Решение № 2-4963/2017 2-4963/2017~М-4308/2017 М-4308/2017 от 14 сентября 2017 г. по делу № 2-4963/2017
2-4963/2017
именем Российской Федерации
«14» сентября 2017 года г. Ростов-на-Дону
Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Гелета А.А.
при секретаре Трифоновой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Рахмановой Е. В. к Топилину А. В., 3-е лицо Управление Росреестра по Ростовской области о признании недействительным договора купли-продажи,
Рахманова Е.В. обратилась в суд с иском к Топилину А. В. о признании недействительным договора купли-продажи, указывая что «29» июля 2014 года между истицей Рахмановой Е. В. и ответчиком Топилиным А. В. заключён Договор купли- продажи земельного участка и находящееся на нём нежилого помещения.
Согласно п.1 Договора, Продавец (истец) продал, а Покупатель (ответчик) купил земельный участок (общая долевая собственность: 1/6) с кадастровым номером: №, находящийся по адресу: <...>, и находящееся на нём помещение с кадастровым номером: №
Указанное недвижимое имущество по заявлению сторон продавец продал Покупателю за 200 000 рублей. Расчёт между сторонами произведён до подписания договора (п.2 Договора).
Однако в июне 2014 года истица обратилась к предпринимателю Топилину А. В., фирма которого располагалась по адресу: <...>, за помощью оформить займ на сумму 100 000 рублей.
Но Топилин А.В. сказал, что сумма 100 000 рублей слишком маленькая и расспросив её на какой срок ей нужны денежные средства, предложил истице взять 200 000 рублей с выплатой 8% процентов в месяц, сроком на пять месяцев. Они заключили договор займа от 29.07.2014 года, экземпляр договора займа Топилин А.В. истице не отдал, сославшись на отсутствие печати. После чего, они поехали в Росреестр Ростовской области, и там подписали обжалуемый Договор купли-продажи, так как, Топилин А.В. настаивал, говорил, что так все делают и это главное условие заключения Договора займа от 29.07.2014 года с залогом в виде Договора купли-продажи от 29.07.2014 года. В помещении Росреестра, после подписания обжалуемого Договора, ответчик Топилин А.В. передал ей денежные средства в размере 120 000 рублей, а 80 000 рублей оставил себе сразу, как проценты за пять месяцев по декабрь 2014 года включительно.
Как указывает истица, отчуждать принадлежащий ей на праве собственности земельный участок и расположенное на нём нежилое помещение она никому не собиралась.
В указанный, период времени истица нуждалась в денежных средствах, по причине чего обратилась к ответчику Топилину А.В. с целью получения в заем денежных средств. Для гарантии возврата истцом полученных в заем денежных средств, стороны изъявили желание заключить договор залога, юридически оформленный в виде Договора купли-продажи. При этом все эти годы и настоящее время владеет и пользуется недвижимым имуществом Рахманова Е.В., оплачивает все коммунальные платежи, истица от своего имени заключает все сделки, с третьими лицами, как собственник недвижимого имущества.
В начале июля 2017 года истица по телефону связалась с ответчиком, и сообщила ему, что собрала всю сумму долга и проценты за пользование денежными средствами за 2015, 2016 и по июль 2017 год включительно. Истица хочет встретится и расторгнуть договор залога, оформленный виде Договора купли-продажи. Но, ответчик под всякими предлогами уклоняется от встречи, придумывает нелепые оправдания занятости, что свою очередь побудила истицу, обратится с настоящим иском.
Истица указывает на то, что договор купли-продажи не отражает волеизъявление сторон и не соответствует тем правоотношениям, которые между сторонами фактически сложились, что заключенный договор прикрывает другую сделку, и что, заключенная между сторонами сделка является притворной, которая была совершена с целью прикрыть сделку договора займа и договора залога спорного помещения и в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ является недействительной, в силу ничтожности.
В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования и просил суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, от 29.07.2014 года заключенный между Рахмановой Е. В. и Топилиным А. В.. Применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, от 29.07.2014 года заключенного между Рахмановой Е. В. и Топилиным А. В., прекратить право собственности Топилина А. В. на недвижимое имущество, состоящее из земельного участка (общая долевая собственность: 1/6) с кадастровым номером: №. Категория земель: Земли населённых пунктов - Индивидуальное жилищное строительство. Площадь: 700 кв.м., находящийся по адресу: <...>, и находящееся на нём помещение с кадастровым номером: № Назначение: нежилое. Площадь: общая 100.1 кв.м. Номера на поэтажном плане: 1,1а, 2, 3,4, 9, 10. Этаж № 1, находящееся по адресу: <...>.
Признать право собственности Рахмановой Е. В. на недвижимое имущество, состоящее из земельного участка (общая долевая собственность: 1/6) с кадастровым номером: № Категория земель: Земли населённых пунктов - индивидуальное жилищное строительство. Площадь: 700 кв.м., находящийся по адресу: <...>, и находящееся на нём помещение с кадастровым номером: № Назначение: нежилое. Площадь: общая 100.1 кв.м. Номера на поэтажном плане: 1№, находящееся по адресу: <...>.
В судебном заседании истица и ее представитель по доверенности поддержала исковые требования, просили удовлетворить, дав аналогичные пояснения доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика Тарасенко В.В. по доверенности в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований, представил письменный отзыв на исковые требования, который приобщен к материалам дела.
Представитель Управления Росреестра по РО в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав пояснения представителей сторон, свидетелей, исследовав материалы данного дела, представленные доказательства, приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В п. 1 ст. 485 Гражданского кодекса РФ установлена обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательствам.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Как установлено в судебном заседании 29.07.2014 г. между Рахмановой Е. В. и Топилиным А. В. заключён договор купли- продажи (л.д.20).
Согласно п.1 Договора, Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок (общая долевая собственность: 1/6) с кадастровым номером: № находящийся по адресу: <...>, и находящееся на нём помещение с кадастровым номером: №
Согласно п. 2 договора, указанное недвижимое имущество по заявлению сторон продавец продал Покупателю за 200 000 рублей. Расчёт между сторонами произведён до подписания договора.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 131 ГК Российской Федерации переход и прекращение права собственности подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Судом достоверно установлено, что договор купли-продажи 1/6 доли земельного участка и находящегося на нем помещения от 29.07.2014 г., где стоимость недвижимости определена равной 200000 рублей, прошел государственную регистрацию в органах юстиции, о чем сделана соответствующая отметка на данном договоре.
В настоящее время собственником 1/6 доли земельного участка с кадастровым номером: № и находящегося на нём помещения с кадастровым номером: № расположенном по адресу: <...>, является Топилин А.В., что подтверждается выписками из ЕГРН, копией свидетельства о праве собственности.
Как пояснила в судебном заседании истица, что в июне 2014 г. она обратилась к Топилину А.В., за помощью оформить займ на сумму 100 000 рублей, но Топилин А.В. сказал, что сумма 100 000 рублей слишком маленькая и расспросив её на какой срок ей нужны денежные средства, предложил истице взять 200 000 рублей с выплатой 8% процентов в месяц, сроком на пять месяцев. Они заключили договор займа от 29.07.2014 года, экземпляр договора займа Топилин А.В. истице не отдал, сославшись на отсутствие печати. После чего, они поехали в Росреестр Ростовской области, и там подписали обжалуемый договор купли-продажи, так как, Топилин А.В. настаивал, говорил, что так все делают и это главное условие заключения Договора займа от 29.07.2014 года с залогом в виде договора купли-продажи от 29.07.2014 года.
В помещении Росреестра, после подписания обжалуемого договора, ответчик Топилин А.В. передал ей денежные средства в размере 120 000 рублей, а 80 000 рублей оставил себе сразу, как проценты за пять месяцев по декабрь 2014 года включительно.
Как указывает истица, отчуждать принадлежащий ей на праве собственности земельный участок и расположенное на нём нежилое помещение она никому не собиралась. В указанный, период времени истица нуждалась в денежных средствах, по причине чего обратилась к ответчику Топилину А.В. с целью получения в заем денежных средств. Для гарантии возврата истцом полученных в заем денежных средств, стороны изъявили желание заключить договор залога, юридически оформленный в виде Договора купли-продажи.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в п. 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела части I первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Как следует из части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, признание сделки притворной возможно при условии подтверждения достаточными и допустимыми доказательствами факта наличия общей цели участников сделки на совершение притворной сделки и достижения соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Как утверждает истица договор купли-продажи от 29.07.2014 г. не отражает волеизъявление сторон и не соответствует тем правоотношения, которые между сторонами фактически сложились, является притворной (ничтожной) сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), прикрывающей другую сделку договор займа и договор залога спорного имущества. Все эти годы Рахманова Е.В. владеет и пользуется спорным недвижимым имуществом, оплачивает все коммунальные платежи, от своего имени заключает сделки с третьими лицами, как собственник.
В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Как пояснил ответчик Топилин А.В. в ранее состоявшемся судебном заседании, что 29.07.2014 г. он с Рахмановой Е.В. заключил договор купли-продажи спорного имущества, денежные средства по данному договору им переданы в Управлении Росреестра по РО. Договор займа между сторонами не заключался, денежные средства в займ он истице не давал.
13.08.2014 г. между сторонами заключен договор безвозмездного пользования нежилым помещением, согласно которого Рахмановой Е.В. передается в пользование помещение до 01.07.2016 г. О том, что истица сдает в аренду третьим лицам помещения, он не знал, поскольку согласно п. 2.3 договора безвозмездного пользования, ссудополучатель не вправе предоставлять передаваемое помещение в аренду, в безвозмездное пользование иным лицам.
В 2016 г. ПАО «ТНС Энерго Ростов-на-Дону» подало исковое заявление в суд о взыскании задолженности за пользование электроэнергией по адресу: <...>. В рамках указанного дела Рахманова Е.В. заявила, что ранее помещение принадлежало ей, но потом она его продала Топилину А.В., что подтверждается копией протокола судебного заседания по гражданскому делу от 13.07.2016 г., а так же Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону, Апелляционным определением Ростовского областного суда от 17.10.2016 г.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка (Определение Верховного Суда РФ от 15.02.2011 N 4-В10-45).
По смыслу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной является сделка, которая совершается лишь для вида с исключительной целью прикрыть другую - истинную сделку, которую стороны в действительности намерены совершить, и, тем самым, создать у окружающих искаженное представление о действительных целях, последствиях и взаимоотношениях сторон по сделке.
В притворной сделке принято различать две сделки:
а) собственно притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка);
б) сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка).
При этом по своей правовой природе прикрывающая сделка также является мнимой сделкой, так как права и обязанности, составляющие ее содержание, в действительности не осуществляются.
Сделки признаются притворными при наличии ряда условий:
и в прикрываемой, и в притворной сделке присутствуют одни и те же стороны;
волеизъявление сторон не совпадает с их внутренней волей при совершении сделки;
внутренней волей стороны преследуют общую цель - достижение в прикрываемой сделке иных гражданско-правовых отношений по сравнению с указанными в притворной сделке, между ними достигнуто соглашение по всем существенным условиям; намерения и цели одного участника сделки недостаточно;
стороны совершают указанные сделки умышленно и полностью осознают последствия их совершения (умышленная форма вины).
Именно в связи с наличием указанных признаков в их совокупности законодатель объявляет притворные сделки ничтожными, то есть недействительными независимо от признания их таковыми судом.
В силу ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона(займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Суд считает, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ Рахманова Е.В. не представлены относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о наличии указанных выше юридически значимых обстоятельств притворности договора купли-продажи.
Оспариваемая сделка в полной мере соответствуют требованиям законодательства, существенные условия договора купли-продажи недвижимости соблюдены.
Переход права собственности на спорное имущество прошел государственную регистрацию, расчет между сторонами произведен полностью в день подписания договора.
В обоснование притворности сделки Рахманова Е.В. должна доказать следующие юридически значимые обстоятельства:
- она вместе с Топилиным А.В. имели общий умысел договором купли-продажи прикрыть фактически заключенный между ними договор займа;
- деньги в сумме 200 000 рублей Топилин А.В. фактически передал ей не в качестве оплаты за спорное имущество во исполнение договора купли-продажи, а в качестве заемных денежных средств по договору займа, который стороны в действительности имели в виду.
- она вместе с Топилиным А.В. имели общий умысел договором купли-продажи прикрыть фактически заключенный между ними договор залога спорной квартиры в обеспечение исполнения вышеуказанного договора займа.
Такие доказательства суду не представлены.
Суду не представлены письменные доказательства (переписка между сторонами, расписки, акты взаимных расчетов и т.п.), отвечающих положениям п. 1 ст. 162 ГК РФ, ст. 55, ч. 1 ст. 71 ГПК РФ, из которых бы следовало наличие между сторонами заемных либо иных долговых обязательств.
Кроме того опрошенные в судебном заседании свидетели фио, Свидетель №3, Свидетель №1 не смогли подтвердить обстоятельства заключения между истцом и ответчиком договора займа, а также оспариваемого договора, так как не присутствовали при его заключении, о договоренностях сторон им ничего не известно.
Суд приходит к выводу о том, что для признания сделки притворной следует установить сделку, которая прикрывается, и к которой следует применить последствия. Рахмановой Е.В. не представлено объективных и достоверных доказательств того, какая именно сделка прикрывалась и на каких именно условиях была фактически совершена эта сделка.
Так же Рахмановой Е.В. не доказан факт осуществления для вида формального исполнения договора купли-продажи, обусловленного общим умыслом обеих сторон, преследующих общую цель.
Договором купли-продажи, подписанным сторонами собственноручно, подтверждается факт уплаты денежных средств покупателем продавцу за продаваемое спорное имущество и факт передачи продавцом покупателю спорного имущества.
Отвечающих принципам относимости и допустимости доказательств, подтверждающих позицию Рахмановой Е.В. о недействительности условий договора купли-продажи от 29.07.2014 г. в силу его притворности и применении последствий его недействительности, в материалы дела не представлено, в связи, с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Рахмановой Е.В.
Поскольку исковые требования о расторжении договора купли продажи и применении последствий недействительности сделки имеют имущественный характер, должна оплачиваться государственная пошлина в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В соответствии со ст. 333.19 п. 1 пп. 1 Налогового кодекса РФ, по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, государственная пошлина уплачивается в размере, определяемом исходя из цены иска, однако истцом при подачи иска оплачена госпошлина в сумме 300 руб., в связи, с чем с истца подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 36636, 87 рублей, в порядке ст. 103 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
В удовлетворении исковых требований Рахмановой Е. В. к Топилину А. В., третье лицо: Управление Росреестра по Ростовской области о признании недействительным договора купли-продажи – отказать.
Взыскать с Рахмановой Е. В. госпошлину в доход местного бюджета в размере 36636,87 рублей.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 19.09.2017 года.
Судья:
Признание договора купли продажи недействительным
Признание договора незаключенным
Мнимые сделки
Притворная сделка
По договору купли продажи, договор купли продажи недвижимости
Признание договора недействительным