РЕШЕНИЕ от 28 февраля 2012 г. по делу N А60-45618/201
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 28 февраля 2012 г. по делу N А60-45618/2011
Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2012 года
Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2012 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Л.А. Бирюковой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.И. Берсеневой рассмотрел в судебном заседании дело N А60-45618/2011 по иску Закрытого акционерного общества Производственная фирма "Инлеско"
к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Белоярский городской округ, Администрации Белоярского городского округа
об урегулировании разногласий при заключении договора
при участии в судебном заседании:
от истца: Завьялов И.В. - представитель по доверенности от 01.06.2011 г.
от ответчиков: (КУМИ) Черемина Е.Г. - представитель по доверенности от 17.05.2011 г. N 01; (от Администрации) Черемина Е.Г. - представитель по доверенности от 17.05.2011 г. N 01-24/133.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Закрытое акционерное общество Производственная фирма "Инлеско" обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Белоярский городской округ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, просит п.п. 3.1, 3.2, 3.3 договора утвердить в редакции истца (при этом в просительной части искового заявления не указана редакция спорных пунктов).
В обоснование заявленных требований ссылается на положения ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании от 17.01.2012 г. привлечен второй ответчик - Общество с ограниченной ответственностью "ЭнергоЭкспертиза" (оценщик).
В дополнении к исковому заявлению истец просит разрешить преддоговорный спор, урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора N 3/11 купли-продажи нежилых помещений (кафе) на 1-м этаже, комнаты с N 1 по N 13 общей площадью 221,7 кв. м, в здании Дома культуры с теплым пристроем, подвалом и крыльцом, литер А, А1, расположенном по адресу: Свердловская область, рабочий поселок Белоярский, улица Ленина, дом 257, определив условия пунктов 3.1, 3.2, 3.3 договора купли-продажи по рыночной цене по состоянию на 24.08.2009 г, определенной в ходе рассмотрения судебного акта. Уточнения судом приняты.
В судебном заседании от 03.02.2012 г. принят отказ от исковых требований к экспертной организации, проводившей оценку имущества - Обществу с ограниченной ответственностью "ЭнергоЭкспертиза", производство по делу в данной части подлежит прекращению (ст. 150 АПК РФ), о чем объявлено в судебном заседании. По ходатайству истца к участию в деле привлечен второй ответчик - Администрация Белоярского городского округа.
Истцом повторно в порядке ст. ст. 41, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы (ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), полагает, что стоимость объекта недвижимости, основанная на отчете N 2011-77 не может приниматься во внимание, поскольку оценка произведена без учета даты направления заявления о выкупе имущества (2009 г.), а по состоянию на 2011 г. При этом истец неоднократно заявлял о том, что названный отчет не оспаривает в связи с указанными обстоятельствами.
Повторное ходатайство о проведении экспертизы в заявленной истцом редакции и по заявленным основаниям рассмотрено и отклонено, исходя из следующего.
Согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость выкупаемого имущества определяется уполномоченным органом на момент направления проекта договора купли-продажи путем проведения ее оценки в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ. В связи с этим действительная стоимость имущества должна устанавливаться на момент направления проекта договора уполномоченным муниципальным органом.
Ссылка истца на материалы другого дела, с участием иных лиц, является не обоснованной и судом не принята.
Доводы истца о том, что оценка должна производиться не на момент направления договора купли-продажи (2011 г.), а по состоянию на 24.08.2009 г., не основан на нормах действующего законодательства в сфере приватизации имущества.
Заслушав представителей истца и ответчиков, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Как следует из материалов дела, ЗАО Производственная фирма "Инлеско" (далее истец), являясь арендатором нежилых помещений (кафе), находящиеся на 1-ом этаже, NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 в здании дома Культуры с теплым пристроем, подвалом и крыльцом, литер А, А1, расположенном по адресу: Свердловская область, рабочий поселок Белоярский, ул. Ленина, дом N 257.
В соответствии с. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В рамках арбитражного дела N А60-2108/2010 по иску ЗАО Производственная фирма "Инлеско" к Администрации Белоярского городского округа признан незаконным отказ Главы Белоярского ГО в реализации ЗАО ПФ "ИНЛЕСКО" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, выраженный в письме от 21.07.2009 г. N 01-14/1733. Суд обязал Администрацию Белоярского ГО устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ЗАО ПФ "ИНЛЕСКО" путем совершения действий, предусмотренных статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Решение вступило в законную силу.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" N 159 от 22.07.2008 г. (далее Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 2/11, в обоснование заявленных требований указывает то, что ответчиком неверно определена выкупная стоимость спорного имущества в размере 9700000 руб. 00 коп. на основании отчета оценщика.
По условиям данного договора продавец (ответчик - Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа), действующий за Белоярский городской округ (продавец) передает, а покупатель приобретает в собственность посредством продажи муниципального имущества с использованием преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения...", нежилых помещений (кафе), находящиеся на 1-ом этаже, NN комнат N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 общей площадью 221,7 кв. м, в здании дома Культуры с теплым пристроем, подвалом и крыльцом, литер А, А1, расположенном по адресу: Свердловская область, рабочий поселок Белоярский, ул. Ленина, дом N 257 (п. 1.1 договора).
На основании Закона N 159-ФЗ Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа направил истцу (письмо от 08.09.2011 г. N 631) проект договора купли-продажи спорного имущества N 2/11.
Цена договора определена на основании Отчета по оценке рыночной стоимости имущества ООО "ЭнергоЭкспертиза" N 2011-77 по договору с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского от 14.02.2011 г. N 5 с дополнительными соглашениями от 21.02.2011 г. N 1, от 21.06.2011 г. N 2.
Возражая против стоимости объекта, определенной на основании данного Отчета, истец отказался от подписания договора купли-продажи в предложенной ответчиком редакции и направил в его адрес протокол разногласий от 22.09.2011 г., изложив в нем свою редакцию спорных пунктов, а именно:
- п. 3.1 договора "Продажная цена имущества, являющегося предметом настоящего договора, составляет 2139000 (два миллиона сто тридцать девять тысяч) рублей без учета НДС, что подтверждает отчет об оценке рыночной стоимости N 09-07/2010 от 15.03.2010 г., выданный СОГУП "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости Свердловской области";
- п. 3.2 договора "Уплате подлежат 2139000 руб. 00 коп. без учета НДС.
- в п. 3.3 договора заменить сумму платежа, перечисляемую на расчетный счет продавца, на 35650 руб. 00 коп.
- п. 3.4 и п. 4.1 договора исключить.
Необходимо отметить, что в 3.3 договора указано условие о рассрочке платежа и график платежей с 08.11.2011 г. по 08.10.2016 г.
Письмом от 04.10.2011 г. ответчик согласился исключить п. 3.4 договора, п. 4.1 договора предложил изложить в новой редакции.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Истец в судебном заседании указал, что, по его мнению, цена объекта должна определяться по рыночной цене по состоянию на 24.08.2009 г., которая должна быть определена в ходе рассмотрения судебного дела.
Суд, рассмотрев материалы дела в уточненной редакции истца, не находит оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.
В рамках данного дела судом рассматривается спор об урегулировании разногласий по цене продажи объекта при заключении договора. По правилам пункта 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость выкупаемого имущества определяется уполномоченным органом на момент направления проекта договора купли-продажи путем проведения ее оценки в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ. В связи с этим суд должен установить действительную стоимость имущества на момент направления проекта договора уполномоченным муниципальным органом.
Определение рыночной стоимости арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в целях реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на его приобретение осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Названный закон обязывает оценщиков соблюдать стандарты оценки под контролем саморегулируемой организации, гарантирует их независимость, имущественную ответственность и позволяет оспорить отчет об оценке.
Как следует из материалов дела, ответчиком - Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Белоярский городской округ заключен договор на проведение оценки с оценщиком - ООО "ЭнергоЭкспертиза", которым подготовлен отчет N 2011-77 по состоянию на 15.08.2011 г., определена цена имущества - 9700000 руб. 00 коп., которая отражена ответчиком в проекте договора и направлена истцу.
При этом, как указывалось выше, истец не оспаривает отчет ООО "ЭнергоЭкспертиза", которым определена выкупная цена.
С учетом указанных обстоятельств оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Спорные пункты 3.1, 3.2, 3.3 договора подлежат принятию в редакции ответчика.
Суд относительно доводов истца о том, что при своевременном направлении договора купли-продажи после получения заявления (2009 г.) на приватизацию цена объекта была бы существенно ниже, отмечает, что действующим законодательством предусмотрены иные способы защиты. Суд также отмечает, что по заявлению истца в рамках дела N А60-32908/2011 удовлетворения требования о взыскании с Белоярского городского округа за счет казны муниципального образования убытки - сумма арендных платежей - в связи с неправомерными действиями муниципального органа.
Расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
2. Производство по делу в отношении Общества с ограниченной ответственностью "ЭнергоЭкспертиза" прекратить.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
БИРЮКОВА Л.А.