ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 9 июля 2010 г. по делу N А68-12540/09
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2010 г. по делу N А68-12540/09
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 июля 2010 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Стахановой В.Н.,
судей Полынкиной Н.А., Игнашиной Г.Д.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Стахановой В.Н.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-2569/10) администрации муниципального образования Суворовский район
на решение Арбитражного суда Тульской области от 19.04.2010
по делу N А68-12540/09 (судья Андреева Е.В.), принятое
по заявлению индивидуального предпринимателя Ильичевой Татьяны Михайловны
к администрации муниципального образования Суворовский район, Собранию представителей муниципального образования Суворовский район,
третьи лица: закрытое акционерное общество "Р.О.С. Эксперт Маркетинг",
общество с ограниченной ответственностью "Федбел",
о признании недействительным решения Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого имущества" в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого имущества; п. 1 постановления главы администрации МО Суворовский район от 01.09.2009 и N 898 в части приватизируемого имущества; о понуждении администрации МО Суворовский район заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции протокола разногласий от 30.09.2009,
при участии в судебном заседании представителей:
от заявителя: индивидуального предпринимателя Ильичевой Татьяны Михайловны - Данилов Ю.И., доверенность от 09.11.2009;
от ответчиков: администрации муниципального образования Суворовский район - Гоша Е.С., специалист первой категории отдела правовой работы администрации, доверенность от 16.03.2010;
Собрания представителей муниципального образования Суворовский район - Гоша Е.С., специалист первой категории отдела правовой работы администрации, доверенность от 18.06.2010;
от третьих лиц: закрытого акционерного общества "Р.О.С. Эксперт Маркетинг" - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;
общества с ограниченной ответственностью "Федбел" - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,
установил:
индивидуальный предприниматель Ильичева Татьяна Михайловна (далее - ИП Ильичева Т.М., предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к администрации муниципального образования Суворовский район (далее - администрация, ответчик), Собранию представителей муниципального образования Суворовский район о признании недействительными решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, магазин "ЛЭД-Техно", площадью 178, 7 кв. м в размере 5 173 230 руб. и п. 1 постановления главы администрации муниципального образования Суворовский район от 01.09.2009 N 898 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права" в части цены приватизируемого имущества и понуждении администрации заключить с заявителем договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения (комната N 16 по данным технического паспорта) общей площадью 178, 7 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в соответствии с проектом договора купли-продажи в следующей редакции:
- пункт 1.1: "продавец продает нежилое помещение площадью 178,7 кв. м (комната N 16 по данным технического паспорта), расположенное в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшем объект, а покупатель приобретает в собственность объект по цене 2 463 845 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% - 375840 руб. 76 коп.";
- пункт 2.1: "покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 2 088 044 руб. 24 коп., далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 34 800 руб. 07 коп.";
- пункт 2.2: "первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж";
- пункт 2.3: "на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества";
- пункт 2.4: "проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:
Пр = (О x ПП x Ст) / ДГ x 100, где:
Пр - сумма процентов в руб.,
О - остаток задолженности по основному долгу в рублях,
ПП - процентный период, дней,
Ст - одна третья часть ставки рефинансирования ЦБ РФ в %,
ДГ - количество дней в году (365 или 366).
Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга"
- пункт 2.5: "оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу";
- пункт 2.6: "налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает, как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации";
- пункт 2.7: "надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя";
- статью 9 "адреса и подписи сторон" назвать "адреса, банковские реквизиты и подписи сторон" и дополнить ее банковскими реквизитами продавца и покупателя.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 19.04.2010 заявленные требования предпринимателя удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить судебный акт, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями, имеющимися в деле.
Руководствуясь ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей третьих лиц не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Суд апелляционной инстанции, выслушав пояснения представителей заявителя, ответчиков, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 12.07.2006 между администрацией и предпринимателем заключен договор N 89/2 аренды недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью 178,7 кв. м (комната N 1 по данным технического паспорта), расположенного по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3.
Срок действия договора - до 31.12.2006.
В последующем между сторонами были подписаны дополнительные соглашения о пролонгации указанного договора.
01.06.2009 между администрацией и ИП Ильичевой Т.М. заключен договор N 160/2 аренды недвижимого имущества, а именно: нежилого помещения, площадью 178,7 кв. м (комната N 1 по данным технического паспорта), расположенного по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, сроком действия до 30.05.2010.
Предприниматель 18.06.2009 направил в адрес администрации заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В целях реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого помещения администрацией 20.07.2009 заключен с ЗАО "Р.О.С. Эксперт Маркетинг" договор на оказание услуг по оценке помещений.
Указанной организацией была произведена оценка арендуемого предпринимателем помещения, расположенного по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3 (магазин "Лэд-Техно" ИП Ильичева Т.М.), по ее результатам был составлен отчет N 356, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составила 5 173 230 руб.
На основании указанного отчета Собранием представителей МО Суворовский район 28.08.2009 принято решение N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества", пунктом 1 Приложения к которому утверждена цена продажи арендуемого ИП Ильичевой Т.М. помещения площадью 178,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в размере 5 173 230 руб.
Выпиской из протокола заседания постоянной депутатской комиссии от 25.08.2009 подтверждается соответствие ИП Ильичевой Т.М. критериям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
01.09.2009 главой администрации принято постановление N 898 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права".
Согласно названному постановлению цена продажи арендуемого ИП Ильичевой Т.М. нежилого помещения общей площадью 178,7 кв. м (комната N 1 по данным технического паспорта), расположенного по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, составила 5 173 230 руб.
Во исполнение указанного постановления 03.09.2009 администрацией в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи от 03.09.2009 N 3/09, по условиям которого цена помещения составила 5 173 230 руб.
ИП Ильичева Т.М., не согласившись с указанной в договоре ценой продажи помещения, заключила с ООО "Федбел" договор от 11.09.2009 N О-29-3-2009 на оценку выкупаемого помещения.
Согласно отчету ООО "Федбел" от 25.09.2009 N О-29-3-2009 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 178,7 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, составила 1 880 000 руб. без учета НДС.
30.09.2009 ИП Ильичева Т.М. направила в администрацию подписанный договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 3/09 с протоколом разногласий и отчет ООО "Федбел" об оценке рыночной стоимости имущества.
В протоколе разногласий Ильичева Т.М. предложила администрации заключить договор купли-продажи на следующих условиях:
- пункт 1.1: "продавец продает нежилое помещение площадью 178,7 кв. м (комната N 16 по данным технического паспорта), расположенное в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшем объект, а покупатель приобретает в собственность объект по цене 2 463 845 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% - 375840 руб. 76 коп.";
- пункт 2.1: "покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 2 088 044 руб. 24 коп., далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 34 800 руб. 07 коп.";
- пункт 2.2: "первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж";
- пункт 2.3: "на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества";
- пункт 2.4: "проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:
Пр = (О x ПП x Ст) / ДГ x 100, где:
Пр - сумма процентов в руб.,
О - остаток задолженности по основному долгу в рублях,
ПП - процентный период, дней,
Ст - одна третья часть ставки рефинансирования ЦБ РФ в %,
ДГ - количество дней в году (365 или 366).
Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга"
- пункт 2.5: "оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу";
- пункт 2.6: "налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает, как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации";
- пункт 2.7: "надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя";
- статью 9 "адреса и подписи сторон" назвать "адреса, банковские реквизиты и подписи сторон" и дополнить ее банковскими реквизитами продавца и покупателя.
В письме от 13.10.2009 N 2325, направленном в адрес предпринимателя, администрация отказалась подписать договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях протокола разногласий, сообщив ИП Ильичевой Т.М. о том, что в случае несогласия в течение 30 дней подписать договор купли-продажи на условиях ранее представленного договора она утратит преимущественное право покупки арендуемого имущества.
Полагая, что отказ администрации в согласовании условий договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 3/09 на условиях протокола разногласий, а также решение Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, магазин "ЛЭД-Техно" (ИП Ильичева Т.М.) в размере 5 173 230 руб., и п. 1 постановления главы администрации муниципального образования Суворовский район от 01.09.2009 N 898 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права" в части цены приватизируемого имущества являются незаконными, ИП Ильичева Т.М. обратилась в суд с настоящим заявлением.
Рассматривая дело по существу и удовлетворяя требования предпринимателя, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договоров аренды от 12.07.2006 N 89/2 и от 01.06.2009 N 160/2 ИП Ильичева Т.М. непрерывно более трех лет арендует спорное помещение.
Из данных технического паспорта от 24.04.2009, составленного в связи с подготовкой документов для продажи недвижимого имущества, и приложения N 1 к договору аренды от 01.06.2009 N 160/2 усматривается, что выкупаемое помещение с N 16 соответствует указанному в договоре аренды помещению N 1, площадью 178,7 кв. м, расположенному по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3.
Возражений относительно предмета договора и занимаемых помещений ответчиками не заявлялось. Спора между сторонами по данному факту не имеется.
Согласно п. 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с ч. 6 ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения.
Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости (ч. 8 ст. 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Из технического паспорта на помещение N 16 усматривается, что оно представляет собой обособленное нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома 1964 года постройки, площадью 178,7 кв. м. Согласно экспликации к поэтажному плану строения комната N 16 является торговым залом магазина "ЛЭД Техно".
Площадь арендуемого помещения находится в пределах значений, определенных Законом Тульской области от 18.12.2008 N 1182-ЗТО.
Ответчики подтвердили факт отсутствия у предпринимателя задолженности по уплате арендных платежей и соответствие арендуемого имущества ч. 4 ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:
2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:
б) до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;
3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.
Факт соответствия предпринимателя всем приведенным условиям подтверждается материалами дела.
Данный факт ответчиками также не оспаривался.
Таким образом, ИП Ильичева Т.М. и арендуемое ею имущество соответствуют всем критериям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
В соответствии со ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В силу ч. 3 ст. 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Следовательно, нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.
Исходя из смысла ст. ст. 3, 9 Закона N 159-ФЗ заключение договора для собственника имущества является обязательным.
Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ имущество подлежит продаже по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Как установлено судом, в связи с отказом администрации подписать договор купли-продажи на условиях протокола разногласий между сторонами не урегулирован вопрос по цене выкупаемого имущества.
Сторонами в материалы дела было представлено два отчета об оценке спорного имущества, содержащих существенные различия по оценке рыночной стоимости имущества.
В связи с этим судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ЗАО Фирма "Оценщик" Шогину Валерию Анатольевичу.
Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
- соответствует ли отчет N 356 (часть 2) об оценке, выполненный оценщиком ЗАО "Р.О.С. Эксперт маркетинг", требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики (международным стандартам оценки, стандартам профессиональных организаций), которые были использованы оценщиком при проведении работы?
- в случае выявления несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности, указать, могли ли повлиять на определение рыночной цены объекта такие нарушения и соответствует ли рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете ЗАО "Р.О.С. Эксперт маркетинг" (часть 2), фактической рыночной стоимости?
- в случае выявления несоответствия отчета стандартам и правилам оценочной деятельности определить рыночную стоимость нежилого помещения площадью 178,7 кв. м (комната N 16 по данным технического паспорта), расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3?
Согласно экспертному заключению эксперта Шогина В.А.:
1. погрешности отчета, выразившиеся в отсутствии точного описания объектов оценки, выбора и обоснования расчетов и поправок, применяемых в рамках использованных оценщиком подходов к оценке, являются основанием для вывода о том, что отчет N 356 не соответствует законодательству в области оценочной деятельности и не может быть признан документом доказательственного значения,
2. итоговая стоимость, указанная в отчете N 356, недостоверна,
3. в результате анализа рынка и проведенных расчетов наиболее вероятная рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 178,7 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, по состоянию на 20.07.2009 составляет 2 463 845 руб.
Суд первой инстанции, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к правильному выводу об обоснованности экспертизы ЗАО Фирма "Оценщик", в связи с чем правомерно удовлетворил требования предпринимателя о понуждении администрации заключить договор купли-продажи муниципального имущества с учетом рыночной стоимости имущества, определенной судебной экспертизой.
Удовлетворяя требования заявителя относительно признания недействительными решения Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого имущества" в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого имущества; п. 1 постановления главы администрации МО Суворовский район от 01.09.2009 и N 898 в части приватизируемого имущества, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В ходе судебного разбирательства решением Собрания представителей МО Суворовский район от 14.12.2009 N 10-125 признано утратившим силу решение Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в оспариваемой заявителем части.
Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы граждан или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 99 "Об отдельных вопросах практики применения АПК РФ" отмена оспариваемого ненормативного правового акта или истечение срока его действия не препятствует рассмотрению по существу заявления о признании акта недействительным, если им были нарушены законные права и интересы заявителя.
Установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт (отмененный или утративший силу в связи с истечением срока его действия) не нарушал законные права и интересы заявителя, арбитражный суд прекращает производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Судом установлено, что данное решение и постановление главы администрации МО Суворовский район от 01.09.2009 N 898 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права", утвердившие цену реализации арендуемого ИП Ильичевой Т.М. имущества, нарушают права и законные интересы заявителя, так как данными документами была установлена цена продажи недвижимого имущества, признанная судом недостоверной по результатам судебного разбирательства.
Принятие указанными органами обжалуемых документов явилось основанием для внесения в договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 3/09 рыночной стоимости объекта недвижимости в необоснованно большем размере, в результате оспаривания которой заявитель вынужден был обратиться в арбитражный суд с настоящим заявлением, что явно нарушает права заявителя.
С учетом изложенного довод жалобы о том, что решение Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого имущества" в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого имущества; п. 1 постановления главы администрации МО Суворовский район от 01.09.2009 и N 898 в части приватизируемого имущества являются законными, отклоняется.
Довод жалобы о том, что спорная сделка не является обязательной для администрации, поскольку предпринимателю предоставлено преимущественное, но не исключительное право приобретения арендуемого имущества, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Действия, которые обязан совершить уполномоченный орган при получении заявления, и сроки их совершения установлены частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).
Таким образом, положения статьи 9 Закона N 159-ФЗ обязывают уполномоченный орган произвести действия, установленные настоящим Законом, после получения заявления от арендатора государственного или муниципального имущества.
При этом ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Этому также корреспондирует п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, по заявлению арендатора администрация обязана была заключить с ним договор купли-продажи арендуемого имущества.
Ссылка апеллянта на то, что отчет ООО "Федбел", сделанный по заказу предпринимателя, является ненадлежащим доказательством по делу, в связи с чем суд первой инстанции неправомерно назначил экспертизу отчета администрации, является несостоятельной ввиду следующего.
В обоснование указанного довода администрация ссылается на то, что отчет ООО "Федбел" изготовлен по заказу арендатора, не являющегося собственником спорного имущества, экспертизу всех видов отчетов в силу ст. 24.2 Закона об оценочной деятельности имеет право проводить только экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков.
Между тем ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических и юридических лиц на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Таким образом, указанная норма не содержит императивного требования о проведении экспертизы только по заказу собственника объекта.
Как установлено пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66, экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями.
Согласно ст. 24.2 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков осуществляет экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Из анализа указанной нормы следует, что совет саморегулируемой организации оценщиков проводит контроль отчетов оценщиков путем проведения экспертизы.
При этом положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не обязывают заинтересованное лицо в проведении экспертизы только экспертным советом саморегулируемой организации оценщиков.
Кроме того, ст. 82 АПК РФ предусмотрено право лиц, участвующих в деле, ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц.
Остальные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, отклоняются апелляционным судом как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе и способных повлечь отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя заявил ходатайство о возмещении судебных расходов на услуги представителя в Двадцатом арбитражном апелляционном суде в размере 7566 руб. 10 коп.
Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам; расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте; расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
В силу положений части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При этом часть 2 статьи 110 указанного Кодекса определяет, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
По смыслу названной нормы разумные пределы расходов являются оценочным понятием, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел законом не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности судебного разбирательства, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвокатов по представлению интересов доверителей в арбитражном процессе.
В соответствии с пунктом 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут также приниматься во внимание, в частности, нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.
Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (статья 65 АПК РФ).
Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" разъяснено, что лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.
При этом процессуальное законодательство не ограничивает права суда на оценку представленных сторонами доказательств в рамках требований о возмещении судебных издержек по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Таким образом, требование о возмещении судебных расходов подлежит удовлетворению при условии реальности понесенных стороной затрат, с предоставлением документов, подтверждающих факты оказания и оплаты юридических услуг, а также доказательства того, что оплата произведена непосредственно лицу, оказавшему такие услуги.
Как усматривается из материалов дела, в обоснование понесенных судебных расходов истцом представлены договор на оказание юридических услуг от 14.06.2010, акт от 06.07.2010 об оказании услуг по договору от 14.06.2010 на сумму 7500 руб., платежное поручение от 06.07.2010 N ГБ00000291 об оплате предпринимателем указанной суммы, почтовые квитанции на общую сумму 66 руб. 10 коп.
Исследовав представленные истцом доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом фактически понесены расходы на оплату услуг представителя в сумме 7566 руб. 10 коп. при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Между тем, оценив представленные истцом доказательства, выслушав пояснения представителя истца и ответчиков в судебном заседании, суд апелляционной инстанции, исходя из продолжительности рассмотрения дела, его характера и сложности, времени участия представителя в судебных заседаниях, а также времени, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, пришел к выводу о необходимости частичного удовлетворения требования предпринимателя о взыскании судебных расходов с ответчиков.
Суд апелляционной инстанции полагает разумным и справедливым взыскать с ответчиков в пользу истца 3066 руб. 10 коп. (по 1533 руб. 05 коп. с каждого из ответчиков) в возмещение расходов на оплату юридических услуг представителя.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК России, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 19.04.2010 по делу N А68-12540/09 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с администрации муниципального образования Суворовский район (301430, Тульская область, г. Суворов, пл. Победы, д. 1) судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 1533 руб. 05 коп.
Взыскать с Собрания представителей муниципального образования Суворовский район (301430, Тульская область, г. Суворов, пл. Победы, д. 1) судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 1533 руб. 05 коп.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
В.Н.СТАХАНОВА
Судьи
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Г.Д.ИГНАШИНА