ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Решение № М-2801/2013 2-3191/2013 2-3191/2013~М-2801/2013 от 4 декабря 2013 г.


Дело № №


Решение


Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Пролетарский районный суд в составе: председательствующего судьи Мельситовой И.Н.

при секретаре ФИО13

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10 к Администрации ФИО9 о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии

Установил:


В суд обратилась ФИО10 с иском к Администрации ФИО9 о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Истец является нанимателем изолированной , общей площадью 29,6 кв.м. по адресу: , на основании договора социального найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО9

Ранее в квартире не было санитарной комнаты (туалета). Кухня, которая является одновременно и коридором была очень мала. Дворовый туалет не отвечал санитарным нормам и правилам.

Квартира представляет собой отдельно стоящее строение, находится в глубине двора многоквартирного дома.

Иными собственниками квартир в многоквартирном доме являются: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6; ФИО7, ФИО8, ».

Земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером № сформирован и стоит на кадастровом учете.

Собственники квартир в многоквартирном доме не возражали против возведения пристроек площадью 2,6 кв.м. и 1,1 кв.м.

Истцом, за счет личных средств, без получения разрешительной документации была произведена реконструкция указанной квартиры.

По данным на ДД.ММ.ГГГГ квартира состояла из двух жилых комнат: № площадью 17,4 кв.м., № площадью 9,7 кв.м., кухни № площадью 5,2 кв.м., общая площадь составляла 32,3 км. В том числе жиля 27,1 кв.м. Согласно сведениям МУПТИиОН на возведение части комнаты № площадью 2,6 кв.м. и площадью 1,1 кв.м. разрешение не предъявлено. С целью улучшения жилищных условий истцом самовольно был пристроен туалет - комната № площадью 1,1 кв.м. и увеличена кухня на 2,6 кв.м.

Земельный участок, который занят пристройками никем из жителей многоквартирного дома не использовался.

В результате проведения ремонтно-строительных работ, за счет пристройки к части кухни № и туалета № 4, общая площадь помещения составила 36,0 кв.м., жилая площадь 27,1 кв.м. что подтверждается техническим паспортом изготовленным МУПТИиОН .

В соответствии с экспертным техническим заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным Судебным экспертом ИП ФИО14 возведенные сооружения: пристройки: часть кухни №3, туалет № 4, находящейся по ул. в не повлек деформаций, влияющих на эксплуатационную надежность несущих конструкций здания. Все несущие конструкции находятся в исправном состоянии, могут быть признаны капитальными, обеспечивающими нормальную эксплуатацию жилого дома в целом находящегося по адресу: ул. в и не угрожают жизни и здоровью людей.

После завершения работ по реконструкции квартиры ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в МКУ «ФИО9» ФИО9 с просьбой сохранить квартиру в реконструирован и перепланированном состоянии и предоставить истцу квартиру в собственность в порядке приватизации.

На основании письма № от ДД.ММ.ГГГГ истцу было разъяснено о необходимости приведения помещения в прежнее состояние.

Из-за отсутствия возможности получения в настоящее время разрешительной документации, истец вынуждена обратиться в суд.

В связи с тем, что реконструкция выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм, а также переустройство и перепланировка спорного помещения не нарушает права и законные интересы собственников других помещений, не создается угроза их жизни и (или) здоровью граждан, на основании ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, истец просила Сохранить в реконструированном состоянии , расположенную по адресу: н/Д, , общей площадью 36,0 кв.м., в том числе жилой площадью 27,1 кв.м., состоящую из помещений: жилая комната № площадью 17,4 кв.м., жилая комната № площадью 9,7 кв.м., кухня № площадью 7,8 кв.м., туалет № площадью 1,1 кв.м.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования и просили удовлетворить их в полном объеме.

ФИО9 с требованиями не согласилась.

Представитель ответчика, третьи лица, представители третьих лиц в судебное заседание не явились, будучи извещены о времени и месте судебного заседания.

3-е лицо ФИО5 не возражала против удовлетворения заявления.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, эксперта, рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное без получения необходимых разрешений.

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке.

Внесудебный порядок регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества, создаваемые или созданные без надлежащих разрешений, в настоящее время предусмотрен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Это позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.

Кроме того, п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, т. е. за титульным землевладельцем.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при том условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для рассмотрения настоящего дела являются:

наличие права на земельный участок, на котором ведется либо осуществлено новое строительство; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство; разрешение на строительство, т. е. документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительные работы; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, санитарных, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей. В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, высказанной в совместном Постановлении Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на реконструкцию также распространяются требования ст. 222 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается что истец является нанимателем изолированной , общей площадью 29,6 кв.м. по адресу: , на основании договора социального найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО9

Ранее в квартире не было санитарной комнаты (туалета). Кухня, которая является одновременно и коридором была очень мала. Дворовый туалет не отвечал санитарным нормам и правилам.

Квартира представляет собой отдельно стоящее строение, находится в глубине двора многоквартирного дома.

Иными собственниками квартир в многоквартирном доме являются: ФИО1, ФИО2, ФИО3 ФИО4, ФИО5, ФИО6; ФИО7, ФИО8, ».

Земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером № сформирован и стоит на кадастровом учете.

Собственники квартир в многоквартирном доме не возражали против возведения пристроек площадью 2,6 кв.м. и 1,1 кв.м.

Истцом, за счет личных средств, без получения разрешительной документации была произведена реконструкция указанной квартиры.

По данным на ДД.ММ.ГГГГ квартира состояла из двух жилых комнат: № площадью 17,4 кв.м., № площадью 9,7 кв.м., кухни № площадью 5,2 кв.м., общая площадь составляла 32,3 км. В том числе жиля 27,1 кв.м. Согласно сведениям МУПТИиОН на возведение части комнаты № площадью 2,6 кв.м. и площадью 1,1 кв.м. разрешение не предъявлено. С целью улучшения жилищных условий мной самовольно был пристроен туалет - комната № площадью 1,1 кв.м. и увеличена кухня на 2,6 кв.м.

В результате проведения ремонтно-строительных работ, за счет пристройки к части кухни № и туалета № 4, общая площадь помещения составила 36,0 кв.м., жилая площадь 27,1 кв.м. что подтверждается техническим паспортом изготовленным МУПТИиОН .

После завершения работ по реконструкции квартиры ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в МКУ «ФИО9» ФИО9 с просьбой сохранить квартиру в реконструирован и перепланированном состоянии и предоставить истцу квартиру в собственность в порядке приватизации.

На основании письма № от ДД.ММ.ГГГГ истцу было разъяснено о необходимости приведения помещения в прежнее состояние.

В соответствии со ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Рассмотрение вопроса о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства и о возможности сохранения самовольно реконструированных капитальных объектов находится в компетенции Департамента архитектуры и градостроительства .

Пристройка к спорному жилому помещению самовольно возведена на земельном участке, на котором расположен многоквартирный жилой дом по ул. без получения разрешения на строительство.

Между тем, сам по себе факт производства реконструкции при отсутствии разрешении на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Истцом принимались меры к легализации произведенной им реконструкции.

На обращение истца по вопросу согласования выполненной реконструкции истец обращалась в администрацию ФИО9 , на что был получен ответ от ДД.ММ.ГГГГ года, что в силу ст. 222 ГК РФ рассмотрение вопроса о сохранении объекта в реконструированном виде возможно исключительно в судебном порядке.

В силу ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенных на указанном земельном участке, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности.

Как следует из материалов дела земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом.

Также из данного кадастрового паспорта усматривается, что данный земельный участок находится в общедолевой собственности у собственников квартир в многоквартирном доме.

Также в отзыве ДАИГ указано, что спорный объект находится в границах сформированного земельного участка, данный участок находится в границах линии регулирования застройки. В соответствии с ПЗЗ спорный объект находится в зоне жилой застройки первого типа (Ж-1\73). Размещение многоквартирных домов в данной зоне не противоречит градостроительному регламенту.

Таким образом, истцом был произведена реконструкция объекта недвижимого имущества с соблюдением разрешенного вида использования земельного участка.

Истец обратилась с заявлением о приватизации квартиры, однако ей было в этом отказано. Ввиду наличия реконструкции.

В силу ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» истец имеет безусловное право приватизации спорного жилого помещения, занимаемого по договору найма.

Согласно пункту 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние.

Однако, согласно пункту 4 статьи 29 указанного кодекса на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В Постановлении Пленумов ВАС РФ № и ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (абз. 3 п. 25 Постановления).

В силу ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В настоящее время земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом, в связи с чем он является общедолевой собственностью всех собственников квартир в многоквартирном доме, включая истца.

Отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц: в соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Из бюллетеней голосования на общем собрании собственников квартир в многоквартирном доме следует, что собственники жилых помещений не возражают против сохранения квартиры в реконструированном состоянии.

В соответствии с экспертным техническим заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным Судебным экспертом ИП ФИО14 возведенные сооружения: пристройки: часть кухни №3, туалет № 4, находящейся по ул. в не повлек деформаций, влияющих на эксплуатационную надежность несущих конструкций здания. Все несущие конструкции находятся в исправном состоянии, могут быть признаны капитальными, обеспечивающими нормальную эксплуатацию жилого дома в целом находящегося по адресу: ул в и не угрожают жизни и здоровью людей.

Также суду представлено заключение специалиста № ФИО15 в соответствии с которым состояние конструктивных элементов ( лит «Г») жизни и здоровью не угрожает, работы по возведению строительных конструкций не повлекли деформаций, влияющих на эксплутационную надежность несущих конструкций здания, все несущие конструкции находятся в исправном состоянии, обеспечивают нормальную эксплуатацию жилого дома лит «Г» и примыкающих к нему строений.

Реконструируемый лит «Г» пристроен к стене смежного домовладения, и не является самовольно возведенным. Фактическое место расположения помещений № 3,4 лит «Г» обосновано существующим расположением плановой части строения.

Данное заключение является полным и обоснованным и не взывает сомнение у суда.

Из представленных истцами документов видно, что реконструкция и строительство выполнены в целях улучшения жилищных условий проживающих в нем граждан с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил, требований СанПиН, пожарных норм и правил, требованиям технических регламентов, вследствие чего не создает угрозу жизни граждан и не нарушает их законные интересы третьих лиц.

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, высказанной в совместном Постановлении Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа о признании права собственности на самовольную постройку, если лицо предпринимало надлежащие меры к ее легализации. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) акт ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры.

Учитывая представленную техническую документацию, заключение экспертной организации, согласие собственников помещений многоквартирного жилого дома, свидетельствующие об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, отзыв Департамента архитектуры и градостроительства , а также наличие прав у истца на использование земельного участка, на котором расположено спорное строение, отсутствие нарушений прав третьих лиц, соответствие возведенных строений строительным нормам и правилам, руководствуясь ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой вступивший в законную силу судебный акт является основанием для регистрации права собственности, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах, исковые требовании истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:


Сохранить в реконструированном состоянии , расположенную по адресу: н/Д, , общей площадью 36,0 кв.м., в том числе жилой площадью 27,1 кв.м., состоящую из помещений: жилая комната № площадью 17,4 кв.м., жилая комната № площадью 9,7 кв.м., кухня № площадью 7,8 кв.м., туалет № площадью 1,1 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд чрез Пролетарский районный суд в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме - ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: