ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 25 февраля 2011 г. по делу N А33-10780/2010
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2011 г. по делу N А33-10780/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2011 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Споткай Л.Е.,
судей: Белан Н.Н., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щекотуровой Я.С.,
при участии:
от истца индивидуального предпринимателя Абросимовой Л.И. - представителя Ходыкина А.В. по доверенности от 02.03.2010;
от ответчика ООО "ВлаДКо" - представителя Эгле Н.А. по доверенности от 11.01.2011;
от ответчика ООО "ВлаДКо-Инвест" - представителя Пашковой Н.А. по доверенности от 11.03.2010,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Абросимовой Лидии Ивановны
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 26 ноября 2010 года по делу N А33-10780/2010, принятое судьей Трубачевым И.Г.,
установил:
индивидуальный предприниматель Абросимова Лидия Ивановна (ОГРИП 304245008600011) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВлаДКо" (ОГРН 1022402489108) о взыскании 50 000 рублей, из них 45 000 рублей долга по договору о долевом участии в строительстве нежилого объекта недвижимости от 05.02.2007 N 21 и 5 000 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением от 19 августа 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ВлаДКо-Инвест".
Определением от 20 сентября 2010 года судом к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "ВлаДКо-Инвест".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26 ноября 2010 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 26 ноября 2010 года отменить, исковые требования удовлетворить.
Истец ссылается на то, что ООО "Владко" является надлежащим ответчиком, так как разрешение выдано на указанную фирму, следовательно, застройщиком спорного здания является ООО "Владко". Заявление на государственную регистрацию на долевое строительство подано в регистрационную палату от имени ООО "Владко". ООО "Владко-инвест" только заключало договоры от имени застройщика. Следовательно, по мнению истца, агентский договор является притворной сделкой, призванной прикрыть реально сложившиеся отношения по строительству с целью избежание ответственности застройщика (ООО "Владко") в случае возникновения претензий со стороны инвесторов по качеству строительства и иным обязательствам.
Также, по мнению истца, суд первой инстанции сделал неправильный вывод при подсчете переданного застройщиком инвестору размера площади. Истец ссылается на то, что исходя из суммы фактически переданного имущества истцу передано 114,8 кв. м торговой площади и 25,02 кв. м полезной площади, то есть всего 139,82 кв. м. Также ссылается на свидетельство о государственной регистрации права от 16.11.2009, согласно которому Абросимова получила в собственность помещение общей площадью 1119,9 кв. м и коридор 25,02 кв. м, то есть разница оплаченной и фактически переданной площади составляет 10,88 кв. м (147,8 - 136,92). Указывает на то, что переданные площади не могут быть больше площадей, переданных по акту, при этом, нельзя считать площадь под стенами (площадь колонн составляет 3,176 кв. м).
Истец представила пояснения по делу, в которых, ссылаясь на статью 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" указывает, что при определении границ помещения площадь под стенами не учитывается, и, соответственно, не может быть предметом договора на долевое строительство. Площадь фактически переданного помещения указана в акте приема-передачи, и подтверждается техническим паспортом. Площади под основаниями колонн и перегородок Абросимовой не передавались. Также указывает на то, что предмет договора в части передачи коридоров не согласован и не влечет для сторон правовых последствий. Считает, что акт приема-передачи нежилых помещений от 25.09.2009 в части передачи метров в коридорах ничтожен.
Ответчик - ООО "ВлаДКо-Инвест" представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение от 26 ноября 2010 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям:
- поскольку в соответствии с проектом площадь 2 этажа здания не была разделена какими-либо перегородками и внутренними несущими стенами, для поддержания перекрытий проектом были предусмотрены межэтажные колонны размером 400 х 400 мм. При проведении в последующем технической инвентаризации площадь основной колонны в площади помещения не учитывается, хотя колонны и расположены на площади истца, в рамках границ, предусмотренных договором о совместной деятельности;
- учитывая, что перегородки были установлены на площади, оплаченной истцом, при последующей технической инвентаризации площадь оснований этих перегородок не вошла в площадь образовавшегося помещения N 21, хотя они и расположены на общей площади истца, в рамках границ, предусмотренных договором о совместной деятельности;
- в соответствии с расчетом N 1.3 - 356 от 17.11.2010 площадь оснований перегородок составила 2,176 кв. м, а площадь оснований колонн - 1,0 кв. м. Всего - 3,176 кв. м (или 3,18 кв. м). Итого, переданная Абросимовой Л.И. площадь составила 147,9 кв. м (119,7 + 25,02 + 3,18) вместо предполагаемого по договору размера - 147,8 кв. м;
- согласие истца в установке на ее площади межсекционных перегородок подтверждается дополнительным соглашением к договору N 21 от 05.02.2007 о долевом участии в строительстве, перепиской между сторонами, рабочими схемами планируемых перегородок, заявлением истца в адрес застройщика.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение от 26 ноября 2010 года отменить и принять по делу новый судебный акт.. Пояснил, что основания для внесения площадей под стенами к площади нежилого помещения и возложения обязанности на истца оплатить данные площади, как площадь нежилого помещения построенного во исполнение договора о долевом строительстве отсутствуют. Считает, что акт приема-передачи помещения от 25.09.2009 в части передачи метров в коридорах ничтожен. Также пояснил, что в настоящем деле ответственность между ответчиками, является солидарной.
Представитель ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ВлаДКо-Инвест" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Считает, что общество с ограниченной ответственностью "ВлаДКо" является ненадлежащим ответчиком по делу. Указала, что оплата истцом произведена по договору о совместной деятельности. Считает, что довод истца о солидарной ответственности ответчиков, является необоснованным.
Представитель ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ВлаДКо" отклонил доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает, что общество с ограниченной ответственностью "ВлаДКо" является ненадлежащим ответчиком по делу. Не согласна с солидарным порядком взыскания задолженности по договору. Считает, что общество с ограниченной ответственностью "ВлаДКо" не является должником перед истцом.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела.
Между обществом с ограниченной ответственностью "ВлаДКо" (принципал) и обществом с ограниченной ответственностью "ВлаДКо-Инвест" (агент) подписан агентский договор для привлечения денежных средств для строительства торгово-офисного комплекса (далее - агентский договор), согласно пункту 1.1 которого агент обязался совершать от своего имени, но за счет принципала действия по привлечению юридических и физических лиц в качестве участников долевого строительства для строительства торгово-офисного комплекса, расположенного по адресу (строительный): г.Красноярск, Советский район, квартал АЦ жилого массива "Аэропорт", пересечение ул. 78-й Добровольческой бригады и ул. Весны (далее - объект), с правом получения денежных средств от них на свой расчетный счет.
Агент обязался выполнять предусмотренные в пункте 1.1 договора надлежащим образом и своевременно, руководствуясь указаниями принципала (пункт 2.1 агентского договора).
Принципал самостоятельно выполняет необходимые мероприятия, связанные со строительством объекта, а именно: заключает договоры с подрядчиками, иными организациями на строительство объекта, подписывает необходимые документы, оплачивает необходимые расходы и т.п. (пункт 1.2 агентского договора).
В силу пункта 2.2 агентского договора, для заключения договоров участия в долевом строительстве с физическими и юридическими лицами принципал сообщает агенту в письменной форме данные о площадях, в которые будут инвестироваться средства участников долевого строительства, и об их количестве, о плановой стоимости квадратного метра, а также о стоимости одного квадратного метра по договору участия в долевом строительстве.
Принципал обязался, согласно пункту 2.8.1 агентского договора, принять от агента все исполненное по договору и, согласно пункту 2.8.2 агентского договора, предоставлять агенту всю информацию, необходимую для исполнения договора, согласно пункту 2.8.3 агентского договора, уплатить агенту вознаграждение, согласно пункту 2.8.3 агентского договора, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, освободить агента от обязательств, принятых им на себя перед третьим лицом по исполнению договора, путем перевода долга агента на свое имя или, если третье лицо не даст согласия на перевод долга, путем исполнения обязательства от имени агента, или, с согласия агента, путем возмещения расходов агента на исполнение обязательства.
Агент не отвечает перед принципалом за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной с ним за счет принципала. В случае неисполнения третьим лицом сделки, заключенной с ним агентом, агент обязан немедленно сообщить об этом принципалу, собрать необходимые доказательства, а также по требованию принципала передать ему права по такой сделке (пункт 4.2 агентского договора).
Пунктом 1.3 агентского договора предусмотрено, что договор заключен на неопределенный срок.
В дополнении к агентскому договору от 22.05.2009 стороны согласовали пункта 2.8.5 агентского договора, согласно которому принципал наделяет агента правом подписи акт приема-передачи нежилого помещения к договору о долевом участии в строительстве нежилого объекта недвижимости и с инвесторами.
Между Абросимовой Лидией Ивановной (инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью "ВлаДКо-Инвест" (застройщик), действующим от имени общества с ограниченной ответственностью "ВлаДКо" на основании агентского договора от 14.02.2005 подписан договор N 21 от 05.02.2007 о долевом участии в строительстве нежилого объекта недвижимости (далее - договор N 21 от 05.02.2007), согласно пункту 1.1 которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Торгово-офисный комплекс квартале АЦ в жилом массиве "Аэропорт" г. Красноярска с подземной автостоянкой и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать часть площади объекта долевого строительства (площадь) инвестору, а инвестор - уплатить обусловленную договором цену и принять часть площади объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Характеристики нежилого объекта недвижимости, в котором инвестор приобретает часть площади объекта долевого участия (площадь) согласно проектно-сметной документации и разрешения на строительство объекта N ДГИ - 1731 от 23.11.2006:
- здание торгово-офисный комплекса с подземной автостоянкой;
- строительный адрес: г. Красноярск, Советский район, квартал АЦ жилого массива "Аэропорт";
- кадастровый номер земельного участка 24:50:04 00 125:0088.
Застройщик обязался организовать строительство объекта в соответствии с утвержденным проектом, согласно нормам и правилам, установленным действующим законодательством (пункт 4.2.1 договора от 05.02.2007 N 21), после окончания строительства и подписания акта государственной комиссии о приемке торгово-офисного комплекса в эксплуатацию передать инвестору площади, указанные в пункте 1.2 договора по акту (при условии полного исполнения обязательств по оплате, установленного разделами 2, 3 договора и на основании акта сверки) (пункт 4.2.4 договора от 05.02.2007 N 21).
Пунктом 1.2 договора от 05.02.2007 N 21 предусмотрена характеристика площади, право на которую приобретает инвестор (приложение N 1): этаж 2, в рядах 2 - 3 - 4 - 5, в осях А - Б + 3,5 м оси Б - В, общая площадь нежилого помещения согласно проекту 147,8 кв. м, из них 25,02 кв. м приходится на общий коридор.
Приобретаемая площадь является объектом долевого строительства инвестора в строящемся Торгово-офисном комплексе (объекте). Руководство строительством объекта в целом возлагается на застройщика (пункт 1.4 договора от 05.02.2007 N 21).
Инвестор обязался, согласно пункту 4.4.2 договора N 21 от 05.02.2007, в течение 10 дней после уведомления его о сдаче торгово-офисного комплекса в эксплуатацию, при условии окончательного расчета, принять площадь, подписав акт приемки.
Пунктом 4.1.1 договора N 21 от 05.02.2007 предусмотрена обязанность инвестора производить финансирование строительства в размере стоимости своей доли, которая является эквивалентом общей площади, указанной в пункте 1.2 договора.
В силу пункта 2.1 договора от 05.02.2007 N 21, цена договора определяется исходя из стоимости 1 кв. м передаваемой площади, указанной в пункте 1.2 договора, и составляет на момент подписания договора 50 000 руб. Данная цена включает в себя внутренние отделочные работы согласно проекту: заполнение оконных проемов (стеклопакеты), чистовая отделка потолка и стен, устройство чистых полов (покрытие - керамический гранит), внутренние инженерные сети, монтаж сантехнического оборудования, за исключением электромонтажных работ и изготовления и установке межсекционных перегородок.
В пункте 2.2 договора от 05.02.2007 N 21 предусмотрено, что застройщик оставляет за собой право изменения стоимости 1 кв. м площади. Не подлежит изменению и является фиксированной цена договора по оплаченной площади.
Предварительная цена договора на момент заключения в денежном эквиваленте составляет 7 390 000 руб., НДС не облагается. Данная цена определяется исходя из расчетной сметной стоимости 1 кв. м общей площади объекта и договорного коэффициента объема строительства. В расчет стоимости в обязательном порядке включаются отчисления на коммунальное и социальное обустройство территории строительства, выполнение проектно-сметной документации (пункт 2.3 договора от 05.02.2007 N 21).
Согласно пункту 2.4 договора от 05.02.2007 N 21, финансирование объекта долевого строительства осуществляется в следующем порядке: инвестор вносит в кассу застройщика вступительный взнос 3% в размере 221 700 руб. в день подписания данного договора. Данная сумма учитывается в счет оплаты по договору (подпункт 2.4.1 договора). Далее путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика или внесения наличных денежных средств в кассу застройщика в срок до 01.09.2007. Инвестор имеет право на досрочное финансирование (подпункту 2.4.2 договора от 05.02.2007 N 21).
Пунктом 2.5 договора от 05.02.2007 N 21 установлено, что инвестором возмещаются расходы застройщика по обмеру, проводимому филиалом Федерального государственного предприятия "Ростехинвентаризация", по изготовлению и монтажу наружной рекламы общего названия торгово-офисного комплекса на фасаде здания. Возмещение расходов производится пропорционально доли инвестора в строительстве. Возмещение производится до подписания акта приема-передачи нежилого помещения.
Изготовление и установка межсекционных перегородок, дополнительные электромонтажные работы выполняются застройщиком за дополнительную плату на основании согласованных смет (пункт 3.1 договора от 05.02.2007 N 21). Варианты устройства межсекционных перегородок предлагаются застройщиком (пункт 3.2 договора от 05.02.2007 N 21).
Расходы застройщика, указанные в пункте 3.1 договора, оплачиваются инвестором в течение 10 дней после предъявления застройщиком инвестору сметы (пункт 2.6 договора от 05.02.2007 N 21).
Пунктом 2.7 договора от 05.02.2007 N 21 предусмотрено, что обязательства по оплате площадей считаются исполненными полностью при выполнении инвестором всех обязательств по оплате и подписания между сторонами акта сверки расчетов, застройщик выдает инвестору акт приема-передачи площадей.
Застройщик имеет право на изменение объема финансирования в части неоплаченной площади, предусмотренный в пункте 2.1 договора, в одностороннем порядке (пункт 4.1.4 договора).
Согласно пункту 6.3 договора от 05.02.2007 N 21, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение возможно при письменном соглашении сторон (пункт 6.3 договора N 21 от 05.02.2007).
Для оформления всех правоустанавливающих документов о праве собственности инвестора на площадь застройщик направляет в Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" и Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю все необходимые для регистрации акта о вводе объекта в эксплуатацию документы не позднее 3 месяцев с момента подписания акта ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта и его регистрации в Администрации г. Красноярска. Застройщик не берет на себя обязанности по оплате услуг Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" и по оформлению права собственности на площади (пункт 4.2.5 договора от 05.02.2007 N 21).
В дополнительном соглашении от 25.09.2009 к договору от 05.02.2007 N 21, стороны установили, что в соответствии с пунктом 3.1 договора от 05.02.2007 N 21 инвестор оплачивает застройщику за изготовление и установку межсекционных перегородок сумму 383 986 руб. В соответствии с пунктом 2.5 договора от 05.02.2007 N 21 инвестор возмещает расходы застройщика по изготовлению технической документации, проводимому филиалом Федерального государственного унитарного предприятии "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", в сумме 10 207 руб. В соответствии с пунктом 2.5 договора от 05.02.2007 N 21 инвестор возмещает расходы застройщика по изготовлению и монтажу рекламы общего (фирменного) названия торгово-офисного комплекса на фасаде здания торгово-офисного комплекса в сумме 32 468 руб. 70 коп. Окончательная сумма доплат и возмещение расходов составляет 426 661 руб. 70 коп. Доплаты и возмещение расходов производятся пропорционально доли инвестора в строительстве объекта. В соответствии с пунктом 2.7 договора N 21 от 05.02.2007 застройщик выдает инвестору акт приема-передачи площадей после исполнения всех обязательств инвестором по оплате доплат и возмещению расходов.
Истец оплатил по договору от 05.02.2007 N 21 обществу с ограниченной ответственностью "ВлаДКо-Инвест" по квитанциям к приходным кассовым ордерам от 05.02.2007 N 3 - 1 500 000 руб., от 16.02.2007 N 15 - 500 000 руб., от 12.03.2007 N 16 - 500 000 руб., от 30.03.2007 N 23 - 1 580 000 руб., от 07.05.2007 N 34 - 700 000 руб., от 22.05.2007 N 39 - 695 000 руб., от 25.06.2007 N 43 - 275 000 руб., от 10.07.2007 N 47 - 419 260 руб., по платежному поручению от 08.06.2007 N 1 - 200 000 руб., от 01.06.2007 N 1 - 1 550 000 руб. (справка закрытого акционерного общества Коммерческий банк "КЕДР" Каннский филиал от 19.08.2010 N 402. По дополнительному соглашению к договору от 05.02.2007 N 21 истец осуществлял выплаты застройщику.
Разрешение на строительство получено 11.12.2008, на ввод объекта в эксплуатацию получено 05.05.2009.
В письме от 21.03.2007 N 21 застройщик сообщил истцу о повышении с 01.04.2007 цены 1 кв. м до 58 000 руб.
В письме от 31.03.2008 N 07 N 30 застройщик предложил истцу прибыть 04.04.2008 на объект для согласования выполнения электромонтажных работ с освещением, а также перегородок, в письме от 21.04.2008 - прибыть 05.04.2008 для согласования устройства перегородок и их монтажа со стоимостью.
В письме от 14.05.2008 N 43 застройщик просил истца произвести оплату дополнительной сметы (изготовление и монтаж разделяющих перегородок с дверьми).
В письме от 23.05.2008 N 42 общество с ограниченной ответственностью "ВлаДКо" просило общество с ограниченной ответственностью "Сибаэропроект" о согласовании в соответствии с предложениями участников долевого строительств размещения межсекционных перегородок.
Согласно письму от 26.05.2008 N 1.3-158 общества с ограниченной ответственностью "Сибаэропроект", направленному в адрес общества с ограниченной ответственностью "ВлаДКо", размещение и состав межсекционных перегородок по 1, 2, 3 этажам объекта в соответствии с предложениями участников долевого строительств согласовывается.
В материалы дела представлено письмо инвестора о выносе двери в перегородке (от 25.09.2008).
В письме от 02.06.2009 N 62 застройщик сообщил истцу о необходимости перезаключения договора о долевом участии в строительстве нежилого объекта в связи с изменениями в действующем законодательстве для дальнейшей регистрации договора в регистрирующем органе.
25.09.2009 истцом и обществом с ограниченной ответственностью "ВлаДКо-Инвест" подписан акт приема-передачи нежилого помещения к договору о долевом участии в строительстве нежилого объекта недвижимости, согласно которому инвестор принял построенное в соответствии с проектно-сметной документацией и заключенным между сторонами договором о долевом участии в строительстве нежилого объекта недвижимости N 21 от 05.02.2007 нежилое помещение общей площадью согласно проекту 147,8 кв. м, согласно технического паспорта от 21.10.2008: нежилое помещение N 21 (торговый зал) общей полезной площадью 114,8 м2, в том числе торговая - 114,8 кв. м и долю нежилого помещения N 12 (коридор) полезной площадью 25,02 кв. м. Указанные нежилые помещения входят в стоимость договора N 21 от 05.02.2007 и находятся по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, 26. Стороны договорились, что произведенная инвестором оплата за полученные нежилые помещения согласно технического паспорта является окончательной, произведенной в полном объеме и изменению не подлежит. Инвестор обязался принять указанные помещения и зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю право собственности на указанные помещения. Расчет по договору N 21 от 05.02.2007 произведен полностью. Каких-либо имущественных и иных претензий стороны друг к другу не имеют.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.11.2009, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Абросимова Лидия Ивановна является собственником помещения (нежилое), общей площадью 111,9 кв. м (2 этаж) по адресу г. Красноярск, ул. Весны, 26.
В письме от 15.01.2010 N 10 застройщик сообщил истцу о необходимости подписать акты приема-передачи коридоров для дальнейшей регистрации права собственности на указанные доли в регистрирующем органе.
В письме от 16.11.2010 N 118 общество с ограниченной ответственностью "ВлаДКо" просило общество с ограниченной ответственностью "Сибаэропроект" выполнить расчет площади, занимаемой межсекционными перегородками на 2 этаже торгово-офисного комплекса на Взлетке в осях А - Б + 2 м. В ответе от 17.11.2010 N 1.3-356 общество с ограниченной ответственностью "Сибаэропроект" сообщило, что площадь колонн составляет 3,176 кв. м.
Согласно техническому паспорту, выданному Федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" на помещение N 21 по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, 26, поставленному по состоянию на 05.10.2009, площадь помещения составляет 111,9 кв. м.
Согласно кадастровому паспорту от 21.11.2008 помещения N 12 по ул. Весны, 26, площадь помещения составляет 81,2 кв. м.
Ссылаясь на то, что застройщик не передал истцу нежилое помещение, соответствующее произведенной оплате, излишне полученные денежные средства подлежат возврату, истец обратился с иском о взыскании с ответчиков солидарно 50 000 руб., из них 45 000 руб. долга по договору о долевом участии в строительстве нежилого объекта недвижимости от 05.02.2007 N 21 и 5 000 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом
Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Как следует из материалов дела, между Абросимовой Лидией Ивановной и обществом с ограниченной ответственностью "ВлаДКо-Инвест", действующим от имени общества с ограниченной ответственностью "ВлаДКо" на основании агентского договора от 14.02.2005 сложились отношения из договора N 21 от 05.02.2007 о долевом участии в строительстве нежилого объекта недвижимости, регулируемые Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон).
Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (статья 1 Закона).
Согласно статье 2 Закона, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Закона).
Договор должен содержать, в том числе, как предусмотрено статьей 4 Закона, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктом 1.2 договора от 05.02.2007 N 21 предусмотрена характеристика площади, право на которую приобретает инвестор (приложение N 1): этаж 2, в рядах 2 - 3 - 4 - 5, в осях А - Б + 3,5 м оси Б - В, общая площадь нежилого помещения согласно проекту 147,8 кв. м, из них 25,02 кв. м приходится на общий коридор.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 5 Закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Как следует из материалов дела, во исполнение условий договора от 05.02.2007 N 21 истец оплатил застройщику 7 919 260 рублей по квитанциям к приходным кассовым ордерам от 05.02.2007 N 3, от 16.02.2007 N 15, от 12.03.2007 N 16, от 30.03.2007 N 23, от 07.05.2007 N 34, от 22.05.2007 N 39, от 25.06.2007 N 43, от 10.07.2007 N 47, по платежному поручению от 08.06.2007 N 1., от 01.06.2007 N 1 (справка закрытого акционерного общества Коммерческий банк "КЕДР" Каннский филиал от 19.08.2010 N 402).
При этом до 01.04.2007 площадь помещения оплачивалась истцом исходя из установленной в пункте 2.1 договора от 05.02.2007 N 21 стоимости 1 кв. м в размере 50 000 рублей, после 01.04.2010 в размере 58 000 рублей, учитывая, что застройщик на основании части 2 статьи 5 Закона и пункта 2.2 договора N 21 от 05.02.2007 увеличил стоимость 1 кв. м помещений, о чем уведомил истца письмом от 21.03.2007 N 21.
Таким образом, учитывая указанную стоимость помещений, истцом оплачено 147,79 кв. м.
Частью 1 статьи 6 Закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Согласно части 1 статьи 8 Закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
25.09.2009 истец принял от застройщика, в соответствии с пунктом 4.2.4 договора от 02.05.2007 N 21, по акту приема-передачи построенное в соответствии с проектно-сметной документацией и заключенным между сторонами договором N 21 от 05.02.2007 нежилое помещение общей площадью согласно проекту 147,8 кв. м, согласно технического паспорта от 21.10.2008: нежилое помещение N 21 (торговый зал) общей полезной площадью 114,8 м2, в том числе торговая - 114,8 кв. м и долю нежилого помещения N 12 (коридор) полезной площадью 25,02 кв. м. Стороны договорились, что произведенная инвестором оплата за полученные нежилые помещения согласно технического паспорта является окончательной, произведенной в полном объеме и изменению не подлежит. При этом, данный акт подписан сторонами после всех осуществленных истцом платежей по договору от 05.02.2007 N 21, в акте указано, что расчет по договору N 21 от 05.02.2007 произведен полностью, каких-либо имущественных и иных претензий стороны друг к другу не имеют.
В силу части 1 статьи 12 Закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом (часть 1 статьи 16 Закона).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.11.2009, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Абросимова Лидия Ивановна является собственником помещения (нежилое), общей площадью 111,9 кв. м (2 этаж) по адресу г. Красноярск, ул. Весны, 26.
Истец ссылается на то, что застройщик передал истцу нежилое помещение N 21 общей площадью 111,9 кв. м, установленной на основании данных Технического паспорта на указанное нежилое помещение.
Согласно ответу Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 10.11.2010 N 2498-0002/7273 на запрос суда
в соответствии с данными, имеющимися в инвентарном деле, техническая инвентаризация нежилого помещения N 21, расположенного на втором этаже в здании по адресу: г. Красноярск, ул. Весны, 26, осуществлялась 21.10.2008, 05.10.2009, 01.07.2010. Первичная техническая инвентаризация по состоянию на 21.10.2008 производилась по обращению застройщика здания общества с ограниченной ответственностью "ВлаДКо" до ввода здания и помещений в нем в эксплуатацию. При этом замеры помещения N 21 производились по границе пола, поскольку на тот момент имелся зазор между конструкцией пола и наружным витражом, ограждающим здание. По данным этой инвентаризации площадь помещения N 21 составила 114,8 кв. м. При проведении технической инвентаризации по обращению Абросимовой Л.И. по состоянию на 05.10.2009 замеры помещения производились не по границе пола, а до колонн, при этом его площадь составила 111,9 кв. м. Учитывая, что размеры помещения N 21 по данным инвентаризаций от 21.10.2008 отличаются от данных, полученных при инвентаризации от 05.10.2009, Красноярским отделением по обращению общества с ограниченной ответственностью "ВлаДКо" и в присутствии собственника помещения Абросимовой Л.И. 01.07.2010 были проведены контрольные обмеры этого помещения, согласно которым размеры помещения N 21 на 01.07.2010 изменились в результате выполнения в нем отделочных работ, а именно отделки (обшивки) колонн, заделки зазора между конструкцией пола и нужным витражом, за счет чего площадь помещения составила 119,7 кв. м.
Истец в апелляционной жалобе ссылается на то, что договора в части передачи коридоров не согласован и не влечет для сторон правовых последствий. Считает, что акт приема-передачи нежилых помещений от 25.09.2009 в части передачи метров в коридорах ничтожен.
Вместе с тем, по условиям договора от 05.02.2007 N 21, акта приема-передачи от 25.09.2009, общая площадь передаваемая истцу помещений составляет 147,8 кв. м и включает долю нежилого помещения N 12 (коридор) полезной площадью 25,02 кв. м, что также подтверждается техническим паспортом от 21.10.2008, акт приема-передачи подписан истцом без возражений.
Согласие истца на установку межсекционных перегородок подтверждается дополнительным соглашением от 25.09.2009 к договору N 21 от 05.02.2007 (пункт 1), рабочими схемами планируемых перегородок, ответом Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 10.11.2010 N 2498-0002/7273.
Кроме того, судом установлено и подтверждается материалами дела, что указанные перегородки были выполнены по инициативе инвесторов помещений и в соответствии с пунктом 3.2 договора от 05.02.2007 N 21, дополнительным соглашением между сторонами от 25.09.2009, как и дополнительные электромонтажные работы, выполнялись застройщиком за дополнительную плату на основании согласованных смет. Пунктом 2.1 договора от 05.02.2007 N 21 установлено, что цена договора 50 000 рублей за 1 кв. м не включает электромонтажные работы и изготовление и установке межсекционных перегородок.
В соответствии с пунктом 2.5 договора от 05.02.2007 N 21 инвестором возмещаются расходы застройщика по обмеру, проводимому филиалом Федерального государственного предприятия "Ростехинвентаризация", по изготовлению и монтажу наружной рекламы общего названия ТОК на фасаде здания.
Согласно сведениям организации, выполняющей установку межсекционных перегородок, площадь колонн помещения истца составляет 3,176 кв. м (письмо общества с ограниченной ответственностью "Сибаэропроект" от 17.11.2010 N 1.3-356).
Таким образом, обязательства застройщиком по договору от 05.02.2007 N 21 были исполнены в полном объеме. Как следует из материалов дела, истцу передано помещение, в соответствии с условиями договора, общей фактической площадью 147,9 кв. м (119,7 кв. м + 3,18 кв. м + 25,02 кв. м). С учетом того, что истец оплатил застройщику 147,79 кв. м, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что переплата за помещения со стороны истца отсутствует. В связи с чем, у суда отсутствовали основания считать данный размер площади помещений недостоверным.
Доводу ответчика о том, что агентский договор является притворной сделкой, дана надлежащая оценка судом первой инстанции.
Истец просит взыскать с ответчиком солидарно 50 000 рублей.
В соответствии со статьей 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Судом правомерно установлено, что истцом не указаны основания для возникновения солидарной ответственности общества с ограниченной ответственностью "ВлаДКо" и общества с ограниченной ответственностью "ВлаДКо-Инвест". В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору от 02.05.2007 N 21 общество с ограниченной ответственностью "ВлаДКо" не является обязанным лицом.
В связи с чем, требования истца к обществу с ограниченной ответственностью "ВлаДКо" правомерно не удовлетворены.
Поскольку в удовлетворении иска о взыскании основного долга отказано, основания для взыскания процентов за пользования чужими средствами отсутствовали.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Судебный акт является законным и обоснованным, и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца, уплачены им при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 ноября 2010 года по делу N А33-10780/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий судья
Л.Е.СПОТКАЙ
Судьи:
Н.Н.БЕЛАН
О.В.МАГДА