Решение № М-2553/2013 2-3128/2013 2-3128/2013~М-2553/2013 от 5 сентября 2013 г.
Именем Российской Федерации
05.09.2013 г. Волгодонск
Федеральный судья Волгодонского районного суда Ростовской области Стадникова Н.В.,
с участием адвоката Балдина А.В.,
при секретаре Чеботаревой Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Никифоровой М.И. к Администрации г. Волгодонска, Комитету по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска о сохранении жилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии,
Истец обратилась в суд с исковыми требованиями о признании права собственности на пристройку к квартире, сохранении квартиры в перепланированном и реконструированном состоянии, указав, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является сособственником квартиры, расположенной по . Поскольку в квартире не был предусмотрен балкон, истцом произведено устройство балкона площадью 0,5 кв.м. При этом, квартира истца расположена на первом этаже. Проект на пристройку балкона к квартире, разработанный ООО «Архпроект» в 1999 году, согласован в установленном порядке. Своевременно истцом изменения в техническую документацию квартиры внесены не были, в связи с чем произведенная перепланировка и переустройство квартиры в настоящее время считаются самовольными и могут быть узаконены только в судебном порядке.
В досудебном порядке Главный архитектор г. Волгодонска председатель комитета по градостроительству и архитектуре К.С. Забазнов 02.07.2013 (исх № Н-1275/6.1-27) отказал в выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома с пристройкой балкона, в связи с тем, что на момент выдачи разрешения реконструкция квартиры уже завершена.
Истец считает, что произведенная реконструкция (переустройство) и перепланировка квартиры не нарушает права и законные интересы граждан и не создаст угрозу их жизни или здоровью.
Согласно заключению ООО «Архпроект» от 15.08.2013 № 01-05/66 пристройка балкона к квартире выполнена в соответствии с чертежами А-2611-99 и техническими регламентами, оговоренными в действующих нормах и требованиях для капитального строительства, не влияет на эксплуатационную надежность жилого дома.
Истцом получено согласие собственников помещений в многоквартирном доме по , на устройство балкона.
В иске истец просила признать право собственности на пристройку к квартире , сохранить квартиру в перепланированном и реконструированном состоянии.
В ходе рассмотрения дела истец уточнила заявленные требования и просила суд сохранить в перепланированном и реконструированном состоянии квартиру общей площадью 39,9 кв.м., в том числе жилой площадью 26,1 кв.м., вспомогательной площадью 13,8 кв.м., площадью балкона 0,5 кв.м.
В судебном заседании 05.09.2013 истец, ее представитель адвокат Балдин А.В. настаивали на удовлетворении уточненных исковых требований.
Представитель Администрации г. Волгодонска Соболева И.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании 05.09.2013 просила отказать в удовлетворении заявленных требований, представила отзыв, указав, что работы по пристройке лоджии (балкона) включают в себя изменения планировки жилого помещения, возведение надел роек, встроек, пристроек и подпадают под понятие реконструкции, закрепленное ч. 14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно ч.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение выдается органом местного самоуправления наделенного полномочиями в области градостроительства по заявлению граждан с предоставлением необходимых документов. Установленный законом порядок получения разрешения на строительство не должен заменяться судебным. В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое в имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В ходе рассмотрения материалов дела установлено, что самовольная постройка проведена без соответствующего разрешения. В предоставленном истцом техническом паспорте от 11.04.2013, выданном отделением по Волгодонску и Волгодонскому району Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ», указано что при изготовлении паспорта разрешение на строительство, реконструкцию не предъявлялось и данная пристройка является самовольной перепланировкой. В 2013 году истец обратилась в Комитет по градостроительству и архитектуре г. Волгодонска за получением разрешения на реконструкцию. По результатам рассмотрения указанного заявления, Комитет по градостроительному и архитектуре города Волгодонска отказал истцу в выдаче разрешения на реконструкцию, по следующим основаниям: поскольку разрешение на реконструкцию, согласно действующему. Градостроительному кодексу Российской Федерации не было получено до начала работ по реконструкции, то исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что самовольная пристройка является самовольной реконструкцией жилого многоквартирного дома. Для подтверждения соответствия объекта условиям последнего абзаца статьи 222 Гражданского кодекса РФ истцом не предоставлено заключения о техническом состоянии несущих конструкций. Истцом не доказаны соблюдения соответствующих норм и правил (строительных, градостроительных, пожарных, экологических и т.д.) при возведении пристройки лоджии (балкона).
Представитель Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска в судебное заседание 05.09.2013 не явился, но был надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного разбирательства, о чем расписался на справочном листе дела. Суд с учетом мнения участников процесса считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие, руководствуясь ст.167 ГПК РФ.
Выслушав пояснения истца, его представителя, представителя ответчика, изучив иные доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд полагает, что исковые требования заявлены законно и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. 219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия реконструкции жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах.
Градостроительный Кодекс РФ определяет, что законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (градостроительные отношения). К отношениям, связанным с принятием мер по обеспечению безопасности строительства, предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и ликвидации их последствий при осуществлении градостроительной деятельности, нормы законодательства о градостроительной деятельности применяются, если данные отношения не урегулированы законодательством РФ в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, законодательством РФ безопасности гидротехнических сооружений, законодательством РФ о промышленной безопасности опасных производственных объектов, законодательством РФ об использовании атомной энергии, техническими регламентами. К градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, иное законодательство РФ, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности. Также Градостроительный Кодекс РФ дает понятие объекта капитального строительства, которым является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Согласно ст. 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу пункта 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия -в порядке, устанавливаемом судом.
В силу частей 1-3 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее -общее имущество в многоквартирном доме) (часть 1). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3).
Согласно части 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Из части 2 ст. 40 ЖК РФ следует, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (п.4 ст.29 ЖК РФ).
В силу ст. 61 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности. Каждое доказательство оценивается судом наряду с другими доказательствами.
Судом установлено, что на основании договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ истец является собственником квартиры общей площадью 39,8 кв.м., в том числе жилой 26,1 кв.м., подсобной 13,7 кв.м., расположенной по .
В 1999 году истцом в квартире произведено устройство балкона площадью 0,5 кв.м.
Истец обращалась в Администрацию г. Волгодонска за получением разрешения на реконструкцию с пристройкой балкона. Главный архитектор г. Волгодонска председатель комитета по градостроительству и архитектуре К.С. Забазнов 02.07.2013 отказал в выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома с пристройкой балкона, в связи с тем, что на момент выдачи разрешения реконструкция квартиры уже завершена.
В г. Волгодонске действует решение Волгодонской городской Думой от 04.02.2009 № 17 «О переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройстве и (или) перепланировке жилых (нежилых) помещений в жилых домах на территории муниципального образования «город Волгодонск».
Согласно ст. 2 Порядка согласования переустройства и перепланировки нежилых помещений, утвержденного решением Волгодонской городской Думы от 04.02.2009 № 17, переустройство и (или) перепланировка жилых помещений допускается при наличии решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, оформленного в соответствии с настоящим Порядком. Не требует решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения косметический ремонт помещений, устройство и разборка встроенной мебели, шкафов (абзац второй введен решением Волгодонской городской Думы от 19.07.2012 № 71). Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений на территории муниципального образования "Город Волгодонск" относится к полномочиям Администрации города Волгодонска. Организационно-правовые мероприятия по согласованию или отказу в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений, сохранению или отказу в сохранении жилого (нежилого) помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии осуществляет Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска в соответствии с настоящим Порядком и Положением о нем (в ред. решения Волгодонской городской Думы от 07.07.2010 № 93). Решение о согласовании или отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений, сохранении или отказе в сохранении жилого (нежилого) помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии от имени Администрации города Волгодонска подписывается главным архитектором города Волгодонска.
Статья 3 вышеуказанного Порядка определяет ограничения по переустройству и перепланировке жилых помещений. При переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные, строительные и эксплуатационно-технические требования, в том числе:
1) не допускается переустройство и (или) перепланировка помещений, при которых:
а) ухудшаются условия эксплуатации жилого помещения, здания и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
б) нарушаются предельно допустимые прочность, устойчивость несущих конструкций зданий или может произойти их разрушение;
в) переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания (кроме помещений, переводимых из жилых в нежилые);
г) происходит нарушение в работе инженерных систем и (или) установленного в них оборудования;
д) увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
е) устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
ж) предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
2) в жилых домах типовых серий не допускается:
а) устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также местах расположения связей между сборными элементами;
б) устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки и трубопроводов;
в) устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
2. Не допускаются переустройство и (или) перепланировка жилых помещений для целей, не связанных с проживанием граждан, до оформления перевода этих помещений в нежилые, кроме случаев, прямо предусмотренных федеральным законодательством Российской Федерации.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) обращается в Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска и представляет следующие документы (в ред. решения Волгодонской городской Думы от 07.07.2010 № 93):
а) заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения по форме, утвержденной соответствующим нормативно-правовым актом Российской Федерации;
б) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или копии, засвидетельствованные в нотариальном порядке);
в) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
г) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
д) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
е) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (в случае, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры).
Учитывая, что на момент обращения истца в Администрацию г. Волгодонска за согласованием произведенной перепланировки и реконструкции она была осуществлена, Администрация г. Волгодонска обоснованно отказала в согласовании произведенной перепланировки и реконструкции.
Пунктом 14 ст. 1 ГрК РФ определено, что реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее -этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
При этом п.10 этой же статьи дает определение объекта капитального строительства как здания, строения, сооружения, объекта, строительство которого не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Как следует из материалов дела, спорная квартира , принадлежащая истцу, находится на 1 этаже жилого дома и самостоятельным зданием, строением, сооружением или объектом, строительство которого не завершено, не является.
Перепланировка помещений квартиры истца заключается в выполнении дверного проема посредством демонтажа подоконной части существующего оконного проема.
Реконструкция помещений квартиры заключается в выполнении пристройки – балкона (площадью 0,5 кв.м.) на торце здания жилого дома.
В соответствии с заключением ООО «Архпроект» № 01-50/66 от 15.08.2013 пристройка балкона к квартире, расположенной по , выполнена на основании чертежей А-2611-99 и техническим регламентами, оговоренными в действующих нормах и требованиях для капитального строительства, и не влияет на эксплуатационную надежность жилого дома.
Согласно реестру подписей, собственники помещений дома в многоквартирном доме не возражают против реконструкции здания, пристройки балкона к квартире .
В силу пункта 6 части 7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.
Согласно пункту 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Приложением 1 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвержденному приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312, предусмотрено, что реконструкция здания -комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг . При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий (п.5.3).
Гражданский кодекс РФ применительно к движимым вещам содержит понятие переработки (ст. 220 ГК РФ), однако указанные в данной статье критерии не могут быть применены к случаям создания недвижимого имущества.
В тоже время новым может быть признан лишь такой объект, который образовался в результате существенного видоизменения ранее существовавшего. Критерии же существенности изменений должны носить технический характер и находиться в сфере таких отраслей, как архитектура и строительство.
В настоящее время ГрК РФ (п. 14 ст. 1) определены понятия строительства и реконструкции, которая определяется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В силу ст. 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, а также ст. 3 ФЗ РФ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство , которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 ГрК РФ документы.
В силу выше приведённых норм права реконструкция объекта недвижимого имущества, по сути, представляет собой видоизменение ранее существовавшего объекта недвижимого имущества, в результате которого имевшиеся у данного объекта индивидуализирующие его характеристики утрачиваются (фактически создаётся объект недвижимого имущества с новыми техническими и планировочными характеристиками).
Одним из признаков самовольной постройки является отсутствие разрешений на строительство.
Разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 5) иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получения разрешения на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Отсутствие разрешения на строительство не может свидетельствовать о самовольности построек, указанных в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, однако они могут быть признаны самовольными по иным основаниям, указанным в ст. 222 ГК РФ, в том числе, если они возведены с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно пункту 3 той же статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Таким образом, можно выделить следующие признаки самовольной постройки (реконструкции):
- создание постройки на земельном участке, не отведенном для строительства в установленном порядке (ст. 30 - 32 ЗК РФ);
- отсутствие необходимого разрешения на строительство;
- создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Градостроительный кодекс РФ).
Пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что суды должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при разрешении дела.
Для правильной квалификации возникших правоотношений судом устанавливалось: имела ли в данном случае место реконструкция жилого дома, для проведения которой, в соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения не требуется. Разрешение указанного вопроса влияет на необходимость применения к данному спору норм, регулирующих самовольную постройку.
Несущие конструкции здания - строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях (Приложение 6 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004). Таким образом, несущие конструкции обеспечивают надежность и безопасность здания.
Согласно пункта 4 Приложения 3 СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» площадь лоджий, тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую, полезную и расчётную площади зданий не включается.
Сам демонтаж подоконной стены квартиры не связан с изменением конструктива дома – его стены, так как устройство дверного проема произошло в стене, где имелся оконный проем, это часть стены не является несущей конструкцией . Кроме того, эта часть стены обслуживает только одно помещение и не относится к общему имуществу дома с учетом положений п. 1 ст. 36ЖК РФ.
Данное утверждение соответствует определению состава общего имущества, согласно правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, согласно которому в состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации реконструкция не затрагивает несущие конструкции здания жилого дома, следовательно, соответствующее разрешение на строительство не требуется.
Согласно ч.3 ст. 49 ГрК РФ экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции не требуется получение разрешения на строительство, в связи с чем доводы третьего лица не основаны на законе.
В соответствии с ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся в том числе принятие решений о реконструкции многоквартирного дома и пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
При этом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по указанным вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 46 ЖК РФ).
Собственниками помещений многоквартирного дома по положительно разрешен вопрос о сохранении квартиры истца в реконструированном состоянии с учетом устройства лоджии.
Суд учитывает также то, что истец не может избрать административный способ защиты своих прав, так как истцу отказано в согласовании в произведенной перепланировке и реконструкции квартиры.
Отсюда следует вывод об избрании истцом надлежащего способа защиты. Заявленный способ защиты является единственным доступным для истца.
Являясь собственником квартиры, с учетом согласия остальных собственников помещений многоквартирного дома, истец вправе требовать сохранения в перепланированном и реконструированном состоянии данного жилого помещения.
Истец в целях разрешения данного спора получила заключение ООО «Архпроект», которому судом дана оценка.
Выводы, отраженные в представленном заключении, другими лицами, участвующими в деле не оспорены, не опровергнуты иными доказательствами.
В этой связи суд, оценив согласно ст. 67 ГПК РФ представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив, что произведенные истцом перепланировка, переустройство, реконструкция квартиры соответствуют нормам градостроительного законодательства, предусматривающим, в свою очередь, возможность осуществления реконструкции (п. 14 ст. 1 ГрК РФ), также то, что данная реконструкция соответствует всем обязательным требованиям безопасности, поскольку такое сохранение помещения не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем исковые требования о сохранении квартиры в перепланированном и реконструированном виде за истцом подлежат удовлетворению.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, судья
Сохранить в перепланированном и реконструированном состоянии квартиру , принадлежащую на праве собственности Никифоровой М.И., общей площадью 39,9 кв.м., в том числе жилой площадью 26,1 кв.м., вспомогательной площадью 13,8 кв.м., площадью балкона 0,5 кв.м.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.