Апелляционное определение № 33-16421/2013 от 19 декабря 2013 г. по делу № 33-16421/2013
Судья Заярная Н.В. Дело № 33-16421/2013
19 декабря 2013 года г. Ростов-на-Дону
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Корниловой Т.Г.,
судей: Криволапова Ю.Л., Качаевой Т.А.
при секретаре Кураян О.С.,
рассмотрев в судебном заседании по докладу судьи Криволапова Ю.Л. гражданское дело по апелляционным жалобам Мацининой Л.И., Пащенко А.Е. на решение Батайского городского суда Ростовской области от 09 сентября 2013 года,
У С Т А Н О В И Л А :
Мацинина Л.И. обратилась в суд с иском к Пащенко А.Е., третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договоров купли-продажи состоявшимися, признании права собственности, об обязании зарегистрировать переход права собственности.
В обоснование заявленных требований указано, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Мацининой Л.И. и Пащенко А.Е. был заключен договор займа. Согласно условиям договора Мацинина Л.И. передала Пащенко А.Е. в долг 1236000 руб. Ответчик взял на себя обязательство возвратить заемные денежные средства в срок до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. В подтверждение передачи денежных средств по договору займа ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ответчиком была составлена расписка. Заемные денежные средства ответчику были необходимы для строительства трехэтажного многоквартирного жилого дома, который он намеревался построить на земельном участке, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Пащенко А.Е. не были возвращены в установленный договором срок денежные средства в размере 1236000 руб.
В целях урегулирования возникшего спора ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Мацининой Л.И. и Пащенко А.Е. было заключено соглашение, согласно п. 7 которого стороны договорились внести изменения в п. 2.3. договора займа от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, установив новый срок возврата полученных Пащенко А.Е. денежных средств до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. В п.1 Соглашения стороны определили, что предметом настоящего Соглашения является передача в залог Мацининой Л.И. принадлежащего Пащенко А.Е. на праве собственности недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательств, а именно: 1/12 долю земельного участка площадью 392,0 кв.м. с кадастровым номером N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на землях населённых пунктов, разрешённое использование: многоквартирные дома не выше 3-х этажей; квартиру № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 44,2 кв.м. (комнаты №№ 1, 2, 3, 4, с учётом балкона 2,2 кв.м. (комната 4х)), расположенную на 3 этаже 3-х этажного многоквартирного жилого дома, литер Ф, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; подвальное, помещение общей площадью 14,52 кв.м., расположенное в техподполье, литер п/Ф, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Пащенко А.Е. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА денежные средства в размере 1236000 руб. не возвратил.
Для урегулирования возникшего спора досудебного порядка ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Мацининой Л.И. и Пащенко А.Е. было заключено соглашение, согласно п. 1 стороны договорились, что Пащенко А.Е. погашает перед Мацининой Л.И. задолженность в размере 1236000 руб., путём подписания до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА договоров купли-продажи ранее заложенного имущества.
Во исполнение договоренностей, указанных в соглашении от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Мацининой Л.И. и Пащенко А.Е. был заключён договор купли-продажи 1/12 доли земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а также ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Мацининой Л.И. и Пащенко А.Е. был заключён договор купли-продажи квартиры № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и подвального помещения, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА вышеуказанный договор купли-продажи 1/12 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок был сдан в Батайский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для государственной регистрации.
Однако в начале ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года Батайским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области была приостановлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании постановлений судебного пристава-исполнителя Батайского городского отдела судебных приставов УФССП России по Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
Как указывала истец при подписании договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА аресты на объекты недвижимости отсутствовали.
Истец ссылалась и на то, что вышеуказанные сделки сторонами были исполнены в полном объёме. Мацинина Л.И. с момента заключения договоров купли-продажи и по настоящее время проживает в приобретенной доле жилого дома (в квартире № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), а также пользуется подвалом и земельным участком, несет бремя их содержания.
С учетом указанных обстоятельств, Мацинина Л.И. просила суд:
- признать состоявшимся договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА 1/12 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
- признать состоявшимся договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА квартиры № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, подвального помещения, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
- признать за Мацининой Л.И. право собственности на 1/12 долю земельного участка с кадастровым номером № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, квартиру №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, подвальное помещение, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
- вынести решение о государственной регистрации права собственности и переход права собственности на данные объекты недвижимости за Мацининой Л.И.
Ответчик иск признал.
Решением Батайского городского суда Ростовской области от 09 сентября 2013 года Мацининой Л.И. в иске отказано.
Не согласившись с решением суда, Мацинина Л.И. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, считая его незаконным и необоснованным и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
В жалобе апеллянт повторно излагает обстоятельства дела и основания предъявления иска в суд.
Заявитель жалобы выражает несогласие с выводом суда о том, что до настоящего времени право собственности Пащенко А.Е. на трехэтажный многоквартирный жилой дом не зарегистрировано, ввиду того, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заместителем главы Администрации г. Батайска по территориальному развитию и строительству Пашенко А.Е. и [ФИО1] было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства трехэтажного многоквартирного жилого дома.
По мнению апеллянта, суд первой инстанции не учел того, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Мацининой Л.И. и Пащенко А.Е. было заключено соглашение, предметом которого является передача в залог принадлежащего Пащенко А.Е. недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательств по договору займа от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
При этом апеллянт полагает, что Пащенко А.Е. не имел право совершать какие-либо сделки в отношении предмета договора залога без предварительного согласия Мацининой Л.И.
Также с принятым решением суда не согласился Пащенко А.Е. и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решения суда и принятию по делу нового решения об удовлетворении иска.
В обоснование поданной жалобы заявитель указывает, что в ходе рассмотрения дела он не возражал против удовлетворения исковых требований.
Кроме того автор жалобы обращает внимание на то, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ему было выдано заместителем главы администрации г. Батайска разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства трехэтажного многоквартирного жилого дома, однако оно не было представлено в суд первой инстанции в качестве доказательства по уважительной причине.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность принятого решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, выслушав пояснения представителя Пащенко А.Е. – Мацинина И.А., представителя Мацининой Л.И. – Бдояна А.М., судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 46 Конституции РФ, ст. ст. 8, 12, 131, 164, 165, 218, 219, 432, 549, 551 ГК РФ, и исходил из того, что поскольку право собственности Пащенко А.Е. на трехэтажный многоквартирный жилой дом не зарегистрировано и не установлено, следовательно договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА считается незаключенным ввиду отсутствия объекта и предмета договора, в связи с чем не порождает никаких правовых последствий и не может выступать основанием для возникновения права собственности.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с таким выводом суда первой инстанции.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
По смыслу ст. 209 ГК РФ право распоряжаться имуществом принадлежит собственнику.
В соответствии с ч.1, 2 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Регистрация права собственности на на созданный объект недвижимого имущества либо на объект незавершенного строительства регистрируется в порядке, установленном ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В силу указанных положений закона, с регистрацией прав на имущество закон связывает введение этого имущества в гражданский оборот, возможность совершения сделок с этим имуществом, в том числе его отчуждения третьим лицам по договору купли-продажи.
Исключения из этого правила установлены законом.
В силу ч.3, 4 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
Порядок государственной регистрации ипотеки установлен ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Сделки с землей и иной недвижимостью также подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 164) и признаются заключенными с момента регистрации (п. 3 ст. 433), если иное не установлено законом.
Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Судом установлено и усматривается из материалов дела, что Пащенко А.Е. и [ФИО1] по договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА приобрели в долевую собственность (по ? доли в праве) земельный участков, кадастровый № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 392 м.кв. по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли поселения, вид разрешенного использования: эксплуатация индивидуального жилого дома.
Согласно кадастровому паспорту ФГУ «ЗКП» по Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА указанный земельный участок с кадастровым № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, равнозначным кадастровому № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 392 м.кв. по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли поселения, имеет вид разрешенного использования: многоквартирные дома не выше 3-х этажей.
На основании постановления Администрации г.Батайска от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и разрешения на строительство, выданное Пащенко А.Е., [ФИО1] ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА сроком до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на их земельном участке возведен 3-этажный многоквартирный жилой дом с подземной частью, прошедший техническую инвентаризацию и на который выдан технический паспорт.
Между Мацининой Л.И. (займодавцем) и Пащенко А.Е. (заемщиком) был заключен договор займа, по которому заемщик получил 1236000 руб. с обязательством возвратить полученные деньги до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
Соглашением между теми же сторонами от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА стороны установили новый срок возврата займа до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА
Кроме этого соглашение содержит условия о залоге имущества заемщика: 1/12 доли земельного участка площадью 392,0 кв.м. с кадастровым номером N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящейся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на землях населённых пунктов, разрешённое использование: многоквартирные дома не выше 3-х этажей; квартиру № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 44,2 кв.м. (комнаты №№ 1, 2, 3, 4, с учётом балкона 2,2 кв.м. (комната 4х)), расположенную на 3 этаже 3-х этажного многоквартирного жилого дома, литер Ф, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; подвальное, помещение общей площадью 14,52 кв.м., расположенное в техподполье, литер п/Ф, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке.
Соглашением от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г., заключенным между теми же сторонами, заемщик Пащенко А.Е. погашает долг перед займодавцем Мацининой Л.И. передачей ей предмета залога. Заемщик обязался подготовить соответствующие документы для передачи имущества новому приобретателю.
Те же стороны ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключили договор купли-продажи.
Согласно этому договору Пащенко А.Е. продал квартиру № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 44,2 кв.м., на 3 этаже трехэтажного многоквартирного жилого дома литер Ф, и подвальное помещение общей площадью 14,52 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Пащенко А.Е. право собственности на трехэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, не регистрировал и таковые в государственном реестре недвижимости отсутствуют. Не зарегистрирован и договор в порядке ст. 558 ГК РФ.
Более того, согласно договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Пащенко А.Е. продал Мацининой Л.И. 1/12 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок без размещённых на нём объектов недвижимого имущества из категории земель - земли населённых пунктов с разрешённым использованием земельного участка - для размещения многоквартирных домов не выше трех этажей, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
На основании договора купли-продажи земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Пащенко А.Е. принадлежит доля земельного участка на праве общей долевой собственности. Право общей долевой собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. сделана запись о регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
В настоящее время согласно выписке из ЕГРП от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Пащенко А.Е. является собственником 1/12 доли указанного земельного участка, кадастровый № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с ограничениями в виде арестов, наложенных постановлениями судебного пристава – исполнителя Батайского городского отдела СП УФССП России по Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (дата государственной регистрации ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г.) и от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (дата государственной регистрации ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г.).
Таким образом, поскольку право собственности на трехэтажный многоквартирный дом не было зарегистрировано в установленном порядке, право собственности у продавца не возникло, у ответчика отсутствовали права на его отчуждение по договорам залога и купли-продажи, что делает невозможным признание за истцом права собственности на спорную квартиру по указанным в исковом заявлении основаниям.
Учитывая, что документы на регистрацию права собственности на 1/12 долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок были сданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, однако, государственная регистрация прав была приостановлена до снятия ареста и запрета на распоряжение недвижимым имуществом, зарегистрированным за Пащенко А.Е. в установленном законодательством порядке, суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
Суд, правильно определив обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, и дав им надлежащую правовую оценку, постановил законное и обоснованное решение, не допустив при этом нарушений норм материального и процессуального права.Выводы суда основаны на устанволенных им обстяотельствах
Доводы Мацининой Л.И. о неправильном применении судом норм материального права и в частности положений о залоге, поскольку сделка, по мнению истицы является результатом реализации залога во внесудебном порядке, несостоятельны и подержат отклонению, поскольку договор о залоге в силу нарушений ст. 339 ГК РФ является недействительным, а действия, направленные на реализацию залога юридически безразличными.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не принял во внимание факт ввода в эксплуатацию строения, который был ранее утерян, но в настоящее время имеется, подлежат отклонению.
Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию урегулирована ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. При этом в соответствии с частью 1 названной статьи разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
В соответствии с ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
В соответствии с абзацем первым п. 1 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Из приведенных положений законов следует, что акт ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства сам по себе не является актом, устанавливающим право собственности его владельца, и он не влияет на правоотношения сторон. Тем более, что на это обстоятельство не ссылались стороны и оно не было предметом исследования и оценки суда первой инстанции.
То обстоятельство, что суд не принял признание иска ответчиком, не влияет на правильность решения суда, поскольку оснований для этого, предусмотренных ст. 39 ГПК РФ не было. Напротив, судом установлено, что препятствием для регистрации сделки явился запрет на государственную регистрацию прав на недвижимость во исполнение судебного решения. Доводы о неверности выводов суда, не принявшего признание иска ответчиком, несостоятельны.
Доводы апелляционных жалоб правильность выводов суда не опровергают, представляют собой субъективную позицию апеллянтов о том, как должно было быть разрешено дело и не указывают на наличие у продавца прав на отчуждение спорных объектов недвижимости. Иных доводов оспаривающих законность и обоснованность постановленного по делу решения апелляционные жалобы не содержат.
Кроме того, судебная коллегия приходит к выводу о неверно выбранном истцом способе защиты нарушенного права, исходя из имеющихся действительных правоотношений сторон.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в силу ст. 330 ГПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного постановления, судом первой инстанции допущено не было, в связи с чем, решение суда подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст.ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Батайского городского суда Ростовской области от 09 сентября 2013 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Мацининой Л.И., Пащенко А.Е. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: