Решение № М-1604/2013 2-2301/2013 2-2301/2013~М-1604/2013 от 16 июля 2013 г.
Именем Российской Федерации
16.07.2013 г. Волгодонск
Федеральный судья Волгодонского районного суда Ростовской области Стадникова Н.В.,
при секретаре Гвинджилия Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Пруцаковой Н.И., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Пруцаковой К.А., к Администрации г. Волгодонска, третьи лица МКУ «Департамент строительства и городского хозяйства», ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» о сохранении квартиры в перепланированном состоянии с присоединением мест общего пользования,
Истцы обратились в суд с исковыми требованиями о сохранении квартиры в перепланированном (реконструированном) состоянии и признании права собственности на присоединенную часть мест общего пользования, указав, что на основании договора на передачу квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ являются собственниками квартиры, расположенной по , что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. В квартире была произведена перепланировка с увеличением общей площади до * кв.м. путем присоединения к квартире части коридора общего пользования площадью * кв.м., уменьшением жилой площади до * кв.м. Распоряжением главного архитектора г. Волгодонска № от ДД.ММ.ГГГГ согласована перепланировка указанной квартиры в соответствии с проектом, выполненным ООО «Архпроект», отказано в сохранении самовольно выполненного присоединения части общего имущества площадью * кв.м. В иске истцы просили сохранить квартиру, расположенную по в перепланированном (реконструированном) состоянии, признать за истцами право собственности на присоединенную часть коридора общего пользования площадью * кв.м. к квартире, расположенной по .
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству представитель истца Климчук Ю.Б., действующий на основании доверенности, уточнил заявленные требования и просил прекратить за истцами право общей долевой собственности ( по 1/2 доли за каждым) на ранее существовавший объект, а именно квартиру, площадью * кв.м, в том числе, жилой * кв.м., расположенную по , с признанием за ними права общей долевой собственности ( по 1/2 доли за каждым) на квартиру, площадью * кв.м, в том числе, жилой * кв.м., расположенную по .
В судебное заседание 16.07.2013 истцы не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель Администрации г. Волгодонска в судебное заседание 16.07.2013 Крюкова Е.Ю., действующая на основании доверенности, явилась, в удовлетворении заявленных требований просила отказать, указав, что истцами была совершена самовольная перепланировка без получения каких-либо разрешений. Также они не осуществили мероприятия по разработке проектно-сметной документации и соответственно не согласовали проект с архитектурно-планировочным управлением, уменьшив, таким образом, размер общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесение изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического пли другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» разграничивает такие виды переделки, как перепланировка и переустройство жилого помещения. Согласно пункта 1.7.1 Постановления Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» переоборудование (переустройство) жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых пли; или кухонных очагов, перепое нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых пли замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. Таким образом, перепланировка жилого помещения осуществляется только в границах данного жилого помещения. В соответствии с пунктом 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение парам етро в объект капитального строительства. его частей (высоты, количества пажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Понятие «реконструкция», включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения. Следовательно, реконструкцию можно рассматривать как изменение назначения объекта в случае, если для изменения объекта были проведены строительные работы и организационно-технические мероприятия (так, места общего пользования - нежилые помещения присоединяются к жилому помещению (квартире) и впоследствии становятся единым целым - жилым помещением (квартирой). В данном случае жилое помещение, расположенное по является самовольно реконструированным, а не переустроенным и перепланированным. Согласно п. 2 ст. 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Выдачу разрешений на реконструкцию жилых помещений осуществляет орган местного самоуправления в области градостроительства по заявлению граждан с предоставлением необходимых документов. Данная норма отражена в решении Волгодонской городской Думы от 04.02.2009 № 17 «О переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройстве и (или) перепланировке жилых (нежилых) помещений в жилых домах на территории муниципального образования «Город Волгодонск», где четко прописано, что при выполнении работ по строительству и реконструкции объектов капитального строительства, в том числе пристроек, а также их капитальному ремонту, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, допускается после получения заявителем в комитете по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска разрешения на строительство (реконструкцию) в порядке, предусмотренном ГрК РФ. Таким образом, истцы самовольно увеличили общую площадь квартиры за счет общего имущества многоквартирного жилого дома, право собственности лица, на которое не определено и подлежит защите в судебном порядке в рамках ст. 222 ГК РФ. Присоединение части коридора общего пользования площадью * кв.м. в многоквартирном доме к , в пользование в совокупности с занимаемой квартирой является самовольной реконструкцией жилого помещения. На основании п. 4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ - собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в много квартирном доме, а именно - земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Таким образом, на основании части 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Статьей 222 ГК РФ предусмотрено, что жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих пелен в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил признается самовольной постройкой. Между тем самовольно реконструированное жилое помещение может быть сохранено в реконструированном состоянии, если не нарушаются нрава и законные интересы граждан, юридических лиц, либо это не создает угрозу жизни или здоровью граждан, а также его соответствия санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам и правилам. Часть общего имущества многоквартирного дома возможно в установленном законом порядке с учетом положений п. 2 ст. 40 ЖК РФ, указывающей, что, если реконструкция переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, перепланировку и (или) переустройство помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольной реконструкции жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной реконструкции и решается вопрос о возможности ее сохранения.
Представитель третьего лица Отделения по г. Волгодонску и Волгодонскому району Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в судебное заседание 16.07.2013 не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, отказать в удовлетворении заявленных требований отказать, указав, что в соответствии со ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, а переустройство - установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Таким образом, перепланировка и переустройство жилого помещения осуществляются только в границах данного жилого помещения. Ч. 1 ст. 26 ЖК РФ предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органами местного самоуправления на основании принятого им решения. Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. При этом, в исковом заявлении истцы просят узаконить не только перепланировку и переустройство внутри жилого помещения, но и перепланировку квартиры путем присоединения к квартире части коридора общего пользования площадью 4,1 кв.м. В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Понятие реконструкции включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения. Следовательно, присоединение истцами части коридора общего пользования является реконструкцией. Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления в области градостроительства по заявлению граждан с предоставлением необходимых документов. Согласно Решению Волгодонской городской Думы от 04.02.2009 № 17 «О переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройстве и (или) перепланировке жилых (нежилых) помещений в жилых домах на территории муниципального образования «Город Волгодонск» при выполнении работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе пристроек, а также их капитальному ремонту, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, допускается после получения заявителем в комитете по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска разрешения на строительство (реконструкцию) в порядке, предусмотренном ГрК РФ. Таким образом, требование истцов о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии является необоснованным, поскольку в данном случае речь идет не только о перепланировке жилого помещения, но и о реконструкции объекта капитального строительства, произведенной истцами без соответствующего разрешения органа местного самоуправления. При этом следует отметить, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ коридор общего пользования относится к общему имуществу многоквартирного дома, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. На основании ч. 2 и ч. 3 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, а уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В соответствии с ч.2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. В представленных истцом суду документах отсутствует протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по вопросу согласия собственников на реконструкцию квартиры № 20, а также вопросу об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, действующим законодательством РФ не предусмотрено признание права собственности на присоединяемую часть жилого помещения, признание права собственности возможно только на квартиру в целом с учетом произведенной в установленном порядке реконструкции, причем право собственности на здания, сооружения и вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В данном случае истцы просят признать право собственности на часть коридора общего пользования площадью * кв.м., присоединенного к квартире . При этом, согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, но не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Таким образом, часть коридора общего пользования площадью * кв.м. присоединенного к квартире №, уже находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Следовательно, требование истцов о признании права собственности на присоединенную часть коридора общего пользования площадью * кв.м. является необоснованным.
Выслушав пояснения представителя Администрации г. Волгодонска, изучив иные доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд полагает, что исковые требования заявлены законно и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. 219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия реконструкции жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах.
Градостроительный Кодекс РФ определяет, что законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (градостроительные отношения). К отношениям, связанным с принятием мер по обеспечению безопасности строительства, предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и ликвидации их последствий при осуществлении градостроительной деятельности, нормы законодательства о градостроительной деятельности применяются, если данные отношения не урегулированы законодательством РФ в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, законодательством РФ безопасности гидротехнических сооружений, законодательством РФ о промышленной безопасности опасных производственных объектов, законодательством РФ об использовании атомной энергии, техническими регламентами. К градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, иное законодательство РФ, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности. Также Градостроительный Кодекс РФ дает понятие объекта капитального строительства, которым является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Согласно ст. 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу пункта 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия -в порядке, устанавливаемом судом.
В силу частей 1-3 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее -общее имущество в многоквартирном доме) (часть 1). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3).
Согласно части 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Из части 2 ст. 40 ЖК РФ следует, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (п.4 ст.29 ЖК РФ).
В силу ст. 61 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности. Каждое доказательство оценивается судом наряду с другими доказательствами.
Судом установлено, что на основании договора на передачу квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ истцы являются собственниками квартиры общей площадью * кв.м., в том числе жилой * кв.м., подсобной * кв.м., лоджия, балкон * кв.м., расположенной по .
В ДД.ММ.ГГГГ истцы произвели перепланировку указанной квартиры, а также присоединили к указанной квартире часть коридора общего пользования площадью * кв.м.
При этом судом с достоверностью установлено, что указанное присоединение произошло с согласия собственников помещений многоквартирного дома по , что подтверждается их заявлением.
ДД.ММ.ГГГГ Главный архитектор г. Волгодонска вынес распоряжение № о согласовании произведенной перепланировки жилых помещений квартиры, расположенной по , в соответствии с представленным проектом №, выполненным ООО «Архпроект», а также об отказе в согласовании самовольно выполненного присоединения части коридора общего пользования площадью * кв.м. к квартире .
В г.Волгодонске действует решение Волгодонской городской Думой от 04.02.2009 года № 17 «О переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройстве и (или) перепланировке жилых (нежилых) помещений в жилых домах на территории муниципального образования «город Волгодонск».
Согласно ст. 2 Порядка согласования переустройства и перепланировки нежилых помещений, утвержденного решением Волгодонской городской Думы от 04.02.2009 № 17, переустройство и (или) перепланировка жилых помещений допускается при наличии решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, оформленного в соответствии с настоящим Порядком. Не требует решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения косметический ремонт помещений, устройство и разборка встроенной мебели, шкафов(абзац второй введен решением Волгодонской городской Думы от 19.07.2012 № 71). Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений на территории муниципального образования «Город Волгодонск» относится к полномочиям Администрации города Волгодонска. Организационно-правовые мероприятия по согласованию или отказу в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений, сохранению или отказу в сохранении жилого (нежилого) помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии осуществляет Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска в соответствии с настоящим Порядком и Положением о нем (в ред. решения Волгодонской городской Думы от 07.07.2010 № 93). Решение о согласовании или отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений, сохранении или отказе в сохранении жилого (нежилого) помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии от имени Администрации города Волгодонска подписывается главным архитектором города Волгодонска.
Статья 3 вышеуказанного Порядка определяет ограничения по переустройству и перепланировке жилых помещений. При переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные, строительные и эксплуатационно-технические требования, в том числе:
1) не допускается переустройство и (или) перепланировка помещений, при которых:
а) ухудшаются условия эксплуатации жилого помещения, здания и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
б) нарушаются предельно допустимые прочность, устойчивость несущих конструкций зданий или может произойти их разрушение;
в) переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания (кроме помещений, переводимых из жилых в нежилые);
г) происходит нарушение в работе инженерных систем и (или) установленного в них оборудования;
д) увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
е) устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
ж) предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
2) в жилых домах типовых серий не допускается:
а) устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также местах расположения связей между сборными элементами;
б) устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки и трубопроводов;
в) устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
2. Не допускаются переустройство и (или) перепланировка жилых помещений для целей, не связанных с проживанием граждан, до оформления перевода этих помещений в нежилые, кроме случаев, прямо предусмотренных федеральным законодательством Российской Федерации.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) обращается в Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска и представляет следующие документы (в ред. решения Волгодонской городской Думы от 07.07.2010 № 93):
а) заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения по форме, утвержденной соответствующим нормативно-правовым актом Российской Федерации;
б) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или копии, засвидетельствованные в нотариальном порядке);
в) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
г) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
д) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
е) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (в случае, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры).
Учитывая, что на момент обращения истцов в Администрацию г. Волгодонска за согласованием произведенной реконструкции она была осуществлена, Администрация г. Волгодонска обоснованно отказала в согласовании произведенной перепланировки и реконструкции.
Пунктом 14 ст. 1 ГрК РФ определено, что реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее -этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
При этом п.10 этой же статьи дает определение объекта капитального строительства как здания, строения, сооружения, объекта, строительство которого не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Как следует из материалов дела, спорная квартира , принадлежащая истцам, находится на * этаже жилого дома и самостоятельным зданием, строением, сооружением или объектом, строительство которого не завершено, не является.
Реконструкция квартиры заключается в присоединении части коридора общего пользования площадью * кв.м.
Согласно протоколу общего собрания собственники помещений дома в многоквартирном доме не возражают против присоединения к квартире № части коридора общего пользования.
В силу пункта 6 части 7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.
Согласно пункту 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Приложением 1 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвержденному приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312, предусмотрено, что реконструкция здания -комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир , строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг . При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий (п.5.3).
Гражданский кодекс РФ применительно к движимым вещам содержит понятие переработки (ст. 220 ГК РФ), однако указанные в данной статье критерии не могут быть применены к случаям создания недвижимого имущества.
В тоже время новым может быть признан лишь такой объект, который образовался в результате существенного видоизменения ранее существовавшего. Критерии же существенности изменений должны носить технический характер и находиться в сфере таких отраслей, как архитектура и строительство.
В настоящее время ГрК РФ (п. 14 ст. 1) определены понятия строительства и реконструкции, которая определяется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В силу ст. 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, а также ст. 3 ФЗ РФ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство , которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 ГрК РФ документы.
В силу выше приведённых норм права реконструкция объекта недвижимого имущества, по сути, представляет собой видоизменение ранее существовавшего объекта недвижимого имущества, в результате которого имевшиеся у данного объекта индивидуализирующие его характеристики утрачиваются (фактически создаётся объект недвижимого имущества с новыми техническими и планировочными характеристиками).
Одним из признаков самовольной постройки является отсутствие разрешений на строительство.
Разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 5) иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получения разрешения на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Отсутствие разрешения на строительство не может свидетельствовать о самовольности построек, указанных в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, однако они могут быть признаны самовольными по иным основаниям, указанным в ст. 222 ГК РФ, в том числе, если они возведены с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно статье 52 ГрК РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство. Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным ч. ст. 52 ГрК РФ.
Статьей 55 ГрК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К такому заявлению прилагаются документы, согласно определенному Градостроительным кодексом перечню, в т.ч. и разрешение на строительство (п. 3 ст. 55 ГрК РФ). Согласно п. 6 ст. 55 ГрК РФ, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является также и отсутствие документов, указанных в п. 3 ст. 55 ГрК РФ, включая разрешение на строительство. При этом, действующее градостроительное законодательство рассматривает Акт приемки объекта капитального строительства как документ, подписанный заказчиком и подрядчиком (пп. 4 п. 3 ст. 55 ГрК ).
Таким образом, ГрК РФ предусматривает в качестве обязательного условия получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию наличие разрешения на производство строительных работ, и не предусматривает возможность получения разрешения на ввод в эксплуатацию при отсутствии разрешения на строительство.
Суд приходит к выводу, что в данном случае истцы в силу специфики присоединенного объекта, не должны получать, как такового, разрешения на строительство, реконструкцию объекта. В процессе реконструкции в результате преобразования ранее существовавшего объекта – квартиры с общей площадью * кв.м. был создан новый объект права – квартира общей площадью * кв.м., жилой площадью * кв.м., подсобной * кв.м. Данную квартиру с присоединенными местами общего пользования следует рассматривать по аналогии, в режиме ст. 222 ГК РФ (самовольные постройки).
Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно пункту 3 той же статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Таким образом, можно выделить следующие признаки самовольной постройки (реконструкции):
- создание постройки на земельном участке, не отведенном для строительства в установленном порядке (ст. 30 - 32 ЗК РФ);
- отсутствие необходимого разрешения на строительство;
- создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Градостроительный кодекс РФ).
Пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что суды должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при разрешении дела.
Для правильной квалификации возникших правоотношений судом устанавливалось: имела ли в данном случае место реконструкция жилого дома, для проведения которой, в соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения не требуется. Разрешение указанного вопроса влияет на необходимость применения к данному спору норм, регулирующих самовольную постройку.
Истцами заказан в ООО «Архпроект», проектной организацией, имеющей лицензию на проектные работы, проект произведенного присоединения общего коридора к существующей квартире.
Согласно представленного проекта присоединение мест общего пользования не влияет на несущую способность и не нарушает конструктивную схему здания в целом.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации реконструкция не затрагивает несущие конструкции здания жилого дома, а связана с увеличением площади квартиры за счет площади общего коридора, с сохранением его конструктива, следовательно, соответствующее разрешение на строительство не требуется.
Согласно ч.3 ст. 49 ГрК РФ экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции не требуется получение разрешения на строительство, в связи с чем доводы третьего лица не основаны на законе.
В соответствии с ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся в том числе принятие решений о реконструкции многоквартирного дома и пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
При этом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по указанным вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 46 ЖК РФ).
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по положительно разрешен вопрос о сохранении квартиры истцов в реконструированном состоянии с учетом присоединения части коридора общего пользования.
Установление факта реконструкции должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Основным критерием для признания объекта вновь созданным при изменении его характеристик является изменение внешних границ объекта. При этом объект считается созданным вновь во всех случаях, когда его внешние границы изменились, независимо от значительности этих изменений. Данный критерий применяется как к зданиям и сооружениям, так и к помещениям, о чем прямо указано в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановлении Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 года «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В связи с чем суд полагает обоснованными уточненные требования истцов о прекращении за ними права общей долевой собственности ( по 1/2 доли за каждым) на ранее существовавший объект, а именно квартиру, площадью * кв.м, в том числе, жилой * кв.м., расположенную по , с признанием за ними права общей долевой собственности ( по 1/2 доли за каждым) на квартиру, площадью * кв.м, в том числе, жилой * кв.м., расположенную по .
Суд учитывает также то, что истцы не могут избрать административный способ защиты своих прав, так как истцам отказано в согласовании в произведенной перепланировке и реконструкции квартиры. Отсюда следует вывод об избрании истцами надлежащего способа защиты. Заявленный способ защиты является единственным доступным для истцов. В этой связи, оценив согласно ст. 67 ГПК РФ представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив, что произведенные истцами перепланировка, переустройство, реконструкция квартиры соответствуют нормам градостроительного законодательства, предусматривающим, в свою очередь, возможность осуществления реконструкции (п. 14 ст. 1 ГрК РФ), также то, что данная реконструкция соответствует всем обязательным требованиям безопасности, поскольку такое сохранение помещения не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, судья
Признать за Пруцаковой Н.И., ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженкой , Пруцаковой К.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженкой , право общей долевой собственности ( по 1/2 доли за каждым) на квартиру, площадью * кв.м., в том числе, жилой * кв.м., расположенную по .
Прекратить за Пруцаковой Н.И., Пруцаковой К.А. право общей долевой собственности ( по 1/2 доли за каждым) на квартиру, площадью * кв.м, в том числе, жилой * кв.м., расположенную по .
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.