РЕШЕНИЕ от 23 сентября 2011 г. по делу N А26-2396/2010
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 23 сентября 2011 г. по делу N А26-2396/2010
Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2011 года.
Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2011 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Александрович Е.О.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красовской М.Е.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Синикова Игоря Владимировича
к Администрации Петрозаводского городского округа
о признании недействительным пункта 2 распоряжения N 699-Р от 19.11.2009,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Карельский центр оценки", общество с ограниченной ответственностью "Карельская оценочная компания",
при участии:
индивидуального предпринимателя Синикова И.В., его представителя адвоката Можеева Ю.В. (доверенность от 13.01.2010),
представителя третьего лица, общества с ограниченной ответственностью "Карельская оценочная компания", - Романова Д.В. (доверенность от 29.07.2011),
до перерыва в судебном заседании - экспертов Ральман Ю.Б., Мизинцева Ф.А.,
после перерыва в судебном заседании - представителя ответчика, Администрации Петрозаводского городского округа, - ведущего специалиста Балашовой Л.Г. (доверенность от 11.01.2011),
установила:
индивидуальный предприниматель Сиников Игорь Владимирович (далее - заявитель, ИП Сиников) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, Администрация) о признании недействительным пункта 2 распоряжения N 699-Р от 19.11.2009 в части установления цены продажи объекта равной 7009000 руб., считая ее неправомерно завышенной.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью "Карельский центр оценки" (далее - ООО "Карельский центр оценки"), определившее рыночную стоимость помещений по заданию Администрации, и общество с ограниченной ответственностью "Карельская оценочная компания" (далее - ООО "Карельская оценочная компания"), определившее рыночную стоимость тех же помещений по заданию ИП Синикова.
Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 18.06.2010 заявленные требования удовлетворены, Распоряжение признано недействительным в части установления цены отчуждаемого объекта, равной 7009000 руб. без учета НДС, как противоречащее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). В мотивировочной части решения суд пришел к выводу о соответствии отчета ООО "Карельский центр оценки" Закону об оценочной деятельности, стандартам оценки. Удовлетворяя требования заявителя, суд посчитал недействительным распоряжение в части установления цены отчуждаемого объекта по тому мотиву, что определенная в нем цена продажи указана без учета НДС.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2010 решение арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции признал, что само по себе указание в оспариваемом распоряжении цены продажи без учета НДС, при том, что значение этой цены соответствует величине рыночной стоимости помещений, указанной в отчете оценщика также без включения в нее стоимости НДС и не признанной судом недостоверной, не нарушает прав заявителя и не может служить основанием для удовлетворения его требований. В то же время в постановлении указано, что выводы суда о соответствии отчета Закону об оценочной деятельности и стандартам оценки нельзя признать достаточно обоснованным, поскольку при наличии спора о величине рыночной стоимости объекта оценки целесообразно назначение экспертизы. Для наиболее полного выяснения существенных для дела вопросов необходимо заключение специалиста, сделанное по результатам проведенного в рамках рассмотрения дела исследования, об обоснованности отчета об оценке, составленного ООО "Карельский центр оценки", и о соблюдении при его составлении положений Закона об оценочной деятельности, стандартов оценки.
При новом рассмотрении дела ИП Сиников заявил ходатайство о назначении по делу экспертизы и поручении ее проведения эксперту Мизинцеву Ф.А., Администрация также ходатайствовала о назначении экспертизы с привлечением в качестве эксперта Ральман Ю.Б. и проведении комиссионной экспертизы. По итогам рассмотрения ходатайств сторон определением от 10.03.2011 была назначена комиссионная экспертиза, ее проведение поручено экспертам Ральман Ю.Б. и Мизинцеву Ф.А., исходя из предложений экспертов срок ее проведения установлен до 21.04.2011.
В установленный срок экспертное заключение суд не поступило, эксперты известили суд о том, что их мнения при ответах на поставленные перед ними вопросы разошлись, в связи с чем каждый эксперт представил отдельное заключение.
16.06.2011 поступил отчет об оценке эксперта Ральман Ю.Б. (том 4 листы 1-2, том 5 листы 1- 110), 20.06.2011 - экспертное заключение Мизинцева Ф.А. (том 4 листы 5-98), 28.07.2011 - заключение эксперта Ральман Ю.Б. по поставленным вопросам.
В судебном заседании 13.09.2011 эксперты Ральман Ю.Б. и Мизинцев Ф.А. дали свои пояснения по составленным ими экспертным заключениям, ответили на дополнительные вопросы суда, представителей заявителя и третьего лица.
Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв в судебном заседании с 13.09.2011 до 16.09.2011. После перерыва судебное заседание продолжено судьей Александрович Е.О., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красовской М.Е., с участием заявителя, представителей заявителя, ответчика и третьего лица.
В судебном заседании после перерыва представитель ответчика заявила ходатайство об отложении судебного заседания до вынесения Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации определения по надзорной жалобе по делу N А76-40858/2009, поскольку в нем высказана позиция по вопросу учета обременения при определении рыночной цены объекта в рамках Закона N 159-ФЗ.
Представители заявителя и третьего лица возражали против удовлетворения заявленного ходатайства, указали, что приведенное ответчиком обстоятельство не является основанием для отложения судебного заседания.
Выслушав мнение представителей участвующих в деле лиц по заявленному ходатайству, суд не нашел предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного разбирательства.
Третье лицо, ООО "Карельский центр оценки", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является процессуальным препятствием для рассмотрения дела.
Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в заявлении и письменных пояснениях. В обоснование заявленных требований ИП Сиников указывает на то, что ООО "Карельский центр оценки", осуществлявшим оценку по техническому заданию Администрации, цена объекта продажи определена с нарушением Закона об оценочной деятельности и существенно завышена по следующим причинам: стоимость недвижимого имущества определена оценщиком с учетом наличия на объекте оценки водоснабжения (холодная, горячая вода) и канализации, при фактическом отсутствии таковых; в объект оценки включено помещение, не находящееся в аренде, являющееся объектом общего пользования (электрощитовая), и тамбур площадью 1,05 кв. м, на которые предприниматель не претендует как объект продажи; при проведении оценки не учтены обременения в виде аренды оцениваемого имущества; не принято во внимание отсутствие в помещении отдельного входа; стоимость объекта определена без учета налога на добавленную стоимость. По заданию предпринимателя ООО "Карельская оценочная компания" произведена оценка того же объекта, 05.02.2010 составлен отчет N 2876 (том 1 листы 43-124), согласно которому рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС по состоянию на 28.01.2010 определена в размере 5 556 000 руб. Кроме того, из заключения эксперта Мизинцева Ф.А., проводившего судебную экспертизу, следует, что отчет ООО "Карельский центр оценки" N 229-09 от 05.10.2009 не может быть признан достоверным, рыночная стоимость объекта оценки определена неверно. В качестве способа устранения ответчиком допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя просит обязать Администрацию установить цену продажи приватизируемого имущества в соответствии с заключением судебной экспертизы, проведенной экспертом Мизинцевым Ф.А. равную 4013000 руб. (с учетом обременения без НДС).
Представитель ответчика требования не признала, считает Распоряжение в оспариваемой части законным и обоснованным, привела доводы, содержащиеся в отзывах на заявление. При реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права арендуемое имущество приобретается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. В пункте 3.1 проекта договора купли-продажи установлена рыночная стоимость муниципального недвижимого имущества общей площадью 145, 5 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 4, в размере 8 270 620 руб., в том числе НДС в размере 1 261 620 руб.; выкупная рыночная цена составляет 7 009 000 руб. Расчет рыночной стоимости произведен на основании технического задания Администрации ООО "Карельский центр оценки" и отражен в отчете N 229-09 от 05.10.2009. Администрации не предоставлено право исчислять налог на добавленную стоимость, а предприниматель в силу пункта 1 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации как налоговый агент обязан самостоятельно рассчитать сумму налога, подлежащую уплате в бюджет. При проведении оценки недвижимого имущества оценщик правомерно учел, для каких целей осуществляется данная оценка, поскольку Закон N 159-ФЗ предусматривает приобретение муниципального имущества специальным субъектом - арендатором этого имущества. Помещения приобретаются заявителем без обременения в виде аренды, поскольку при регистрации договора купли-продажи аренда прекращается, в связи с этим при проведении оценки недвижимого имущества информация о наличии договора аренды отражается, но не учитывается. Отчет ООО "Карельский центр оценки" соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку в отчете имеется вся необходимая информация об объекте оценке, содержание изложено четко, ясно и не допускает неоднозначного понимания. В установленном порядке отчет не признан недостоверным, результаты судебных экспертиз, проведенных в рамках дела экспертами Мизинцевым Ф.А. и Ральман Ю.Б., не опровергают его достоверность. Кроме того, рыночная цена, определенная независимым оценщиком, в силу Закона N 159-ФЗ является обязательной для Администрации, в связи с чем недостоверность положенного в основу определения выкупной цены отчета не может быть основанием для признания недействительным распоряжения. Заключение эксперта Мизинцева Ф.А. не отвечает требованиям полноты и доступности, имеет много недочетов и неясностей, содержащиеся в нем выводы о несоответствии отчета ООО "Карельский центр оценки" требованиям Закона об оценочной деятельности и стандартам оценки не мотивированы и не соответствуют действительности, кроме того, отсутствует указание и расчет того, каким образом предполагаемые нарушения повлияли на результат оценки.
Представитель третьего лица поддержал доводы заявителя, указав на необходимость удовлетворения заявленных требований, дал пояснения, соответствующие изложенным в отзыве на заявление и возражениях на отзыв Администрации. Указал на невозможность использования результатов экспертизы, проведенной Ральман Ю.Б., поскольку заключение эксперта и отчет об оценке имеют разные даты, дополнительная либо повторная экспертиза судом не назначались, в отчете об оценке отсутствует подписка о том, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Позиция ООО "Карельский центр оценки" в отзыве на заявление и его представителей в ранее состоявшихся судебных заседаниях сводилась к следующему: поскольку жилой дом, в котором расположены оцениваемые помещения, обеспечен сетями холодного, горячего водоснабжения и канализации, отсутствие в экспликации площадей санитарного узла не является существенным фактором, влияющим на рыночную стоимость встроенных помещений коммерческого назначения; в отчете оценивались помещения общей площадью 145, 5 кв. м, площади помещений электрощитовой и тамбура при расчетах не учитывались; согласно техническому заданию на оценку к муниципальному контракту при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки обременение права собственности на оцениваемые помещения договором аренды правомерно не учитывалось, поскольку арендатором является приобретатель недвижимого имущества; расчеты проводятся без учета НДС, поскольку налог подлежит уплате приобретателем недвижимого имущества в бюджет; в расчетах сравнительным подходом (стр. 42 Отчета N 229-09 от 05.10.2009) произведена корректировка рыночной стоимости на отсутствие в помещении отдельного входа.
Заслушав представителей участвующих в деле лиц, пояснения экспертов, исследовав представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд считает установленными следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, предприниматель на основании договора аренды муниципального имущества г. Петрозаводска N 336 от 14.11.2006 (том 1 листы 9-18) является арендатором нежилых помещений площадью 145, 5 кв. м, расположенных на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 4.
15.04.2009 Предприниматель обратился в Администрацию с письмом о реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений общей площадью 152,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 4 (том 1 листы 19-20), так как полагал, что соответствует критериям, установленным Законом N 159-ФЗ.
Письмом от 25.05.2009 (том 1 лист 21) Администрация уведомила заявителя, что его заявление не может быть реализовано, поскольку в соответствии с договором N 336 от 14.11.2006 фактически занимаемая им площадь составляет 145,5 кв. м, действие договора аренды N 323 от 07.11.2006 на 7,2 кв. м прекращено с 20.04.2009 по требованию прокуратуры. Заявителю было указано, что по изложенным причинам может рассматриваться только вопрос о предоставлении преимущественного права по договору аренды N 336 на площадь 145,5 кв. м, предложено внести уточнение в ранее поданную заявку в части арендуемой площади.
В письме от 16.06.2009 (том 1 лист 22) ИП Сиников выразил несогласие с доводами, изложенными в письме Администрации от 25.05.2009, однако уточнил, что в установленном Законом N 159-ФЗ порядке будет осуществлять приобретение помещения, арендуемого по договору N 336 от 14.11.2006, площадью 145,5 кв. м.
Письмом от 23.06.2009 (том 1 листы 23-24) Администрация уведомила ИП Синикова, что с учетом поданного уточнения ему предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого помещения площадью 145,5 кв. м, после проведения в полном объеме всех необходимых предпродажных процедур проект договора купли-продажи и проект договора о залоге будут направлены для рассмотрения и подписания.
Распоряжением Главы Петрозаводского городского округа N 699-р от 19.11.2009 "О предоставлении ИП Синикову И.В. преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации" (далее - Распоряжение) заявителю предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 145, 5 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 4, Управлению муниципальным имуществом и землепользования администрации Петрозаводского городского округа предписано направить предпринимателю договор купли-продажи для рассмотрения и подписания в установленном порядке и сроки. Пунктом 2 данного Распоряжения установлено, что цена продажи объекта на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, составляет 7 009 000 руб. без учета НДС.
Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц регламентирован главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если полагают, что он не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который принял оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, при рассмотрении дел в порядке главы 24 АПК РФ необходимо установить нарушения законов или иных нормативных правовых актов, допущенные при вынесении ненормативных актов органами местного самоуправления.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008, согласно абзацу 1 статьи 3 которого при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Из указанной нормы следует, что арендатор, воспользовавшийся преимущественным правом, приобретает имущество по его рыночной стоимости; рыночная стоимость должна быть определена независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности; определенная в указанном порядке рыночная стоимость является обязательной для сторон сделки.
Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.
Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), в случае, когда законом предусмотрена обязательность для целей совершения сделки величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, возможно оспаривание достоверности такой величины до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.
После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть постановлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Выбор способа защиты права является правом истца, который в соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 125 АПК РФ формулирует в заявлении исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), и фактическое обоснование заявленного требования - обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования (основание иска).
В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Необходимым условием применения того или иного способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права.
Администрация не уклоняется от исполнения обязанностей по передаче помещения предпринимателю, договор купли-продажи сторонами не заключен в связи с наличием разногласий, которые рассматриваются арбитражным судом (дело N А26-2398/2010). Исходя из изложенного, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма N 92, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может быть поставлен заявителем в рамках спора об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, либо путем обращения с самостоятельным иском об оспаривании достоверности оценки к ООО "Карельский центр оценки".
В ходе рассмотрения дела судом не установлено, что Администрацией при совершении действий по реализации заявителем преимущественного права выкупа помещений допущены какие-либо нарушения законов и иных нормативных правовых актов.
Администрацией на основании заключенного 02.10.2009 муниципального контракта было выдано техническое задание независимому оценщику, ООО "Карельский центр оценки", об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - встроенных нежилых помещений, общей площадью 145,5 кв. м, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, 4, без учета обременения договором аренды.
В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности и пунктом 6 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Изложенное выше определение рыночной стоимости предполагает, помимо прочего, отсутствие у продавца обязанности по отчуждению объекта оценки, а также возможность отчуждения объекта посредством публичной оферты на открытом рынке, в условиях конкуренции. Очевидно, что в рассматриваемом случае отсутствует первое условие рыночной цены - свобода волеизъявления сторон на заключение сделки, поскольку в силу Закона N 159-ФЗ Администрация обязана продать ИП Синикову арендуемое им имущество при соблюдении последним всех установленных требований.
Кроме того, ввиду наличия у заявителя преимущественного права на приобретение имущества, отсутствует еще одна составляющая - конкуренция, поскольку имущество выкупается самим арендатором. Заявитель фактически приобретает имущество свободным и не связан обременениями в распоряжении им. Содержание договора купли-продажи в рамках реализации Закона N 159-ФЗ отличается от аналогичной сделки, совершаемой с третьим лицам, что следует учитывать при определении рыночной стоимости объекта. В силу пункта 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существующего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающими иной предмет или способ исполнения (новация). Согласно статье 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. Приобретение арендованного имущества при реализации положений Закона N 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи. Следовательно, при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в порядке, установленном Законом 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице. В силу бесспорности прекращения прав арендатора в момент заключения договора купли-продажи доля стоимости этих прав в объекте оценке не подлежит учету при определении рыночной стоимости имущества, поскольку так же прекращает существование. Оценка стоимости имущества производится именно в целях реализации положений Закона N 159-ФЗ и в случае не наступления события, с которым закон связывает переход права собственности, у иных лиц прав на приобретение данного имущества в порядке этого же закона не возникает. В случае осуществления оценки в целях реализации Закона N 159-ФЗ с учетом обременения налицо существенное занижение объекта оценки, в связи с чем такая оценка не отражает реальной рыночной стоимости выкупаемого имущества и нарушает одно из условий определения рыночной цены - разумное вознаграждение за объект оценки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Если имущество продается на торгах, его приобретатель получает это имущество с обременением в виде долгосрочной аренды, срок действия которой определен договором, заключенным прежним собственником, что влечет для приобретателя неблагоприятные последствия в виде возможного недополученного дохода от использования (сдачи в аренду) указанного имущества. Такие неблагоприятные последствия компенсируются путем уменьшения рыночной стоимости объекта посредством учета существующего обременения, что позволяет повысить заинтересованность в продаваемом объекте у потенциальных покупателей. В таком случае при определении рыночной стоимости учет обременения как стоимости недополученного дохода обоснован.
По смыслу Закона N 159-ФЗ преимущественное право (льгота) заключается в возможности для малого и среднего бизнеса выкупить в рассрочку арендуемое имущество без прохождения аукционной процедуры, при этом условие о льготной цене на выкупаемое имущество законодателем не установлено. Напротив, в законе прямо указано, что имущество должно выкупаться по рыночной стоимости.
При таких обстоятельствах, по мнению суда, в рамках реализации Закона N 159-ФЗ неверно говорить об определении рыночной цены в том понимании, которое содержится в Законе об оценочной деятельности, в чистом виде без каких-либо допущений.
Оценка объекта как условно-свободного (без учета обременения в виде аренды) не противоречит законодательству об оценочной деятельности, оценщик не только обязан собирать и анализировать существенную для определения стоимости объекта информацию (подпункт "в" пункта 18 ФСО N 1), но вправе принимать допущения при проведении оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).
По указанным причинам доводы заявителя об обязательности учета наличия обременения при проведении оценки и определении рыночной стоимости выкупаемого им имущества подлежат отклонению.
Не нашел подтверждения в ходе рассмотрения дела довод заявителя о недостоверности отчета, сделанного ООО "Карельский центр оценки".
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном действующим законодательством (ст. 6 Закона об оценочной деятельности). Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Относимость, допустимость, достоверность и взаимосвязь представленных в материалы дела отчетов оценщиков ООО "Карельский центр оценки", ООО "Карельская оценочная компания", экспертов Ральман Ю.Б., Мизинцева Ф.А. суд оценил в порядке статьи 71 АПК РФ, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ экспертные заключения Ральман Ю.Б. и Мизинцева Ф.А. оцениваются как доказательства по делу наряду с другими доказательствами.
При этом доводы представителей заявителя и третьего лица о том, что экспертное заключение Ральман Ю.Б., в том числе и в части определения рыночной стоимости объекта, является недопустимым доказательством, судом отклоняются. Ральман Ю.Б. представлен отчет об оценке, составленный в рамках выполнения определения суда о поручении ей проведения экспертизы. Отсутствие в данном отчете подписки эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, восполняется представленным позднее экспертным заключением, в котором такая отметка присутствует. Кроме того, эксперт Ральман Ю.Б. предупреждалась об уголовной ответственности судом в определении о назначении экспертизы, поскольку ее проведение было поручено конкретным экспертам, сам факт получения ею определения о назначении экспертизы свидетельствует о таком предупреждении. Что касается представления Ральман Ю.Б. в материалы дела сначала отчета об оценке, в котором была определена рыночная цена спорного объекта, а затем документа, поименованного как экспертное заключение, в котором даны ответы на поставленные судом вопросы относительно достоверности отчета ООО "Карельский центр оценки", то данное обстоятельство не может однозначно свидетельствовать о недостоверности представленных документов. Недостоверность представленного Ральман Ю.Б. отчета об оценке в ходе рассмотрения дела не установлена.
Согласно статье 17.1 Закона об оценочной деятельности, введенной в действие с 01.04.2011, экспертизу отчета вправе проводить эксперт или эксперты саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Таким образом, экспертное заключение Мизинцева Ф.А., составленное по итогам экспертизы, проведенной в период с 05.04.2011 по 20.05.2011, а также заключение эксперта Ральман Ю.Б. от 28.07.2011 в части оценки соответствия отчета ООО "Карельский центр оценки" требованиям законодательства и правильности определения рыночной цены не могут быть признаны допустимыми доказательствами, в связи с отсутствием у данных лиц соответствующей компетенции.
Следовательно, в установленном порядке отчет ООО "Карельский центр оценки" недостоверным не признан, имеющиеся в материалах дела отчет об оценке иного оценщика и экспертные заключения не свидетельствуют о его недостоверности, в ходе рассмотрения дела нарушение Администрацией законов либо иных нормативных правовых актов при издании распоряжения не установлено, в связи с чем, основания для признания оспариваемого ненормативного акта недействительным отсутствуют.
Указанная в Распоряжении цена продажи без учета НДС соответствует величине рыночной стоимости помещений, указанной в отчете оценщика, ООО "Карельский центр оценки". Невключение в итоговую величину стоимости объекта оценки суммы НДС не может свидетельствовать о недостоверности этой величины, поскольку сумма НДС рассчитывается в соответствии с налоговым законодательством и не влияет на достоверность оценки в силу Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно частям 3, 4 статьи 201 АПК РФ указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя должно содержаться в решении в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт является недействительным (решение - незаконным). Следовательно, требование об устранении нарушенных прав заявителя является производным от основного требования об оспаривании акта (решения) уполномоченного органа. Заявленное ИП Синниковым в порядке устранения допущенных нарушений его прав и законных интересов требование обязать Администрацию установить цену продажи приватизируемого имущества в соответствии с заключением судебной экспертизы, проведенной экспертом Мизинцевым Ф.А. равную 4013000 руб. (с учетом обременения без НДС) является производным и вытекает из основного требования. Отказ в удовлетворении требования о признании недействительным ненормативного акта свидетельствует об отсутствии нарушенных данным актом прав и законных интересов заявителя, следовательно, исключает возможность удовлетворения дополнительного требования.
Вместе с тем, в соответствии с положениями пункта 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Данный срок в отношении отчета, составленного ООО "Карельский центр оценки", истек, следовательно, величина рыночной стоимости, определенная в указанном отчете, независимо от признания его достоверным или недостоверным, не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. В связи с изложенным, рыночная цена объекта для совершения сделки между Администрацией и ИП Синиковым подлежит установлению арбитражным судом, рассматривающим спор по урегулированию разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.
С учетом изложенного заявленное ИП Синниковым требование удовлетворению не подлежит, в связи с чем расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
решил:
1. В удовлетворении заявленного индивидуальным предпринимателем Синиковым Игорем Владимировичем требования о признании недействительным пункта 2 распоряжения N 699-Р от 19.11.2009 главы Петрозаводского городского округа отказать полностью.
2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65); в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
Судья
АЛЕКСАНДРОВИЧ Е.О.