ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 5 сентября 2012 г. N 09АП-20077/2012-ГК
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2012 г. N 09АП-20077/2012-ГК
Дело N А40-30366/12-37-112
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2012 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей Е.Б. Расторгуева, А.А. Солоповой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.В. Титовым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Локтевой Светланы Николаевны на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2012 по делу N А40-30366/12-37-112, принятое судьей Скачковой Ю.А., по иску индивидуального предпринимателя Локтевой Светланы Николаевны к ОАО "Зеленый град" о взыскании 10 306 000 рублей,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Бакулин В.Н. (доверенность от 10.02.2012),
от ответчика - извещен, представитель не явился,
установил:
Иск заявлен индивидуальным предпринимателем Локтевой Светланой Николаевной (далее - истец, ИП Локтева С.Н.) к открытому акционерному обществу "Зеленый град" (далее - ответчик) о взыскании 10 306 000 рублей, с учетом увеличения размера исковых требований - 20 798 883 рублей, в том числе, 7 775 000 рублей долга по предварительному договору о заключении договора купли-продажи недвижимости, 446 500 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, 12 557 383 рублей в возмещение убытков.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2012 иск удовлетворен частично: взыскано 7 775 000 рублей долга и 466 500 рублей процентов, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции сослался на статьи 429, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что обязательства сторон по предварительному договору не являются прекращенными с 01.05.2011. Ответчик признал невозможность выполнения им обязательств по договору, на основании чего уплаченные истцом денежные средства подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Истцом не доказаны факт причинения ему убытков, причинно-следственная связь между действиями ответчика и возникшими у истца убытками, вина ответчика в возникновении убытков.
Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить в части, принять новый судебный акт.
Податель апелляционной жалобы указал на несоответствие вывода суда первой инстанции о том, что по договору истцу подлежали передаче объекты незавершенного строительства, условиям договора. В соответствии со статьей 487 ГК РФ, покупатель вправе требовать не только возврата уплаченных им денежных средств и процентов, но и возмещения убытков в виде разницы между рыночной ценой подобных помещений и ценой, указанной в договоре. Рыночная стоимость помещений, подобных помещениям, подлежащим передаче истцу по договору, определена в отчете об оценке лицом, имеющим полномочия на оценочную деятельность.
Отзыв на апелляционную жалобу ответчиком не представлен.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в иске о возмещении убытков, удовлетворить иск в заявленном размере.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2012 подлежит отмене в части по следующим основаниям.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отсутствии возражений со стороны лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Из материалов дела следует, что истцом и ответчиком заключен предварительный договор в редакции дополнительного соглашения N 4 от 05.04.2010 о заключении договора купли-продажи недвижимости N 06/07-1пп от 14.07.2006, в соответствии с которым стороны обязуются в течение 10 банковских дней, но не позднее 31 апреля 2011 года (по тексту договора) после получения продавцом (ответчиком) на свое имя Свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости "Сервис-центр", расположенный по адресу: город Москва, Зеленоград, Савелкинский проезд, дом 4, ориентировочной площадью 15 303 кв. м, заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений, указанных в пункте 2.1 договора, на условиях, согласованных в договоре. В соответствии с пунктом 2.1 договора, предметом основного договора является купля-продажа нежилых помещений в здании "Сервисный центр", расположенном по адресу: Москва, Зеленоград, Савелкинский проезд, дом 4, находящихся на втором этаже здания, согласно проекта на странице 5. Площадь объекта недвижимости является ориентировочной и может измениться в процессе строительства, так как определена на основании технического задания с функционально-планировочным решением и проектной документации. Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора, цена объекта недвижимости определена сторонами, исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 51 000 рублей, и на момент подписания сторонами предварительного договора, согласно имеющимся сведениям о площади объекта недвижимости (пункт 2.1), составляет 7 650 000 рублей. Оплата производится покупателем в счет причитающейся суммы по основному договору путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.
Как следует из пункта 4.2 договора, продавец обязан передать объект недвижимости покупателю по передаточному акту в течение 3 рабочих дней с момента получения продавцом разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости "Сервис-центр" и подписания основного договора.
В соответствии с условиями предварительного договора истец произвел оплату стоимости объекта недвижимости в размере 7 775 000 рублей, что подтверждается копиями платежных поручений.
Письмом от 16.02.2011 ответчик сообщил истцу, что объект находится на стадии строительства, ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию - до 31.12.2011. Также ответчик предложил рассмотреть возможность замены приобретенных истцом по предварительному договору нежилых помещений на нежилые помещения в здании Бизнес-центра.
В срок, установленный в пункте 1.1 в редакции дополнительного соглашения N 4 от 05.04.2010, а именно до 01.05.2011, основной договор купли-продажи между сторонами подписан не был. Дополнительного соглашения об изменении срока исполнения предварительного договора между сторонами также не заключалось.
Письмом от 07.04.2011, направленным до истечения предельного срока заключения основного договора, а также повторным письмом от 01.08.2011 истец обратился к ответчику с требованием исполнить свои обязательства по предварительному договору и заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости.
Истцом в адрес ответчика направлено требование от 12.08.2011 о передаче в собственность истца недвижимого имущества. Письмами N 88-и от 29.06.2011 и N 125-и от 29.08.2011 ответчик предложил истцу рассмотреть вопрос о расторжении предварительного договора, поскольку ввод объекта в эксплуатацию затягивается на неопределенный срок, что не позволяет ответчику выполнить взятые на себя обязательства по договору.
Судом первой инстанции сделаны правильные выводы о том, что спорные помещения являются объектом незавершенного строительства, ответчик не имеет возможности выполнить взятые на себя обязательства по договору, на основании чего должен вернуть уплаченные ему истцом денежные средства вместе с процентами за пользование чужими денежными средствами.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции о недоказанности причинения истцу убытков ввиду следующего.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований в части возмещения убытков, суд исходил из того, что отчет об оценке рыночной стоимости является недопустимым доказательством, поскольку отчет составлен в отношении завершенных строительством помещений, тогда как спорные нежилые помещения являются объектами незавершенного строительства. Суд также пришел к выводам о том, что истец имел возможность получить стоимость, уплаченную по предварительному договору, значительно ранее даты подачи иска, поскольку ответчик предлагал истцу заменить подлежащие приобретению по предварительному договору нежилые помещения на другие помещения, предлагал возвратить уплаченные истцом денежные средства. Не ответив на предложения ответчика, истец способствовал увеличению размера убытков. Отчет об оценке также не содержит сведений о стоимости объекта в период, когда ответчик впервые намеревался урегулировать спор.
При этом судом не принято во внимание следующее.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления. В пункте 5 Постановления определено, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Таким образом, фактические обстоятельства дела указывают на то, что применению в спорных правоотношениях подлежат пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункты 2, 3, 5 и 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011, а требование о возмещении убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью на подобное или аналогичное имущество заявлено истцом правомерно.
Вывод суда о недопустимости отчета об оценке как доказательства по делу не основан на нормах материального и нормах процессуального права, не основан на фактических обстоятельствах, поскольку, заключая предварительный договор, истец намеревался приобрести завершенные строительством и введенные в эксплуатацию нежилые помещения; ответчик не оспаривает, что передача истцу не завершенных строительством помещений не входила в предмет договора. Следовательно, истец обоснованно принимает в обоснование иска две цены на завершенный строительством объект - на момент заключения предварительного договора и на момент обращения с иском в арбитражный суд.
Другие выводы суда первой инстанции, приведшие к принятию решения об отказе в иске о взыскании убытков, также основаны на необъективной оценке приведенных в решении доказательств.
Так, в письме от 16.02.2011 N 31-и, предлагая истцу заменить приобретенные им по предварительному договору нежилые помещения на помещения, расположенные в здании Бизнес-центра по адресу: Москва, Зеленоград, Савелкинский проезд, дом 4, ответчик не указывает конкретное место расположения предлагаемых в качестве замены помещений, их площадь, срок передачи. Истец обоснованно посчитал данное предложение о замене ненадлежащим.
Письмом от 12.12.2011 N 198-и ответчик предложил истцу возвратить уплаченные тем денежные средства по предварительному договору в рассрочку в течение шести месяцев. При таких условиях возражения истца о том, что подобный способ возврата денежных средств нарушает его права и законные интересы, является обоснованным.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции.
На основании приведенных выше доказательств, положений статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в Постановлении Пленума от 11.07.2011 N 54, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования обоснованны, подтверждены относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами и подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2012 по делу N А40-30366/12-37-112 отменить в обжалуемой части.
Взыскать с открытого акционерного общества "Зеленый град" в пользу индивидуального предпринимателя Локтевой Светланы Николаевны 12 557 383 (двенадцать миллионов пятьсот пятьдесят семь тысяч триста восемьдесят три) рубля в возмещение убытков, 77 000 (семьдесят семь тысяч) рублей в возмещение расходов по государственной пошлине.
Взыскать с открытого акционерного общества "Зеленый град" в доход федерального бюджета 51 994 (пятьдесят одну тысячу девятьсот девяносто четыре) рубля государственной пошлины.
В остальной части решение оставить без изменения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
А.А.СОЛОПОВА
Е.Б.РАСТОРГУЕВ