ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Решение № 2-1583/2016 2-1583/2016~М-1089/2016 М-1089/2016 от 29 июня 2016 г. по делу № 2-1583/2016





Р Е Ш Е Н И Е


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июня 2016 года Каменский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Голубовой А.Ю.,

с участием помощника Каменского городского прокурора – Авдалова Р.Ю.,

с участием адвоката Еремина А.Н.,

ответчика Черновой В.В. и ее представителя – Кириченко Л.Г.,

при секретаре Ивановой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Калюжного А.А. к Черновой В.В., Лавровой Е.А. и Лавровой Т.С. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении и по встречному иску Черновой В.В. к Калюжному А.А. о признании сделки притворной и признании права собственности

У С Т А Н О В И Л:


Калюжный А.А. обратился в суд с иском к Черновой В.В., Лавровой Е.А. и Лавровой Т.С. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком Черновой В.В. был заключен договор купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: , , который был удостоверен нотариусом.

ДД.ММ.ГГГГ данный договор был зарегистрирован в Каменск-Шахтинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, что подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права.

На момент сделки в выше указанной квартире проживал ответчик и члены его семьи, с которыми была договоренность, что они снимутся с регистрационного учета и освободят жилое помещение до ДД.ММ.ГГГГ, причем ответчик ЧерноваВ.В. дала такое обязательство письменно.

В соответствии со ст.35 Конституции РФ, ст.ст.209, 288 ГК РФ, ст.30 ЖК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжение своим имуществом.

Несмотря на это, осуществлять права собственника, истцу не предоставляется возможным, в связи с тем, что в проданной квартире проживают и зарегистрированы по месту жительства ответчики по иску.

Согласно ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Как следует из ч.1 ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Во внесудебном порядке устранить препятствие осуществления прав собственника истцу не предоставляется возможным. Переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением.

Семейных отношений между истцом и ответчиками нет, соглашение между ними о праве пользования вышеуказанной квартирой отсутствует, освободить принадлежащую истцу квартиру и сняться с регистрационного учета по данному адресу ответчики добровольно не желают.

В связи с изложенным истец просил признать ответчиков утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселить их без предоставления другого жилого помещения.

Чернова В.В. подала встречное исковое заявление о признании сделки притворной и признании права собственности на спорную квартиру, ссылаясь на то, что в январе 2015 года к ней обратилась Ефанова Е.Н. с просьбой занять денежные средства в сумме 450 000 рублей. В связи с отсутствием такой суммы истица обратилась к Калюжному А.А. с просьбой занять денежные средства по договору займа. Калюжный А.А. согласился под условием, что право собственности на принадлежащую ей квартиру будет переоформлено на него в качестве возврата суммы займа.

В качестве гарантии возврата квартиры между Калюжным А.А. и Ефановой Е.Н. будет заключен договор купли-продажи квартиры за сумму обусловленную займом. Чтобы Ефанова Е.Н. после выплаты суммы займа переоформила квартиру, ответчик предложил передать денежные средства от продажи квартиры ей, а истице взять от последней расписку о займе.

Ответчик предложил истице с целью обеспечения на период возврата денежных средств, заключить договор займа под залог квартиры, оформив данную сделку как купля-продажа квартиры с последующим переоформлением спорной квартиры на имя истицы. На таких условиях и был заключен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик зарегистрировал данный договор в учреждении юстиции.

Согласно условиям договора цена установлена в размере 450 000 руб., то есть сумма займа. В связи с тем, что истица не могла производить оплату долга и процентов по договору займа, ответчик предложил истице передать денежные средства в сумме 450 000 руб. в долг Ефановой Е.Н., которая будет производить выплаты. ДД.ММ.ГГГГ истица передала денежные средства в сумме 450 000 руб. Ефановой Е.Н. согласно расписке. ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключил договор купли-продажи спорной квартиры с Ефановой Е.Н. Данный договор не был зарегистрирован в учреждении юстиции.

Намерений продавать спорную квартиру у истицы не было, так как это единственное ее жилье. В квартире зарегистрированы и проживают дочь истицы и внучка.

Истица считает, что спорный договор квартиры совершен между сторонами с целью прикрыть договор займа под залог квартиры, заключенный в обеспечение возврата займа в сумме 450 000 руб. Доказательствами притворности сделки является то, что договор исполнен не был, поскольку с момента заключения договора истица и члены ее семьи проживают в спорной квартире, несут бремя ее содержания. Ключи, квитанции истица ответчику не передавала. Стоимость спорной квартиры на момент продажи не соответствует рыночной стоимости, ответчик не осматривал квартиру перед заключением договора, не оплачивал коммунальные услуги. Ответчик не заключал с ответчиками по первоначальному иску соглашений о пользовании данным жильем. С момента заключения договора Калюжный А.А. не ставил вопрос о своем проживании в квартире. На основании изложенного истица просила признать заключенный договор купли-продажи ничтожной сделкой и применить последствия ничтожности сделки, признать за истицей право собственности на квартиру.

В судебном заседании истец не явился, о дате слушании дела извещен надлежащим образом, суду представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Дело в отношении истца рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца – адвокат Еремин А.Н. исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал, сослался на доводы указанные в иске.

Ответчица Чернова В.В. исковые требования Калюжного А.А. не признала, встречные исковые требования просила удовлетворить, ссылаясь на доводы указанные в иске.

Представитель ответчика – Кириченко Л.Г. исковые требования Калюжного А.А. не признала, встречные просила удовлетворить, ссылаясь на доводы указанные в иске.

В судебное заседание Лаврова Е.А. и Лаврова Т.С. не явились, о дате слушании дела извещена надлежащим образом согласно телефонограмме. О причинах неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали. Дело в отношении ответчиков рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, заключение прокурора, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Калюжного А.А. к Черновой В.В., Лавровой Е.А. и Лавровой Т.С. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении подлежат удовлетворению, тогда как в удовлетворении встречных исковых требований Черновой В.В. к Калюжному А.А. о признании сделки притворной и признании права собственности необходимо отказать. При этом суд исходит из следующего.

Согласно ст. 1 ГК РФ, закрепляющей принцип свободы договора, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении или прекращении гражданских прав и обязанностей, а ст. 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней; при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма; если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась; договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В судебном заседании из пояснений сторон и материалов дела было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Черновой В.В., с одной стороны, и Калюжным А.А. – покупателем, с другой стороны, заключен договор купли-продажи, по условиям которого Чернова В.В. передала в собственность Калюжного А.А. за плату в сумме 450 000 рублей квартиру, общей площадью кв.м, расположенную по адресу: (л.д.5). Расчет между покупателем и продавцом за квартиру был произведен полностью. Согласно тексту договора продавец передал Калюжному А.А. квартиру в собственность, свободную от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрационной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ. Управление Федеральной службы выдало Калюжному А.А. свидетельство о праве собственности на спорную квартиру (л.д.6). Право собственности на данную квартиру зарегистрировано за Калюжным А.А. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако до настоящего времени он не может вселиться в квартиру, поскольку там проживает Чернова В.В., ее дочь и внучка.

Анализ данного договора позволяет утверждать, что стороны, которыми являются Чернова В.В. и Калюжный А.А. выполнили указанные выше требования закона при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, а именно составили договор купли-продажи в письменной форме в виде единого документа, согласовали условия о цене спорной недвижимости, зарегистрировали данный договор в учреждении юстиции.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Суд считает, что Калюжный А.А. выполнил обязательства по передаче денежных средств Черновой В.В., поскольку договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ содержит запись о том, что деньги получены полностью. Далее имеются подпись Черновой В.В. При подписании данного договора продавец была ознакомлены со всеми условиями договора, никаких замечаний при его подписании не высказывали.

Кроме того, в тексте договора купли-продажи предельно ясно и понятно изложены существенные условия договора купли-продажи спорной квартиры, что говорит о том, что стороны пришли к соглашению по всем условиям сделки купли-продажи.

В силу п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Исходя из положений ч.2 ст.8 и ст.131 ГК РФ, предусматривающих, что право собственности на квартиру, как на объект недвижимого имущества, возникает с момента государственной регистрации права, Калюжный А.А. согласно свидетельству о государственной регистрации права является собственником квартиры . Поэтому Калюжному А.А. в силу ст. 209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а на основании ст. 30 ЖК РФ он, как собственник жилого помещения, осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ; вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК РФ.

По смыслу ст.ст. 30-31 ЖК РФ право проживания и пользования жилым помещением имеют лица, являющиеся членами семьи собственника жилым помещением, и иные лица с согласия собственника, а Калюжный А.А. возражает против проживания в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении ответчика Черновой В.В., которая согласно п.12 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обязалась сняться с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку у ответчиков для проживания в спорной квартире отсутствуют необходимые основания такого проживания (право собственности, договор коммерческого найма, договор социального найма, возникновение иных обязательств) они подлежат выселению по требованию Калюжного А.А. на основании решения суда согласно ст. 35 ЖК РФ, устанавливающей, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им); если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника.

Проживание ответчиков в квартире Калюжного А.А. препятствует истцу совершать по своему усмотрению в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не запрещенные законом и иным правовым актом, иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом согласно ст. 209 ГК РФ.

Однако, суд считает, что за ответчиками необходимо сохранить право пользования квартирой № по сроком на шесть месяцев, поскольку у них нет иного жилья, Чернова В.В. является пенсионеркой, что не позволяет ответчикам приобрести в настоящее время жилье.

Суд находит требования Черновой В.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры , применении последствий недействительности ничтожной сделки необоснованными, поскольку из встречного искового заявления и объяснений сторон следует, что он просит признать сделку недействительной как притворную, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, а именно договор о залоге квартиры, заключенный в обеспечение исполнения договора займа, заключенный между Черновой В.В. и Калюжным А.А., фактически спорная квартира являлась предметом залога и отчуждать ее у Черновой В.В. не было намерения, не получили своего подтверждения в судебном заседании, ввиду того, что единственным допустимым доказательством наличия договора является письменно оформленный текст соглашения сторон по его существенным условиям, подписанный обеими сторонами.

Согласно ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика.

Согласно п.2 ст.334 ГК РФ залог квартир регулируется законом об ипотеке, а в силу ст. 339 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом, несоблюдение этих правил влечет недействительность договора о залоге.

В то время как Калюжным А.А. в подтверждение своего иска представлено отвечающее требованиям ст.60 ГПК РФ доказательство наличия договора купли-продажи квартиры в виде письменного договора, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрационной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, подлинность своей подписи и собственноручной записи Черновой В.В. не оспаривается, ответчики не представили суду доказательства наличия между Черновой В.В. и Калюжным А.А. договора залога либо договор займа с залогом квартиры.

Согласно ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку ничтожна.

Таким образом, суд считает несостоятельными доводы Черновой В.В. о том, что она заключила с Калюжным А.А. договор займа денежных средств и в обеспечение данного обязательства собиралась оформить договор залога на квартиру, а не договор купли-продажи. Кроме того, в судебном заседании было установлено, что Чернова В.В. добровольно подписала указанный договор.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:


Исковые требования Калюжного А.А. к Черновой В.В., Лавровой Е.А. и Лавровой Т.С. о прекращении права пользования жилым помещением и выселении удовлетворить.

Признать Чернову В.В., Лаврову Е.А. и Лаврову Т.С. прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: .

Сохранить за Черновой В.В., Лавровой Е.А. и Лавровой Т.С. право пользования жилым помещением по адресу: на срок шесть месяцев.

По истечении шестимесячного срока выселить Чернову В.В., Лаврову Е.А. и Лаврову Т.С. из жилого помещения, расположенного по адресу: по адресу: , без предоставления другого жилья.

В удовлетворении встречного иска Черновой В.В. к Калюжному А.А. о признании сделки притворной и признании права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Каменский районный в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Окончательный текст решения изготовлен 04.07.2016 года.

Судья:




Признание договора незаключенным

Мнимые сделки

Притворная сделка

Долг по расписке, по договору займа

По залогу, по договору залога

Признание права пользования жилым помещением