Решение № 2-2110/2014 2-2110/2014~М-1282/2014 М-1282/2014 от 4 июня 2014 г. по делу № 2-2110/2014
Именем Российской Федерации
«04» июня 2014 года г. Волгодонск
Федеральный судья Волгодонского районного суда Ростовской области Стадникова Н.В.,
при секретаре Байдалиной Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Лазарева А.И. к Администрации г. Волгодонска, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, собственники помещений МКД о признании права собственности на недвижимое имущество,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с иском, указав, что является собственником квартиры, расположенной по . В принадлежащей истцу квартире была произведена реконструкция путем присоединения части мест общего пользования – кладовой площадью 1,7 кв.м., о чем имеется согласие собственников помещений многоквартирного дома . Истец обращался в Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска для согласования перепланировки, однако получил отказ. В иске истец просил признать за ним право собственности на кладовую площадью 1,7 кв.м. В ходе рассмотрения дела истец уточил заявленные требования и просил признать за ним право собственности на квартиру № площадью 17,1 кв.м. в реконструированном состоянии, прекратить право собственности на квартиру .
В судебном заседании 04.06.2014 истецнастаивал на удовлетворении уточненных исковых требований.
Представитель ответчика Администрации г. Волгодонска в судебное заседание 04.06.2014 не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, представил отзыв, указав, что в обоснование иска Лазарев А.И. указывает, что с целью улучшения жилищных условий в квартире была произведена перепланировка путем: присоединения кладовой общей площадью 1,7 кв.м. к квартире , с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. В результате произведенных работ общая площадь увеличилась до 17,1 кв. м. Истец обращался в Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска для согласования перепланировки, однако получил отказ. Исходя из норм ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а перепланировка - изменение его конфигурации, требующие внесения изменений в технический паспорт. Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено и переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных обьектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.Как видно из материалов дела, увеличение общей площади квартиры истца произошло за счет присоединения 1,7 кв.м из мест общего пользования, а именно кладовой. При этом, разрешение на проведение перепланировки, реконструкция исщом получено не было. В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирттом доме возможно только с согласия всех собственников помещений. При этом жилищным законодательством предусмотрено только сохранение в судебном порядке жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, однако сохранение к судебном порядке жилого помещения после проведения реконструкции Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрено. С учетом выяснения всех заслуживающих внимания обстоятельств и изучением материалов дела, только суд решает вопрос о том, действительно ли требования, заявленные Лазаревым А.И. являются законными и обоснованными.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по РО в судебное заседание 04.06.2014 не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, представил отзыв. Третье лицо полагает, что истцом осуществлена самовольная реконструкция жилого помещения, с увеличением его площади, что свидетельствует о создании нового объекта недвижимого имущества - жилого помещения в реконструированном состоянии, которое в силу разъяснений п. 28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 в целом является самовольной постройкой, так как объект недвижимого имущества в состоянии до момента реконструкции прекращает свое существование в случае его реконструкции. В связи с реконструкцией, в соответствии с Правилами ведения ЕГРП, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219, регистрируется право собственности на реконструированный объект недвижимости с внесением записи о прекращении права собственности на объект недвижимого имущества до реконструкции, который прекращает своё существование с указанного момента.
Судом к участию в дело были привлечены собственники помещений многоквартирного дома . Суд предпринял все меры к извещению собственников помещений о рассмотрении указанного дела судом, для чего на подъездах дома развешивались информационные письма.
Выслушав пояснения истца, изучив иные доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд полагает, что исковые требования заявлены законно и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что собственником квартиры, расположенной по , является Лазарев А.И. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.
Истцом в квартире была присоединена кладовая площадью 1,7 кв.м. согласно проекта ООО «БТИ».
Истец обращался с заявлением о согласовании произведенной перепланировки и реконструкции в досудебном порядке. Распоряжением и.о. главного архитектора г. Волгодонска – председателя комитета по градостроительству и архитектуре г. Волгодонска Плыгунова Н.А. № 226 от 13.06.2012 в согласнованииперепланировки жилых помещений квартиры, расположенной по отказано в связи с предоставлением документов в ненадлежащий орган.
При принятии решения суд руководствовался следующим.
Гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. 219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия переустройства, перепланировки нежилых помещений, расположенных в жилых домах.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1ГсК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Приложением 1 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвержденному приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312, предусмотрено, что реконструкция здания -комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг . При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий (п.5.3).
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГсК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац третий пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170).
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абзац второй пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).
Законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.
Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения.Таким образом, по смыслу действующего законодательства, отсутствие решения о согласовании перепланировки не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно ст. 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу пункта 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия -в порядке, устанавливаемом судом.
В силу частей 1-3 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее -общее имущество в многоквартирном доме) (часть 1). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3).
Согласно части 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Из части 2 ст. 40 ЖК РФ следует, что если реконструкция , переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. 219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия реконструкции жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах. В связи с чем суд полагает возможным применить к рассматриваемым правоотношениям нормы права по аналогии.
Реконструкция квартиры заключается в присоединении кладовой общего пользования площадью 1,7 кв.м.
Согласно протоколу общего собрания собственники помещений дома в многоквартирном доме не возражают против присоединения к квартире № общего пользования.
Гражданский кодекс РФ применительно к движимым вещам содержит понятие переработки (ст. 220 ГК РФ), однако указанные в данной статье критерии не могут быть применены к случаям создания недвижимого имущества.
Данную квартиру с присоединенными местами общего пользования следует рассматривать по аналогии, в режиме ст. 222 ГК РФ (самовольные постройки).
Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно пункту 3 той же статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.
Таким образом, можно выделить следующие признаки самовольной постройки (реконструкции):
- создание постройки на земельном участке, не отведенном для строительства в установленном порядке (ст. 30 - 32 ЗК РФ);
- отсутствие необходимого разрешения на строительство;
- создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Градостроительный кодекс РФ).
Пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что суды должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при разрешении дела.
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, а также ст. 3 ФЗ РФ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство , которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 ГрК РФ документы.
Согласно статье 52 ГрК РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство. Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным ч. ст. 52 ГрК РФ.
Статьей 55 ГрК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К такому заявлению прилагаются документы, согласно определенному Градостроительным кодексом перечню, в т.ч. и разрешение на строительство (п. 3 ст. 55 ГрК РФ). Согласно п. 6 ст. 55 ГрК РФ, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является также и отсутствие документов, указанных в п. 3 ст. 55 ГрК РФ, включая разрешение на строительство. При этом, действующее градостроительное законодательство рассматривает Акт приемки объекта капитального строительства как документ, подписанный заказчиком и подрядчиком (пп. 4 п. 3 ст. 55 ГрК ).
Таким образом, ГрК РФ предусматривает в качестве обязательного условия получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию наличие разрешения на производство строительных работ, и не предусматривает возможность получения разрешения на ввод в эксплуатацию при отсутствии разрешения на строительство.
Суд приходит к выводу, что в данном случае истец в силу специфики присоединенного объекта, не должен получать, как такового, разрешения на строительство, реконструкцию объекта. Разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 5) иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получения разрешения на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51ГрК РФ).
Истцом заказан в ООО «БТИ» проект произведенного присоединения кладовой к существующей квартире.
Согласно представленного проекта присоединение мест общего пользования не влияет на несущую способность и не нарушает конструктивную схему здания в целом.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации реконструкция не затрагивает несущие конструкции здания жилого дома, а связана с увеличением площади квартиры за счет площади кладовой, с сохранением его конструктива, следовательно, соответствующее разрешение на строительство не требуется.
Согласно ч.3 ст. 49 ГрК РФ экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции не требуется получение разрешения на строительство.
В соответствии с ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся в том числе принятие решений о реконструкции многоквартирного дома и пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
При этом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по указанным вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 46 ЖК РФ).
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по положительно разрешен вопрос о сохранении квартиры истца в реконструированном состоянии с учетом присоединения кладовой общего пользования.
Суд учитывает также то, что истец не может избрать административный способ защиты своих прав, так как истцу отказано в согласовании в произведенной перепланировке и реконструкции квартиры. Отсюда следует вывод об избрании истцами надлежащего способа защиты. Заявленный способ защиты является единственным доступным для истца.
Оценив в совокупности представленные истцом доказательства, суд приходит к выводу, что представленные им доказательства свидетельствуют о соответствии реконструированного объекта строительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд учитывает также то, что истец не может избрать административный способ защиты своих прав. Отсюда следует вывод об избрании истцом надлежащего способа защиты. Заявленный способ защиты является единственным доступным для истца.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении части 3 статьи 222 ГК РФ, что является основанием для признания права собственности истца на самовольно реконструированные помещения.
Установление факта реконструкции должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Основным критерием для признания объекта вновь созданным при изменении его характеристик является изменение внешних границ объекта. При этом объект считается созданным вновь во всех случаях, когда его внешние границы изменились, независимо от значительности этих изменений. Данный критерий применяется как к зданиям и сооружениям, так и к помещениям, о чем прямо указано в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановлении Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В процессе реконструкции в результате преобразования ранее существовавшего объекта – квартиры с общей площадью 15,4 кв.м. был создан новый объект права – квартира общей площадью 17,1 кв.м., жилой площадью 9 кв.м., подсобной 8,1 кв.м.
В связи с чем суд полагает обоснованными уточненные требования истца о прекращении за ним права собственности на ранее существовавший объект, а именно квартиру, площадью 15,4 кв.м, в том числе, жилой 9 кв.м., расположенную по , с признанием за ним права собственности на квартиру, площадью 17,1 в.м, в том числе, жилой 9 кв.м., расположенную по .
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, судья
Р Е Ш И Л:
Признать за Лазаревым А.И. право собственности на квартиру общей площадью 17,1 кв.м., в том числе жилой 9 кв.м., вспомогательной 8,1 кв.м., расположенную по .
Прекратить за Лазаревым А.И. право собственности на квартиру, площадью 15,4 кв.м., в том числе жилой 9 кв.м., вспомогательной 6,4 кв.м., расположенную по .
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.