Апелляционное определение № 33-10255/2014 от 7 августа 2014 г. по делу № 33-10255/2014
Судья Вишнякова Л.В. дело №33-10255/2014
07 августа 2014года г. Ростов-на-Дону
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Ковалева А.М.
судей Качаевой Т.А., Вялых О.Г.
при секретаре Бижко Е.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Качаевой Т.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Драч А.Н. в лице представителя М. на решение Батайского городского суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА,
У С Т А Н О В И Л А:
Драч А.Н. обратился в суд с иском к ООО «Торговая Группа Дон» АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ОАО КБ «Центр-Инвест» АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН о признании заключенным договора участия в долевом строительстве, признании права собственности на нежилое помещение, применение к кредитному договору последствий о недействительности ничтожной сделке.
В обосновании иска указал, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ним и ответчиком был заключен договор о долевом участии в строительстве 11-ти этажного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
В соответствии с п. 2.1 договора ответчик взял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства - нежилое помещение проектной площадью 38, 5 кв.м. участнику долевого строительства.
Истец взял на себя обязанность уплатить обусловленную договором сумму 1 700 000 руб. и принять объект долевого участия при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Срок ввода дома в эксплуатацию установлен - ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
Срок передачи объекта долевого строительства установлен не позднее 3-х месяцев со дня ввода дома в эксплуатации.
Истец указывает, что выполнил в полном объеме обязательства по договору об участии в долевом строительстве.
Однако ответчик обязательства не исполнил, нежилое помещение не передал, несмотря на то, что дом сдан в эксплуатацию ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА
Истец также указывает, что кредитный договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в редакции дополнительного соглашения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в части обременения на нежилое помещение подвал НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 38,5 кв.м., заключенный между ответчиками, является недействительным в силу ничтожности, нарушает права истца.
29 апреля 2014 года Батайский городской суд Ростовской области постановил решение, которым отказал Драч А.Н. в удовлетворении исковых требований к ООО «Торговая Группа Дон» АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ОАО КБ «Центр-Инвест» АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН о признании заключенным договора участия в долевом строительстве, признании права собственности на нежилое помещение, применение к кредитному договору последствий о недействительности ничтожной сделке.
На указанное решение суда, Драч А.Н., в лице представителя М. подана апелляционная жалоба, в которой он просит отменить решение суда, как незаконное, и вынести новое решение об удовлетворении его исковых требований.
Апеллянт указывает, что суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, и нарушил нормы материального и процессуального права. По его мнению, суд не принял во внимание положения, содержащиеся в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ о 04.12.2013 года, согласно которым не заключение застройщиком договора долевого участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на объект недвижимости. Считает, как следствие, что отсутствие регистрации такого договора также не может являться основанием для отказа в признании права собственности.
Указывает, что он не мог самостоятельно зарегистрировать договор, поскольку ответчик уклонялся от регистрации договора.
Ответчик, в нарушение условий договора, не направил ему уведомление о сдаче дома в эксплуатацию.
Обращает внимание на то, что ответчик предлагал ему подписать предварительный договор задним числом и уже с обременением, хотя ранее информации об обременении не предоставлялось.
Апеллянт не согласен с мнением представителя ответчика о том, что им не полностью исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве, так как им не внесена сумма в 17500 рублей, поскольку договором долевого участия данная сумма не предусмотрена.
Апеллянт полагает, что суд не исследовал, и не дал правовую оценку ряду документов, в том числе договору подряда от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, акту приемки выполненных работ от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, акту приема-передачи нежилого помещения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Апеллянт указывает, что суд, в нарушение процессуальных норм, необоснованно отклонил его ходатайство об истребовании у ответчика документов, а именно договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в редакции дополнительного соглашения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и истребовании из Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по РО дела по расписке от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН
Апеллянт обращает внимание на то, что им оспаривалось не дополнительное соглашение к кредитному договору, а сам кредитный договор, которым были нарушены его права как участника долевого строительства, поскольку он должен был получить объект недвижимости свободный от прав третьих лиц.
С доводами апелляционной жалобы не согласился представитель ответчика директор ООО "Торговая Группа Дон" К.С., подал возражения, в которых считает обжалуемое решение суда законным, обоснованным и неподлежащим отмене.
В заседание судебной коллегии не явились представитель ответчика ООО "Торговая Группа Дон" и представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО. О месте, времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и заблаговременно, доказательств уважительности причин неявки не представили. Судебная коллегия признала возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 167, пункта 1 статьи 327 ГПК РФ.
В силу ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав пояснения Драч А.Н., его представителя М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ОАО КБ "Центр-Инвест" К.Т., полагавшую оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Принимая решение, суд руководствовался статьями 12, 165, 166, 218, 219, 432, 433, 551 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2012 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты", ст. 16,29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из того, что, поскольку, договор долевого участия истцом не был зарегистрирован в установленном законом порядке, им выбран неверный способ защиты своего права. Истец с иском в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ о регистрации сделки не обращался. Кроме того, истец не представил доказательств ничтожности кредитного договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и дополнительного соглашения от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, полагает, что суд исследовал все представленные доказательства в совокупности, определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, установил правоотношения сторон и правильно применил нормы материального права, не допустив нарушения процессуальных норм.
В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с положениями ст.219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу п.3 ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с положениями п.1 ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с положениями п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч.3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п.3 ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии с п.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с п.63 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
В соответствии с положениями ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО "Торговая группа "Дон" и Драч А.Н. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, согласно которого Общество обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после ввода его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства - нежилое помещение №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН проектной площадью 38,5 кв.м., а Драч А.Н., в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором сумму в размере 1700000 руб. и принять объект долевого участия, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Срок ввода дома в эксплуатацию установлен до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Пунктом 4.1. договора установлен срок передачи объекта долевого строительства истцу не позднее 3-х месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию.
Драч А.Н. оплачены денежные средства в размере 1330000 руб., что подтверждается квитанцией от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и 330000 руб., что подтверждается квитанцией от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
В силу п.10.1 указанного договора, он подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ и считается заключенным с момента такой регистрации и действует до полного выполнения всех условий.
Данный договор долевого участия не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Указанный многоквартирный жилой дом принят в эксплуатацию администрацией АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА разрешением № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Только после ввода дома в эксплуатацию Драч А.Н. перечислил ООО "Торговая группа "Дон" денежные средства в сумме 370 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ООО "Торговая группа "Дон" получило свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с обременением: ипотека в силу закона, а затем такое же свидетельство от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА повторно взамен свидетельства от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА также с обременением: ипотека в силу закона.
Дополнительным соглашением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА к кредитному договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН были изменены сроки возврата кредита.
Исходя из изложенных обстоятельств, заявленных исковых требований, и приведенных норм действующего законодательства, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требований истца о признании договора долевого участия в строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключенным и признании на основании этого договора права собственности за истцом на спорное нежилое помещение, поскольку избранный истцом способ защиты гражданских прав не является надлежащим.
Согласно материалам дела договор долевого участия заключен между сторонами ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, однако его регистрация не была проведена до сдачи дома в эксплуатацию, а соответственно он считается незаключенным. Апеллянтом, в нарушение положений ст.56 ГПК РФ, ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанций не представлено доказательств уклонения ответчика от регистрации договора. Более того, как следует из материалов дела обязательства в части оплаты Драч А.Н. исполнены только после сдачи дома в эксплуатацию ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г., следовательно, условия договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА им выполнены не были. Драч А.Н., на основании положений п.3 ст.165 ГК РФ, с иском о регистрации сделки в суд также не обращался.
Кроме того, после сдачи дома в эксплуатацию, предмет договора отсутствует в силу факта возведения объекта недвижимости. От заключения основного договора купли-продажи истец уклоняется, несмотря на подписание акта приема-передачи спорного объекта недвижимости от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Исходя из чего, довод апелляционной жалобы, что отсутствие регистрации договора не может являться основанием для отказа в признании права собственности подлежит отклонению.
Также несостоятелен и довод апеллянта относительно кредитного договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и дополнительного соглашения к нему от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, поскольку Драч А.Н. не является стороной данного договора и не является лицом, чьи права либо законные интересы были нарушены при заключении данного кредитного договора и дополнительного соглашения, а следовательно не имеет право предъявлять требования о применении последствий ничтожной сделки на основании положений п.3 ст.166 ГК РФ. Кроме того, данное соглашение, как пояснила представитель банка в судебном заседании суда апелляционной инстанции, не устанавливало обременение, а изменяло срок возврата кредита. Данный кредит является инвестиционным, денежные средства предоставлялись для строительства жилого дома. Ипотека устанавливалась на основании договора залога прав аренды земельного участка. Право аренды земельного участка, на котором должен быть возведен жилой дом находится в залоге у банка. При заключении договора долевого участия в строительстве, банк давал согласия на прекращение действия ипотеки после ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам. Апеллянтом, в нарушение положений ст.56 ГПК РФ, ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанций не представлено доказательств нарушения его прав данными договором и соглашением.
Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда и не могут служить основанием к отмене вынесенного решения.
Поскольку, судом первой инстанции, верно определены юридически значимые обстоятельства, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, и не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Батайского городского суда Ростовской области от 29 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Драч А.Н. в лице представителя М. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: