Решение № 2-1673/2014 2-1673/2014~М-512/2014 М-512/2014 от 27 мая 2014 г. по делу № 2-1673/2014
Именем Российской Федерации
«27» мая 2014 года г. Волгодонск
Федеральный судья Волгодонского районного суда Ростовской области Стадникова Н.В.,
при секретаре Байдалиной Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Серединой И.В. к Администрации г. Волгодонска о прекращении общей долевой собственности, признании права собственности на самовольно возведенную постройку,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратилась в суд с иском к Администрации г. Волгодонска, указав, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры общей площадью 43,3 кв.м., расположенной по , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Также на основании договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, в аренде у истца находится земельный участок площадью 1193 кв.м., с кадастровым №, разрешенное использование: под индивидуальным жилым домом. Своими силами, за счет собственных средств истец осуществила реконструкцию принадлежащей ей квартиры путем строительства пристройки, в результате чего общая площадь жилого помещения увеличилась до 139,4 кв.м. Реконструкция выполнена в границах земельного участка, находящегося в ее пользовании. Согласно выводам, содержащимся в заключении по результатам исследования о техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования от 31.10.2013, подготовленном Отделением по г. Волгодонску и Волгодонскому району Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» исх. № 01-5/655 от 01.11.2013г., реконструированная квартира является объектом капитального строительства и соответствует действующим в настоящее время нормативным документам в области строительства, пожарной безопасности и санитарным и экологическим требованиям. На строительство пристройки имеется согласие собственников квартир . Однако оформление права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества оказалось невозможным, в виду отсутствия разрешительной документации и классификации его как самовольно возведенного.
В иске истец просила прекратить право собственности на квартиру , общей площадью 43,3 кв.м., признать право собственности на самовольно реконструированную квартиру, расположенную по общей площадью 139,4 кв.м., в том числе жилой 59,1 кв.м.
В судебном заседание 27.05.2014 истец, ее представитель Митрова Л.В., действующая на основании доверенности, настаивали на удовлетворении исковых требований.
Представитель Администрации г. Волгодонска в судебное заседание 27.05.2014 не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя,исковые требования не
признал, указав, что истцом была совершена реконструкция квартиры путем строительства пристройки, в результате чего, общая площадь квартиры увеличилась до 139,4 кв.м. В соответствии с п. 14 ст. 1 ГсК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) -изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества -.этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. В соответствии со ст.51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение па строительство согласно п.5 ст.8 ГрК РФ выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Обращение о возможности получения разрешения на строительство пристройки к жилому дому, расположенному по , было направлено истцом после того, как реконструкция была завершена. Поскольку разрешение на реконструкцию, согласно действующему Градостроительному кодексу Российской Федерации истцом не получено до начала производства работ по реконструкции, то данная постройка является самовольной. В соответствии с ч.1. ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное, в частности, без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Таким образом, право на самовольную постройку не может быть признано за лицом, не обладающим каким-либо вещным правом (правом собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянною бессрочного пользования) ил земельный участок, где осуществлена постройка. На основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и КУИ г. Волгодонска, истцу передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, находящийся по , для совместного использования с другими правообладателями недвижимого имущества, расположенного на участке, под индивидуальным жилым домом, общей площадью 1193 кв.м. Истец использует земельный участок, на котором расположена самовольно реконструированная квартира на правах аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ, что исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку в порядке ч.3 ст.222 ГК РФ. Кроме того, право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Истцом не предоставлено никаких доказательств в обоснование того, что спорная постройка, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Истец ссылается на Заключение по результатом исследования о техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования от 31.10.2013, однако, и нем отсутствует какие либо сведения о том, что объект расположенный по , не создаст угрозу жизни и здоровью граждан. Исковым требованием Серединой И.В. является также прекращение права собственности на квартиру, общей площадью 43,3 кв.м., расположенную по , однако, истец не указывает обстоятельства, которые бы служили основанием данного требования.
Представитель третьего лица КУИ г. Волгодонска в судебное заседание 27.05.2014 не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, представил отзыв, указав, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи квартиры истец приобрел в собственность квартиру общей площадью 43,3 кв.м., расположенную по . ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации г. Волгодонска №4437 «О предоставлении в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка по Серединой И.В. под индивидуальным жилым домом» Серединой И.В. был предоставлен земельный участок площадью 1193м2, кадастровый №, расположенный по . Разрешенное использование - под индивидуальным жилым домом. ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного постановления с Серединой И.В. был заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №. Разрешенное использование - под индивидуальным жилым домом. Истцом была совершена реконструкция квартиры путем строительства пристройки, в результате чего, общая площадь квартиры увеличилась до 139, кв.м. В соответствии с п. 14 ст. 1 ГсК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) -изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. В соответствии со ст.51 ГсК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство согласно п.5 ст.8 ГсК РФ выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями ст.51 ГсК РФ. Обращение о возможности получения разрешения на строительство пристройки к жилому дому, расположенному по , было направлено истцом после того, как реконструкция была завершена. Поскольку разрешение на реконструкцию, согласно действующему ГсК РФ истцом не получено до начала производства работ по реконструкции, то данная постройка является самовольной. В соответствии с ч. 1. ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное, в частности, без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно ч. 3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Таким образом, право на самовольную постройку не может быть признано за лицом, не обладающим каким-либо вещным правом (правом собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования) на земельный участок, где осуществлена постройка. Истец использует земельный участок, на котором расположена самовольно реконструированная квартира на правах аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ, что исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку в порядке ч. 3 ст.222 ГК РФ. Кроме того, право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Истцом не предоставлено никаких доказательств в обоснование того, что спорная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Истец ссылается на Заключение по результатам исследования о техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования от 31.10.2013, однако, в нем отсутствует какие либо сведения о том, что объект расположенный по , не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Исковым требованием Серединой И.В. является также прекращение права собственности на квартиру, общей площадью 43,3 кв.м., расположенную по , однако, истец не указывает обстоятельства, которые бы служили основанием данного требования. Просил отказать в удовлетворении заявленных требований.
Третье лицо Зиброва Е.Н. в судебное заседание 27.05.2014 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, не возражала против удовлетворения заявленных требований.
Третье лицо Персидскова Л.Н. в судебное заседание 27.05.2014 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, не возражала против удовлетворения заявленных требований.
Выслушав пояснения истца, ее представителя, исследовав иные доказательства по делу и дав им надлежащую оценку, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В обоснование заявленных требований истец указала, что на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры общей площадью 43,3 кв.м., в том числе жилой 17 кв.м., расположенной в одноэтажном жилом доме по . Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Именно указанная квартира в дальнейшем была реконструирована путем строительства пристройки к квартире.
В жилом доме по расположены также еще две квартиры, принадлежащие Зибровой Е.Н., и Персидсковой Л.Н. Жилой дом расположен в зоне Ж-1/13 - жилой застройке 1-го типа, выделенной для обеспечения правовых условий строительства и реконструкции преимущественно индивидуальных жилых домов.
При принятии решения суд руководствуется следующим.
В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.
В силу ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право, в том числе, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно п. 14 ст. 1 ГсК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В силу ст. 2 ГсК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В соответствии со ст. 51 ГсК РФ, а также ст. 3 ФЗ РФ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство , которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 ГсК РФ документы.
Согласно статье 52 ГсК РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство. Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным ч. ст. 52 ГсК РФ.
Статьей 55 ГсК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Одним из признаков самовольной постройки является отсутствие разрешений на строительство. ГсК РФ предусматривает в качестве обязательного условия получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию наличие разрешения на производство строительных работ, и не предусматривает возможность получения разрешения на ввод в эксплуатацию при отсутствии разрешения на строительство.
Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно пункту 3 той же статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Таким образом, можно выделить следующие признаки самовольной постройки (реконструкции):
- создание постройки на земельном участке, не отведенном для строительства в установленном порядке (ст. 30 - 32 ЗК РФ);
- отсутствие необходимого разрешения на строительство;
-создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Градостроительный кодекс РФ).
Как усматривается из кадастровой выписки на земельный участок, расположенный по адресу: г.Волгодонск, ул.1-ая Черникова 2а, с кадастровым номером 61:48:0040229:117, на котором расположена, в том числе и спорная квартира, разрешенное использование: индивидуальный жилой дом.
Приложением 1 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвержденному приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312, предусмотрено, что реконструкция здания -комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг . При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий (п.5.3).
Согласно ст. 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. 219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия реконструкции жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах либо в блокированных жилых домах (здание, состоящее из двух и более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственных выход на приквартирный участок). В связи с чем суд полагает возможным применить к рассматриваемым правоотношениям нормы права по аналогии.
Истцом в 2013 была осуществлена пристройка к квартире, расположенной по , в результате чего увеличилась общая площадь квартиры до 139,4 кв.м.
В силу пункта 6 части 7 ст.51 ГсК РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.
При вынесении решения суд учитывает, что собственники квартир не возражают против удовлетворения иска, в материалы дела от указанных лиц поступили соответствующие заявления.
При рассмотрении данного дела квартира была обследована ООО «Проектно-строительная компания, имеющему право на допуск к определенному виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. По результатам обследования установлено, что спорная квартира отвечает требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм Российской Федерации. Все конструкции находятся в работоспособном состоянии, категория состояния строительных конструкций – нормативное, безопасная для жизни и здоровья людей эксплуатация обеспечена.
Оценив в совокупности представленные истцом доказательства, суд приходит к выводу, что представленные им доказательства свидетельствуют о соответствии реконструированного объекта строительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Аналогичная позиция отражена и в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС РФ 19.03.2014.
Из материалов дела следует, что истец принимал меры по легализации самовольно реконструированного помещения, что соответствует правовой позиции Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п.26 постановления от 29.04.2010 за №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Истец обращался в досудебном порядке в Администрацию г. Волгодонска за получением разрешения на реконструкцию жилого дома с пристройкой. Главный архитектор г. Волгодонска председатель комитета по градостроительству и архитектуре Забазнов Ю.С. 19.11.2013 отказал в выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома с пристройкой, в связи с тем, что на момент выдачи разрешения реконструкция квартиры уже завершена.
Истцу невозможно оформить свои права на реконструированное помещение в административном порядке и иного пути, кроме судебного, не имеется.
В данном случае в процессе реконструкции в результате преобразования ранее существовавшего объекта – квартиры с общей площадью 43,3 кв.м., жилой площадью 17кв.м., подсобной 26,3кв.м., был создан новый объект права – квартира общей площадью 139,4 кв.м., жилой площадью 59,1 кв.м., подсобной 80,3 кв.м.
Гражданский кодекс РФ применительно к движимым вещам содержит понятие переработки (ст. 220 ГК РФ), однако указанные в данной статье критерии не могут быть применены к случаям создания недвижимого имущества.
В тоже время новым может быть признан лишь такой объект, который образовался в результате существенного видоизменения ранее существовавшего. Критерии же существенности изменений должны носить технический характер и находиться в сфере таких отраслей, как архитектура и строительство.
Реконструкция объекта недвижимого имущества, по сути, представляет собой видоизменение ранее существовавшего объекта недвижимого имущества, в результате которого имевшиеся у данного объекта индивидуализирующие его характеристики утрачиваются (фактически создаётся объект недвижимого имущества с новыми техническими и планировочными характеристиками).
Установление факта реконструкции должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Основным критерием для признания объекта вновь созданным при изменении его характеристик является изменение внешних границ объекта. При этом объект считается созданным вновь во всех случаях, когда его внешние границы изменились, независимо от значительности этих изменений. Данный критерий применяется как к зданиям и сооружениям, так и к помещениям, о чем прямо указано в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановлении Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В связи с чем суд полагает возможным удовлетворить требование истца о прекращении за ней права собственности на ранее существовавший объект, а именно, квартиру площадью 43,3 кв.м., и признать за истцом право собственности на квартиру, расположенную по , общей площадью 139,4 кв.м., в том числе жилой площадью 59,1 кв.м.
Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194 - 199 ГПК РФ, судья
Р Е Ш И Л:
Прекратить за Серединой И.В. право собственности на квартиру общей площадью 43,3 кв.м., в том числе жилой 17 кв.м., расположенную по .
Признать за Серединой И.В. право собственности на квартиру, общей площадью 139,4 кв.м., в том числе жилой 59,1 кв.м., подсобной 80,3 кв.м., расположенную по .
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.