Решение № 2-1293/2017 2-1293/2017~М-1105/2017 М-1105/2017 от 25 августа 2017 г. по делу № 2-1293/2017
Дело №2-1293-2017
Именем Российской Федерации
18 октября 2017 года. г. Новошахтинск
Новошахтинский районный суд Ростовской области
в составе:
председательствующего судьи Ленивко Е.А.
при секретаре Фисенко О.А.,
с участием представителя истца Веригиной Н.Н., действующей на основании доверенности от 23.03.2017 и ордера ..... от 25.05.2017,,
представителя ответчика Лесной Т.В. Возияна В.И., действующего на основании ордера ..... от 06.07.2017 и доверенности от 12.04.2017,
представителя ответчика Джанибекова А.В. Возияна В.И., действующего на основании ордера ..... от 06.07.2017,
представителя ответчика ООО «Первый Авто Ломбард» Возияна В.И., действующего на основании доверенности ..... от 25.08.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Егиазарян Л.В. к Лесной Т.В., Джанибекову А.В., ООО «Первый Авто Ломбард» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,
Истец обратилась в суд с иском к ответчикам, в котором после уточнения исковых требований просит признать недействительным и не заключенным договор купли-продажи квартиры от 09.08.2016 года, расположенной по адресу: . Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Лесной Т.В. на квартиру, расположенную по адресу: , общей площадью 49,5 м.кв., и аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 01.04.2017 года ..... о регистрации права собственности Лесной Т.В. на указанную квартиру. Истребовать квартиру, расположенную по адресу: , общей площадью 49,5 м.кв., из чужого незаконного владения у Лесной Т.В.. Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Егиазарян Л.В. ..... от 29.05.2001 года на квартиру, расположенную по адресу: . В обоснование своих требований истец указала, что она, Егиазарян Л.В., вместе с членами её семьи: сыном Е.А.Р., хххх года рождения, дочерью З.О.Р., хххх года рождения, внуком З.А.Р., хххх года рождения, внуком З.Р.Р., хххх года рождения, зарегистрированы и проживают в в г. Новошахтинске Ростовской области. Указанная квартира принадлежит ей на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 06.03.2001 года, удостоверенного нотариусом г. Новошахтинска Ростовской области К.Е.А., и зарегистрированного в реестре нотариуса за номером ...... Её право собственности на квартиру было зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость Ростовской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 29.05.2001 года сделана запись регистрации ...... Данная квартира является их единственным местом жительства, никто из членов её семьи другого жилья не имеет. В августе 2016 года она очень срочно нуждалась в денежных средствах, так как у неё были долги в магазине перед поставщиками за продукцию. Ей необходимо было занять руб. Её знакомый О.В. посоветовал обратиться за займом под залог квартиры в ломбард. Он сказал, что ранее сам обращался в ООО «Первый авто Ломбард», и ему давали деньги под залог недвижимости, что ребята надежные, и он за неё попросит. После разговора с О.В., к ней домой приехали двое мужчин. Одного звали Михаил, как ей потом стало известно, он работает в этом ломбарде, как зовут второго ей не известно. Они осмотрели квартиру, сказали, что их все устраивает, и сказали, чтобы она Василию отдала документы на квартиру для подготовки договора залога, что она и сделала. 09 августа 2016 года О.В. заехал за ней домой на машине. Она спустилась вниз, увидела около подъезда машину темного цвета - джип. Василий сидел на переднем пассажирском сиденье, с ним был незнакомый ей водитель. Василий привез её к зданию Росреестра по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Зорге, 48. Здание имеет два этажа. Первый этаж, как ей потом стало известно, занимает юстиция, а на втором этаже находятся разные коммерческие организации. Вход на второй этаж осуществляется со второго подъезда со двора здания юстиции. Она считала, что они приехали в ломбард. Водитель остался в машине, а они вместе с О.В. зашли во двор здания Росреестра, во второй подъезд здания и поднялись на второй этаж. Никаких вывесок на кабинете не было. Над самим подъездом была вывеска, что в здании находится МУП «Земля». В подъезде производился ремонт. В кабинете их ждал Г. А. с документами. С Г. А. она была знакома ранее, так как они жили в детстве рядом. Она знала, что он раньше работал на таможне. О.В. ей пояснял, что ломбард открыли работники, которые уволились с таможни. Поэтому она не удивилась, когда увидела в кабинете Г. А. Он сидел за столом, дал ей на подпись договор залога квартиры. Она его подписала, не читая, так как доверяла и О.В., и Г. А. Кроме них в кабинете никого не было. Г. А. продиктовал ей текст, который она должна написать, а именно, что она получила руб. Она спросила у Василия, почему руб., если берет займ в размере руб. Он мне ответил, что сумма указана с запасом, и если она не сможет заплатить, то с этой разницы спишут долг по процентам, а если указать цифру руб., то не поверят, что за руб. она закладывает квартиру. Когда она подписывала договор, в нем не было подписи Джанибекова А.В. В здание Росреестра (первый подъезд) она не заходила, и никаких документов и заявлений непосредственно там у специалистов на приеме не подписывала. После подписания договора, Василий сказал, что им надо проехать по другому адресу, чтобы получить деньги. Они поехали по адресу: , где она увидела вывеску ломбард. В ломбарде находилось двое мужчин. Один из них мужчина по имени Михаил, который ранее приезжал и осматривал её квартиру, второго мужчину она не знает. Михаил передал ей деньги в сумме руб., дал подписать договор найма квартиры. Когда они вышли из ломбарда вместе с Василием, тот сказал ей, что ему тоже дали руб., под залог её квартиры. Она сильно возмутилась, потому что об этом она с ним не договаривалась. Однако тот её успокоил, сказал, что свой долг он отдаст сам и будет каждый месяц передавать ей руб. для погашения долга, а она будет платить свою часть долга по руб. в месяц. Так как она у О.В. длительное время работала, то ему доверяла, и не думала, что он сможет её обмануть. Через 2 дня она позвонила Михаилу, и сказала, что ей нужно еще руб. Он сказал, что это возможно, так как в договоре указали сумму руб., то есть с запасом. Он перезвонил ей и сказал, что она может подъехать за деньгами. Она приехала в ломбард, там был Михаил, который передал ей руб., а она подписала новую сумму ежемесячного платежа на руб. Всего Михаил дал ей в долг руб. Вместо договора займа ей выдали не подписанный договор найма её же квартиры, и в договоре найма было указано, что она должна платить за квартиру руб. ежемесячно. В эту сумму входит и платеж О.В. по его долгу. Таким образом, договор займа прикрыли договором найма. С сентября 2016 года она начала выплачивать денежные средства в размере руб. ежемесячно. Деньги передавала Михаилу, иногда деньги привозила она, иногда её дочь З.О.Р. Всего она сделала 6 платежей по руб. О.В. передавал ей 2 раза по руб. для погашения долга. Затем он перестал давать деньги, мотивировав это своими материальными трудностями. При этом Михаил никаких квитанций ей не выдавал. На её требование выдать квитанцию, он в грубой форме отвечал, что она не в банке, чтобы качать права. Всего за период времени с сентября 2016 года по настоящее время она выплатила Михаилу руб. В марте 2017 года она потеряла работу и не смогла сделать очередной платеж. Ей позвонил Михаил, и спросил где деньги. Она сказала, что не против платить, но сейчас денег нет и она заплатит попозже. Он сказал, что идут проценты, и теперь она должна заплатить ему руб. Михаил вместе со вторым мужчиной, которого раньше она видела в ломбарде, несколько раз приезжал к ней домой, и требовал вернуть долг. Она сказала, что готова продать квартиру, себе купить жилье меньшей площадью, и из разницы вернуть весь долг Михаилу, на что они оба рассмеялись, и сказали, что квартиру будут продавать они, а она здесь никто, и должна им отдать ключи от квартиры. Она испугалась, и сразу же 16.03.2017 года обратилась в Росреестр, где через пять дней ей выдали выписку из ЕГРП на квартиру, в которой было указано, что собственником её квартиры является Джанибеков А.В. на основании договора купли-продажи квартиры от 09.08.2016 года. После получения выписки она заказала договор купли-продажи от 09.08.2016 года, на который была ссылка в выписке. Его выдали в Росреестре её представителю через неделю.
Из договора она увидела, что оказывается она продала квартиру Джанибекову А.В. за руб. Джанибекова А.В. она никогда не видела, с ним не знакома, никаких денег от него не получала, квартиру ему не продавала, в Росреестр в августе при подписании договора залога не заходила, и именно там никаких документов, заявлений о переходе права собственности к Джанибекову А.В. не подписывала. Договор залога она подписывала у Г. А. Сама выписка из Росреестра подписана Е.Б. Г.. Предполагает, что Г. А. и Г. Е.Б. являются супругами, и Г. А. без её участия передал документы в Росреестр, хотя, насколько ей известно Г. А. сотрудником Росреестра не является. Сразу же после того, как она получила выписку из ЕГРП на квартиру, Джанибеков А.В. заключил с Лесной Т.В. договор купли-продажи квартиры, из которого следует, что он продал квартиру Лесной Т.В. за руб. В последующем Лесная Т.В. подала иск в суд о выселении из квартиры её и членов её семьи.
Считает, что в отношении неё совершены мошеннические действия, и Джанибеков А.В. при помощи Г. А., О.В., мужчины по имени Михаил, обманным способом завладели её квартирой. Фактически квартиру она не продавала, Джанибекова А.В. никогда не видела, денежные средства в сумме руб. в порядке оплаты по договору купли- продажи ей не передавались. Указанная в договоре цена не отражает реальной рыночной стоимости квартиры. Согласно данным Россреестра кадастровая стоимость квартиры составляет руб., т.е. цена договора явно занижена, относительно рыночной стоимости данного объекта недвижимости на момент заключения договора займа. Сделка купли-продажи прикрывает займ в сумме руб., который она получила в ООО «Первый Авто Ломбард». Она не имела намерения отказаться от права собственности на принадлежащую ей квартиру, а передавала ее в качестве залога по договору займа денежных средств. При этом она продолжает проживать в спорном жилом помещении, оплачивает коммунальные услуги, данная квартира покупателю не передавалась ни при первой сделке, ни при второй. В виду наличия у неё долга по оплате за содержание жилья, она 26 декабря 2016 года заключила с ООО «Жилкомсервис-Н» соглашение о предоставлении рассрочки на погашение задолженности по содержанию жилья. Данный долг гасит согласно графику. Сразу же после установления факта того, что квартирой завладели чужие люди, она обратилась с заявлением в полицию о возбуждении уголовного дела. В настоящее время по её заявлению ведется проверка. Считает, что договор купли-продажи, заключенный между сторонами, является притворной сделкой, поскольку отношения, которые стороны имели в виду при заключении договора, являлись отношениями по заключению договора залога спорной квартиры в обеспечение договора займа, заключенного между ней и ООО «Первый авто ломбард» на сумму руб. Фактически договор купли-продажи был подписан ею в результате обмана. Кроме того, договор купли-продажи квартиры от 09.08.2016 года является не заключенным и по тому основанию, что между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Из буквального толкования указанной нормы следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу может быть сохранено в случаях, установленных законом. В силу п. 1 ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Положениями п. 1 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Пункт 1 ст. 558 ГК РФ, учитывающий специфику имущественных отношений в жилищной сфере, направлен на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2014 года N 1656-0). В пункте 11 оспариваемого договора купли-продажи квартиры от 09.08.2016 года, указано, что «продавец подтверждает, что находящихся под опекой или попечительством или оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов ее семьи или бывших членов ее семьи, права и интересы которых могли бы быть нарушены настоящим договором, в отчуждаемой квартире не проживало. Квартира свободна от проживания третьих лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой. В указанной квартире зарегистрированы: Егиазарян Л.В., З.О.Р., З.А.Р., что подтверждается справкой ГУП РО «ИВЦ ЖКХ» филиал Новошахтинский» ..... от 09.08.2016 года. Фактически на дату совершения оспариваемой сделки - 09.08.2016 года согласно данных поквартирной карточки в квартире были зарегистрированы и проживали: Егиазарян Л.В., зарегистрирована с 15.03.2001 года, З.О.Р. - с 15.03.2001 года, Е.А.Р. - с 15.03.2001 года, и З.А.Р., хххх года рождения - с 08.05.2016 года. Спорный договор не содержит указаний относительно лиц, оставшихся зарегистрированными в квартире и проживающими в ней, что применительно к ст. 558 ГК РФ является существенным условием договора продажи недвижимого имущества. В силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения (п. 1). При недействительности сделка каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2). Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. На основании изложенного и руководствуясь ст. 12, 166, 167, 168, 170, 179, 301, 302 ГК РФ, просит исковые требования удовлетворить.
Истец в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещена, согласно заявлению просила рассмотреть дело в её отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что, что на момент заключения оспариваемого договора истец в браке не состояла. Подписанный всеми сторонами договор найма квартиры не предоставлялся. По первому основанию, оспариваемый договор купли-продажи фактически прикрывает сделку договора займа и договора залога, заключенных между истцом и ООО «Первый Авто Ломбард». Истец, подписывая данный договор, полагала, что это договор займа. По второму основанию, истец полагает, что цена договора не отражает реальную стоимость квартиры, она явно занижена и не соответствует действительности, что подтверждает её кадастровая стоимость, которая приближена к рыночной. Оценка спорной квартиры не производилась. По третьему основанию, квартира покупателю не передавалась ни по первому договору купли-продажи, ни по второму. Истец со своей семьей как проживала, так и проживает в данной квартире. Лесная Т.В. в квартиру никогда не входила. По четвертому основанию, у истца имелась задолженность по квартире, так как она не могла оплачивать. В декабре 2016 года ею было заключено соглашение по погашению задолженности. При этом данная задолженность возникла еще до оформления договора купли-продажи, которую она по настоящее время погашает согласно графику. По пятому основанию, на момент совершения сделки истец с двумя детьми, дочерью и сыном, а также внуком З.А.Р., последний с мая 2016 года, проживали и были зарегистрированы в данной квартире. Лицом, которое обслуживает пос. Несветаевский, была выдана справка, в которой указаны только 3 лица. При этом З.А.Р., такого лица вообще не существует. Внук вообще не указан в договоре. Все указанные и зарегистрированные в спорной квартире лица являются членами семьи истца. Каких-либо договоров о сохранении прав на данную квартиру с ними не заключалось и на момент заключения не имелось. Они должны были быть указаны в договоре и должны были быть указаны их права на квартиру, но в договоре это не прописано. Справка не отражает лиц, зарегистрированных и проживающих в данной квартире. По поводу расхождения в справках к лицам их выдавшим они не обращались, но обратились по этому факту в полицию. Данную справку истец не получала, каким образом она была получена Джанибековым А.В. им неизвестно. По этому заявлению в настоящее время также проводится проверка. Получение иных сумм, равно как и возврат суммы долга подтверждается только показаниями свидетелей. Истец по настоящее время пользуется данной квартирой как своей собственной и не предполагала, что она собственником уже не является. По её заявлениям в полицию процессуальные решения еще не приняты, до настоящего времени ведется проверка. По поводу обращения с жалобой в Росреестр ответ до настоящего времени также не получен. Кроме представленных иных доказательств не имеется. Истец готова вернуть деньги, но только после возврата ей квартиры. Просит вынести законное решение.
Ответчик Лесная Т.В. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена, согласно заявлению просила рассмотреть дело в её отсутствие с участием её представителя, в возражении на иск просила в удовлетворении исковых требований отказать. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Ответчик Джанибеков А.В. в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен, согласно заявлению просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя, в возражении на иск просил в удовлетворении исковых требований отказать. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ответчиков Лесной Т.В., Джанибекова А.В., ООО «Первый Авто Ломбард» адвокат Возиян В.И., действующий на основании ордеров и доверенностей, в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, приобщенных к материалам дела. Дополнительно пояснил, что с Джанибековым А.В. истцом был заключен именно договор купли-продажи. Каких-либо иных договоров между ними не заключалось и суду они истцом не представлены. Полагает требования некорректными и недоказанными. Кадастровая стоимость не препятствует продаже квартиры за иную цену. Стороны пришли к соглашению о цене договора. Доказательств обратного не представлено. Не подтверждается истцом и доводов о возврате денежных средств в качестве займа. Письменных доказательств этому не представлено. Показания свидетелей со стороны истца запутанны, они не смогли четко пояснить в какое время, кому они передавали денежные средства, в счет какого соглашения. Истец не является законным представителей З.А.Р. Кроме того, считает, что его права не нарушены. При заключении сделки она сведения указанные в справке не опровергала, и иных сведений не предоставляла. Текст и доводы иска полностью повторяют заявление о возбуждении уголовного дела. Таким образом, стороной избрано два способа защиты права. Однако заявление о возбуждении уголовного дела подано в апреле 2017 года, но решение по нему до настоящего времени не принято, так как доказательств в обоснование заявленных истцом доводов органами предварительного следствия не добыто. Полагает, что в данном случае истец является не доверчивым, а хитрым человеком. Сначала продала квартиру, а потом передумала, хочет вернуть все обратно, но требования о возврате денег не ставит. Как ему пояснили ответчики, истец согласно устной договоренности сначала с Джанибековым А.В., а затем с Лесной Т.В., собиралась переехать к своей матери по адресу: . Возникшую задолженность по квартире она и должна погашать. Между истцом и ООО «Первый Авто Ломбард» вообще никаких договорных отношений не существовало и не существует. Вывеска ООО «Первый Авто Ломбард» весит на фасаде здания, в котором расположено много коммерческих организаций. Со слов Джанибекова А.В. и Лесной Т.В. они согласились приобрести данную квартиру с зарегистрированными на тот момент лицами, которые должны были потом сняться с учета и выехать из квартиры, поскольку цена их устроила. Для благоустройства квартиры надо вложить еще такую же сумму. Просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен, согласно возражению просит рассмотреть дело в его отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие представителя 3-го лица в порядке ст. 167 ГПК РФ. Из письменного возражения следует, что он просит вынести решение на усмотрение суда, в части требований об аннулировании записи в ЕГРН от 01.04.2017 о регистрации права собственности Лесной Т.В. и восстановлении в ЕГРН записи о регистрации права собственности Егиазарян Л.В. на квартиру, расположенную по адресу: , отказать.
Выслушав пояснения представителей сторон, показания свидетелей, проверив и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что 09 августа 2016 года между Егиазарян Л.В., продавцом, и Джанибековым А.В., покупателем, был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому продавец продала, а покупатель купил квартиру, общей площадью 49,5 кв.м., в том числе жилой площадью 33,9 кв.м., расположенную на 3 этаже 5-ти этажного дома. Литер А. по адресу: , дом.8, . за руб.
Согласно п.4 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Покупатель приобрел данную квартиру за руб. В договоре истцом собственноручно написано о том, что деньги в сумме триста тысяч () рублей она получила и стоит её подпись.
В договоре также указано о том, что продавец гарантирует, что она заключила настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для неё кабальной сделкой (п.5 договора). В пункте 8 данного договора, подписанного обеими сторонами, также указано на то, что продавец на момент подписания договора передала покупателю квартиру в состоянии пригодном для проживания, а также передала относящуюся к квартире техническую документацию. С техническим состояние квартиры покупатель ознакомлен путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Настоящий договор имеет силу передаточного акта, и обязанности продавца по передаче указанной квартиры считаются исполненными (п.9 договора). В соответствии с п.11 договора продавец подтвердил, что находящихся под опекой или попечительством или оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов её семьи или бывших членов её семьи, права и интересы которых могли бы быть нарушены настоящим договором, в отчуждаемой квартире не проживало. Квартира свободна от проживания третьих лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой. В указанной квартире зарегистрированы: Егиазарян Л.В., З.О.Р., З.А.Р., что подтверждается справкой ГУП Ростовской области «ИВЦ ЖКХ» филиал «Новошахтинский» ..... от 09.08.2016 года. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры и не имеют в этой связи взаимных претензий (п.14 договора). Ответственность за предоставленные сведения и документы о жилом помещении несет продавец (п.16 договора).
Договор купли-продажи составлен в 3 экземплярах, подписан собственноручно сторонами сделки и прошел госрегистрацию 12.08.2016.
27 марта 2017 года между Джанибековым А.В., продавцом, и Лесной Т.В., покупателем, был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому продавец продал, а покупатель купила квартиру, кадастровый ....., общей площадью 49,5 кв.м., расположенную на 3 этаже 5-ти этажного дома. Литер А. по адресу: , дом.8, . за хххх руб. Расчет между сторонами произведен полностью дол подписания настоящего договора. В договоре также указано о том, что продавец гарантирует, что он заключил настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой (п.5 договора). В соответствии с п.6,7 договора продавец подтвердил, что находящихся под опекой или попечительством или оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи, бывших членов семьи, права и интересы которых могли бы быть нарушены настоящим договором, в отчуждаемой квартире не проживает. Квартира свободна от проживания третьих лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением. В указанной квартире зарегистрированы: Егиазарян Л.В., Е.А.Р., З.О.Р., З.А.Р. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемого имущества и не имеют в этой связи взаимных претензий (п.11 договора). Передача квартиры продавцом и принятие её покупателем осуществлена до подписания настоящего договора. Продавцом также переданы покупателю ключи и техническая документация на квартиру. С момента подписания договора обязательство продавца передать указанное имущество считается исполненным. Стороны признали настоящий договор имеющим силу передаточного акта (п.12 договора).
Договор купли-продажи составлен в 3 экземплярах, подписан собственноручно сторонами сделки и прошел госрегистрацию 01.04.2017.
Вышеуказанные договоры оспариваются истцом по основаниям притворности сделки, сделки совершенной под влиянием обмана, на крайне невыгодных условиях, по основаниям не заключенности договоров в связи с не передачей имущества, не согласования существенного условия договора, предусмотренного п.1 ст. 558 ГК РФ.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550, 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст.555. ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с ч.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Согласно ст. 807, 808 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.
В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Статьей 334.1. ГК РФ предусмотрено, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Согласно ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.
В силу ст.339.1. ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).
В соответствии со ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Согласно ч.1, 3, 4 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ч.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (ч.2).
Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего(ч.3).
Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.
По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).
Суд полагает, что истцом не представлено ни одного допустимого доказательства ни по одному основанию, заявленному ею в обоснование своих требований.
По смыслу положений статьи ст. 170 ГК РФ притворная сделка по форме, содержанию и субъектному составу всегда соответствует закону. Признать ее ничтожной позволяет только порок воли сторон такой сделки. По основанию притворности может быть признана недействительной такая сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридическая оформленная сделка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
По утверждению истца и её представителя она имела намерение заключить сделку займа и залога квартиры в обеспечение исполнения договора займа с ООО «Первый Авто Ломбард» и подписывая договор купли-продажи полагала, что подписывает договор залога, при этом её обманули, что займ будет предоставлен под залог квартиры. В обоснование своих доводов, а также в подтверждение того, что ею длительное время исполнялись обязательства по договору займа, истец ссылается только на свидетельские показания З.О.Р., её дочери, и О.В., её знакомого, по инициативе и предложению которого была заключена сделка. Однако договор займа на указанную ею сумму подлежал заключению только в письменной форме, доказательствами его фактического исполнения также в силу закона, исходя из заявленной суммы, могут быть только письменные доказательства.
Кроме того, указанные истцом доводы в обоснование её требований о том, что она полагала, что подписывает договор залога, с договором не знакомилась, так как доверяла своим знакомым Г. А. и О.В. и указанную в нем сумму не получала, в Учреждение Росреестра не ходила и там заявления не подавала, опровергаются самим договором купли-продажи, в котором истец собственноручно, прописью написала, что деньги в сумме триста тысяч рублей получила. При этом свою подпись и произведенную запись истец не оспаривает. Данная запись ею произведена в конце договора и в строке, в которой она указана в качестве продавца, в следующей строке указан в качестве покупателя Джанибеков А.В. В связи с чем, суд полагает, что она не могла заблуждаться в том, что ею подписывается и заключается иной договор, чем договор купли-продажи.
Суду также представлена копия регистрационного дела, в которой имеется заявление истца, адресованное в Управление Росреестра по Ростовской области, от 09.08.2016, в котором также имеется её подпись, что последняя не оспаривала. Данные обстоятельства, помимо письменных доказательств, также подтверждены допрошенными в судебном заседании в качестве свидетелей: начальника отдела Управления Росреестра Г.Е.Б. принимавшей у сторон заявление с приложенными документами на регистрацию, а также показаниями свидетеля Г. А.В. Доказательств того, что указанные свидетели заинтересованы в исходе дела, у суда не имеется.
В обоснование своих доводов истцом также представлен суду не подписанный, а соответственно не заключенный сторонами договор найма жилого помещения от 25.08.2016, в котором в качестве нанимателя указана Егиазарян Л.В., в качестве наймодателя Джанибеков А.В. Соответственно договор не может подтверждать указанные истцом обстоятельства. Напротив, он может лишь опровергать доводы истца о том, что о заключении ею сделки именно купли-продажи ей было известно в августе 2016 года, а не стало известно в марте 2017 года.
Из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Первый авто Ломбард» также следует, что основным видом деятельности данной организации является деятельность по предоставлению ломбардами краткосрочных займов под залог движимого имущество. Осуществление данного вида деятельности под залог недвижимого имущества в видах деятельности отсутствует.
Истец также фактически в обоснование своих требований ссылается на основание кабальности сделки, указывая на то, что цена договора явно занижена, представляя в обоснование своих требований только кадастровую выписку на спорную квартиру в котором указана кадастровая стоимость квартиры в размере руб., а также ссылается на то, что данный договор ею заключался в связи с тем, что она срочно нуждалась в деньгах. Однако доказательств этому истцом также не представлено. Одна кадастровая стоимость квартиры отличная от цены договора купли-продажи, согласованной сторонами договора (п.3-5 договора купли-продажи от 09.08.2016) не может безусловно свидетельствовать о кабальности сделки.
Доводы истца о том, что договор купли-продажи является незаключенным в силу того, что она Джанибекова А.В. никогда не видела, денежных средств от него не получала, квартиру ему не продавала и фактически квартиру и документы на неё ему не передавала также не могут быть приняты судом во внимание, поскольку опровергаются указанными выше доказательствами. Ссылка истца на наличие задолженности по ЖКУ и заключение ею в декабре 2016 года соглашения о предоставлении рассрочки на погашение задолженности за услуги по содержанию жилья с ООО «Жилкомсервис-Н», так же не может являться основанием для признания договора купли-продажи не заключенным, поскольку наличие задолженности не является препятствием к заключению договора купли-продажи, при тех обстоятельствах, что стороны договора согласовали вопросы, связанные с расчетами по ЖКУ (п.14 договора купли-продажи).
Не может являться основанием для признания незаключенным договора купли-продажи ссылка истца на положения п.1 ст. 558 ГК РФ, поскольку зарегистрированные в спорной квартире лица, являются членами семьи истца, продавца, какие-либо договоры с ними о сохранении за ними права пользования данной квартирой не заключались и таких договоров на момент совершения сделки не имелось. При этом в договоре были указаны в качестве зарегистрированных члены её семьи, согласно справке от 09.08.2016 ....., выданной на имя Егиазарян Л.В. уполномоченным органом, на которую имеется ссылка в договоре (п.11) (л.д.157). Права членов семьи собственника квартиры в результате её отчуждения регулируются в данном случае положениями ст. 292 ГК РФ. Таким образом, нарушений п.1 ст. 558 ГК РФ при заключении сторонами договора купли-продажи от 09.08.2016 в судебном заседании не установлено.
С учетом вышеизложенного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца в части признания недействительным и не заключенным договора купли-продажи квартиры от 09.08.2016 года, расположенной по адресу: , и как следствие отсутствуют и основания для применения при таких обстоятельствах положений ст. 301,302 ГК РФ и удовлетворения требований истца в части требований о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Лесной Т.В. на спорную квартиру, с аннулированием в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 01.04.2017 года ..... о регистрации права собственности Лесной Т.В. на указанную квартиру, истребовании спорной квартиры из чужого незаконного владения у Лесной Т.В. и восстановлении в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности истца ..... от 29.05.2001 года на спорную квартиру, расположенную по адресу: .
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
В удовлетворении иска Егиазарян Л.В. к Лесной Т.В., Джанибекову А.В., ООО «Первый Авто Ломбард» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Решение изготовлено 23.10.2017.
Признание сделки недействительной
Признание договора купли продажи недействительным
Признание договора незаключенным
Мнимые сделки
Притворная сделка
Долг по расписке, по договору займа
Признание договора недействительным
Добросовестный приобретатель