Решение № 2-153/2015 2-153/2015(2-5557/2014;)~М-5065/2014 2-5557/2014 М-5065/2014 от 16 апреля 2015 г.
2-153/2015
именем Российской Федерации
«16» апреля 2015 года г.Ростов-на-Дону
Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Гелета А.А.
при секретаре Бабкиной М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону к Бардовой О. Б., Рязанцевой Т. Н., 3-и лица Администрация г. Ростова-на-Дону, Региональная служба государственного строительного надзора РО, Администрация Октябрьского района г. Ростова-на-Дону о сносе объекта капитального строительства,
Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к Бардовой О.Б. о сносе объекта капитального строительства, указывая что в ходе проверки организационно- правового порядка строительства на земельном участке <...>» (КН №) <...> установлено, что собственником данного земельного участка Бордовой О.Б. осуществлено строительство конструкций одноэтажного капитального объекта, по архитектурно- планировочному решению не соответствующего индивидуальному жилому дому, без соответствующей разрешительной документации в уполномоченном органе- администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону (на индивидуальный жилой дом), Департаменте архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону на блокированные жилые дома, многоквартирные жилые дома или иные капитальные объекты.
Комиссией оп выявлению и пресечению самовольного строительства объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке <...>» признаны обладающими признаками самовольного строительства. Разрешение на строительство (реконструкцию) рассматриваемого объекта на момент подачи данного искового заявления у ответчиков отсутствует. В соответствии с Правилами землепользования и застройки горда Ростова- на- Дону, утвержденными решением Ростовской- на- Дону городской Думы № 87 от 26.04.2011 года, земельный участок № <...>» находится в зоне садоводства и дачного хозяйства (СХ-2). Градостроительный регламент данной зоны усматривает четкий перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
На основании изложенного, просили суд обязать ответчика Бардову О. Б. осуществить за счет собственных средств снос самовольно возведенного одноэтажного капитального объекта, расположенного на земельном участке (КН № № <...>.
Определением суда от 27.11.2014 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена Рязанцева Т. Н..
В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила исковые требования и просила суд обязать ответчиков Бардову О. Б., Рязанцеву Т. Н. осуществить за счет собственных средств снос самовольно возведенного двухэтажного капитального объекта, расположенного на трех земельных участках по адресам: <...>.
Представитель истца ДАиГ г. Ростова-на-Дону фио, действующая на основании доверенности в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила удовлетворить.
Ответчица Рязанцева Т.Н. и ее представитель по доверенности, в судебное заседание явились, против заявленных требований возражали, пояснив суду, что Рязанцева Т.Н. является собственником земельного участка расположенного по адресу : <...>, площадью 289 кв.м. На указанном земельном участке возведен жилой дом, площадью 67.6 кв.м., данный жилой дом является индивидуальным, т.к. жилые дома не являются пристроенными друг к другу, поскольку не имеют общих наружных стен и других элементов: крыши, фундамента, перекрытий. Имеют обособленное водоснабжение, подключенное электричество, сливные ямы. Право собственности на него зарегистрировано в установленном законом порядке. Поскольку возведенный объект соответствует строительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы 3-их лиц, разрешение на строительство не требуется, в удовлетворении требований просила отказать.
Ответчица Бардова О.Б., о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, поэтому суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие Бардовой О.Б. в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представители 3-их лиц: Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону, Администрации г. Ростова-на-Дону, Региональной службы государственного строительного надзора РО, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, поэтому суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей 3-их лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав доводы и объяснения представителя истца, ответчика Рязанцевой Т.Н., ее представителя, исследовав доказательства и материалы гражданского дела, приходит к следующему.
В соответствии с ч. 4 ст.15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы.
Согласно ч.1 ст. 17 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией.
Российская Федерация как участник Конвенции о защите прав человека и основных свобод признает юрисдикцию Европейского Суда по правам человека обязательной по вопросам толкования и применения Конвенции и Протоколов к ней в случае предполагаемого нарушения Российской Федерацией положений этих договорных актов, когда предполагаемое нарушение имело место после вступления их в силу в отношении Российской Федерации (ст.1 Федерального закона от 30 марта 1998 года № 54-ФЗ «О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней»). Поэтому применение судами вышеназванной Конвенции должно осуществляться с учетом практики Европейского Суда по правам человека во избежание любого нарушения Конвенции о защите прав человека и основных свобод.
В ст. 40 Конституции РФ с учётом положений международно-правовых актов (статьи 25 Всеобщей декларации прав человека от 10 декабря 1948 года, статьи 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 года, статьи 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года) закреплено право каждого на жилище.
Согласно ст.1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.
Исходя из ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Исходя из ч.1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указаны три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и в пункте 2 той же статьи установлены последствия, то есть санкция за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.
В силу п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
В пунктах 22, 26, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки (п. 22).
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26).
Таким образом, исходя из содержания вышеприведенной нормы закона с учетом разъяснений о ее применении, при разрешении спора о сносе самовольной постройки, суду необходимо установить, имеется ли разрешительная документация на строительство, допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли такая постройка права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В судебном заседании установлено, ответчиком Бардовой О.В. на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке, площадью 813 кв.м. с кадастровым номером № расположенном по адресу: <...>, был построен спорный объект, который фактически представляет собой три индивидуальных дома, каждый из которых расположен на отдельном земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – дачные дома.
Данный земельный участок был разделен на три самостоятельных, в связи, с чем Бардовой О.Б. 10.06.2014 г., были получены свидетельства о праве собственности на земельный участок площадью 282 кв.м. (кадастровый номер № (л.д. 48), на земельный участок площадью 242 кв.м. (кадастровый номер № (л.д. 49), на земельный участок площадью 289 кв.м. (кадастровый номер № (л.д. 50).
Согласно Актам № 45784, 45785, 45786 от 20.06.2014 г. на земельном участке установлена нумерация объекта адресации: <...>
Так же Бардовой О.Б. было оформлено:
- право собственности на жилой дом площадью 67.6 кв.м., этажность 2, расположенный по адресу: <...> (кадастровый номер №, о чем в ЕГРП ... г. сделана запись регистрации № (л.д. 47),
- право собственности на жилой дом площадью 67.6 кв.м., этажность 2, расположенный по адресу: <...> (кадастровый номер №, о чем в ЕГРП ... г. сделана запись регистрации № (л.д. 46),
- право собственности на жилой дом площадью 67.6 кв.м., этажность 2, расположенный по адресу: <...> (кадастровый номер №, о чем в ЕГРП ... г. сделана запись регистрации № (л.д. 51),
Таким образом, сама выдача Бардовой О.Б. документов на возведенные ею объекты подтверждает факт их существования как объектов недвижимости, обладающих индивидуальными признаками и целевым назначением – дачные дома.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Основанием для регистрации права собственности Бардовой О.Б. на жилые дома явились договор купли-продажи земельного участка от 22.04.2014 г., декларации об объекте недвижимого имущества, кадастровые паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 02.09.2014 г. (л.д. 60-61), от 03.09.2014 г. (л.д. 75-76), от 26.09.2014 г. (л.д. 91-92). Истцом не представлено доказательств нарушения порядка регистрации указанного права УФСГРК и К по Ростовской области.
Впоследствии право собственности на жилой дом площадью 67.6 кв.м. расположенный по адресу: <...>, и на земельный участок площадью 289 кв.м., на основании договора купли продажи от 18.09.2014 г., перешло к Рязанцевой Т. Н..
На спорные строения изготовлены технические паспорта, вид разрешенного использования: категория земель – земли населенных пунктов, дачные дома, проведено межевание, осуществлена государственная регистрация права собственности на объекты расположенные по адресу: <...> за Бардовой О.Б., на объект расположенный по адресу: <...> за Рязанцевой Т.Н.
Проанализировав довод истца, изложенный в иске, возражения ответной стороны, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм и правил. Аналогичные права собственника земельного участка содержится и в ст. 263 ГК РФ.
В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны: использовать земельные участки в соответствии их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).
Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.
В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Как следует из материалов гражданского дела спорные объекты находящиеся по адресу: <...>, расположены на земельных участках: категории земель: Земли населенных пунктов – дачные дома.
Использование земельных участков, занятых строениями, соответствует разрешенному использованию, без нарушения целевого назначения земельного участка, что не противоречит положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям.
В соответствии с п.1 ч.17 ст. 51 ГрКРФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, а также строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. В данном случае закон определяющее значение уделяет не объекту, а именно месту строительства - на садовом (дачном) участке, а также цели строительства, которая не должна быть связана с предпринимательской деятельностью.
В ходе заседания установлено и сторонами не оспаривалось, что принадлежащий ответчику Бардовой О.Б. земельный участок площадью 813 кв.м. (кадастровый номер № расположен в <...>» и предоставлялся для садоводства. Далее земельный участок был преобразован
на земельные участки площадью 282 кв.м. (кадастровый номер №), площадью 242 кв.м. (кадастровый номер №), площадью 289 кв.м. (кадастровый номер №), изменен вид разрешенного использования: категория земель – земли населенных пунктов: дачные дома. На указанном земельном участке и расположены спорные объекты, о сносе которых ДАиГ г. Ростова-на-Дону заявлен иск.
Рассматривая настоящее дело, проверяя довод истца об отсутствии у ответчика разрешения на строительство объекта, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных требований по следующим основаниям.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (ст. 1 ГК РФ). Ограничение гражданских прав возможно только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. К отношениям, регулируемым гражданским законодательством, относятся в том числе, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав (ст. 2 ГК РФ).
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст. 218 ГК РФ). Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии, с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно статье 1 ФЗ № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. (в ред. ФЗ № 169-ФЗ от 01.07.2011 г.) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" на садовых и дачных земельных участках, разрешается возведение жилых строений, хозяйственных строений и сооружений.
Спорные объекты недвижимости возведены на земельных участках, которые принадлежит на праве собственности ответчикам. Как указано выше, в соответствии с технической и правовой документацией, назначение спорных объектов расположенных по адресу: <...> – жилое, которые расположены на земельном участке с целевым назначением - земли населенных пунктов – дачные дома.
Рассматривая данные правоотношения, по мнению суда, правовое значение для настоящего дела имеет факт согласования уполномоченным должностным лицом размещения спорного объекта на земельном участке, а также утвержденные объемно-планировочные решения.
Так, в соответствии с п.3 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
Согласно п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.
Таким образом, гражданам, которые построили садовые, дачные дома, хозяйственные постройки после введения в действие закона о "дачной амнистии", на земельных участках, предоставленных под индивидуальное строительство или личное подсобное хозяйство в пределах населенных пунктов, не требуется получать разрешение на строительство и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию. Закон N 93-ФЗ не делает разграничений между объектами, построенными до введения в действие Земельного кодекса и после. Он ограничивает лишь срок действия упрощенного порядка регистрации, а именно до 1 марта 2015 года.
Для строительства на вышеуказанном участке объектов недвижимости не требуется получения разрешения на строительство, а оформление в собственность дачного дома может производиться по правилам пункта 1 и пункта 3 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поскольку ответчиками в регистрирующий орган были предоставлены все необходимые документы для регистрации (договор купли-продажи земельного участка и декларации, подтверждающие факт создания дачного дома), оснований для отказа в регистрации права собственности на объект недвижимости у государственного регистратора не имелось.
Из вышеуказанного следует, что на момент возведения ответчиком постройки, получения разрешения на строительство, проектной документации, заключения государственной экспертизы такой проектной документации, а также разрешения на ввод в эксплуатацию, т.е. разрешительной документации не требовалось, а регистрация прав на подобный объект может быть осуществлена в декларативном порядке.
Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.
К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Судом в ходе рассмотрения дела была назначена судебная строительно – техническая экспертиза.
Согласно выводам эксперта ООО «Оценка плюс» (заключение № 09-04-15\25-111 от 09.04.2015 года): строения, расположенные по адресу: <...> не является многоквартирным, поскольку у него отсутствуют общие внеквартирные помещения и общие инженерные системы; объект экспертизы фактически представляет собой 3 (три) индивидуальных жилых дома, лит. А, Б, В, каждый из которых расположен на отдельном земельном участке индивидуального пользования, категория земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием - дачные дома (кад. №61:44:0080904:525 площадью 289 кв.м; кад. 1:44:0080904:526 площадью 282 кв.м; кад. N«61:44:0080904:527 площадью 242 кв.м).
Строения, расположенные по адресу: <...> не является блокированным, поскольку каждый из 3-х (трех) индивидуальных жилых домов не является пристроенным друг другу и не имеет общих конструктивных элементов (фундамент, стены, крыша, перекрытия), а также расположен на отдельном земельном участке индивидуального пользования.
Строение, расположенное по адресу: <...> фактически представляющее собой 3 (три) индивидуальных жилых дома, лит. А, Б, В: соответствует действующим градостроительным нормам: СП
53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) Единений граждан, здания и сооружения» (Актуализированная редакция СНиП 30-02-97) к индивидуальным жилым домам, а также «Правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону». Соответствуют техническим нормам и правилам: требованиям СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные». Актуализированная Редакция СНиП 31-02-2001, СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры» и СНиП 52-01-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения», СНиП II-22- 81 "Каменные и армокаменные конструкции», СП 82-101-98. «Приготовление и Мнение растворов строительных». Соответствует нормам СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно- эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» к соответствующей категории зданий. Соответствует нормам пожарной безопасности: СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» к соответствующей категории зданий.
Что касается Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, утвержденных 26.04.2011г., спорное строение расположено в зоне садоводства и дачного хозяйства (СХ-2), где к основным видам разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, указанных в требованиях ст. 56 «Градостроительный регламент зоны садоводства и дачного хозяйства (СХ-2)», правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону относятся садовые и дачные дома, земельные участки для садоводства, индивидуальные жилые дома. Назначение спорного объекта – жилой дом.
Ссылки истца в обоснование заявленных требований на ст. 222 ГК РФ не состоятельны и основаны на неправильном токовании норм права.
По мнению суда, спорный объект не отвечает признакам самовольной постройки, поскольку в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, строение может быть признано самовольной постройкой, если не отвечает одному из признаков таковой, установленным ст. 222 ГК РФ.
Судом установлено, что строительство спорных объектов осуществлено на отведенном земельном участке в соответствии с его целевым назначением. Для возведения подобного строительства не требовалось разрешительной документации. Дома были зарегистрированы в уведомительном порядке в соответствии с Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".
Ответчики, являясь собственниками земельных участков, были вправе осуществлять на принадлежащем им садовом земельном участке строительство домов без получения разрешения на строительство с последующей регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт создания такого объекта и содержащих его описание, а также правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества.
Согласно заключению эксперта от 09.04.2015 года, строение, расположенное по адресу: <...>, фактически представляющее собой 3 (три) индивидуальных жилых дома, лит. А, Б, В:
По градостроительному зонированию, по количеству этажей, высоте здания, проценту застройки, расстоянию от строения до межи участка, отделяющего его от общего проезда, противопожарным расстояниям до соседних строений соответствует действующим градостроительным нормам, «Правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону», СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» (Актуализированная редакция СНиП 30-02-97) к индивидуальным жилым домам.
По площади жилых помещений, инженерному оснащению, инсоляции, естественному освещению, конструктивным решениям, прочности материалов обследованных строительных конструкций соответствуют требованиям СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные». Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001, СП 52-101-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции без предварительного напряжения арматуры» и СНиП 52-01-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения», СНиП II-22- 81 «Каменные и армокаменные конструкции», СП 82-101-98. Приготовление и применение растворов строительных» и СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно- эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», к соответствующей категории зданий.
По степени огнестойкости, классу конструктивной пожарной опасности, минимальным расстояниям до соседних построек соответствуют действующим требованиям пожарной опасности СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», к соответствующей категории зданий.
Кроме того, согласно п.26 Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Вместе с тем, согласно выводам эксперта от 09.04.2015 года, индивидуальные жилые дома, лит. А, Б, В, имеют 1-ю степень огнестойкости, класс конструктивной пожарной опасности СО.
Соседним с объектом экспертизы строением, расположенным на соседнем земельном участке, является двухэтажное здание (с материалом стен из газоблока, с материалом кровли - металлочерепица), имеет 1-ю степень огнестойкости, класс конструктивной пожарной опасности СО, расстояние до которого составляет 4,0 м. Стена здания индивидуального жилого дома лит. В и стена строения на соседнем участке, между которыми установлено расстояние в размере 4,0 м, устроены без оконных проемов.
Сопоставление характеристик расположения строения, расположенное по адресу: <...> фактически представляющего собой 3 (три) индивидуальных жилых дома, лит. А, Б, В и соседних построек с нормативно-техническими требованиями.
Размещенные строения соответствуют СП и пособию СНиП к соответствующей категории строений:
СП 4.13130.2013 «Система противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС РФ от 24.04.2013 №288);
Пособие к СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» МДС 21-1.98.
При этом у суда нет оснований ставить под сомнение достоверность заключения поскольку исследование проведено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями в объеме, требуемом для ответов на поставленные вопросы.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Как установлено судом, спорный объект, расположен в границах принадлежащего ответчику земельного участка, соответствует требованиям строительных, санитарно-гигиенических норм и правил, техническим регламентам, и, как следствие, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Возведение дома с нарушением требований отступа от межевой границы не является существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, противопожарные и санитарные нормы соблюдены, опасности для жизни и здоровья граждан указанный объект не представляет.
Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств и приведенных выше норм материального права суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований ДАиГ г. Ростова-на-Дону об обязании ответчиков снести самовольно возведенное строение.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
В удовлетворении исковых требований Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону к Бардовой О. Б., Рязанцевой Т. Н., 3-и лица Администрация г. Ростова-на-Дону, Региональная служба государственного строительного надзора РО, Администрация Октябрьского района г. Ростова-на-Дону о сносе объекта капитального строительства - отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 21.04.2015 года.
Судья