Решение № 2-1053/2014 2-1053/2014~М-68/2014 М-68/2014 от 4 марта 2014 г.
Именем Российской Федерации
04.03.2014 г. Волгодонск
Федеральный судья Волгодонского районного суда Ростовской области Стадникова Н.В.,
при секретаре Байдалиной Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Егоровой М.П. к Администрации г. Волгодонска, третье лицо Отделение по г. Волгодонску и Волгодонскому району Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» о сохранении жилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратилась в суд с иском к Администрации г. Волгодонска, указав, что на основании договора на передачу квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ является сособственником квартиры, расположенной по . Поскольку в квартире не был предусмотрен балкон, истцом произведено устройство балкона площадью 1,1 кв.м. При этом, квартира истца расположена на первом этаже. Проект на пристройку балкона к квартире, разработанный в 1991, согласован в установленном порядке. Своевременно истцом изменения в техническую документацию квартиры внесены не были, в связи с чем произведенная перепланировка и переустройство квартиры в настоящее время считаются самовольными и могут быть узаконены только в судебном порядке. В досудебном порядке и.о. главного архитектора г. Волгодонска председателя комитета по градостроительству и архитектуре Прошкина О.В. 30.12.2013 (исх № Е-2498/6.1-27) отказала в выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома с пристройкой балкона, в связи с тем, что реконструкция жилого дома завершена без получения разрешительной документации. Истец считает, что произведенная перепланировка и реконструкция квартиры не нарушает права и законные интересы граждан и не создаст угрозу их жизни или здоровью. В иске истец просила сохранить в перепланированном и реконструированном состоянии квартиру общей площадью 38,7 кв.м., в том числе жилой площадью 24,9 кв.м., вспомогательной площадью 13,8 кв.м., площадью балкона 1,1 кв.м., обязать БТИ внести изменения в техническую документацию квартиры.
В судебное заседание 04.03.2014 истец, ее представитель Егоров А.В., действующий на основании доверенности, не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, на удовлетворении заявленных требований настаивали.
Представитель Администрации г. Волгодонска Соболева И.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании 04.03.2014 просила отказать в удовлетворении заявленных требований, указав, что в обосновании своих исковых требований истец ссылается на то, что в 1991 году был пристроен балкон к квартире по , собственниками которой истец с мужем являются на основании договора на передачу квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом было согласовано устройство балкона с главным архитектором города при условии разработки проектно-сметной документации и согласовании ее в управлении архитектуры и градостроительства. Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ - перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, то есть изменение внутри контура помещения принадлежащего истцам. Работы по увеличению общей площади путем присоединению балкона проведенные истцом не попадают по понятие перепланировки. В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под «реконструкцией» понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Работы по присоединению балкона подпадают под понятие реконструкции, закрепленное ч. 14 ст. 1 ГрК РФ. Таким образом, применяются нормы и последствия, предусмотренные Градостроительным кодексом Российской Федерации. В соответствии с нормами ст. 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется реконструкция, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы. Администрацией г. Волгодонска не оспаривается тот факт, что истец обращался в Комитет по градостроительству и архитектуре города Волгодонска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию путем пристройки балкона к квартире . Истцу обосновано отказано в выдаче разрешения в связи с тем, что разрешение на строительство (реконструкции) согласно действующего законодательства должно быть получено до начала производства строительных работ, а выдача его после окончания строительства может квалифицироваться, как злоупотребление правом в соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации - несущие и ненесущие конструкции данного дома, находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, то есть несущая стена, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Пунктом 2 статьи 40 ЖК РФ указано, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Так же после реконструкции путем пристройки балкона изменились параметры площадей многоквартирного жилого дома как объекта капитального строительства, что требует внесение изменений в технический паспорт жилого дома, и для этого не было получено согласие всех собственников многоквартирного дома на узаконение реконструкции общего имущества многоквартирного дома, что нарушает права и законные интересы остальных собственников. В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое в имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Согласно указанной норме сохранение самовольной постройки невозможно, если это нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (что устанавливается заключением строительно-технической экспертизы). Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2004 № 820, принятым во исполнение Федерального закона «О пожарной безопасности», утверждено Положение о государственном пожарном надзоре, основной задачей которого является защита жизни и здоровья граждан в сфере пожарной безопасности, что согласуется с пунктом 3 статьи 222 Кодекса. В силу положений статьи 49 Федерального закона от 30.03.1999 №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» должностными лицами, уполномоченными в соответствии с данным Федеральным законом осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор являются главные государственные санитарные врачи и их заместители, руководители структурных подразделений и их заместители, специалисты органов, осуществляющих государственный санитарно-эпидемиологический надзор. Истцом не доказано соблюдения соответствующих норм и правил (строительных, градостроительных, пожарных, экологических и т.д.) при реконструкции пристройки балкона, кроме того не представлены документы подтверждающие наличие у истца согласия собственников многоквартирного дома на реконструкцию общего имущества дома и на уменьшение площади земельного участка под многоквартирным домом в пользу истца, доказательства безопасности проведенной реконструкции для собственников многоквартирного дома и третьих лиц.
Представитель Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в судебное заседание 04.03.2014 не явился, но был надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного разбирательства. Суд с учетом мнения участников процесса считает возможным рассмотреть дело по имеющимся доказательствам в отсутствие представителя третьего лица, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив иные доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд полагает, что исковые требования заявлены законно и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Учитывая, что переустройством и переоборудованием жилых помещений в многоквартирных домах могут быть затронуты публично-правовые интересы, интересы иных проживающих в доме граждан, законодатель в статье 26 ЖК РФ установил для собственника жилого помещения необходимость соблюдения процедуры согласования проведения соответствующих работ, определил пределы компетенции органа местного самоуправления или иного органа, наделенного административно-властными полномочиями, осуществляющего согласование данных работ, и предусмотрел негативные последствия перепланировки или переустройства, проведенных без соблюдения установленных законом требований.
Согласно пункту 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Приложением 1 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвержденному приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312, предусмотрено, что реконструкция здания -комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг . При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий (п.5.3).
Согласно ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 статьи 29 ЖК РФ срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 ст.29 ЖК РФ, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.
Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения.
В г. Волгодонске действует решение Волгодонской городской Думой от 04.02.2009 № 17 «О переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройстве и (или) перепланировке жилых (нежилых) помещений в жилых домах на территории муниципального образования «город Волгодонск».
Согласно ст. 2 Положения переустройство и (или) перепланировка жилых помещений допускается при наличии решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, оформленного в соответствии с настоящим Порядком. Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений на территории муниципального образования "Город Волгодонск" относится к полномочиям Администрации города Волгодонска. Решение о согласовании или отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений, сохранении или отказе в сохранении жилого (нежилого) помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии от имени Администрации города Волгодонска подписывается главным архитектором города Волгодонска. Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
В силу ст. 3 Положения при переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные, строительные и эксплуатационно-технические требования, в том числе:
1) не допускается переустройство и (или) перепланировка помещений, при которых:
а) ухудшаются условия эксплуатации жилого помещения, здания и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
б) нарушаются предельно допустимые прочность, устойчивость несущих конструкций зданий или может произойти их разрушение;
в) переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания (кроме помещений, переводимых из жилых в нежилые);
г) происходит нарушение в работе инженерных систем и (или) установленного в них оборудования;
д) увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
е) устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
ж) предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
2) в жилых домах типовых серий не допускается:
а) устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также местах расположения связей между сборными элементами;
б) устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки и трубопроводов;
в) устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
Решением Волгодонской городской Думы от 19.07.2012 N 71 введена в действие ст.5.1, согласно которой для согласования самовольно выполненного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник такого помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) представляет в МАУ "МФЦ":
1) заявление о согласовании самовольного переустройства и (или) перепланировки и сохранении в существующем состоянии жилого помещения;
2) правоустанавливающие документы на жилое помещение, договор социального найма и лицевой счет (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) техническую документацию самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения с указанием его состояния до и после переустройства и (или) перепланировки, по данным инвентаризации, выполненной не позднее 6 месяцев до дня подачи заявления;
4) техническое заключение о соответствии самовольно выполненного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, санитарным и экологическим требованиям, выданное специализированной организацией;
5) согласие организации, в ведении или управлении которой находится данный жилой дом, о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии;
6) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
7) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости согласования самовольно проведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Отказ в согласовании самовольно выполненного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае непредставления определенных частью 1 статьи 5.1 настоящего Порядка документов.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании самовольно выполненного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения принимается по результатам рассмотрения представленных в соответствии с частью 1 статьи 5.1 настоящего Порядка документов (при необходимости с выходом на место и проведением обследования жилого помещения) в течение 45 дней со дня представления указанных документов.
Решение об отказе в согласовании самовольно выполненного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Таким образом, по смыслу действующего законодательства, отсутствие решения о согласовании перепланировки не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно ст. 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу пункта 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия -в порядке, устанавливаемом судом.
В силу частей 1-3 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее -общее имущество в многоквартирном доме) (часть 1). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3).
Согласно части 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Из части 2 ст. 40 ЖК РФ следует, что если реконструкция , переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. 219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия реконструкции жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах. В связи с чем суд полагает возможным применить к рассматриваемым правоотношениям нормы права по аналогии.
Судом установлено, что на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ Егорова М.П., Егоров А.В. являются собственниками квартиры общей площадью 38,8 кв.м., в том числе жилой 24,9 кв.м., расположенной по . Егоров А.В. ДД.ММ.ГГГГ умер, истец в настоящее время желает оформить наследственные права, в связи с чем и обратилась в суд.
В 1991 году истцом совместно с Егоровым А.В. в квартире было произведено устройство балкона площадью 1,1 кв.м. согласно проекта пристройки, который был в то время согласован с главным архитектором г. Волгодонска, главным врачом СЭС, начальником УЖХ, начальником городского узла связи. Но после устройства балкона истец не обратился в МУП «БТИ» за внесением изменений в техпаспорт, что в настоящее время позволяет рассматривать Администрации г.Волгодонска устройство балкона как самовольное.
Истец обращалась в Администрацию г. Волгодонска за получением разрешения на реконструкцию с пристройкой балкона. И.о. главного архитектора г. Волгодонска председателя комитета по градостроительству и архитектуре Прошкина О.В. 30.12.2013 отказала в выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома с пристройкой балкона, в связи с тем, что на момент выдачи разрешения реконструкция квартиры уже завершена.
Пунктом 14 ст. 1 ГрК РФ определено, что реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее -этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
При этом п.10 этой же статьи дает определение объекта капитального строительства как здания, строения, сооружения, объекта, строительство которого не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В силу пункта 6 части 7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.
Как следует из материалов дела, спорная квартира , принадлежащая истцу, находится на 1 этаже жилого дома и самостоятельным зданием, строением, сооружением или объектом, строительство которого не завершено, не является.
Перепланировка помещений квартиры истца заключается в выполнении дверного проема посредством демонтажа подоконной части существующего оконного проема.
Реконструкция помещений квартиры заключается в выполнении пристройки – балкона (площадью 1,1 кв.м.) на торце здания жилого дома.
В силу выше приведённых норм права реконструкция объекта недвижимого имущества, по сути, представляет собой видоизменение ранее существовавшего объекта недвижимого имущества, в результате которого имевшиеся у данного объекта индивидуализирующие его характеристики утрачиваются (фактически создаётся объект недвижимого имущества с новыми техническими и планировочными характеристиками).
Самовольная постройка (реконструкция) имеет следующие признаки:
- создание постройки на земельном участке, не отведенном для строительства в установленном порядке (ст. 30 - 32 ЗК РФ);
- отсутствие необходимого разрешения на строительство;
- создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Градостроительный кодекс РФ).
Истец, обоснованно полагая, что указанное разрешение на устройство балкона она имеет, произвела устройство балкона с перепланировкой жилого помещения квартиры в соответствии с проектом.
В связи с чем суд не может признать указанные устройство балкона и перепланировку самовольной по признаку отсутствия разрешения на строительство.
Изучение технического паспорта спорного помещения на 2012 и представленного проекта свидетельствую о том, что устройство балкона выполнено в соответствии с действующими нормами и правилами и стандартами. Перепланировка не является реконструкцией конструктивных элементов жилого дома, не снижает несущую способность строительных конструкций здания и не нарушает конструктивную схему здания.
Несущие конструкции здания - строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях (Приложение 6 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004). Таким образом, несущие конструкции обеспечивают надежность и безопасность здания.
Согласно пункта 4 Приложения 3 СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» площадь лоджий, тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую, полезную и расчётную площади зданий не включается.
Сам демонтаж подоконной стены квартиры № 53 дома № 5 по ул. 50 лет СССР в г. Волгодонске не связан с изменением конструктива дома – его стены, так как устройство дверного проема произошло в стене, где имелся оконный проем, это часть стены не является несущей конструкцией . Кроме того, эта часть стены обслуживает только одно помещение и не относится к общему имуществу дома с учетом положений п. 1 ст. 36ЖК РФ.
Данное утверждение соответствует определению состава общего имущества, согласно правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, согласно которому в состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения его в действие, также является необоснованным.
Согласно статьи 5 ФЗ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом.
На момент получения разрешения на строительство балкона (1991) отсутствовала необходимость получения согласия собственников жилых помещений для проведения перепланировки в связи с уменьшением общего имущества, связанного с организацией балкона. Да само появление собственником жилых помещений стало возможно только с момента реализации Закона РФ «О приватизации».
По вопросу правоотношений, возникающих относительно земельного участка, на котором расположен жилой дом, в связи с устройством балкона, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельный участок переходит с момента его формирования и проведения его на государственный кадастровый учет.
Из материалов дела следует, что земельный участок с адресным ориентиром , на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и поставлен на кадастровый учет 23.07.2007, что следует из кадастровой выписки о земельном участке.
Согласно п. 1 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п.2 ст. 16 названного Закона, если земельный участок сформирован и прошел кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен указанный дом, возникает в силу закона и не требует обращения в органы местного самоуправления или государственной власти
Пунктами 3-5 статьи 16 названного Закона предусмотрено, что если земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, необходимо обращение к органу власти для формирования земельного участка, и право собственности на участок возникает с момента его формирования и постановки на кадастровый учет.
Аналогичная позиция изложена в письме Федерального агентства кадастра
объектов недвижимости от 20.06.2008 № ВК/2657 «О кадастровом учете земельных участков под многоквартирными домами».
В силу ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям,
установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно части 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Из буквального толкования изложенной нормы и ст. 16 Федерального закона № I89-ФЗ следует, что названным Законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме - с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (если на эту дату земельный участок для эксплуатации жилого дома был сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет).
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме обусловлен моментом формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (пункты 2, 5 статьи 16 Закона).
Из материалов дела следует, что на момент обращения истца с соответствующим заявлением к Главному архитектору г. Волгодонска в 1991 земельный участок для эксплуатации жилого дома сформирован в установленном законом порядке не был, т.е. собственники помещений в многоквартирном доме не располагали правами собственников на земельный участок, в связи с чем не требовалось получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме на выполнение работ по устройству балкона.
Суд учитывает также то, что истец не может избрать административный способ защиты своих прав, так как истцу отказано в согласовании в произведенной перепланировке и реконструкции квартиры.
Отсюда следует вывод об избрании истцом надлежащего способа защиты. Заявленный способ защиты является единственным доступным для истца.
В этой связи суд, оценив согласно ст. 67 ГПК РФ представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив, что произведенные истцом перепланировка, реконструкция квартиры соответствуют нормам градостроительного законодательства, предусматривающим, в свою очередь, возможность осуществления реконструкции (п. 14 ст. 1 ГрК РФ), также то, что данная реконструкция соответствует всем обязательным требованиям безопасности, поскольку такое сохранение помещения не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем исковые требования о сохранении квартиры в перепланированном и реконструированном виде за истцом подлежат удовлетворению.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, судья
Р Е Ш И Л:
Сохранить в перепланированном и реконструированном состоянии квартиру , общей площадью 38,7 кв.м., в том числе жилой площадью 24,9 кв.м., вспомогательной площадью 13,8 кв.м., площадью балкона 1,1 кв.м.
Внести соответствующие изменения в техдокументацию на квартиру .
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.