ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 9 февраля 2011 г. по делу N А13-15990/2009
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 февраля 2011 г. по делу N А13-15990/2009
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Моисеевой И.Н., судей Елагиной О.К. и Рогатенко Л.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ефимовой О.Н.,
при участии от истца Свилева И.А. по доверенности от 11.02.2010 N д-402, от администрации города Вологды Гаврилова А.А. по доверенности от 15.01.2010 N 10-0/3-1-2-1/38, от третьего лица Комлева М.И. по доверенности от 08.02.2011 N 1,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области 16 ноября 2010 года по делу N А13-15990/2009 (судья Колтакова Н.А.),
установил:
индивидуальный предприниматель Полещук Александра Алексеевна (далее - ИП Полещук А.А., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Купецкову Андрею Евгеньевичу (далее - ИП Купецков А.Е.) и администрации города Вологды (далее - Администрация) о признании не соответствующим требованиям Федерального закона от 16.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) отчета независимого оценщика Купецкова А.Е. N 091/08/09; о принятии за основу при определении выкупной стоимости нежилых помещений (пункт договора 2.1) экспертного заключения от 09.09.2010 N 01/295, в котором стоимость указана в сумме 11 890 000 руб. с учетом НДС; о возложении на Администрацию обязанности заключить договор купли-продажи нежилых помещений подвала N 2 - 8, 14 - 16, 18, 20, 21, 24 - 27, 29, 31 - 39, 57, 58, находящихся по адресу г. Вологда, ул. Мира, д. 80, в редакции истца, где величина обобщенной рыночной стоимости определена в размере 11 890 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС).
К участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Консультационно-аналитический центр "РосЭксперт" (далее - Оценщик, ООО "КАЦ "РосЭксперт").
Решением от 16 ноября 2010 года (с учетом определений об исправлении опечаток) суд признал не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности отчет независимого оценщика Купецкова Андрея Евгеньевича N 091/08/09, обязал Администрацию в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с ИП Полещук А.А. договор купли-продажи муниципальных нежилых помещений общей площадью 672,3 кв. м (N позиций: 2 - 8, 14 - 16, 18, 20, 21, 24 - 27, 29, 31 - 39, 57, 58 литера А1 по экспликации к плану помещений), расположенных в подвале жилого дома по адресу: г. Вологда, ул. Мира, д. 80, в редакции проекта договора купли-продажи Администрации, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена имущества установлена с учетом его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и составляет 11 890 000 руб. с НДС (10 076 271 руб. 19 коп. без НДС). Уплата сумм НДС осуществляется покупателем самостоятельно на расчетный счет соответствующего уровня бюджета согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 161 НК РФ". Также судом установлен текст приложения N 2 к договору, устанавливающий график платежей. С ИП Купецкова А.Е. в пользу ИП Полещук А.А. взыскано 2000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. ИП Полещук А.А. возвращено из федерального бюджета 100 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по квитанции от 10.11.2010.
Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с жалобой, в которой просит его отменить и вынести решение об отказе от исковых требований. Считает, что исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) Администрация не обязана заключать договор купли-продажи нежилых помещений в редакции, предложенной истцом. Указывает на то, что заключение экспертов N 01/295 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, стандарту НП СРО "АРМО" "Требования к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости" (далее - стандарт СРО). Ссылается на то, что оценщиками нарушены положения пункта 8.6.5.1 стандарта СРО согласно которому подбор аналогов ведется по наиболее важным ценообразующим характеристикам, главные из которых принадлежность к одному сегменту рынка и местоположение, однако при оценке объекта оценщиком в качестве аналогов выбраны объекты, находящиеся на окраинах города, на улицах с низкой проходимостью.
Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение отменить, спорные условия договора принять в редакции Администрации.
ИП Купецков А.Е. о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
ИП Полещук А.А. в отзыве на апелляционную жалобу и ее представитель в судебном заседании отклонили доводы, изложенные в жалобе, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании отклонили доводы, изложенные в жалобе.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца, Администрации и третьего лица, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, нежилые помещения, общей площадью 672,3 кв. м (N позиций: 208, 14 - 16, 18, 20, 21, 24 - 27, 29, 31 - 39, 57, 58 литера А1 по экспликации к плану помещений), расположенные в подвале жилого дома 80 ул. Мира, г. Вологды являются в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 11.02.2009 серии 35-СК N 486078 муниципальной собственностью. Данные помещения переданы в аренду предпринимателю Киселевой Александре Алексеевне на основании договора от 01.07.2002 N 109/8. Дополнительным соглашением от 05.07.2004 к данному договору произведена замена арендатора на ИП Полещук Александру Алексеевну. Впоследствии к договору аренды также заключались дополнительные соглашения. Договор аренды, а также изменения и дополнения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.
Истец обратился в Администрацию с заявлениями от 25 июня 2009 года о реализации преимущественного права на приобретение указанных выше арендуемых помещений.
Постановлением главы города Вологды от 24.09.2009 N 5004 было принято решение об условиях приватизации арендуемого имущества (т. 1, л. 33 - 34).
Во исполнение данного постановления Администрация направила истцу проект договора купли-продажи муниципальных нежилых помещений, по условиям которого ИП Полещук А.А. приобретает в собственность нежилые помещения, общей площадью 672,3 кв. м (N позиций: 208, 14 - 16, 18, 20, 21, 24 - 27, 29, 31 - 39, 57, 58 литера А1 по экспликации к плану помещений), расположенные в подвале жилого дома N 80 по ул. Мира, в г. Вологде, являющиеся собственностью муниципального образования "Город Вологда".
Согласно пункту 2.1 проекта договора цена имущества установлена в соответствии с рыночной стоимостью имущества на основании отчета независимого оценщика N 091/08/09 и составляет с учетом НДС: 20 320 000 руб., без НДС: 2 103 389 руб. 83 коп., по состоянию на 10 августа 2009 года.
Предприниматель Полещук А.А., не согласившись с редакцией договора, направила в адрес Администрации протокол разногласий к договору купли-продажи (т. 1, л. 25 - 29).
В ответ Администрация направила истцу письмо от 04.12.2009 N 7-2/10922 "О рассмотрении протокола разногласий к договору купли-продажи", в котором отклонила заявленные истцом разногласия.
Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи нежилых помещений в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), послужило основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с соответствующим иском.
В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии совокупности условий, перечисленных в статье 3 названного Федерального закона.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отчуждение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
В целях установления рыночной цены недвижимого имущества, принимая во внимание наличие двух отчетов, в которых имеются значительные расхождения по оценке стоимости объекта (отчет от 10.08.2009 N 091/08/09, составленный оценщиком ИП Купецковым А.Е. и представленный Администрацией, согласно которому стоимость отчуждаемого объекта составляет 20 320 000 руб. с учетом НДС, и отчет N 107/09, составленный ООО "КАЦ "РосЭксперт", представленный ИП Полещук А.А., в котором рыночная стоимость объекта недвижимости - 11 545 000 руб. с учетом НДС), суд первой инстанции по ходатайству истца в соответствии с требованиями статьи 82 АПК РФ назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности". Исследовав заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу о недопустимости данного доказательства, изложив основания в судебном решении.
Сомневаясь в обоснованности заключения эксперта N 139/10, суд на основании части 2 статьи 87 АПК РФ назначил повторную финансово-экономическую экспертизу, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" (далее - ООО "Бюро независимой оценки").
По результатам повторной экспертизы рыночная стоимость нежилых помещений согласно экспертному заключению от 09.09.2010 N 01/295 составила 11 890 000 руб. с учетом НДС. Оценивая в совокупности представленные отчеты истца и ответчика в совокупности с заключением повторной судебной экспертизы N 01/295, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данные изложенные в последнем документе, наиболее объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилых помещений. Администрацией указанное экспертное заключение не оспорено.
Поскольку истец в рамках настоящего дела реализовал свое право на оспаривание стоимости объекта недвижимости, заявив ходатайство о назначении независимой судебной экспертизы, суд первой инстанции в отсутствии доказательств, ставящих под сомнение достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной экспертами ООО "Бюро независимой оценки" (согласно экспертному заключению от 09.09.2010 N 01/295) правомерно удовлетворил уточненные требования истца о принятии пункта 2.1 проекта договора купли-продажи муниципальных нежилых помещений с учетом выводов повторной судебной экспертизы.
Довод подателя жалобы о том, что заключение экспертов от 09.09.2010 N 01/295 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, стандарту СРО, не принимается судом апелляционной инстанции.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение экспертов от 09.09.2010 N 01/295, установил, что это заключение не содержит каких-либо противоречий, сомнений в его достоверности не имеется, в силу чего данное заключение обоснованно признано судом надлежащим доказательством.
Кроме того, сторонам спора при назначении повторной судебной экспертизы судом первой инстанции было предложено представить сведения о кандидатурах экспертных учреждений, однако Администрация данным правом не воспользовалась. В связи с этим апелляционный суд отмечает, что в силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Администрация, имея сомнения в обоснованности заключения повторной судебной экспертизы, могла заявить об этом арбитражному суду первой инстанции и ходатайствовать о проведении еще одной повторной экспертизы, как это предусмотрено частью 2 статьи 87 АПК РФ, однако она данным правом также не воспользовалась.
Учитывая, что обстоятельства, свидетельствующие о необоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в его выводах, не установлены, суд обоснованно посчитал возможным определить продажную цену нежилых помещений в размерах, определенных экспертным заключением от 09.09.2010 N 01/29.
Доказательств, безусловно опровергающих выводы, содержащиеся в данном заключении, суду не представлено.
Ссылка подателя жалобы на то, исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Администрация не обязана заключать договор купли-продажи нежилых помещений в редакции, предложенной истцом, является несостоятельной в виду неверного толкования закона.
Поскольку разногласия сторон в части определения цены недвижимого имущества по договору купли-продажи не были урегулированы ими в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, ИП Полещук А.А. обратилась с иском в суд об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
При этом положения абзаца первого статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. В данном случае судом была назначена независимая экспертиза и проведена оценка стоимости нежилых помещений.
При изложенных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 ноября 2010 года по делу N А13-15990/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Н.МОИСЕЕВА
Судьи
О.К.ЕЛАГИНА
Л.Н.РОГАТЕНКО