Решение № 2-2035/2015 2-2035/2015~М-1167/2015 М-1167/2015 от 2 июня 2015 г. по делу № 2-2035/2015
Дело № 2-2035/2015
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 июня 2015 г. г. Ростов-на-Дону
Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:председательствующего судьи Юрченко Е.Ю.
с участием адвоката Крыгиной И.С.
при секретаре судебного заседания Атанян М.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивановой Н. А. к НОУ «Автошкола «Рокада» о взыскании задолженности по арендной плате,
Иванова Н.А., обратилась в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что между негосударственным образовательным учреждением «Автошкола «Рокада» и Ивановой Н.А. ... г. заключен договор аренды нежилого помещения № общей площадью 32.4 кв.м., расположенного в административном здании по адресу: <...>, по которому Иванова Н.А. выступает арендодателем, а НОУ «Автошкола «Рокада» арендатором. В соответствии с условиями п. 3.1 указанного договора, арендная плата, с учетом удерживаемого арендатором налога на доходы с физических лиц (2 241 руб.), выплачиваемая арендатором ежемесячно арендодателю на лицевой счет, составляет 15 000 руб. Данная сумма оплачивается арендатором не позднее 5-го числа месяца, подлежащего оплате. Однако последняя арендная плата в сумме 15 000 руб. поступила лишь за сентябрь 2014 - 29.08.2014. Случаи задержки уплаты арендной платы имели место ранее, однако в допустимо разумные сроки арендатор все же производил оплату и арендодатель обходился без письменных претензий. В соответствии с п. 5.3 договора аренды, споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются путем переговоров, при неурегулировании возникших разногласий спор разрешается в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством. В целях урегулирования возникшей ситуации по просрочке арендных платежей ... г. Ивановой Н.А. в адрес НОУ «Автошкола «Рокада» была направлена претензия о необходимости погашения арендной платы, произвести замену входной фасадной двери либо возместить ее стоимость, а также ввиду ухудшения арендатором используемого имущества (испорчена входная дверь, частично поврежден отделочный материал внутри помещения - МДФ) и бездействия арендатора по восстановлению испорченного имущества, ему было предложено расторгнуть договор аренды, прибыть для передачи здания (ключей от дверей, рол-ставней), подписания акта приема-передачи и соглашения о расторжении договора аренды, которое было также направлено в его адрес. Однако письменная претензия арендодателя оставлена арендатором без ответа, хотя ключи от помещения были переданы через третьих лиц 10.02.2015. Указанный договор аренды заключен на срок менее одного года - с ... г. по 01.08.2014. Арендатор по истечении срока договора продолжал пользоваться нежилым помещением, производил оплату арендной платы за пределами срока договора аренды, сообщений о предстоящем освобождении помещения не осуществлял, имущество не возвращал, соответственно договор аренды в силу закона возобновлен на неопределенный срок. Последняя оплата, как указывалось выше, была произведена за сентябрь 2014 года 29.08.2014. Соответственно, период с ... г. по ... г. (4 месяца) является неоплаченным. Сумма арендной платы за указанный период составляет: 15000 руб. х 4 мес. = 60 000 руб.
На основании изложенного Иванова Н.А. просила суд: взыскать с негосударственного образовательного учреждения «Автошкола «Рокада» в пользу Ивановой Н. А. 60 000 руб.
В ходе рассмотрения дела судом истица уточнила первоначально заявленные требования на основании ст. 39 ГПК РФ и окончательно просила суд: взыскать с негосударственного образовательного учреждения «Автошкола «Рокада» в пользу Ивановой Н. А. задолженность по арендной плате в размере 63 665 руб., включая НДФЛ.
Иванова Н.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представила заявление о проведении судебного заседания без ее участия, в связи с чем дело в отсутствие истицы рассмотрено на основании ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истицы – Симонян Е.И., действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила взыскать арендную плату за период с октября 2014 года по январь 2015 года в размере 60 000 руб., дала пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что периодические излишне уплачивавшиеся НОУ «Автошкола Рокада» средства были согласованы сторонами как возмещение коммунальных платежей.
Представитель ответчика НОУ «Автошкола Рокада» - Крыгина И.С., действующая на основании ордера, в судебном заседании не оспаривала часть задолженности в сумме 15 000 руб., однако против удовлетворения остальных заявленных Ивановой Н.А. требований возражала, полагала, что договор аренды прекратил свое действие в ноябре 2014 года, когда автошкола переехала в другое помещение. О расторжении договора аренды арендатор уведомил Иванову Н.А. через Иванова В.И. Задолженность за октябрь 2014 года ответчиком погашена в полном объеме, с учетом имевшихся ранее переплат. Не оспаривала, что НОУ «Автошкола Рокада» периодически перечисляло Ивановой Н.А. денежные средства в счет возмещения оплаты коммунальных платежей.
Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ... г. между Ивановой Н.А. (арендодатель) и НОУ «Автошкола «Рокада» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого: арендодатель обязался передать, а арендатор - принять в аренду помещение № общей площадью 32,4 кв.м. согласно поэтажному плану первого этажа в техническом паспорте, изготовленном Ростовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 10.02.2010, находящегося на втором этаже административного здания литер Б, общей площадью 117,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, № для использования в качестве офиса, в том числе как учебный класс для проведения занятий по направлению деятельности «Арендатора».
Срок аренды согласован сторонами: с ... г. по 01.08.2014. При этом в силу п. 6.3 договора стороны установили, что «с учетом удовлетворительного состояния имущества, отвечающего требованиям для целей, предусмотренных настоящим договором и фактической передачи указанного в настоящем договоре помещения, настоящий договор имеет силу передаточного акта».
В соответствии с разделом 3 договора аренды: арендная плата устанавливается следующим образом: 17 241 (семнадцать тысяч двести сорок один) руб. за один месяц без НДС. Исчисление удержание и уплата налога на доходы с физических лиц за арендодателя с указанной в данном пункте суммы осуществляется арендатором согласно следующему расчету: 17 241 руб. х 13% = 2 241 руб. - ежемесячная сумма НДФЛ; 17 241руб. – 2 241руб. = 15 000 руб. - ежемесячная сумма арендной платы с учетом удержанной НДФЛ, выплачивается арендатором ежемесячно арендодателю на руки или на лицевой счет. Арендные платежи, предусмотренные п. 3.1 договора, начисляются с ... г. оплачиваются арендатором ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, подлежащего оплате.
Во исполнение вышеуказанного договора Иванова Н.А. фактически передала во владение и пользование НОУ «Автошкола «Рокада» помещение № общей площадью 32,4 кв.м., находящееся на втором этаже административного здания литер Б общей площадью 117,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, что не оспаривалось ответчиком в ходе рассмотрения дела.
После истечения срока аренды, указанного в п. 1.2 договора – ... г. - НОУ «Автошкола «Рокада» продолжило пользоваться названным помещением на условиях договора аренды от 16.09.2013, надлежащим образом внеся арендную плату за август и сентябрь 2014 года.
Вместе с тем, начиная с октября 2014 года арендная плата в установленные договором аренды размере и сроки ответчиком в пользу Ивановой Н.А. не вносилась, в связи с чем, последняя обратилась в суд с настоящим иском о взыскании образовавшейся задолженности за период с ... г. по 31.01.2015.
В силу ст. 309, 310, 314 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии со ст. 606 и ст. 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В данном случае судом установлено, что между Ивановой Н.А. и НОУ «Автошкола «Рокада» существовали арендные правоотношения из договора аренды недвижимого имущества (помещения) от 16.09.2013.
Поскольку после окончания срока действия названного договора НОУ «Автошкола Рокада» продолжило пользоваться арендованным помещением ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды от 16.09.2013, заключенный между Ивановой Н.А. и ответчиком считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях в связи с фактическим использованием арендатором помещения после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Вместе с тем, арендатором не исполнялись надлежащим образом обязательства по внесению арендной платы за период с октября 2014 по январь 2015 и объективных доказательств обратного ответчиком суду представлено не было.
Так, согласно представленным суду платежным поручениям и выписке о движении денежных средств по счету Ивановой Н.А. последняя своевременная оплата НОУ «Автошкола Рокада» арендной платы была произведена ... г. в размере 15 000 руб. – за сентябрь 2014 года.
Впоследствии НОУ «Автошкола Рокада» дополнительно оплатило в пользу Ивановой Н.А. арендную плату в размере 10 207 руб. только 24.05.2015, что подтверждается соответствующим платежным поручением, копия которого представлена суду.
Таким образом, исходя из установленного в п. 3.1 договора от ... г. размера арендной платы подлежащего выплате арендодателю – «15 000 руб. в месяц на руки или на лицевой счет» - задолженность НОУ «Автошкола Рокада» за период с октября 2014 по январь 2015 составляет 49 793 руб., исходя из расчета 15 000 руб. х 4 месяца – 10 207 руб. добровольно оплаченных ответчиком.
Доводы НОУ «Автошкола Рокада» о фактическом прекращении действия договора аренды с ноября 2014 года – суд отклоняет, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ, арендатор, желая отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, обязан предупредить об этом другую сторону не менее чем за три месяца.
Данная обязанность по уведомлению арендодателя об отказе от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, НОУ «Автошкола Рокада» исполнена не была, в связи с чем, договор аренды от 16.09.2013, вопреки мнению ответчика, сохранял соей действие и после ноября 2014 года.
При этом, фактическое неиспользование арендованного помещения арендатором, не освобождает последнего от обязанности вносить арендную плату, вплоть до надлежащего расторжения договора.
Доводы НОУ «Автошкола Рокада» о том, что об отказе от исполнения арендатором договора аренды ... г. был уведомлен Иванов В.И. – суд оценивает критически, поскольку о таком отказе должна была быть уведомлена непосредственно Иванова Н.А. как арендодатель.
Доказательства того, что Иванов В.И. в указанный период времени был уполномочен Ивановой Н.А. (на основании доверенности или иного распоряжения) действовать от ее имени по вопросам владения, пользования и распоряжения принадлежащим ей нежилым помещением № общей площадью 32,4 кв.м., по адресу: <...>, в том числе во взаимоотношениях с НОУ «Автошкола Рокада» - суду не представлены.
Договор аренды от ... г. был заключен лично Ивановой Н.А от своего имени и арендная плата вносилась арендатором на счет, открытый на имя самой Ивановой Н.А., связи с чем, все юридически значимые извещения по договору аренды НОУ «Автошкола Рокада» также было обязано направлять в адрес самой Ивановой Н.А., а не иных лиц.
Следует также отметить, исходя из заявленной суду позиции самого ответчика о том, что «арендодатель был уведомлен об отказе от исполнения договора аренды 10.10.2014», договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенны срок, в силу правил п. 2 ст. 610 ГК РФ, должен был прекратить свое действие не ранее 11.01.2015.
Таким образом, поскольку заключенный между сторонами договор аренды от 16.09.2013, вплоть до января 2015 года расторгнут в установленном законом порядке не был, НОУ «Автошкола «Рокада» обязано выплатить Ивановой Н.А. задолженность по арендной плате за период с ... г. по ... г. в размере 49 793 руб. (с учетом частичного погашения задолженности ... г. в размере 10 207 руб.)
Доводы НОУ «Автошкола «Рокада» о необходимости учесть при исчислении задолженности имевшие место переплаты за предыдущие периоды – суд отклоняет, поскольку учитывая периодичность и размер таких переплат, ответчиком не было представлено доказательств того, что указанные сумы вносились в пользу Ивановой Н.А. именно в счет предстоящих арендных платежей, а не в счет совершения иных расчетов между сторонами – по оплате коммунальных платежей, в счет оплаты текущего ремонта или другого.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Исковые требования Ивановой Н. А. к НОУ «Автошкола «Рокада» о взыскании задолженности по арендной плате - удовлетворить частично.
Взыскать с НОУ «Автошкола «Рокада» в пользу Ивановой Н. А. задолженность по арендной плате в размере 49 793 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме изготовлено 05.06.2015.
Судья