Решение № 2-4621/2013 2-487/2014 2-487/2014(2-4621/2013;)~М-4090/2013 М-4090/2013 от 15 мая 2014 г.
Именем Российской Федерации
«15» мая 2014 года г. Волгодонск
Федеральный судья Волгодонского районного суда Ростовской области Стадникова Н.В.,
при секретаре Байдалиной Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Катеринич Т.А. к Администрации г. Волгодонска Ростовской области, третьи лица ООО «В», ООО «П», Корнилов В.Г., Мищенко Л.П., Иванова Н.М., Пономаренко Ю.Е., Мастепанова Н.А., Сухорукова С.В., Вещунов Г.В., Гомонова Ю.В., Львов В.В., Бураков К.Б., Стоянова А.П., Заиграев С.Е., Симонова Е.С., Полетаев В.Ю., Валова И.А., Пантелеев В.В., Матрешин А.В., Пестриков С.И., Логинова О.А., Марушкина Е.Ю., Крамарев Н.В. о прекращении права собственности и признании права собственности,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с иском к Администрации г. Волгодонска, указав, что на основании договора о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником помещения, расположенного по , кадастровый (условный) №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. В установленном законом порядке истец обратился в Администрацию г. Волгодонска с заявлением о согласовании перепланировки и переустройства помещения №, общей площадью 548,9 кв.м. в двенадцать нежилых помещений с устройством отдельного входа в каждое помещение. Межведомственной комиссией было вынесено решение об отказе в согласовании перепланировки нежилого помещения в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ (несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки помещения требованиям законодательства).
В настоящее время перепланировка и переустройство вышеуказанного нежилого помещения истцом уже произведена с учетом требований строительных и санитарных норм, требований пожарной безопасности, которые не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, а также не нарушают права и законные интересы собственников других помещений и не создают угрозу их жизни и здоровью.
В иске истец просил сохранить нежилое помещение, расположенное по , кадастровый (условный) №, в перепланированном состоянии, после произведенной перепланировки помещения, в результате которой образовалось двенадцать нежилых помещений с устройством отдельного входа в каждое помещение.
В ходе рассмотрения дела с учетом заключения эксперта истец уточнил заявленные требования и просил признать за ним право собственности на объекты недвижимости, созданные в результате реконструкции, перепланировки и переустройства, а именно: *, расположенных в жилом доме по , указав, что в выдаче разрешения на реконструкцию, переустройство и перепланировку нежилого помещения № ему главным архитектором города также отказано, рекомендовано в судебном порядке разрешить спор в порядке ст. 222 ГК РФ.
В судебное заседание 15.05.2014 истец не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителей.
В судебном заседании 15.05.2014 представитель истца Петрашис А.В., действующая на основании доверенности, поддержала уточненные исковые требования, а также просили прекратить право собственности за истцом на ранее существовавший объект.
Представитель Администрации г. Волгодонска в судебное заседание 15.05.2014 не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, отказать в удовлетворении заявленных требований, указав, что Катеринич Т.А. обратился в комитет по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска с заявлением о согласовании перепланировки и переустройства нежилого помещения №, общей площадью 548,9 кв.м. в двенадцать нежилых помещений с устройством отдельного входа в каждое помещение, расположенное по , принадлежащего на праве собственности Катеринич Т.А. (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ). 10.10.2013 на заседании межведомственной комиссии по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройству и (или) перепланировке жилых помещений в жилых домах муниципального образования «Город Волгодонск» было рассмотрено заявление Катеринич Т.А., а также представленный им проект №48/10.01-АС, выполненный ООО «П». Межведомственной комиссией было вынесено решение об отказе Катеринич Т.А. в согласовании перепланировки нежилого помещения (чердака) в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 27 Жилищного кодекса РФ (несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки помещения требованиям законодательства). Чердак- пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа (СНиП 2-08-01-89 «Жилые здания»). Пунктом 1 ст.36 ЖК РФ чердак включен в состав общего имущества многоквартирного дома, которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Выделив из общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в отдельное нежилое помещение № и зарегистрировав его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, изменились параметры площадей жилого дома, как объекта капитального строительства, что требует внесений в технический паспорт жилого дома. В результате образовалось нежилое помещение № за счет уменьшения размера общего имущества дома. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Кроме того, представленный Катериничем Т.А. проект №48/10.01-АС, выполненный ООО «Промэнергопроект» на перепланировку нежилого помещения № (чердак) является проектом реконструкции многоквартирного дома и регулируется нормами Градостроительного кодекса РФ. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих тот факт, что объект самовольной реконструкции выполнен в соответствии с требованиями градостроительных регламентов и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что до начала реконструкции объекта либо в ходе его осуществления предпринимались необходимые и достаточные меры для легализации спорных объектов недвижимости. Не доказано своевременное обращение в уполномоченный орган с целью получить разрешение на строительство (реконструкцию), а также не доказана неправомерность отказа в выдаче такого разрешения. Осуществление работ по реконструкции в отсутствие проекта, без согласования с уполномоченными органами и организациями, без производства строительного контроля и без осмотра объекта в установленном градостроительным законодательством порядке свидетельствует о том, что деятельность по эксплуатации нежилых помещений может представлять опасность причинения вреда в будущем и нарушает права неопределенного круга лиц. Заявление истца в Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска от 07.11.2013 не свидетельствуют о надлежащем обращении истца до начала реконструкции за получением разрешения в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Истец не указал причины, по которым он не мог своевременно, до начала реконструкции либо выполнения работ, связанных с отступлением от согласованного проекта строительства, обратиться за получением разрешения на осуществление данных отступлений в строительстве спорного объекта (реконструкции). В материалах дела нет доказательств того, что истцу кем-либо чинились препятствия в получении разрешения на строительство или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано до начала осуществления указанных работ.
Представитель третьего лица ООО «П» в судебное заседание 15.05.2014 не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Представитель третьего лица ООО «В» в судебное заседание 15.05.2014 не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Стоянова А.П. в судебном заседании 15.05.2014 возражала против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Львов В.В. в судебное заседание 15.05.2014 не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Мастепанова Н.А. в судебное заседание 15.05.2014 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в ходе рассмотрения дела возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что мансардный этаж может не выдержать и рухнуть.
Третье лицо Крамарев Н.В. в судебное заседание 15.05.2014 не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Логинова О.А. в судебное заседание 15.05.2014 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, не возражала против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Пестриков С.И. в судебное заседание 15.05.2014 не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Марушкина Е.Ю. в судебное заседание 15.05.2014 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, не возражала против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Крамарев Н.В. в судебное заседание 15.05.2014 не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Гомонова Е.Ю. в судебное заседание 15.05.2014 не явилась, в ходе рассмотрения дела возражала против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Пономаренко Ю.Е. в судебное заседание 15.05.2014 не явился, в ходе рассмотрения дела возражал против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Вещунов Г.В. в судебное заседание 15.05.2014 не явился, в ходе рассмотрения дела возражал против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Корнилов В.Г. в судебное заседание 15.05.2014 не явился, в ходе рассмотрения дела возражал против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Заиграев С.Е. в судебное заседание 15.05.2014 не явился, в ходе рассмотрения дела возражал против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Мищенко Л.П. в судебное заседание 15.05.2014 не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, о дне слушания уведомлена надлежащим образом.
Третье лицо Иванова Н.М. в судебное заседание 15.05.2014 не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, о дне слушания уведомлена надлежащим образом.
Третье лицо Сухорукова С.В. в судебное заседание 15.05.2014 не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, о дне слушания уведомлена надлежащим образом.
Третье лицо Симонова Е.С. в судебное заседание 15.05.2014 не явилась, причины неявки не известны, о дне слушания уведомлена надлежащим образом.
Третье лицо Валова И.А. в судебное заседание 15.05.2014 не явилась, причины неявки не известны, о дне слушания уведомлена надлежащим образом.
Третье лицо Бураков К.Б. в судебное заседание 15.05.2014 не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о дне слушания уведомлен надлежащим образом.
Третье лицо Полетаев В.Ю. в судебное заседание 15.05.2014 не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о дне слушания уведомлен надлежащим образом.
Третье лицо Пантелеев В.В. в судебное заседание 15.05.2014 не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о дне слушания уведомлен надлежащим образом.
Третье лицо Матрешин А.В. в судебное заседание 15.05.2014 не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о дне слушания уведомлен надлежащим образом.
Суд с учетом мнения участников процесса считает возможным рассмотреть дело по имеющимся доказательствам в отсутствие третьих лиц, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав пояснения представителя истца, третье лицо, изучив иные доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд полагает, что исковые требования заявлены законно и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что истец на основании договора о совместной деятельности от 10.06.2011, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения, площадью 548, 9 кв.м., расположенного по , кадастровый (условный) №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Земельный участок, кадастровый №, площадью * кв.м., на котором расположен многоквартирный дом, находится в общей долевой собственности ООО «» и истца в равных долях на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, разрешенное использование – общежитие со встроенными общежитиями.
Само 3-х этажное здание общежития квартирного типа по , построено на основании разрешения на строительство №, выданного комитетом по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска и введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного комитетом по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска.
Здание общежития квартирного типа по , построено по рабочему проекту шифр: 48/10.00-АС, КР, разработанному ООО «П» в 2011. Проектная документация разработана в соответствии с требованием градостроительных регламентов, установленных градостроительным планом земельного участка №.
3-х этажное здание общежития квартирного типа имеет прямоугольную форму с размерами в плане 14,15 м. х 42,7 м, с чердачной двухскатной крышей по деревянным стропилам.
На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома по ДД.ММ.ГГГГ (на ДД.ММ.ГГГГ было 3 собственника) было получено Катеринич Т.А. согласие от двух собственников на перепланировку и переустройство помещения истца в 12 квартир, при этом часть помещения истца отводится в места общего пользования всего 3- этажного здания.
Истцом была подготовлена проектная документация, шифр: 48/10.01-АС «Перепланировка нежилого помещения №» по , разработанная ООО «П», проектная документации шифр: 48/10.01-АР «3-х этажное здание общежития квартирного типа над подземными гаражами. Реконструкция чердака в мансардный этаж» по , разработанная ООО «П», которая предусматривает размещение 12 квартир в мансардном этаже.
Проектная документация шифр: 48/10.01-АР «3-х этажное здание общежития квартирного типа над подземными гаражами. Реконструкция чердака в мансардный этаж» по , разработанная ООО «П», в 2013 прошла проверку в негосударственной экспертизе на соответствие требованиям градостроительных и технических регламентов и получила положительное заключение (положительное заключение негосударственной экспертизы № 2-1-1-2938-12).
Имея согласие собственников помещений и вышеуказанную проектную документацию истец обратился в Администрацию г. Волгодонска с заявлением о согласовании перепланировки и переустройства помещения №, общей площадью 548,9 кв.м . в двенадцать нежилых помещений с устройством отдельного входа в каждое помещение, а в дальнейшем за переводом их в жилые помещения – квартиры, получив от Администрации г. Волгодонска отказ в указанном согласовании.
На момент обращения в суд перепланировка, переустройство, реконструкция помещения № была выполнена истцом за счет собственных средств, в результате чего образовалось 12 жилых помещений, общей площадью 472, 5 кв.м . с устройством отдельных входов в каждое помещение. Все помещения имеют перекрытие с утеплителем, окна, посредством которых обеспечивается инсоляция, выполнены сети электроснабжения. В каждом помещении выполнены санузлы с разводкой инженерных сетей. Выполнена система отопления и вентиляция помещений. Вдоль всего помещения № предусмотрен коридор, с торцов которого выполнены эвакуационные выходы по наружным металлическим лестницам. Выполнено утепление перекрытия помещения № по всей площади крыши.
При принятии решения суд руководствовался следующим.
Гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. 219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия переустройства, перепланировки нежилых помещений, расположенных в жилых домах.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГсК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Приложением 1 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвержденному приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312, предусмотрено, что реконструкция здания -комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг . При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий (п.5.3).
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГсК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац третий пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170).
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абзац второй пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).
В г. Волгодонске действует решение Волгодонской городской Думой от 04.02.2009 № 17 «О переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройстве и (или) перепланировке жилых (нежилых) помещений в жилых домах на территории муниципального образования «город Волгодонск».
Согласно ст. 3 Положения перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. В случае, если перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение с проведением переустройства и (или) перепланировки повлечет за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме (в том числе изменение долей в праве собственности на земельный участок), в силу требований части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 ЖК РФ обязательным условием перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение с проведением переустройства и (или) перепланировки является согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, документально подтвержденное заинтересованным лицом.
Документы, полученные от заявителя в соответствии с частью 2 настоящей статьи, передаются Комитетом по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска на рассмотрение Межведомственной комиссии по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройству и (или) перепланировке жилых (нежилых) помещений в жилых домах муниципального образования "Город Волгодонск" (далее - Комиссия), которая принимает решения, носящие рекомендательный характер, о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение либо отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.
Постановление Администрации города Волгодонска о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято с учетом результатов рассмотрения Комиссией соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с требованиями настоящего Положения документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления заявителем установленных частью 2 настоящей статьи документов в Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска. Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия Мэром города Волгодонска решения о переводе или об отказе в переводе помещения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ установленной формы, подтверждающий его принятие, - уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение (далее - уведомление), которое подписывается главным архитектором города Волгодонска.
Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, уведомление является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки с учетом представленного заявителем проекта переустройства и (или) перепланировки в соответствии с частью 2 настоящей статьи и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в уведомлении. Начало выполнения работ по строительству и реконструкции объектов капительного строительства, в том числе пристроек, а также их капитальному ремонту, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, допускается после получения заявителем в комитете по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска разрешения на строительство (реконструкцию) в порядке, предусмотренном Градостроительном кодексом Российской Федерации.
Отказ главного архитектора г. Волгодонска в переустройстве и перепланировке нежилого помещения истца от 17.10.2013 мотивирован тем, что нежилое помещение истца является чердаком, т.е. общим имуществом собственников многоквартирного дома, следовательно, реконструкция помещения истца является реконструкцией всего многоквартирного дома, приводит к уменьшению имущества собственников помещений.
Указанный довод главного архитектора был отражен и в возражениях представителя Администрации города по делу, с чем суд согласиться не может.
В соответствие со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Частью 1 статьи 36 ЖК РФ также предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В Определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 г. N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект- 71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что по смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из части 1 ст.36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 ст.36 ЖК РФ не содержит.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 ст.290 ГК РФ и части 1 ст.36 ЖК РФ.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Согласно ст. ст. 6,12 ГПК РФ судопроизводство осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон, которые в том числе заключаются в том, что стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, дают объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Право собственности истца на нежилое помещение №, площадью 548, 9 кв.м. зарегистрировано надлежащим образом в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности лично истца на указанное имущество никем не оспорено, соответственно, на указанное имущество в силу закона не может распространяться иной режим собственности – общей долевой собственников помещений многоквартирного дома по .
Соответственно, возражения представителя Администрации о том, что представленный истцом проект №48/10.01-АС, выполненный ООО «П» на перепланировку нежилого помещения № (чердак) является проектом реконструкции многоквартирного дома и регулируется нормами Градостроительного кодекса РФ, судом не могут быть приняты по внимание.
Из части 2 ст. 40 ЖК РФ следует, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
По данному делу судом установлено, что фактически суммарная площадь образуемых помещений значительно меньше ранее имевшегося помещения истца №, т.е. напротив, площадь общего имущества собственников многоквартирного дома за счет реконструкции личного имущества истца увеличилась.
Определением от 10.01.2014 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено директору ООО «Проектная Строительная Компания» Палатовой А.А.
На разрешение эксперту были поставлены следующие вопросы:
Имеет ли осуществленная перепланировка и переустройство нежилого помещения, расположенного по , кадастровый (условный) №, в результате которой образовалось двенадцать нежилых помещений с устройством отдельного входа в каждое помещение, существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил?
Создает ли осуществленная перепланировка и переустройство нежилого помещения, расположенного по , кадастровый (условный) №, в результате которой образовалось двенадцать нежилых помещений с устройством отдельного входа в каждое помещение, угрозу жизни и здоровью граждан?
Экспертом установлено, что все помещения имеют окна, посредством которых обеспечивается инсоляция, имеются санузлы с подводкой и разводкой инженерных сетей, выполнены сети электроснабжения, выполнена система отопления помещений, выполнены вентиляционные каналы в помещениях кухни и санузлах. Вентиляционные каналы из помещений мансардного этажа выполнены индивидуальными для каждого помещения и не затрагивают вентиляционные каналы жилах квартир общежития. Устройство вентиляционных каналов для помещений мансардного этажа не нарушает вентиляционную систему квартир общежития и не ухудшает их работу. Вентиляционные каналы жилых квартир общежития и фановые стояки системы канализации проходят в конструкции существующих стен транзитом через мансардный этаж и выходят над кровлей здания. В центральной части, вдоль всего помещения № предусмотрен коридор, с торцов которого выполнены эвакуационные выходы по наружным металлическим лестницам. Установлены остекленные двери для обеспечения естественного освещения коридора. Выполнено перекрытие всех помещений мансардного этажа. Перекрытие частично имеет наклонную плоскость, которое повторяет форму крыши. Выполнено утепление перекрытия помещения № по всей площади крыши. Отопление помещений № предусматривается централизованное от котельной на газовом топливе, которая находится в собственности истца (свидетельство о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ). Система отопления мансардного этажа локальная, независящая от отопления жилых квартир общежития квартирного типа. Отопление квартир общежития квартирного типа предусмотрено индивидуальное поквартирное от индивидуальных котлов на газовом топливе. Выполнены сети электроснабжения мансардного этажа. Электроэнергия подается от электрощитовой, которая находится в собственности заказчика. Выполненные работы по перепланировке и переустройству помещения № в результате которых образовалось 12 помещений, относятся к реконструкции чердака под мансардный этаж 3-х этажного здания общежития квартирного типа, что нарушает требования п. 3,17 Приложения Б СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные». Нарушения требований п. 3,17 Приложения Б СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» являются существенными, но перепланировка и переустройство выполнены по проектной документации шифр: 48/10.01-АР «3-х этажное здание общежития квартирного типа над подземными гаражами. Но реконструкция прошла по проекту, разработанному ООО «П», прошедшему экспертизу на соответствие требованиям градостроительных и технических регламентов и получившему положительное заключение. В связи с чем, экспертом нарушений проекта не установлено.
Выполненные перепланировка и переустройство помещения № в результате которых образовалось 12 помещений не влияют на несущую способность строительных конструкций здания и не ухудшают условия проживания в существующих квартирах общежития квартирного типа. Перекрытие 3-его этажа, над которым расположено помещение № – монолитная железобетонная плита. Конструкция плиты аналогичная межэтажным перекрытиям здания общежития квартирного типа. Конструкция монолитных железобетонных межэтажных плит перекрытия рассчитана на нагрузки для многоэтажных жилых домов в соответствии со СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействия» М. 1986г. Конструкция наружных стен помещения № на высоту 1,5м. является продолжением конструкции наружных стен ниже расположенных этажей здания. Теплотехнические параметры ограждающих конструкций помещения № соответствуют теплотехническим параметрам ограждающих конструкций здания общежития квартирного типа. Категория технического состояния строительных конструкции помещения № после осуществленной перепланировки и переустройства - нормативный уровень технического состояния, при котором количественное и качественное значение параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ и т.д.), применяемых при проектировании 3-х этажного общежития квартирного типа (шифр: 48/10.00-КР «3-х этажное здания общежития квартирного типа над подземными гаражами» по , разработанная ООО «П», проектной документации шифр: 48/10.01-АС «Перепланировка нежилого помещения №» по , разработанной ООО «П», и проектной документации шифр: 48/10.01-АР «3-х этажное здание общежития квартирного типа над подземными гаражами. Реконструкция чердака в мансардный этаж» по , разработанная ООО «П». Осуществленная перепланировка и переоборудование нежилого помещения, в результате которой образовалось двенадцать жилых помещений с устройством отдельного входа в каждое помещение, не нарушает требования санитарных и противопожарных норм и правил, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.
Согласно заключения ООО «ПСК» № ПСК-81.952.02-14-ОС осуществленная перепланировка и переустройство нежилого помещения №, в результате которой образовалось двенадцать полноценных, отвечающие санитарным и противопожарным требованиям, жилых квартир с устройством отдельного входа в каждое помещение, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.
Перепланированное и переустроенное нежилое помещение №(реконструкция чердака в мансардный этаж) под двенадцать жилых квартир может быть сохранено в реконструируемом состоянии и использоваться по назначению – жилые квартиры - без каких-либо ограничений.
В ходе опроса эксперта в судебном заседании судом установлено, что указанные помещения можно использовать только под жилые, поскольку жилые помещения соответствует цели разрешенного использования здания общежития квартирного типа в целом, и строительным нагрузкам. Безопасность конструктива у эксперта не вызывает сомнения. Конденсат (течь из вентиляционных каналов), на который обращают внимание собственники помещений, по мнению эксперта, не связан с переустройством помещений, а связан с тем, что, во-первых, дом был только что построен, не заселен всеми жильцами и не успел прогреться надлежащим образом, в доме не предусмотрено отопление подъездов, высота чердака( мансарды) 3 м, она сейчас не заселена, холодная, возникает ситуацию «термоса», как только мансарда начнет отапливаться, при этом стены дома устроены пенополистиролом, что также создает специфику в эксплуатации дома (необходим прогрев), во-вторых, напротив, в доме централизованное отопление, у каждой уже имеющейся до реконструкции квартиры имеется свой канал, который также и останется. Общим является дымоход, но мансарда не подключена к общему дымоходу.
По вопросам, возникшим в процессе опроса эксперта, эксперт дополнил заключение № ПСК-81.952.02-14-ОС, указав, что высота здания до верха перекрытия верхнего (3-го) этажа равна 8,9 м. Высота здания в коньке крыши равна 12,3 м. Высота здания в точке примыкания конструкций крыши к наружным продольным стенам равна 10,66 м. Высота чердачного помещения 3-х этажного здания общежития квартирного типа переменная и равна: в коньке крыши - 3,4 м.; в точке примыкания конструкций крыши к наружным продольным стенам – 1,7 м. Геометрические размеры построенного и введенного в эксплуатацию 3-х этажное здание общежития квартирного типа соответствуют проектным параметрам. Высота помещения обследуемого объекта (помещения № – чердачное помещение) так же имеет переменную высоту и составляет: в коньке крыши - 3,2 м., в точке примыкания конструкций крыши к наружным продольным стенам – 1,5 м. Уменьшение внутренних размеров чердачного помещения произошло в результате выполненного утепления кровли. Тем самым, эксперт указал, что внешние параметры здания не менялись, а изменение внутренних площадей связано с внутренней отделкой помещений. Нагрузки на имеющиеся перекрытия от установки дополнительных перегородок минимальны, и не могут повлиять на несущий конструктив.
У суда нет оснований не принимать в качестве доказательств по делу заключение и пояснения эксперта, директора ООО «ПСК» Палатовой А.А.
В силу Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями.
Заключение эксперта негосударственной экспертной организации не может быть оспорено только в силу того, что проведение соответствующей экспертизы могло быть поручено государственному судебно-экспертному учреждению.
Руководитель ООО «ПСК» Палатова А.А. окончила Хабаровский политехнический институт в 1977 году по специальности «Промышленное и гражданское строительство» с присвоением квалификации инженер-строитель, имеет стаж работы более 30 лет. ООО «ПСК» состоит в НП «Саморегулируемая организация проектировщиков «СтройОбъединение», имеет свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в том числе по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений. Именно по этим основаниям суд при выборе экспертного учреждения согласился с предложением истца.
При вынесении решения суд учитывал, что и положительное заключение негосударственной экспертизы ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз «ИНДЕКС» относительно реконструкции чердака в мансардный этаж, в которой указано, что согласно расчетов выявлено, что габариты и прочность существующих фундаментов по всем осям здания, с учетом нагрузки от мансарды, обеспечены.
Оценив в совокупности представленные истцом доказательства, суд приходит к выводу, что представленные им доказательства свидетельствуют о соответствии реконструированного объекта строительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд учитывает также то, что истец не может избрать административный способ защиты своих прав. Отсюда следует вывод об избрании истцом надлежащего способа защиты. Заявленный способ защиты является единственным доступным для истца.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении части 3 статьи 222 ГК РФ, что является основанием для признания права собственности истца на самовольно реконструированные помещения.
Установление факта реконструкции должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Основным критерием для признания объекта вновь созданным при изменении его характеристик является изменение внешних границ объекта. При этом объект считается созданным вновь во всех случаях, когда его внешние границы изменились, независимо от значительности этих изменений. Данный критерий применяется как к зданиям и сооружениям, так и к помещениям, о чем прямо указано в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановлении Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В связи с чем суд полагает обоснованными уточненные требования истца о прекращении за ним права собственности на ранее существовавший объект, а именно нежилое помещение *, расположенное по , с признанием за ним права собственности на квартиру №, расположенных в жилом доме по .
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, судья
Р Е Ш И Л:
Признать за Катеринич Т.А.
Т.А.
Т.А.
Т.А.
Т.А.
Т.А.
Т.А.
Т.А.
Т.А.
Т.А.
Т.А.
Т.А., право собственности на квартиру общей площадью * кв.м., расположенную по .
Прекратить за Катеринич Т.А. право собственности на нежилое помещение площадью 548,9 кв.м.. чердак1, расположенное по .
Взыскать с Катеринич Т.А. в доход местного бюджета госпошлину в сумме * рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.