест» расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 руб., стоимость судебной экспертизы в сумме 16 666 руб., стоимость оценки в размере 1666 руб., почтовые расходы в сумме 669,18 руб.
Определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27.11.2014 г. разъяснено решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.08.2014г. в той части, что установленная судом начальная продажная цена объектов недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, а именно: компрессорная, литер К; производственное строение, литер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; производственное строение, литер Г; проходная, литер И; административно-производственное здание, литер В, уже включает в себя стоимость земельного участка, на котором расположен каждый из объектов, в соответствующей доли, из общей площади 2230 кв.м. и стоимости в размере 27 741 356 руб.
Определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.11.2014 г. исправлена описка в мотивировочной части решения суда от 25.08.2014 г. Абзац первый листа дела 120 т.2 изложен в следующей редакции: «Согласно заключению ООО «БизнесКонсалт» от 15.08.2014г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рыночная стоимость земельного участка площадью 2230 кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и расположенного на недвижимого имущества в виде зданий общей площадью 1151 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 33 990 036 руб., в том числе: компрессорная, литер К - 416 278 руб., производственное строение литер АА1А2 – 6 842 469 руб., производственное строение литер Г - 3 708 290 руб., проходная литер И - 431 723 руб., административно-производственное здание литер В - 22 591 277 руб., включая земельный участок общей площадью 2230 кв.м. - 27 741 356 руб. (т.2 д. 54-97)».
На указанное решение суда ответчиками Вартаняном А.Г., Вартанян Э.Э. и истцом ОАО КБ «Центр-инвест» в лице представителя по доверенности Кравцовой Д.Л. поданы апелляционные жалобы.
Вартанян А.Г., Вартанян Э.Э. в своей апелляционной жалобе ссылаются на то, что они не были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, указывая при этом, что мать ответчика Вартаняна А.Г., забыла передать телеграмму, которая была вручена ей работником почты и Вартанян А.Г. узнал о судебном заседании за 2 часа до его проведения. Полагают, что, извещая ответчиков за 1 рабочий день до судебного разбирательства, суд лишил их возможности ознакомиться с материалами дела и судебной оценочной экспертизой, производство по которой было возобновлено в нарушение ст. 219 ГПК РФ, поскольку суд не известил об этом лиц, участвующих в деле.
В дополнительной апелляционной жалобе представителем ответчиков Вартаняна А.Г. и Вартанян Э.Э. по доверенности М.А.Б. указано на несогласие с проведенной в рамках рассмотрения дела экспертизой и выводами экспертного заключения, составленного ООО "Б...". Ссылается на то, что при проведении исследования экспертом были приняты за основу неверные характеристики объекта оценки, а именно подобраны аналоги объектов недвижимости не имеющих инженерных коммуникаций и как следствие эксперт не применил такой вид корректировок как «поправка на инженерные коммуникации».
В апелляционной жалобе ОАО КБ «Центр-инвест», в лице представителя К.Д.Л., выражает несогласие с вынесенным решением суда в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества. Указывает, что в решении суда земельный участок вынесен отдельным объектом стоимостью 27 741 356 руб., наряду с недвижимым имуществом, расположенным на нем, стоимостью 33 990 037 руб. в то время как общая стоимость заложенного объекта, включая земельный участок, составляет 33 990 037 руб. Данное обстоятельство в совокупности дало общую стоимость объекта недвижимости по решению суда – 61 731 393 руб., что противоречит отчету оценщика ООО "Б..." от 15.08.2014г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, при этом стоимость недвижимого имущества расположенного на земельном участке в разы превышает оценочную стоимость, установленную предыдущей судебной экспертизой, выводы которой суд посчитал не соответствующими действительности.
Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, выслушав пояснения представителя ООО «Премьер» и Вартаняна А.Г. по доверенностям (л.д.155,156) М.А.Б., представителя ОАО КБ «Центр-Инвест» по доверенности К.Д.Л. (л.д.122), обсудив возможность слушания дела в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о дне слушания дела (л.д.230), судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.
Разрешая заявленные ОАО КБ «Центр-инвест» требования, суд руководствовался ст. ст. 819, 811, 348, 337, 361, 810, 349, 350 ГК РФ, условиями кредитного договора и исходил из того, что заемщик принятые на себя обязательства исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность. Установив факт неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, суд пришел к выводу о взыскании суммы долга с заемщика, поручителей и об обращении взыскания на заложенное имущество.
Обращая взыскание на заложенное имущество, суд первой инстанции, проанализировал имеющиеся в материалах дела заключения ООО Ц..." от 20.03.2014г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и ООО "Б..." от 15.08.2014г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а также принял во внимание пояснения эксперта К.А.В., данные им в судебном заседании. Сославшись на то, что заключение ООО "Б..." проведено в соответствии со ст. 84 ГПК РФ и требованиями ст. 86 ГПК РФ, суд положил в основу решения суда данное заключение.
Применив положения ст. 98 ГПК РФ суд первой инстанции распределил судебные расходы.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, находит их законными и обоснованными.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из материалов дела следует, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНАг. между ОАО КБ «Центр-инвест» (кредитор) и ООО «Премьер» (заемщик) был заключен Кредитный договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с которым Кредитор предоставил Заемщику кредит в виде кредитной линии с лимитом выдачи в размере 18 000 000 рублей 00 коп. на пополнения оборотных средств, под 13,5 % годовых сроком до 3 ноября 2014г.
В обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному договору заключены: договор поручительства НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (поручитель Вартанян А.Г.); договор поручительства НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (поручитель Вартанян Э.Э.); договор залога недвижимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.11.2012 г. (залогодатель Вартанян А.Г., залогодержатель ОАО КБ «Центр-инвест»); договор залога товаров в обороте НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (залогодатель ООО»Премьер», залогодержатель ОАО КБ «Центр-Инвест»).
Свои обязательства по предоставлению кредита банк выполнил в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями. Заемщик принятые на себя обязательства исполнял ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность в размере 18 338 292 рубля 40 коп., в том числе сумма задолженности заемщика по возврату кредита в размере 17 999 530 рублей 93 коп.; сумма задолженности по оплате процентов за пользование кредитом в размере 337 614 рублей 57 коп.; сумма задолженности по пене за несвоевременную уплату процентов в размере 1 146 рублей 90 коп.
23.10.2013г. заемщиком получено уведомление, содержащее требования о погашении задолженности по кредитному договору.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции, принимая решение о расторжении кредитного договора и взыскании денежных средств с заемщика и поручителей, принял во внимание вышеперечисленные требования действующего законодательства и то обстоятельство, что обязательства по погашению задолженности по кредитному договору заемщик исполнял ненадлежащим образом.
В данной части решение суда сторонами не обжалуется.
Указания в апелляционной жалобе Вартаняна А. Г. и Вартанян Э.Э. на процессуальные нарушения, допущенные судом первой инстанции, отклоняются как основанные на неверном толковании норм процессуального права и противоречащие материалам дела.
Как усматривается из протокола судебного заседания, в суде первой инстанции принимал участие представитель ответчика ООО «Премьер», директором которого является Вартанян А.Г., по доверенности С.В.С. Ответчики Вартанян А.Г. и Вартанян Э.Э., будучи извещены по месту жительства на 25.08.2014 г. телеграммой, которая вручена матери В.А.Г., в суд не явились, о причинах неявки не сообщили.
В соответствии с частью 1 ст. 167 ГПК РФ - лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.
Частью 3 статьи 167 ГПК РФ также предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Таким образом, дело рассмотрено в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ, судом приняты надлежащие меры по извещению сторон о месте и времени судебного разбирательства.
Положением п.3 ст. 10 ГК РФ установлен принцип разумности и добросовестности действий участников гражданских правоотношений.
В соответствии с п.1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд не известил ответчиков о возобновлении производства по делу не свидетельствует о незаконности решения суда, поскольку ответчики надлежащим образом были извещены на 25.08.2014 г. о месте и времени судебного разбирательства, в связи с чем, не были лишены возможности заблаговременно ознакомиться с материалами дела, в том числе с определением о возобновлении производства по делу.
В связи с изложенным, судебная коллегия не усматривает нарушений процессуальных прав ответчиков
В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно статье 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
С целью определения действительной рыночной стоимости предмета залога судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО Ц...". Согласно выводов данной экспертизы от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА рыночная стоимость объектов недвижимости расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на четвертый квартал 2013 года составляет 70 551 000 рублей.
Оценив экспертное заключение ООО Ц..." в совокупности с пояснениями эксперта К.А.В., суд, по ходатайству представителя истца и в отсутствие возражений со стороны представителя ответчиков, назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу по тем же вопросам, а именно: какова рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Производство экспертизы было поручено ООО «БизнесКонсалт».
Согласно заключению ООО "Б..." от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА рыночная стоимость недвижимого имущества в виде зданий общей площадью 1151 кв.м., расположенных на земельном участке площадью 2230 кв.м. по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 33 990 036 рублей.
Судебная коллегия считает, что при разрешении спора суд первой инстанции обоснованно отдал предпочтение заключению ООО "Б..." исходя из следующего.
Как следует из объяснений допрошенного судом эксперта ООО Ц..." К.А.В. в качестве аналога был принят участок, превышающий исследуемый объект, со ссылкой на то, что он расположен в районе объекта исследования. Необходимость применения добавочного коэффициента экспертом не была пояснена, а процент износа определялся на основании данных телефонного опроса по аналогам по определенным категориям.
Оценивая заключение ООО Ц..." от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА суд пришел к правильному выводу, что данное заключение не может быть положено в основу решения суда, поскольку эксперт в судебном заседании не предоставил достаточного аргументированных пояснений относительно произведенных им исследований, что не обеспечило проверяемость сделанных им выводов.
Довод апелляционной жалобы Вартаняна А.Г. и Вартанян Э.Э. о том, что в заключении, составленном ООО "Б..." экспертом были приняты за основу неверные характеристики объекта оценки, не может быть принят во внимание.
Суд первой инстанции правильно исходил из того обстоятельства, что данное экспертное заключение выполнено по правилам установленным ст.ст. 85,86 ГПК РФ, а также в соответствии с ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Эксперт, проводивший экспертное исследование предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ; заключение является объективным, достоверным, находящимся во взаимной связи с иными доказательствами по делу.
Судебная коллегия считает необходимым отметить, что оценка, произведенная ООО "Б..." выполнена на научной основе, содержит описание объекта оценки, применение подходов к оценке объектов с приведением расчетов, обоснование применяемых корректировок, описание процедуры согласования результатов расчетов, полученных с применением различных подходов, а также описание окончательного значения стоимости. Согласование результатов приведено в таблице (л.д. 55-90).
Как усматривается из материалов дела определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.11.2014 г. исправлена описка в мотивировочной части решения суда от 25.08.2014 г. Абзац первый листа дела 120 т.2 изложен в следующей редакции: «Согласно заключению ООО "Б..." от 15.08.2014г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рыночная стоимость земельного участка площадью 2230 кадастровый номер 61 : 44: 031421 : 0004 и расположенного на недвижимого имущества в виде зданий общей площадью 1151 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 33 990 036 руб., в том числе: компрессорная, литер К - 416 278 руб., производственное строение литер АА1А2 –
6 842 469 руб., производственное строение литер Г - 3 708 290 руб., проходная литер И - 431 723 руб., административно-производственное здание литер В - 22 591 277 руб., включая земельный участок общей площадью 2230 кв.м. - 27 741 356 руб. (т.2 д. 54-97)».
Устраняя допущенную описку суд сослался на то, что при изготовлении решения в окончательной форме в мотивировочной части решения после указания общей стоимости имущества в сумме 33 990 036 руб., при перечислении входящих в него объектов и стоимости каждого, не указано: «в том числе» перед указанием стоимости земельного участка, на котором расположены все объекты, входящие в состав имущества и включающие в себя стоимость так же земельного участка.
Определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27.11.2014 г. разъяснено решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.08.2014г. в той
части, что установленная судом начальная продажная цена объектов недвижимого
имущества, на которое обращено взыскание, а именно: компрессорная, литер К;
производственное строение, литер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; производственное строение, литер Г;
проходная, литер И; административно-производственное здание, литер В, уже
включает в себя стоимость земельного участка, на котором расположен каждый из
объектов, в соответствующей доли, из общей площади 2230 кв.м. и стоимости в размере 27 741 356 руб.
Принимая такое определение суд указал, что из мотивировочной части решения, с учетом определения об исправлении описки от 20.11.2014г. следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью 2230 кв. м кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и расположенного на нем недвижимого имущества в виде зданий
общей площадью 1151 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 33 990 036 руб., в том числе: компрессорная, литер К – 316 278 руб., производственное строение литер АА1А2 - 6 842 469 руб., производственное строение литер Г - 3 708 290 руб., проходная литер И - 431 723
руб., административно-производственное здание литер В - 22 591 277 руб., земельный участок общей площадью 2230 кв.м. - 27 741 356 руб. Однако, в резолютивной части решения не указана общая стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом залога, на которое обращено взыскание, установлена начальная продажная цена на каждый из объектов, входящих в производственный комплекс, а именно: компрессорная, литер К - 416 278 руб., производственное строение литер АА1А2 - 6 842 469 руб., производственное строение литер Г - 3 708 290 руб., проходная литер И - 431723 руб., административно-производственное здание литер В - 22 591 277 руб., земельный участок общей площадью 2230 кв.м. - 27 741 356 руб. Между тем, перечисленное залоговое имущество представляет собой имущественный комплекс, в связи с чем при определении начальной продажной стоимости каждого из объектов недвижимости, входящих в его состав, судебным экспертом включена стоимость доли земельного участка, на котором расположен объект, что прямо указано в заключении ООО "Б..." и отражено в мотивировочной части решения. Таким образом, стоимость земельного участка общей площадью 2230 кв.м. – 27 741 356 руб., включена в стоимость каждого из перечисленных объектов недвижимости, на нем расположенных. В стоимость каждого из объектов включена стоимость части земельного участка, на котором расположены данные объекты, что является необходимым условием для целей реализации заложенного имущества.
Суд в определении также указал, что иное понимание противоречило бы целям определения начальной продажной цены недвижимого имущества, которая определялась для целей его реализации, для погашения задолженности перед банком из стоимости заложенного имущества.
Анализируя выводы, к которым пришел суд первой инстанции при постановлении решения и, учитывая исправленную судом описку и принятые разъяснения, судебная коллегия, в соответствии с положениями части 2 статьи 327.1 ГПК РФ и разъяснениями, содержащимися в пунктах 24 и 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", в совокупности с положениями гражданского процессуального законодательства о задачах гражданского судопроизводства приняла дополнительные доказательства представленные Банком - дополнение к экспертному заключению №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и допросила эксперта ООО "Б..." К.Г.В., что позволило судебной коллегии, в отсутствие специальных познаний, проверить и опровергнуть доводы апелляционной жалобы ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при оценки объектов исследования, а также проверить, в рамках доводов апелляционной жалобы ОАО КБ «Центр-инвест», выводы эксперта относительно стоимости земельного участка.
Как указано в дополнении к экспертному заключению №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА рыночная стоимость недвижимого имущества без учета земли составляет: компрессорная, литер К – 99 979 руб., производственное строение литер АА1А2 – 1 505 932 руб., производственное строение литер Г – 643 614руб., проходная литер И - 118 725 руб., административно-производственное здание литер В – 3 880 430 руб. Рыночная стоимость земельного участка относящегося к зданию составляет компрессорная, литер К – 316 299 руб., производственное строение литер АА1А2 – 5 336 537 руб., производственное строение литер Г – 3 064 676 руб., проходная литер И – 312 998 руб., административно-производственное здание литер В – 18 710 846 руб. Рыночная стоимость (здание+земельный участок) составляет компрессорная, литер К - 416 278 руб., производственное строение литер АА1А2 – 6 842 469 руб., производственное строение литер Г - 3 708 290 руб., проходная литер И - 431 723 руб., административно-производственное здание литер В - 22 591 277 руб.
Как пояснила допрошенная в суде апелляционной инстанции эксперт К.Г.В. выводы в экспертном заключении сделаны на основании произведенного ею осмотра, о чем составлен соответствующий акт, дополнение к экспертному заключению было изготовлено с целью показать тот факт, что в общую стоимость оценки входит также и стоимость самого земельного участка. Стоимость земельного участка в размере 27 миллионов рублей была определена как стоимость условно-свободного земельного участка. Стоимость самих объектов недвижимости определялась непосредственно по литерам. Изначально рассчитывалась стоимость земельного участка как свободного, а итоговая сумма оценки сложилась из суммы стоимости земельного участка и стоимости расположенных на нем строений.
С учетом обоснованной экспертом ООО "Б..." К.Г.В. позиции, исходя из соответствия данного ею заключения нормам процессуального законодательства, судебная коллегия считает, что оно является единственным относимым и допустимым доказательством рыночной стоимости спорного имущества.
Данных о том, что экспертное заключение ООО "Б..." является недостоверным доказательством, ответчиками представлено не было. На вопросы представителя ответчиков, заданные в суде апелляционной инстанции, экспертом указаны все основания, по которым она пришла к выводу о стоимости объектов исследования. Ссылки представителя ответчиков на нарушения, допущенные экспертом при проведении оценки, объективного подтверждения не нашли.
В силу приведенных выше мотивов, указанные доводы апелляционных жалоб о несогласии с решением суда как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права не могут быть приняты во внимание и подлежат отклонению.
Учитывая изложенное, обжалуемое решение является законным и обоснованным, основания к отмене решения суда по доводам апелляционных жалоб отсутствуют, выводы суда по делу подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ОАО КБ «Центр-Инвест», Вартаняна А.Г., Вартанян Э.Э. – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи