Решение № 2-2714/2017 2-2714/2017~М-2088/2017 М-2088/2017 от 18 сентября 2017 г. по делу № 2-2714/2017
Дело № 2-2714/2017
Именем Российской Федерации
18 сентября 2017 года г. Ростов-на-Дону
Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Золотых В.В.
при секретаре Родоновой Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кондаковой ФИО16 к Малкову ФИО17, Тохтамышяну ФИО18, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Снопикова ФИО20, Платонов ФИО19 о признании договора недействительным, применении последствий недействительности договора, истребовании имущества из чужого незаконного владения,
Кондакова Л.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к Малкову Н.Н. и Тохтамышяну С.О., третьи лица Молотова М.С., Молотов К.С., Молотов А.В., Коровайный С.П. о признании договора купли-продажи квартиры притворной сделкой, применении последствий недействительности сделки, обязании возвратить квартиру.
Из числа лиц, участвующих в деле, Молотова М.С., Молотов К.С., Молотов А.В., Коровайный С.П. исключены. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Снопикова М.А. и Платонов В.А.
В обоснование исковых требований Кондаковой Л.Н. указано, что истцу на праве собственности принадлежала квартира, общей площадью 56,7 кв.м, расположенная по адресу: .
В 2015 году в связи с тяжелым финансовым положением истец обратилась к Малкову Н.Н. по вопросу предоставления займа. Ответчиком был предложен вариант получения займа с обеспечением в виде ипотеки принадлежащей истцу квартиры. В связи со сложностью процедуры оформления ипотеки Малков Н.Н. предложил оформить договор купли-продажи квартиры, который подлежал расторжению после возврата истцом денег. В квартире продолжали проживать совместно с истцом Молотова М.С., Молотов К.С., Молотов А.В., Коровайный С.П.
Кондакова Л.Н. считает, что договор купли-продажи квартиры, заключенный 13.05.2015 г. с Малковым Н.Н. является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку, а именно договор займа на сумму 2 900 000 руб., в которой истец является заемщиком, а Малков Н.Н. – займодавцем.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Кондакова Л.Н. просила признать договор купли-продажи квартиры от 13.05.2015 г., заключенный между Кондаковой Л.Н. и Малковым Н.Н., притворной сделкой, с целью прикрыть иную сделку, а именно договор займа на сумму 2 900 000 руб. со сроком возврата до востребования, обеспеченный залогом недвижимого имущества, а именно двухкомнатной квартиры общей площадью 56,7 кв.м, по адресу: , и применить последствия недействительности сделки; обязать Тохтамышяна С.О. возвратить Кондаковой Л.Н. двухкомнатную квартиру общей площадью 56,7 кв.м, расположенную по адресу: .
Кондакова Л.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте разбирательства дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.
Ответчики Малков Н.Н. и Тохтамышян С.О., третье лицо Платонов В.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
Представитель Малкова Н.Н. по доверенности от 26.04.2016 г. Янковская Г.В. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, дала пояснения, аналогичные изложенным в письменных возражениях относительно исковых требований.
Представитель Тохтамышяна С.О. по ордеру от 18.09.2017 № 54770 адвокат Мамедов С.И. в судебное заседание явился, исковые требования не признал, дал объяснения аналогичные изложенным в письменных возражениях относительно исковых требований.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Снопикова М.А. в судебное заседание явилась, полагала исковые требования Кондаковой Л.Н. не подлежащими удовлетворению. Суду пояснила, что спорную квартиру приобретала для проживания с семьей. В связи с проживанием в указанном жилом помещении посторонних лиц вынуждена была ее продать.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителей ответчиков, третье лицо, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Согласно п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).
В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрация носит заявительный характер, то есть осуществляется путем подачи заявления сторонами договора.
Судом установлено, что между Кондаковой Л.Н. и Малковым Н.Н. 13.05.2015 г. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого истец продала, а ответчик купил целую квартиру, состоящую из двух жилых комнат, назначение: жилое, площадь: общая 56,7 кв.м, этаж: 1, находящуюся в жилом доме по адресу: (далее – Квартира).
Право собственности Малкова Н.Н. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.05.2015 г., номер записи регистрации №
На договоре имеется запись о получении Кондаковой Л.Н. денежных средств в сумме 2 900 000 руб.
П. 6 договора купли-продажи от 13.05.2015 г. стороны признали имеющим силу передаточного акта.
Согласно п. 9 договора купли-продажи в Квартире на момент подписания договора зарегистрированы Кондакова Л.Н. и Коровайный С.П. Указанные лица обязуются сняться с регистрационного учета из отчуждаемой квартиры в течение двух месяцев со дня подписания договора.
Заявления о государственной регистрации перехода права собственности подавались лично Кондаковой Л.Н. и Малковым Н.Н.
Суд пришел к выводу, что договор купли-продажи от 13.05.2015 г. содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, покупателями обязанности по оплате цены, приему объекта купли-продажи, а продавцом по его передаче исполнены. Право собственности покупателя на Квартиру зарегистрировано в установленном законодательством порядке.
На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.
В соответствии с разъяснениями, изложенным в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
По смыслу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, прикрывает иную волю участников сделки и в силу этого признается ГК РФ ничтожной. В этих случаях применяются правила о сделке, которую участники действительно имели в виду.
В притворной сделке имеет место расхождение между волей и волеизъявлением. При совершении притворной сделки стороны имеют намерение своими действиями вызвать правовой эффект, но не тот, который по закону является результатом данного волеизъявления, а другой, о котором они фактически договорились. За притворной сделкой всегда скрывается другая сделка.
Способ, посредством которого осуществляется изъявление воли в сделке, составляет ее форму. Стороны могут быть совершенно свободны в выборе формы сделки либо ограничены в таком выборе требованиями закона.
В силу ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Статьей 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Аналогичное положение закреплено в пп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суду не представлено доказательств достижения соглашения между Кондаковой Л.Н. и Малковым Н.Н. о заключении договора займа, договора ипотеки в отношении спорной квартиры, а также достижения соглашения по всем существенным условиям указанных договоров.
Оспариваемый договор купли-продажи заключен в предусмотренной законом форме, право собственности Малкова Н.Н. зарегистрировано в установленном порядке. Из содержания договора купли-продажи от 13.05.2015 г. следует, что истцом получены денежные средства в счет продажи спорной квартиры, объект недвижимого имущества передан Малкову Н.Н.
Между тем, заключение прикрываемого, по утверждению Кондаковой Л.Н., договора займа с залогом недвижимого имущества своего подтверждения в судебном заседании не нашло.
В этой связи суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 13.05.2015 г. притворной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки не имеется.
На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.п. 32, 34, 36 постановления Пленума ВС РФ, пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Применяя ст. 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Судом установлено, что право собственности на Квартиру передавалось Малковым Н.Н. Тохтамышяну С.О. по договору купли-продажи квартиры от 14.08.2015 г., затем Снопиковой М.А. договору купли-продажи квартиры от 10.10.2015 г., после чего Платонову В.А. по договору купли-продажи квартиры от 16.12.2015 г. и вновь Тохтамышяну С.О. по договору купли-продажи квартиры от 22.01.2016 г. Право собственности последнего зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.02.2016 г., о чем внесена запись регистрации №.
В связи с признанием необоснованными и не подлежащими удовлетворению исковых требований Кондаковой Л.Н. о признании договора купли-продажи квартиры от 13.05.2015 г. притворной сделкой, суд пришел к выводу о необоснованности предъявленных к Тохтамышяну С.О. исковых требований о возврате спорной Квартиры истцу.
Также судом учитывается, что Пролетарским районным судом г. Ростова-на-Дону рассмотрено гражданское дело по исковому заявлению Тохтамышяна С.О. к Кондаковой Л.Н., Молотовой М.С., Молотову К.В., Молотову А.В., Коровайному С.П., третьи лица УФМС России по Ростовской области, Платонов В.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.
Определением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.09.2016 г., вступившим в законную силу, утверждено заключенное между сторонами мировое соглашение, по условиям которого:
1. истец обязуется продать ответчикам, а ответчики на основании договора купли-продажи приобрести у истца в собственность, принадлежащую ему квартиру площадью 56,7 кв.м, расположенную по адресу: .
2. Стоимость указанной квартиры стороны определили в размере 3 600 000 рублей (три миллиона шестьсот тысяч рублей).
3. Полный расчет за квартиру и заключение договора купли-продажи квартиры ответчики обязуются произвести до 31.10.2016 г.
4. При условии точного и своевременного исполнения ответчиками своих обязательств, вытекающих из настоящего мирового соглашения, истец в полном объеме отказывается от своих исковых требований к ответчикам.
5. В случае нарушения ответчиками условий настоящего мирового соглашения в срок до 31.10.2016 г. заключить договор купли-продажи по приобретению в собственность у истца квартиры площадью 56,7 кв.м, расположенной по адресу: , , и уплатить полную стоимость вышеуказанной квартиры в размере 3 600 000 рублей, ответчики обязуются в течение 7 (семи) дней самостоятельно выполнить все исковые требования истца о выселении их из жилого помещения, снятии ответчиков с регистрационного учета из принадлежащей истцу квартиры, расположенной по адресу: .
6. Судебные расходы, связанные прямо и косвенно с настоящим гражданским делом №, сторонами друг другу не возмещаются и лежат на той стороне, которая их понесла.
В связи с неисполнением ответчиками условий мирового соглашения 21.12.2016 г. представителю истца выданы исполнительный листы.
При рассмотрении указанного гражданского дела Кондаковой Л.Н. возражений против добросовестности и законности приобретения Тохтамышяном С.О. права собственности на Квартиру заявлено не было, доводы о притворности договора купли-продажи квартиры от 13.05.2015 г. суду не приводились.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Отказать Кондаковой ФИО23 в удовлетворении исковых требований к Малкову ФИО22, Тохтамышяну ФИО21 о признании договора недействительным, применении последствий недействительности договора, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 25.09.2017 года.
Судья:
Признание договора незаключенным
Мнимые сделки
Притворная сделка
Добросовестный приобретатель