ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Решение № 2-1211/2016 2-1211/2016~М-715/2016 М-715/2016 от 21 апреля 2016 г. по делу № 2-1211/2016



РЕШЕНИЕ


Именем Российской Федерации

21 апреля 2016 года г Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Вишняковой ЛВ,

С участием адвоката Яковлева С.Ю,

При секретаре Пузенко ТА,

Рассмотрев в открытом судебном заседании делдо № 2-1211\16 по иску Королевой , Омарова , Сундуковой , Дамадова , Израилова , Задорожного , Ирюпиной к Администрации г Батайска, 3-м лица Управлению Росреестра по Ростовской области, Управлению по Архитектуре и градостроительству г Батайска о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии,

установил:


Вышеперечисленные истцы обратились в суд с иском к Администрации г Батайска, 3-му лицу Управлению Росреестра по Ростовской области о сохранении жилых помещений в перепланированном состоянии. Определением Батайского городского суда от 20.02.2016 года по делу в качестве 3 лица, не заявляющего самостоятельные требования, было привлечено Управление по Архитектуре и градостроительству г Батайска.

В судебное заседание истцы не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд полагает возможным дело рассмотреть в отсутствие истцов с участием их представителя по доверенностям ФИО9

В обоснование исковых требований ФИО9 пояснил, что истцы являются собственниками нежилых помещений общей площадью 451,7 кв м номера на поэтажном плане № этаж: чердак №, находящихся по ., в следующих долях: Королева ИЮ -12\100, Задорожный ИА - 12\100, Израилов ММ - 22\100, Дамадов ХМ -12\100, Сундукова ЕС -12\100, Омаров ДШ - 20\100, Ирюпина ТЛ -1\10. Данный трехэтажный многоквартирный дом с чердачным помещением был возведен на основании разрешения на строительство от 23.07.2012 года и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке. В связи с тем, что истцы нуждаются в жилых помещениях, приобретенное ими в долях чердачное помещение, которое являлось нежилым, было ими переоборудовано в жилые помещения. При этом, согласно нотариально удостоверенному договору от 17.08.2012 года, заключенному между застройщиком дома - » и ( форма управления домом) дало согласие застройщику на реконструкцию чердака в 4-й этаж с жилыми квартирами ( л.д.30). В результате переоборудований было образовано 8 квартир: 5 однокомнатных и 3 трехкомнатных. Однако во внесудебном порядке истцы не могут ввести свои жилые помещения в эксплуатацию и получить на квартиры надлежаще оформленные документы, поскольку из ответа УАиГ г Батайска им было в этом отказано со ссылкой на отсутствие разрешения на перепланировку, в связи с чем были вынуждены обратиться в суд. В порядке ст. 23 ЖК РФ не обращались с заявлениями в Администрацию города Батайска о переводе нежилого помещения в жилое, равно как и не получали разрешение на такое переоборудование, считают, что в этом нет необходимости, т.к. имеют право в судебном порядке в соответствии со ст 29 ч 4 ЖК РФ сохранить вышеуказанное помещение в переоборудованном и перепланированном состоянии.

Истцы просят сохранить переустроенное и перепланированное помещение площадью 451,7 кв м номера на поэтажном плане: № Этаж : чердак № по в перепланированном и переустроенном состоянии. Представитель истцов просит обратить внимание, что по заключениям специалиста ООО все помещения после переоборудования соответствуют строительным и санитарным нормам, не создают угрозы для жизни и здоровья граждан и являются жилыми.

Представитель Администрации г Батайска, будучи извещенным о дне судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, дело просил рассматривать в его отсутствие, представил письменные возражения на иск. Указал, что чердачное помещение является не жилым и жилым являться не может, разрешение на реконструкцию чердачного помещения истцы в установленном порядке не получали. Просит обратить внимание суда на то, что ст 29 ч 4 ЖК РФ говорит о переустройстве и переоборудовании именно жилого помещения, в данном случае помещение, которое было самовольно переоборудовано, жилым и не являлось, в связи с чем считает, что нормы ч 4 ст 29 ЖК РФ здесь применены быть не могут. В иске просит отказать в полном объеме.

Представители 3 -х лиц Управления Росреестра по РО и Управления по Архитектуре и градостроительству г Батайска в судебное заседание не явились, о дате судебного заседания извещены. Суд считает возможным дело рассматривать в их отсутствие в порядке ст 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истцов по доверенности ФИО9, исследовав материалы дела, находит, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласование переустройства и перепланировки жилых помещений.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований указанного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Такой перевод не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое определен статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Данный порядок предусматривает ряд последовательных этапов, начиная от подачи заявления заинтересованного лица, с приложением необходимых документов, до принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения.

В силу ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольным является переустройство жилого помещения, проведенное при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Из материалов дела следует, что истцам на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 451,7 кв м, номера на поэтажном плане: № этаж: чердак №, расположенное по ., в следующих долях: Королевой ИЮ - 12\100 ( на основании договора купли-продажи от 07.03.2013 года, свидетельств о госрегистрации права от 17.05.2013 года), Задорожному ИА - 12\100 ( на основании договора купли-продажи от 07.03.2013 года, свидетельства о госрегистрации права от 14.05.2013 года), Израилову ММ - 22\100 (на основании договора купли-продажи от 07.03.2013 года, свидетельства о госрегистрации права от 17.05.2013 года), Дамадову ХМ -12\100 ( на основании договора купли-продажи от 07.03.2013 года, свидетельства о госрегистрации права от 08.04.2015 года), Сундуковой ЕС -12\100 ( на основании свидетельства о праве на наследство по закону после смерти ФИО10 от 17.10.2015 года, свидетельства о госрегистрации права от 22.10.2015 года), Омаров ДШ - 20\100 ( на основании договора купли-продажи от 01.02.2013 года, свидетельства о госрегистрации права от 14.05.2013 года), Ирюпина ТЛ -1\10 ( на основании договора купли-продажи от 01.02.2013 года, свидетельства о госрегистрации права от 27.02.2013 года).

Данный 3-х этажный многоквартирный жилой дом с чердачным помещением, состоящий из 24-х квартир, строился ООО на земельном участке общей площадью 1215 кв м с видом разрешенного использования: для размещения многоквартирного дома не выше 3-х этажей ( л.д.31) на основании разрешения на строительство № от 23.07.2012 года как трехэтажный 24-х квартирный жилой дом. По окончании строительства дом был в установленном законом порядке введен в эксплуатацию разрешением № от 02.08.2012 года.

Помещение общей площадью 451 кв м согласно выданного разрешения на ввод в эксплуатацию является чердаком, то есть нежилым помещением, - пространством между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания ( крышей) и наружными стенами, расположенного выше перекрытия верхнего этажа

Истцами за счет собственных средств самовольно осуществлена реконструкция вышеуказанного нежилого помещения, в результате которого чердачное помещение было разделено перегородками и внутри разделенных помещений были выполнены переоборудования, которые в итоге превратили чердак в квартиры, то есть изменено функциональное назначение помещения и в итоге, трехэтажный жилой дом стал 4-х этажным.

Так, согласно заключению специалиста ООО № от 08.07.2013 года квартира № Ирюпиной ИЮ состоит из помещений № и имеет наружные стены, перегородки, перекрытия, полы, окна, двери, отделка потолка, стен, отопление, водоснабжение от городской сети, электроснабжение, канализация центральная, балкон, лоджию. Специалистом определено, что в результате работ по переустройству, перепланировке помещения были возведены перегородки с целью сгруппированных помещений, монтаж дверных блоков, сантехнические работы по внутренней разводке существующих систем водопровода, канализации и отопления. Квартира Ирюпиной ИЮ состоит из жилой комнаты, кухни, коридора, санузла, при этом, вновь образованные оконные проемы и балконы выполнены за счет конструкций крыши: помещения кухни санузла имеют вентиляционные шахты, внутреннюю разводку системы водопровода и канализации от существующих стояков, а также системой отопления. В помещении кухни подведен трубопровод для подачи газа с целью использования плиты для приготовления пищи, отопительного прибора. Переустройство не затронуло капитальных конструкций здания и не нарушило внешних очертаний; переоборудование не затрагивает интересы других жильцов дома. Перепланированное помещение соответствует строительным, санитарным нормам и правилам противопожарной безопасности, сам объект недвижимости соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в связи с чем названный объект можно использовать в качестве жилого помещения, оно не создает угрозы для жизни и здоровья граждан ( л.д.48-57).

Согласно заключения специалиста ООО № от 08.07.2013 года квартира № Задорожного ИА. состоит из помещений № и имеет наружные стены, перегородки, перекрытия, полы, окна, двери, отделка потолка, стен, отопление, водоснабжение от городской сети, электроснабжение, канализация центральная, балкон, лоджию. В данном заключении также указано, что в результате работ по переустройству, перепланировке помещения были возведены перегородки с целью сгруппированных помещений, монтаж дверных блоков, сантехнические работы по внутренней разводке существующих систем водопровода, канализации и отопления. Квартира № состоит из жилой комнаты, кухни и коридора, при этом, вновь образованные оконные проемы и балконы выполнены за счет конструкций крыши: помещения кухни санузла имеют вентиляционные шахты, внутреннюю разводку системы водопровода и канализации от существующих стояков, а также системой отопления. В помещении кухни подведен трубопровод для подачи газа с целью использования плиты для приготовления пищи, отопительного прибора. Переустройство не затронуло капитальных конструкций здания и не нарушило внешних очертаний; переоборудование не затрагивает интересы других жильцов дома. Перепланированное помещение соответствует строительным, санитарным нормам и правилам противопожарной безопасности, сам объект недвижимости соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в связи с чем названный объект можно использовать в качестве жилого помещения, оно не создает угрозы для жизни и здоровья граждан ( л.д.60-72).

По квартирам остальных истцов имеются такие же заключения специалиста ООО от 08.07.2013 года с такими же выводами, как было указано выше и с тем же объемом работ по реконструкии ( квартира № заключение №, квартира № - заключение №, квартира № - заключение №, квартира № - заключение №, квартира № - заключение №,).

В материалах дела имеется отказ УАиГ г Батайска о приеме в эксплуатацию после выполненной реконструкции, переустройства нежилого помещения в жилые, для использования в качестве квартир, поскольку заявителями не были представлены документы в соответствии с требованиями ст 23 ЖК РФ ( л.д.47)

Суд не может согласиться с утверждениями представителя истцов, что в данном случае не имеет место быть самовольное переоборудование и перепланировка или реконструкция.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

Пунктом 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со ст 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения, выданного органом местного самоуправления.

Согласно ст 36 Жилищного Кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе чердаки, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В данном случае, как усматривается из вышеуказанных заключений специалиста, имеет место быть именно реконструкция чердачного помещения, поскольку, в частности, были проведены работы по установке отопления, устройству водоснабжения и канализации в чердачное помещение, подводке газовых труб, устройство вентиляционных шахт; а вновь образованные оконные проемы и балконы были выполнены за счет конструкций крыши, то есть за счет общего имущества собственников многоквартирного дома.

На реконструкцию разрешения не было получено, в связи с чем она является самовольной.

Вышеизложенные выводы согласуются с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ вопрос о согласовании реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений этого дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона.

Вместе с тем, истцом не представлено документа, подтверждающего выражение всеми собственниками помещений многоквартирного дома согласия на занятие заявителями общего имущества и изменение назначения его использования - с нежилого в жилое.

Ссылку представителя истцов на договор от 17.08.2012 года, заключенный между застройщиком дома - » и ( форма управления домом), согласно которому » дало согласие застройщику на реконструкцию чердака в 4-й этаж с жилыми квартирами ( л.д.30), суд не может принять как доказательство согласия всех собственников многоквартирного дома на занятие истцами общего имущества дома и изменения его назначения, поскольку истцы сторонами этого договора не являются, не являлись они и собственниками своих долей в праве собственности на чердачное помещение, когда такой договор заключался, а исходя из текста искового заявления, именно ими за счет их собственных средств вышеуказанная реконструкция и была произведена.

Ссылка представителя истцов на заключения специалиста ООО основанием для удовлетворения иска служить не может, поскольку названные заключения не имеет для суда обязательного характера и подлежит оценке наряду с иными доказательствами по делу.

Таким образом, исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:


В иске Королевой , Омарову Сундуковой , Дамадову , Израилову , Задорожному , Ирюпиной к Администрации г Батайска, 3-м лица Управлению Росреестра по Ростовской области, Управлению по Архитектуре и градостроительству г Батайска о сохранении в переустроенном и перепланированном состоянии помещения площадью 451,7 кв м, номера на поэтажном плане: № этаж: чердак № по отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение изготовлено 26 апреля 2016 года.

Судья Вишнякова ЛВ

Комментарии (0)






Разрешённые теги: <b><i><br>Добавить новый комментарий: