Решение № М-724/2014 2-868/2014 2-868/2014~М-724/2014 от 19 июня 2014 г.
Дело №
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГг.
Каменский районный суд Ростовской области под председательством судьи Федонина А.А., при секретаре Мамбетовой Е.А., с участием представителя истца адвоката Сорока А.В., представителя ответчика адвоката Рыбалова А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Качалкиной К.В. к Спицыну В.В. о признании предварительного договора заключённым договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество
У С Т А Н О В И Л :
Качалкина К.В. обратилась в суд с иском к Спицыну В.В., указав в заявлении, что ДД.ММ.ГГГГ. она с ответчиком заключили предварительный договор купли-продажи ? долей жилого дома и земельного участка в домовладении № по . Этим договором предусмотрено заключение основного договора купли-продажи указанного недвижимого имущества до ДД.ММ.ГГГГ. за рублей. При заключении предварительного договора истица уплатила ответчику существенную часть цены – рублей. Право собственности ответчика на предмет договора к моменту его заключения зарегистрировано не было. Регистрацию своего права собственности на ? доли дома и земельного участка в указанном домовладении ответчик произвёл ДД.ММ.ГГГГ. Он отказывается регистрировать переход права собственности на указанное имущество в пользу истицы. Уточнив исковые требования (л.д. 25-26), Качалкина К.В. просит суд признать поименованный предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи ? долей жилого дома и земельного участка в домовладении № по – договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, с условием о предварительной оплате, и считать этот договор заключенным с момента подписания его сторонами. Она же просит суд произвести регистрацию перехода права на указанное недвижимое имущество с ответчика на неё.
Истица Качалкина К.В. и ответчик Спицын В.В., надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела судом (л.д. 44-45), в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания дела не просили. Суд рассмотрел дело в их отсутствие по основаниям ч.ч.3, 4 ст.167 ГПК РФ.
Представляющий истицу адвокат Сорока А.В. в судебном заседании поддержал требования своей доверительницы, ссылаясь на доводы обстоятельства и основания, приведённые а её заявления, а также на положения Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». При этом он считает, что не уплаченные истицей ответчику рублей в счёт стоимости его доли в спорном домовладении можно учесть в качестве обременения права на имущество после регистрации его перехода к истице. Качалкина К.В. с семьёй постоянно проживает в спорном домовладении, пользуется всем жилым домом, в т.ч. и частью, принадлежащей ответчику, несёт бремя его содержания, оплачивает коммунальные услуги. Качалкиной К.В. не пропущен срок исковой давности, т.к. обязанность оформить право собственности на доли дома и земельного участка, возложенную на ответчика предварительным договором, им выполнена только в ДД.ММ.ГГГГ
Адвокат Рыбалов А.С., представляющий интересы ответчика Спицынв В.В., в судебном заседании с иском Качалкиной К.В. не согласился. Он считает, что оснований для заключения его доверителем окончательного договора купли-продажи долеё дома и земельного участка по истечении срока предварительного договора – не имеется. Ответчик в ДД.ММ.ГГГГ. дал доверенности сыну истицы для оформления его, Спицына В.В., наследственных прав и права собственности на ? доли домовладения, но тот этого не исполнил. Качалкина К.В. в ДД.ММ.ГГГГ знала о не заключении основного договора купли-продажи, поэтому пропустила срок исковой давности для защиты своих прав и предъявления требований относительно доли собственности, принадлежащей ответчику Спицыну В.В.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему.
Граждане и юридические лица согласно ч.1 ст.421 ГК РФ свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
По договору купли-продажи в соответствии с правилами п.1 ст.454 ГК РФ одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Истицей представлена копия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ., заключённого ею со Спицыным В.В., о предстоящей продаже ? долей жилого дома и земельного участка в домовладении № по . Этим договором предусмотрено заключение основного договора купли-продажи указанного недвижимого имущества до ДД.ММ.ГГГГ. за рублей. К этому же сроку Спицын В.В. обязан вступить в наследство на долю домовладения, являющуюся предметом предстоящей сделки купли-продажи (л.д. 5).
К настоящему времени Качалкина К.В. и Спицын В.В., согласно выписки из ЕГРП (л.д.6, 7), являются собственниками по ? доле каждый в общей долевой собственности на дом и земельный участок в спорном домовладении.
В силу ст.429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества. По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор, который и будет являться сделкой об отчуждении имущества. Поэтому предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество.
Из содержания предварительного договора купли-продажи следует, что воля сторон направлена на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости – ? долей дома и земельного участка, характеристики и расположение которых определены в договоре.
Государственная регистрация данных сделок законом не предусмотрена, поскольку в соответствии со ст.ст. 219, 223 ГК РФ регистрации подлежит право собственности, а на основании предварительного договора купли-продажи переход права собственности не происходит.
Суд также не согласен с мнением истицы и её представителя о возможности признания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. купли-продажи долей жилого дома и земельного участка по договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, как заключённого сторонами.
Согласно п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. №54, на который ссылается представитель истицы, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
В силу ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В данном случае суд считает, что содержание договора, заключённого истицей и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ., является понятным, двояких формулировок и непонятных сведений не содержит, отражает действительное положение вещей и волю сторон относительно конкретного имущества, определён сторонами, как предварительный договор, с соблюдением условий заключения основного договора и последствий не исполнения этого сторонами. Имущество, в отношении которого заключён данный предварительный договор, реально существовало и существует, не требовало приобретения для его продажи.
Суд учитывает, что до настоящего времени сама истица не оплатила в полном объёме оговоренную названным договором стоимость имущества, предполагаемого к продаже ей ответчиком, ограничившись обязанностями, установленными предварительным договором.
Кроме того, суд считает, что Качалкина К.В. пропустила трёхлетний срок исковой давности, установленный ст.196 ГК РФ для защиты своего нарушенного права. Вопрос соблюдения ею срока исковой давности по данной сделке исследовался и разрешён апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 20-21). Этим определением установлено, что у истицы право требования к ответчику о возврате денежных средств, полученных им по предварительному договору, возникло ДД.ММ.ГГГГ
Суд считает, что с указанного времени у Качалкиной К.В. возникли и иные права требования защиты своих интересов, вытекающие из заключённого предварительного договора купли-продажи. Тем не менее срок для их защиты в судебном порядке Качалкиной К.В. пропущен, о его восстановлении ею не заявлено, доказательств уважительных причин пропуска срока исковой давности ею не представлено.
Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска Качалкиной К.В., поэтому её требования не подлежат удовлетворению, как неоснованные на законе.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Качалкиной К.В. в удовлетворении иска к Спицыну В.В. о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. купли-продажи долей жилого дома и земельного участка по договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, как заключённого сторонами, о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Каменский районный суд в месячный срок со дня изготовления мотивированного текста решения.
СУДЬЯ__________________________
Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ