от 25 марта 2004 г. Дело N А19-446/04-22
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
от 25 марта 2004 г. Дело N А19-446/04-22
Арбитражный суд Иркутской области в составе:
председательствующего Матининой Л.Н.,
судей: Ибрагимовой С.Ю., Кулакова Г.Ф.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Матининой Л.Н.,
при участии:
от истца - Лютиковой Д.С. (доверенность от 25.12.2003),
от ответчика - Танкичевой А.В. (доверенность от 09.01.2004 N 505-70-119/4),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу КУМИ г. Иркутска на решение от 28.01.2004 по делу N А19-446/04-22 Арбитражного суда Иркутской области, принятое Черняевой Э.Е. по иску ОАО "Приангарье" к КУМИ г. Иркутска о понуждении к заключению договора,
УСТАНОВИЛ:
открытое акционерное общество "Приангарье" обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимости - здания магазина, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. К.Маркса, 21, литеры А:1001 и А:1002, общей площадью 2206,4 кв.м, на условиях, изложенных в проекте договора, приложенном к исковому заявлению. Решением от 28.01.2004 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, КУМИ г. Иркутска обжаловал решение в апелляционном порядке, просит его отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
ОАО "Приангарье" в представленном отзыве против жалобы возразило, просит оставить решение без изменения.
Проверив законность и обоснованность принятого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, решением КУМИ г. Иркутска от 22.08.1994 N 137 был утвержден План приватизации муниципального предприятия "Магазин N 1 "Гастроном" Кировского административного округа г. Иркутска; муниципальное предприятие "Магазин N 1 "Гастроном" преобразовано в акционерное общество открытого типа "Приангарье". Нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. К.Маркса, 21, в состав приватизируемого имущества включены не были.
Согласно п. 2.4 Устава ОАО "Приангарье" является правопреемником муниципального предприятия "Магазин N 1 "Гастроном".
Нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. К.Маркса, 21, были переданы Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска ОАО "Приангарье" в аренду по договору от 16.05.1995 N 666, согласно п. 1.4 срок действия договора аренды установлен с 01.01.1995 по 31.12.2009. Пункт 1.5 договора аренды предусматривает для арендатора возможность выкупа арендованного имущества.
В соответствии с п. 13 ст. 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в случае, если все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось указанное унитарное предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу главы 4 части первой ГК РФ с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему все имущество унитарного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником здания или нежилого помещения.
Истцом 25.04.2002 подана заявка на выкуп помещений, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. К.Маркса, 21. Заявка была принята к рассмотрению, что подтверждается письмом КУМИ г. Иркутска от 24.05.2002 N 505-70-1944/2 (л.д. 15, т. 1). 19.11.2003 ОАО "Приангарье" направило КУМИ г. Иркутска требование о заключении договора купли-продажи с приложением договора купли-продажи, подписанного генеральным директором ОАО "Приангарье".
Как следует из отметки на сопроводительном письме КУМИ г. Иркутска N 505-70-6827/3 от 19.12.2003, ответчиком 25.12.2003 был вручен истцу свой проект договора купли-продажи помещений, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. К.Маркса, 21, т.е. акцепт оферты на иных условиях. ОАО "Приангарье" не согласилось с продажной ценой выкупаемого имущества, предложенной КУМИ г. Иркутска, о чем и сообщило последнему письмом от 29.12.2003.
Между тем, поскольку ответчиком не подписан проект договора, направленный истцом, даже в части, в которой между сторонами не возникло разногласий, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик уклоняется от заключения договора, с чем суд апелляционной инстанции соглашается. Несогласие истца с условиями проекта договора на иных условиях послужило основанием для предъявления иска в суд о понуждении к заключению договора на условиях, определяемых истцом.
Согласно ч. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к договору), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из материалов дела следует, что истцом подана заявка на выкуп арендованного имущества. Договор аренды содержит условие, предусматривающее возможность выкупа арендуемых помещений. Заявка истца принята КУМИ к рассмотрению. При таких обстоятельствах КУМИ является стороной, обязанной заключить договор о выкупе в соответствии с действовавшими на момент принятия к рассмотрению заявки пунктами 4.5, 4.9 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года и пунктом 13 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что условия договора купли-продажи окончательно сформулированы истцом, к моменту судебного разбирательства договор не заключен, имеют место возражения ответчика по цене продаваемого имущества.
Давая оценку доводам и возражениям сторон, суд пришел к выводу о том, что выкупная цена имущества на основании статьи 1, п. 3 ст. 2, п. 3 ст. 4, ст. 12, п. 13 ст. 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. 8 Положения о приватизации муниципального имущества г. Иркутска от 05.11.2002 N 279-21гД(3) должна быть определена исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости на основании отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного независимым оценщиком в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На рассмотрение суда представлены следующие отчеты по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.
Отчет N 03-160, подготовленный ЗАО "Эксперт-оценка" по заказу КУМИ г. Иркутска, согласно которому по состоянию на 21.07.2003 рыночная стоимость имущества - помещений магазина, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. К.Маркса, 21, площадью 1851 кв.м, кадастровый номер 38:36:014803:00:437/А:1001, составляет 4256400 рублей, площадью 355,4 кв.м, кадастровый номер 38:36:014803:00:437/А:1002, составляет 900000 рублей.
Отчеты N 77-Н-03, 79-Н-03, подготовленные ЗАО "Национальное агентство оценки и консалтинга" по заказу КУМИ г. Иркутска, согласно которым по состоянию на 24.11.2003 рыночная стоимость имущества - помещений магазина, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. К.Маркса, 21, площадью 1851 кв.м, составляет 5657000 рублей, площадью 355,4 кв.м, составляет 941000 рублей.
Отчеты N 796/1ИЖ, 796/2ИЖ, подготовленные ЗАО "Региональное агентство оценки бизнеса" по заказу КУМИ г. Иркутска, согласно которым по состоянию на 12.12.2003 рыночная стоимость имущества - помещений магазина, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. К.Маркса, 21, площадью 1851 кв.м, кадастровый номер 38:36:014803:00:437/А:1001, составляет 14000000 рублей, площадью 355,4 кв.м, кадастровый номер 38:36:014803:00:437/А:1002, составляет 3500000 рублей.
Давая оценку представленным в материалы дела отчетам на основании статьи 8 Положения о приватизации муниципального имущества г. Иркутска от 05.11.2002 N 279-21гД(3), статей 8, 10 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд пришел к выводу, что рыночная стоимость имущества, указанная в отчетах N 796/1ИЖ, 796/2ИЖ, подготовленных ЗАО "Региональное агентство оценки бизнеса", необъективна и недостоверна, поскольку оценщиком не учтены степень аварийности здания, а также совокупность мероприятий, предложенных ООО "Артефакт" в выписке из аналитического заключения, которые должны быть проведены с объектом недвижимости. Судом также не приняты во внимание отчеты N 77-Н-03, 79-Н-03, подготовленные ЗАО "Национальное агентство оценки и консалтинга", в связи с тем, что основанием для ее проведения послужил тот факт, что ЗАО "Эксперт-оценка" в своем отчете не учло стоимость подвалов при определении рыночной цены, что не соответствует действительности.
При таких обстоятельствах является правильным вывод суда о том, что оценка, проведенная ЗАО "Эксперт-оценка", соответствует требованиям ст.ст. 8, 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", в отчете N 03-160 правомерно учтена стоимость подвального помещения в затратном подходе при определении рыночной цены, и основания у КУМИ г. Иркутска для проведения повторной оценки отсутствовали.
Таким образом, решение суда первой инстанции об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в проекте договора, предложенном ОАО "Приангарье", является законным и обоснованным.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 28.01.2004 по делу N А19-446/04-22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.
Председательствующий
Л.Н.МАТИНИНА
Судьи:
С.Ю.ИБРАГИМОВА
Г.Ф.КУЛАКОВ