ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 24 августа 2010 г. по делу N А68-11684/09
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2010 г. по делу N А68-11684/09
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2010 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полынкиной Н.А.,
судей Дорошковой А.Г., Еремичевой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуленковой И.А.,
при участии:
от заявителей: ИП Чунина Н.В. свидетельство серия 71 N 000895427 от 18.04.1996, Чередниченко Ю.М. ордер N 6396 от 17.08.2010, удостоверение N 682 от 04.07.2007, Стрижакова В.К. адвокат по доверенности от 07.12.2009, паспорт ,
ИП Чейкина З.В.: Чередниченко Ю.М. адвокат по доверенности от 20.10.2009, удостоверение N 682 от 04.07.07,
от ответчиков: администрация МО Суворовский район: Старостина И.С. главный специалист отдела правовой работы по доверенности от 02.08.2010, удостоверение N 115 от 05.08.2010, собрание представителей МО Суворовский район: Старостина И.С. главный специалист отдела правовой работы по доверенности от 04.08.2010, удостоверение N 115 от 05.08.2010,
третьи лица не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Суворовский район на решение Арбитражного суда Тульской области от 17 июня 2010 года по делу N А68-11684/09 (судья Андреева Е.В.),
установил:
индивидуальные предприниматели Чунина Н.В. и Чейкина З.В. (далее ИП Чунина Н.В., ИП Чейкина З.В.) обратились в Арбитражный суд Тульской области с заявлением (с учетом уточнения) к администрации муниципального образования Суворовский район (далее администрация), Собранию представителей муниципального образования Суворовский район о признании недействительными решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г. Суворов, ул. Кирова, д. 1 в размере 558 427 руб., и понуждении администрации заключить с заявителями договор купли-продажи муниципального имущества нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Кирова, д. 1, в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 N 18/09, предоставленного администрацией, в редакции протокола разногласий от 30.09.2009 с учетом уточнения, предоставленного ИП Чуниной Н.В. и ИП Чейкиной З.В., а именно:
пункт 1.1: "продавец продает нежилое помещение площадью 20,9 кв. м (комнаты N 16, 18, 19 по данным технического паспорта), расположенное по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Кирова, д. 1, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшем объект, а покупатель приобретает в собственность объект по цене 289 600 руб., с учетом НДС";
пункт 2.1: "покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 245 423 руб. 84 коп., далее сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 4 090 руб. 40 коп.";
пункт 2.2: "первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж";
пункт 2.3: "на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (31.08.2009) 3,58% годовых";
пункт 2.4: "проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:
Пр = (О x ПП x 3,58%) / ДГ x 100, где:
Пр сумма процентов в руб.,
О остаток задолженности по основному долгу в рублях,
ПП процентный период, дней,
Ст - одна третья часть ставки рефинансирования ЦБ РФ в %,
ДГ количество дней в году (365 или 366).
Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга";
пункт 2.5: "оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу";
пункт 2.6: "налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает, как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации";
пункт 2.7: "надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя".
Принятым по делу решением Арбитражного суда Тульской области от 17.06.2010 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить полностью, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 17.06.2010 проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Из материалов дела следует, что ИП Чунина Н.В. на основании договора N 6/2, заключенного с администрацией МО Суворовский район, с 07.04.2006 непрерывно на праве аренды владеет нежилым помещением, площадью 13,5 кв. м (часть комнат N 4, 5, 8, 9, 10), расположенным по адресу: г. Суворов, ул. Кирова, д. 1. Срок договора составил с 07.04.2006 по 31.12.2006.
ИП Чейкина З.В. на основании договора N 5/2, заключенного с администрацией МО Суворовский район, с 07.04.2006 непрерывно на праве аренды владеет нежилым помещением, площадью 13,5 кв. м (часть комнат N 4, 5, 8, 9,10), расположенным по адресу: г. Суворов, ул. Кирова, д. 1. Срок договора составил с 07.04.2006 по 31.12.2006.
В последующем срок действия договоров продлевался дополнительными соглашениями. Предприниматели продолжают арендовать указанное помещение до настоящего времени.
В соответствии с решением Собрания представителей МО Суворовский район от 29.12.2008 N 40-388 "0б утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на 2009 год" недвижимое имущество, арендуемое предпринимателями Чуниной Н.В. и Чейкиной З.В., было включено в план приватизации муниципального имущества.
В целях реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого помещения администрацией заключен с ЗАО "Р.О.С. Эксперт Маркетинг" договор на оказание услуг по оценке помещений.
Указанной организацией была произведена оценка арендуемого предпринимателями помещения, расположенного по адресу: г. Суворов, ул. Кирова, д. 1, по ее результатам был составлен отчет N 385, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 20,9 кв. м составила 558 427 руб.
На основании данного отчета Собранием представителей МО Суворовский район 28.08.2009 принято решение N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества", пунктом 11 Приложения к которому утверждена цена продажи арендуемого ИП Чуниной Н.В. и Чейкиной З.В. помещения площадью 20,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Суворов, ул. Кирова, д. 1, в размере 558 427 руб.
Выпиской из протокола заседания постоянной депутатской комиссии от 25.08.2009 подтверждается соответствие ИП Чуниной Н.В. и Чейкиной З.В. критериям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Главой администрации 01.09.2009 принято постановление N 913 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права".
Согласно названному постановлению цена продажи арендуемого ИП Чуниной Н.В. и Чейкиной З.В. нежилого помещения общей площадью 20,9 кв. м (комнаты N 16, 18, 19 по данным технического паспорта), расположенного по адресу: г. Суворов, ул. Кирова, д. 1, составила 558 427 руб.
Во исполнение указанного постановления 03.09.2009 администрацией в адрес предпринимателей направлен проект договора купли-продажи от 03.09.2009 N 18/09, для приобретения арендуемого помещения в совместную собственность.
В соответствии с п. 1.1 указанного проекта договора продавец (администрация) передает в совместную собственность покупателям (ИП Чунина Н.В. и Чейкина З.В.) нежилые помещения общей площадью 20,9 кв. м (комнаты N 16, 18, 19 по данным технического паспорта), расположенные в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Кирова, д. 1, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемые в дальнейшем объект, а покупатели принимают объект и уплачивают денежную сумму в размере 558 427 руб.
ИП Чунина Н.В., не согласившись с указанной в договоре ценой продажи помещения, 11.09.2009 заключила с ООО "Федбел" договор N О-29-9-2009 на оценку выкупаемого помещения.
Согласно отчету ООО "Федбел" от 25.09.2009 N О-29-9-2009 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 20,9 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Кирова, д. 1, составила 222 000 руб. без учета НДС.
Предприниматели 30.09.2009 направили в администрацию подписанный договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 18/09 с протоколом разногласий (цена в п. 1.1 договора указана на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества ООО "Федбел").
В протоколе разногласий предприниматели предложили администрации заключить договор купли-продажи на следующих условиях:
п. 1.1. договора: продавец продает нежилое помещение площадью 20,9 кв. м (комнаты N 16, 18, 19 по данным технического паспорта), расположенное в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Кирова, д. 1, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшем объект, а покупатель приобретает в собственность объект по цене 261 960 руб., в том числе НДС 18% - 39 960 руб.;
п. 2.1. договора: покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 222 000 руб., далее сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 3 700 руб.;
п. 2.2. договора: первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж;
п. 2.3. договора: на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (31.08.2009) 3,58% годовых;
п. 2.4. договора: проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа, включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:
Пр = (О x ПП x 3,58%) / ДГ x 100, где:
Пр сумма процентов в руб.,
О остаток задолженности по основному долгу в рублях,
ПП процентный период дней,
ДГ количество дней в году (365 или 366).
Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга.
п. 2.5. договора: оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу;
п. 2.6. договора: налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации;
п. 2.7. договора: надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя.
В письме от 13.10.2009 N 2325, направленном в адрес предпринимателей, администрация отказалась подписать договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях протокола разногласий, сообщив ИП Чуниной Н.В. и Чейкиной З.В. об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции установлено, что решением Собрания представителей МО Суворовский район от 14.12.2009 N 10-125 признано утратившим силу решение Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества".
Полагая, что отказ администрации в согласовании условий договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 18/09 на условиях протокола разногласий является незаконным, ИП Чунина Н.В. и Чейкина З.В. обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закона N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, указанная норма связывает возникновение права преимущественного выкупа с соблюдением всех приведенных условий.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договоров аренды от 07.04.2006 N 5/2, N 6/2 ИП Чунина Н.В. и ИП Чейкина З.В. совместно непрерывно более двух лет арендуют спорное помещение. При сопоставлении данных технического паспорта от 01.04.2008 и Приложений к договорам аренды от 07.04.2006 следует, что выкупаемые помещения с номерами 16, 18, 19 соответствуют указанным в договорах аренды помещениям N 8, 9, 10 площадью 20,9 кв. м.
Возражений относительно предмета договора и занимаемых помещений ответчиками не заявлялось. Спора между сторонами по данному факту не имеется.
Согласно п. 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 "О некоторых вопросах применения Федерального Закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно ч. 6 ст. 41 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения.
Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости (ч. 8 ст. 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Из технического паспорта на спорные помещения следует, что они представляют собой встроенные нежилые помещения, расположенные на первом этаже жилого двухэтажного дома 1953 года постройки, площадью 20,9 кв. м. Согласно экспликации к поэтажному плану строения комната N 16 является парикмахерской, комнаты N 18 и N 19 подсобными помещениями. Поскольку помещения инвентаризированы самостоятельно, им присвоены номера на поэтажном плане, они являются обособленными и не могут являться частью другого помещения. Кроме того, данные помещения были индивидуализированы в проекте договора купли-продажи N 18/09 от 03.09.2009, направленном заявителям, постановлении главы администрации МО Суворовский район от 01.09.2009 N 913 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права".
Согласно выписке из протокола 6-го заседания депутатской комиссии от 25.08.2009 у общества задолженности по арендной плате не имеется.
Площадь арендуемых помещений находится в пределах значений, определенных Законом Тульской области от 18.12.2008 N 1182-ЗТО.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:
средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:
до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;
выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Для микропредприятия - 60 млн. рублей.
Факт соответствия предпринимателей всем приведенным условиям подтверждается материалами дела.
Таким образом, ИП Чунина Н.В. и ИП Чейкина З.В. и арендуемое ими имущество соответствуют всем критериям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
В соответствии со ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В силу ч. 3 ст. 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Следовательно, нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.
Исходя из смысла ст. ст. 3, 9 Закона N 159-ФЗ заключение договора для собственника имущества является обязательным.
Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ имущество подлежит продаже по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Как установлено судом, в связи с отказом администрации подписать договор купли-продажи на условиях протокола разногласий между сторонами не урегулирован вопрос о цене выкупаемого имущества.
Сторонами в материалы дела было представлено два отчета об оценке спорного имущества, содержащих существенные различия по оценке рыночной стоимости имущества.
В связи с этим судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Экспертиза собственности" Торгово-промышленной палаты Российской Федерации Смирновой Ольге Вячеславовне.
Согласно экспертному заключению эксперта Смирновой О.В. от 16.02.2010 N 18/0210 рыночная стоимость нежилых помещений площадью 20,9 кв. м (комнаты N 16, 18, 19 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: Тульская обл., г. Суворов, ул. Кирова, д. 1, по состоянию на 04.02.2010 с учетом НДС составляет 298 000 руб.
Поскольку рыночная стоимость нежилых помещений была определена экспертом по состоянию на 04.02.2010, тогда как согласно отчету оценщика ЗАО "Р.О.С. "Эксперт Маркетинг" датой проведения оценки явилось 12.08.2009, суд первой инстанции счел необходимым назначить проведение дополнительной экспертизы.
Согласно повторному экспертному заключению эксперта Смирновой О.В. от 26.05.2010 N 107/0510 рыночная стоимость нежилых помещений площадью 20,9 кв. м (комнаты N 16, 18 19 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: Тульская обл., г. Суворов, ул. Кирова, д. 1, по состоянию на 12.08.2009 с учетом НДС составляет 289 600 руб.
Суд первой инстанции, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к правильному выводу об обоснованности экспертизы ООО "Экспертиза собственности" Торгово-промышленной палаты Российской Федерации от 26.05.2010 N 107/0510, в связи с чем правомерно удовлетворил требования предпринимателя о понуждении администрации заключить договор купли-продажи муниципального имущества с учетом рыночной стоимости имущества, определенной судебной экспертизой.
Довод жалобы о том, что спорная сделка не является обязательной для администрации, поскольку предпринимателям предоставлено преимущественное, но не исключительное право приобретения арендуемого имущества, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Действия, которые обязан совершить уполномоченный орган при получении заявления, и сроки их совершения установлены частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны:
обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).
Таким образом, положения статьи 9 Закона N 159-ФЗ обязывают уполномоченный орган произвести действия, установленные настоящим Законом, после получения заявления от арендатора государственного или муниципального имущества.
При этом ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ и п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Таким образом, по заявлению арендаторов администрация обязана была заключить с ними договор купли-продажи арендуемого имущества.
Довод апелляционной жалобы о том, что совершение сделки купли-продажи для администрации не является обязательной, поэтому суд не вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора, основан на ошибочном толковании норм права.
Довод апелляционной жалобы о том, что отчет ООО "Федбел", сделанный по заказу предпринимателей, является ненадлежащим доказательством по делу, в связи с чем суд первой инстанции неправомерно назначил экспертизу отчета администрации, является несостоятельным ввиду следующего.
Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических и юридических лиц на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Таким образом, указанная норма не содержит императивного требования о проведении экспертизы только по заказу собственника объекта.
Как установлено пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66, экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями.
Согласно ст. 24.2 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков осуществляет экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Из анализа указанной нормы следует, что совет саморегулируемой организации оценщиков проводит контроль отчетов оценщиков путем проведения экспертизы.
При этом положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не обязывают заинтересованное лицо в проведении экспертизы только экспертным советом саморегулируемой организации оценщиков.
Кроме того, ст. 82 АПК РФ предусмотрено право лиц, участвующих в деле, ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц.
Довод апелляционной жалобы о том, что решение Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" не нарушает права и законные интересов заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, несостоятелен, так как вышеуказанным документом была установлена цена продажи недвижимого имущества, признанная судом недостоверной по результатам судебного разбирательства. Принятие указанным органом обжалуемого документа явилось основанием для внесения в договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 18/09 рыночной стоимости объекта недвижимости в необоснованно большем размере, в результате оспаривания которой заявитель вынужден был обратиться в арбитражный суд с настоящим заявлением, что явно нарушает права заявителя.
Остальные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, отклоняются апелляционным судом как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, не выявлено.
При вышеуказанных обстоятельствах решение суда следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 17 июня 2010 года по делу N А68-11684/09 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА