Решение № М-1445/2012 2-81/13 2-1709/2012 2-81/2013(2-1709/2012;)~М-1445/2012 2-81/2013 от 19 марта 2013 г.
Дело № 2- 81/13
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 марта 2013 года Суд Железнодорожного района г. Ростова –на -Дону
в составе:
председательствующего судьи Пономаренко Д.Ф.
при секретаре Ткаченко А.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Прокурора Ростовской области в интересах муниципального образования г. Ростов-на-Дону к ООО «Гео-Дон», Яковенко И.В., МКУ «Фонд имущества» г. Ростова нД, ООО «Вергус-Трейд», Чернухиной А.В.,3и лица ДИЗО Ростова нД, Администрация г. Ростова нД о признании сведений содержащихся в отчете недействительными, признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделки,
Прокурор Ростовской области в интересах муниципального образования г. Ростов-на-Дону обратился в суд с иском к Яковенко И.В., МКУ «Фонд имущества» г. Ростова нД, ООО «Вергус-Трейд», Чернухиной А.В., о признании сведений содержащихся в отчете недействительными, признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделки, мотивируя тем, что в мае 2012 года в ходе проверки прокуратурой Ростовской области соблюдения требований законодательства по распоряжению муниципальной собственностью установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ДИЗО Ростова нД и ООО Гео-Дон был заключен договор на выполнение работ на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности –нежилого помещения площадью 52.6 кв.м., расположенного по адресу . Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта составила 332000 руб. На состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ заседании городской комиссии по согласованию результатов оценки был утвержден протокол по согласованию результатов оценки. Директором ДИЗО Ростова нД ДД.ММ.ГГГГ было издано распоряжение № Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения расположенного по путем проведения аукциона с утверждением начальной цены в размере 332000 руб. Согласно договору купли-продажи имущества на торгах на условиях аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № указанное имущество было реализовано МКУ Фонд имущества Ростова н/Д покупателю ООО Вергус-Трейд по цене 381800 руб. Впоследствии указанное имущество реализовано ООО Вергус-Трейд Чернухиной А.В, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. Сведения, содержащиеся в отчете от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствуют результатам расчета рыночной стоимости аналогичных объектов с равными характеристиками. Согласно данным ООО Нирлан и ООО Компания по управлению недвижимостью Титул диапозон рыночных цен на данный объект недвижимого имущества составляет от 1.25 млн. до 2 млн. руб. Анализом отчета о рыночной стоимости объекта установлено, что в разделе 7 значительной количество выводов посвящено рынку жилых помещений, в то время как оцениваемый объект относится в нежилым. На стр. 14-15 отчета не указан диапазон цен на нежилые помещения данного объекта оценки, в связи с чем проведенная оценка объекта оценщиком Яковенко И.В. не является достоверной. Сделка по передаче недвижимого имущества не соответствует требованиям закона, что повлекло за собой нарушение прав и законных интересов муниципального образования и причинение ущерба в размере не менее 618200 руб.
Прокурор Ростовской области просит признать сведения, содержащиеся в отчете № в части достоверности величины рыночной стоимости объекта расположенного по адресу недействительными. Признать договор купли-продажи нежилого помещения и реализованного на торгах на условиях аукциона ДД.ММ.ГГГГ № заключенного между МУ Фонд имущества Ростова нД и ООО Вергус-Трейд недействительным, признать договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года заключенного между ООО Вергус-Трейд и ЧернухинойА.В. недействительным, аннулировать регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, применить последствия недействительности сделки, обязать Чернухину А.В. возвратить помещение муниципальному образовании. .
Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена оценочная компания ООО Гео-Дон.
Помощник прокурора Ростовской области Беседина Е.И. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала и просила удовлетворить.
Представитель ООО Гео-Дон в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. В отношении него дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ
Яковенко И.В. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала и просила отказать, ссылаясь на то, что выполненный ею отчет о рыночной стоимости объекта полностью соответствует требованиям закона.
Чернухина А,В. в судебное заседание явилась, исковые требования не признана просила отказать, ссылаясь на то, что она прибрела объект на основании возмездной сделки, является добросовестным приобретателем и собсвтвенницей имущества, произвела в нем значительные улучшения.
Представитель МКУ «Фонд имущества» г. Ростова нД, по доверенности Гармотько М.А. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала и просила отказать, ссылаясь на то, что отчет о рыночной стоимости объекта соответствует предъявляемым требованиям федеральных стандартов оценки, сделка по продаже имущества соответствует требованиям закона.
Представитель ОООТ Вергус-Трйд в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. Ранее представил отзыв, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать. ( л.д. 237-238). В отношении него дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ДИЗО Ростова нД в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. В отношении него дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель Администрации города Ростова нД в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. В отношении него дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Заслушав в судебном заседании помощника прокурора, Яковенко А.В., Чернухину А.В., представителя МКУ «Фонд имущества» Ростова нД, эксперта ФБУ ЮРЦ СЭ ФИО14, исследовав материалы дела, суд установил следующее:
Нежилое помещение площадью. 52.6 кв.м. в здании по являлось объектом муниципальной собственности.
ДД.ММ.ГГГГ ДИЗО Ростова нД было издано распоряжение № об условиях приватизации муниципального нежилого помещения, распложенного по на условиях аукциона, с утверждением начальной цены объекта в размере рыночной стоимости в размере 518000 руб. согласно отчету ООО Гео-Дон, согласованному комиссией по согласованию результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ года. ( л.д. 46-47).
Информация о проведении аукциона была размещена на официальном сайте Ростовской-на-Дону городской Думы и Администрации города, в Информационном бюллетене торгов от ДД.ММ.ГГГГ года. ( л.д. 173-176)
На приобретение указанного помещения по данной цене не поступило ни одной заявки, в связи с чем распоряжением МУ Фонд имущества от ДД.ММ.ГГГГ № объект был снят с торгов. ( л.д. 198, 199-205).
ДД.ММ.ГГГГ между ДИЗО Ростова нД и ООО Гео-Дон был заключен договор на выполнение работ на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности –нежилого помещения площадью 52.6 кв.м., расположенного по адресу . ( л.д. 49-53)
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта составила 332000 руб. ( л.д. 80-123)
ДД.ММ.ГГГГ решением городской комиссии по согласованию результатов оценки в составе и.о. директора ДИЗО Ростова нД, гл.специалиста отдела приватизации ДИЗО Ростова нД, заместителя председателя МК Фонд имущества, начальника отдела северного и восточного планировочных районов МКУ Департамент архитектуры и градостроительства Ростова нД, начальника отдела договорных отношений муниципального имущества ДИЗО Ростова нД, и др. был утвержден протокол по согласованию результатов оценки. ( л.д. 58, 59-63)
ДД.ММ.ГГГГ Распоряжением ДИЗО № Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения расположенного по путем проведения аукциона с утверждением начальной цены в размере 332000 руб. согласно отчету ООО Гео-Дон, согласованному комиссией по согласованию результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ года. ( л.д. 48)
ДД.ММ.ГГГГ между МУ Фонд имущества и ООО Вергус-Трейд был заключен договор о задатке, согласно которому ООО Вергус Трейд внесло задаток в размере 332000 руб. ( л.д. 20) В этот же день сумма задатка перечислена на счет МУ Фонд имущества. ( л.д. 45)
ДД.ММ.ГГГГ была подана заявка на участие в открытых аукционных торгах ООО Вергус-Трейд. ( л.д. 19).
Участие в аукционе приняли Крашенинников А.В,, ООО Вергус-Трейд и Семененя И.В..
Согласно протоколу торгов № от ДД.ММ.ГГГГ комиссия признала победителем торгов на условиях аукциона ООО Вегус-Трейд предложившего цену 381000 руб. ( л.д. 191-192, 193-196))
Итоги открытых аукционных торгов от ДД.ММ.ГГГГ опубликованы в газете Ростов-официальный и информационном бюллетене торгов от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 190).
ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи имущества на торгах на условиях аукциона №, заключенному между МКУ Фонд имущества Ростова н/Д (продавец) и ООО Вергус-Трейд (покупатель), нежилое помещение по продано покупателю по цене 381800 руб.( том 1 л.д. 11- 14).
ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), заключенного между ООО Вергус-Трейд( продавец) и Чернухиной А.В. ( покупатель) нежилое помещение продано Чернухиной А.В. по цене 400000 руб. ( л.д. 158, 159).
После приобретения нежилого помещения Чернухина А.В. произвела в нем ремонт, подключение в электрическим сетям. ( л.д. 160).
ДД.ММ.ГГГГ в связи с проводимой прокуратурой области проверкой исполнения администрацией Ростова нД требований законодательства о распоряжении муниципальной собственностью, а также выявления и пресечения преступлений коррупционной направленности, был сделаны запросы в ООО Нирлан о возможной рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе по .( л.д. 188-189).
Согласно информационного письма ООО Дон-МТ-Недвижимость, с точки зрения ценовой стации в сегменте коммерческой недвижимости Ростова нД на ДД.ММ.ГГГГ стоимость объекта по площадью 52,6 кв.м. составляет от 1.5 млн до 2 млн. руб. ( л.д. 15)
Согласно ответа ООО Нирлан на запрос прокурора возможный диапазон цен на объект по цокольный этаж от 1.25 млн. до 1.5 млн. с учетом того, что помещения не относятся к торговым.( л.д. 16)
Согласно ответа ООО Компания по управлению недвижимостью Титул стоимость объекта по от 1 млн до 1.2 млн. Стоимость определена исключительно на основании описания, предоставленного в запросе без анализа технических документов и без визуального осмотра объекта что делает цифры весьма приблизительными и отражающими лишь общий ценовой фон на объекты коммерческой недвижимости. ( л.д. 17_).
По ходатайству прокурора судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза по вопросу: какова рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу на момент оценки ДД.ММ.ГГГГ года.
По сообщению ФБУ ЮРЦ СЭ № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что рыночную стоимость подлежащего оценке объекта следует определить на прошедшую дату, определение рыночной стоимости производится без осмотра исследуемого объекта в соответствии с данными, приведенными в техническом паспорте исследуемого объекта. Поскольку технический паспорт жилого дома по , составленный на дату проведения оценки или близкую к ней дату и содержащий сведения о конструктивных элементах и техническом состоянии подлежащего оценка нежилого помещения, не представлен, произвести исследование не представляется возможным. ( том 2 л.д 13-14).
По данным МУПТИ и ОН от ДД.ММ.ГГГГ №, другого технического паспорта, помимо технического паспорта, имеющегося в материалах дела по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, не имеется.
Допрошенный судом эксперта ФБУ ЮРЦ СЭ ФИО14 пояснил, что имеющийся в материалах дела технический паспорт помещения площадью 52.6 кв.м. по данным на ДД.ММ.ГГГГ не отражает технического состояния всего здания в целом и не содержит необходимой для исследования информации о состоянии объекта на дату оценки.
Эксперт также пояснил, что техническое состояние объекта, описанное в отчете ООО Гео-Дон, основано на исследовании конкретного оценщика, использование данных из отчета при новом исследовании, когда состояние объекта видоизменилось, возможно, если такие установочные данные будут указаны судом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" установлено, технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее именуются - БТИ). ( п.3 Положения о государственном учете жилищного фонда в РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 1301)
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике и жилищно-коммунальному хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ № 37, данные технического учета жилого дома включают в себя фундаменты - материал и конструкция, стены - материал и толщина стен перекрытия - материал и конструкция (плоские, сводчатые); крыши - материал стропил, обрешетки, кровли; полы - материал, конструкция основания и покрытия, отопление - источник поступления тепла, внутренняя отделка - вид отделки стен, потолков, перегородок; наружная отделка - вид отделочных работ: штукатурка, облицовка, площадь отделанных поверхностей, прочие работы (элементы обустройства) - наличие входных крылец, асфальтовых или щебеночных отмоток, наружных лестниц, балконов; м мн. др.
С учетом того, что техническое состояние жилого дома, в подвальном помещении которого находится нежилое помещение, являющееся предметом оценки, может быть оценено и зафиксировано только органом технического учета по всем необходимым техническим параметрам, суд не видит оснований подменять данные технической инвентаризации данными ранее состоявшегося визуального осмотра оценщика, отчет которого оспаривается и не содержит всех необходимых данных, включаемых в технический паспорт.
При таких обстоятельствах, когда данные технической инвентаризации на момент оценки отсутствуют, объект оценки существенным образом видоизменился, проведение исследования на предмет рыночной стоимости объекта на момент оценки и продажи на аукционе в 2010 году не возможно.
Представленные прокурором Ростовской области ответы компаний по продаже недвижимости о примерной стоимости объекта не могут расцениваться, как надлежащие доказательства рыночной стоимости помещения по на момент его оценки, поскольку являются справочной информацией без учета конкретных характеристик объекта на дату оценки.
Установив фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям:
Согласно ст. 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 35-ФЗ "Об оценочной деятельности»- проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
Согласно статье 12 Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 35-ФЗ "Об оценочной деятельности»- итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер и ее принятие зависит от усмотрения органа, использующего данный отчет для целей, в которых он был изготовлен.
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно, если законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом, либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
В соответствии со ст. 13 ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.
В случае признания судом рыночной стоимости объекта недостоверной, рыночная стоимость объекта для целей соответствующей сделки определяется судом.
После совершения сделки и при отсутствии обязанности заключить сделку по цене, равной величине рыночной стоимости объекта, определенной в отчете оценщика, достоверность такой оценки может быть проверена судом только путем процессуальной оценки отчета оценщика как одного из доказательств по делу.
В данном случае, сделка по отчуждению муниципального имущества произведена в ДД.ММ.ГГГГ. В момент ее заключения сведения, содержащиеся в отчете оценщика, никем не оспаривались.
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлены особенности совершения сделок с указанным имуществом.
В соответствии с п. 2, 7, 8 ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества к способам приватизации государственного и муниципального имущества относятся: продажа государственного или муниципального имущества на аукционе; продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения; продажа государственного и муниципального имущества без объявления цены.
По смыслу ст. 18 указанного Федерального закона на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.
В соответствии со ст. 12 ФЗ начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Исходя из изложенного и с учетом действия принципа свободы договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что содержащаяся в отчете величина рыночной стоимости объекта оценки является лишь рекомендуемой в качестве начальной цены для целей совершения сделки с объектом оценки.
Судом установлено, что отчуждение муниципального имущества произведено путем проведения аукциона, что исключает обязательность заключения сделки по цене, определенной в отчете оценщика, поскольку цена сделки на аукционе определяется путем предложений участвующих в нем лиц, выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
При таких обстоятельствах, в отношении оспариваемого договора купли-продажи нежилого помещения на торгах действующим законодательством не предусмотрено его заключение по цене, равной величине рыночной стоимости объекта продажи, определенной в отчете об оценке. Законом "О приватизации государственного и муниципального имущества предусмотрено лишь определение начальной цены подлежащего приватизации муниципального имущества. Муниципальное имущество было приобретено по цене 381000 руб, на три шага выше начальной цены 332000 руб.
В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (п. 1)
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 2).
Из положений ст. 449 ГК РФ следует, что без оспаривания самих торгов заключенный по их результатам договор купли-продажи не может быть признан недействительным.
Сами торги, проведенные МКУ Фонд имущества на основании распоряжения ДИЗО Ростова нД, основания, избранный способ продажи и порядок их проведения, прокурором Ростовской области не оспариваются.
Прокурором оспариваются лишь сведения, содержащиеся в отчете оценщика, что само по себе не является основанием для признания торгов недействительными:
Основанием для признания проведенных торгов недействительными является совокупность двух обстоятельств: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку.
Судом установлено, что решение об утверждении отчета оценщика было принято на заседании уполномоченной комиссии, в состав которой входят специалисты в соответствующей области, на основании изучения всех данных об объекте муниципальной собственности, с учетом состояния объекта, с учетом того, что по результатам ранее проведенных торгов по более высокой начальной цене не было подано заявок.
В соответствии со ст. 11 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Отчет ООО Гео-Дон полностью соответствует всем требованиям к такого рода отчетам:
В соответствии с п. 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартом, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с п. 18. ФСО № Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № - оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.
В разделе 7 Отчета ООО Гео-Дон «Анализ рынка объекта оценки и внешних факторов», разделах 7.1 Краткая характеристика Ростовской области, п. 7.2 Краткая характеристика Ростова- на-Дону, п. 7.3 Краткая характеристика административного района приведена подробная полная информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; в том числе приведены и все факторы рынка жилых помещений, земельных участков и нежилых помещений, в том числе торговых помещений м магазинов в условиях падения по всем сегментам ( л.д. 93- 94). При таких обстоятельствах, доводы прокурора о том, что информация приведена лишь в части жилых помещений, являются необоснованными. Диапазон цен на нежилые помещения указан в соответствующем разделе Отчета 8.2.1 Сравнительный подход в таблице № 2, в которой приведены 5 аналогов оцениваемому объекту. В качестве аналогов вполне обоснованно приняты официальные данные сайта Фонда имущества по результатам уже заключенных сделок. Данная информация является открытой и проверяемой.
В соответствии с п. 22. ФСО № применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Для сравнения выбраны пять сопоставимых аналогов, корректировка на капитальный ремонт применена экспертным путем с учетом того, что помещение требует капитального ремонта по сравнению с аналогами, которые требуют ремонта. То, что нежилое помещение по на момент продажи находилось в состоянии, требующем капитального ремонта, в полной мере подтверждается материалами дела. Обоснование корректировок с достаточной полнотой приведено в Отчете. ( л.д. 104) Материалы, на основании которых определены укрупненные показатели стоимости работ по ремонту представлены суду и получены из на соответствующих сайтах ремонтных организаций, которые также являются открытыми и проверяемыми. ( л.д. 180- 186).
В силу пункта 15 ФСО N 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
Согласно п. 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 256 (далее по тексту ФСО N 1), информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Отчет ООО Гео-Дон в полной мере соответствует требованиям существенности, обоснованности и однозначности, требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, согласно которым при анализе отчета независимого оценщика не должно возникать неопределенностей, сомнений, неоднозначного толкования, требующих дополнительных разъяснений, не содержащихся в самом отчете.
Доводы прокурора Ростовской области о том, что в отчете отсутствуют сведения о состоянии рынка нежилых помещений, и неверно приведена корректировка на ремонт, своего подтверждения не нашли, поскольку в отчете содержатся достаточные сведения о состоянии рынка недвижимости, применение корректировки на капитальный ремонт обосновано состоянием объекта.
При таких обстоятельствах, у комиссии по принятию результатом отчета о начальной рыночной цене выставляемого на торги объекта не имелось оснований не принимать данный отчет.
Договор купли- продажи имущества на торгах на условиях аукциона от ДД.ММ.ГГГГ с ООО Вергус-Трейд был заключен по результатам состоявшихся торгов в соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № Об утверждении Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Торги являются способом заключения договора (ст. 447 ГК РФ)
Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ протокол о результатах торгов имеет силу договора. Правовым последствием недействительности заключенного на торгах договора является приведение сторон в первоначальное положение и отсутствие правовых последствий, предусмотренных данным договором (ст. 167 ГК РФ).
В силу ст. 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Правовым последствием признания недействительными торгов является недействительность заключенного на торгах договора (ст. 449 ГК РФ).
Поскольку судом установлено, что исковые требования об оспаривании сведений содержащихся в отчете заявлены после заключения сделки, при отсутствии обязательности заключения сделки по цене, определенной оценщиком, отчет по форме и содержанию соответствует требованиям закона, отсутствуют основания для признания содержащихся в нем сведений недействительными.
Начальная цена имущества, определенная оценщиком и принятая комиссией МКУ Фонд имущества не была никем оспорена в период выставления объекта на аукцион, опубликования соответствующей информации и до его проведения.
Торги никем не оспорены и недействительными не признаны, поэтому нет оснований для признания сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного по результатам торгов с ООО Вергус-Трейд недействительной.
В настоящее время собственницей нежилого помещения является Чернухина АВ., которая приобрела его по возмездной сделке с ООО Вергус-Трейд и является добросовестным приобретателем.
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.-3 года № 6-П признаны не противоречащими Конституции РФ содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.
В соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Помещение по приобретено у лица, которое имело право его отчуждать, воля собственника была направлена на отчуждение имущества, имущество не было утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, не было похищено у того или другого, не выбыло из их владения иным путем помимо их воли, поэтому отсутствуют основания для применения последствий недействительности сделки и имущество не может быть истребовано у Чернухиной А.В.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Отказать в удовлетворении исковых требований Прокурора Ростовской области о признании сведений, содержащиеся в отчете № в части достоверности величины рыночной стоимости объекта расположенного по адресу г. недействительными, признании договора купли-продажи нежилого помещения распложенного по адресу и реализованного на торгах на условиях аукциона ДД.ММ.ГГГГ № заключенного между МУ Фонд имущества Ростова нД и ООО Вергус-Трейд недействительным, признании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО Вергус-Трейд и Чернухиной А.В. недействительным, аннулировании регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, применении последствий недействительности сделки, обязании Чернухиной А.В. возвратить помещение муниципальному образованию город Ростов-на-Дону
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова нД в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года
Судья