ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 23 июня 2010 г. по делу N А21-7145/2009
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2010 г. по делу N А21-7145/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2010 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Мельниковой Н.А.
судей Аносовой Н.В., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Долониной С.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17375/2009) индивидуального предпринимателя Балякиной Инессы Федоровны
на решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.10.2009 г. по делу N А21-7145/2009 (судья Мялкина А.В.), принятое
по иску Индивидуального предпринимателя Балякиной Инессы Федоровны
к Администрации Черняховского муниципального образования
об обязании заключить договор
при участии:
от истца: Роменко А.В. (доверенность б/н от 20.07.2009 г., паспорт)
от ответчика: не явился (извещен)
установил:
Индивидуальный предприниматель Балякина Инесса Федоровна (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском об обязании Администрации Черняховского муниципального образования (далее - ответчик, Администрация) заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 293,4 кв. м, в том числе подвал площадью 138 кв. м, расположенного по адресу: г. Черняховск, ул. 22 Января, д. 2 (литер Д) по рыночной цене 1 077 500 руб.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.10.2009 г. по делу N А21-7145/2009 в удовлетворении иска отказано.
На указанное решение Предпринимателем подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на необоснованность принятого по делу судебного акта, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных истцом требований. По мнению подателя жалобы, при вынесении обжалуемого решения судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют материалам дела; судом неправильно применены нормы материального права. Податель жалобы полагает, что суд первой инстанции неверно истолковал установленный ст. 4 Закона от 22.07.08 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указывая, что, поскольку истец в 30-дневный срок не выразил свое согласие на заключение договора по явно завышенной цене, он утратил право на приобретение арендуемых помещений. Истец полагает, что указанная в качестве выкупной цены сумма 3 489 000 руб. является завышенной и не отражает рыночную стоимость арендуемых истцом помещений, противоречит цене, определенной в отчете оценщика, выполненном по заказу истца, в размере 1 077 500 руб. Произведенная по заказу Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" оценка рыночной стоимости арендуемых предпринимателем помещений произведена необъективно; ходатайство истца о проведении судебной оценки спорного имущества необоснованно отклонено судом первой инстанции.
Администрация с доводами апелляционной жалобы не согласилась, в отзыве на апелляционную жалобу указала, что арендатору в силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ не предоставлено право предлагать свою рыночную стоимость арендуемых помещений. По мнению Администрации, в настоящее время истцом утрачено преимущественной право на приобретение арендуемого имущества, поскольку истцом не подписан договор купли-продажи в течение тридцати дней со дня получения истцом предложения и проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
В судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы истцом заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости арендуемых помещений.
Ходатайство о назначении экспертизы судом рассмотрено, удовлетворено.
Определением апелляционного суда от 02.03.2010 назначена судебная экспертиза; определено экспертное учреждение; сформулированы вопросы, поставленные перед экспертом (какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 283,9 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Черняховск, ул. 22-го Января, д. 2, литера Д, по состоянию на 25.04.2009 и на дату оценки); производство по делу приостановлено до представления экспертным учреждением заключения. Установлен срок проведения экспертизы - до 29.03.2009.
Производство по делу N А21-7145/2009 приостановлено до представления в апелляционный суд экспертного заключения.
29.03.2010 г. в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд из Независимого Центра "Балтэкспертиза" поступило заключение эксперта N ЭЗ-0160-2010 от 24.03.2010 г.
Производство по настоящему делу возобновлено определением от 31.03.2010 и назначено к рассмотрению.
Как явствует из материалов дела, истец на основании договора аренды от 08.01.2003 г. N 779 арендует нежилое помещение общей площадью 283,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Черняховск, ул. 22 Января, д. 2 (литер Д).
Решением от 27.02.09 г. N 42 районного Совета депутатов муниципального образования "Черняховский муниципальный район" утвержден прогнозный план (программа) приватизации имущества муниципального образования "Черняховский муниципальный район" на 2009 год.
Согласно п. 2 раздела 3 приложения к указанному решению арендуемое истцом помещение включено в перечень объектов недвижимого имущества, приватизация которых планируется в соответствии с Федеральным законом от 22.07.08 г. N 159-ФЗ, стоимость помещения определена в размере 3 489 000 руб.
Письмом от 25.09.2009 г. N 590 Администрация сообщила истцу о предоставлении ему преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения в собственность по договору купли-продажи (договору купли-продажи и залога), предложив согласовать направленные договоры в течение тридцати дней с момента получения предложения, а в случае отказа - направить обоснованный ответ.
Согласно п. 2.1 проекта договора, направленного Администрацией, цена объекта составляет 3 489 000 руб. (без НДС).
Полагая, что оценка рыночной стоимости арендуемого имущества произведена необъективно, является завышенной, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, указывая на наличие сомнений в достоверности рыночной стоимости помещения, определенной по заказу Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" на основании отчета независимого оценщика (ООО "Специализированная фирма "Оценка") N Н-359-08 от 15.05.2008 г. Истец представил выполненный по его заказу отчет от 04.06.2009 г. N 191/06-2009 ООО "РЦ Эксперт Оценка" об определении рыночной стоимости помещения в размере 1 077 500 руб.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что действия истца по направлению договоров купли-продажи с указанием своей рыночной цены противоречат действующему гражданскому законодательству, Закону N 159-ФЗ; оценка отчуждаемого имущества в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" произведена профессиональным оценщиком - ООО "Специализированная фирма "Оценка".
Апелляционным судом удовлетворено ходатайство истца о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта аренды, в удовлетворении которого отказано судом первой инстанции.
Согласно экспертному заключению ООО "НЦ "Балтэкспертиза" от 24.03.2010 г. N ЭЗ-0160-2010 рыночная стоимость арендуемого истцом помещения по состоянию на 25.04.2009 г. составляла 1 262 342 руб., по состоянию на дату оценки - 1 459 487 руб.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене, исходя из следующего.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.08 г. N 159-ФЗ, в соответствии со ст. 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что истец, оспаривая достоверность определенной ООО "Специализированная фирма "Оценка" величины рыночной стоимости подлежащего выкупу нежилого помещения, в обоснование своих возражений представил отчет профессионального оценщика от 04.06.09 г., в соответствии с которым рыночная стоимость помещения составляет значительно меньшую сумму, в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта судом первой инстанции отказано неправомерно.
Из материалов дела следует, что истец в соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ является лицом, пользующимся преимущественным правом на приобретение арендуемого помещения, рыночная стоимость которого согласно экспертному заключению составляет 1 459 487 руб., требование истца об обязании ответчика заключить договор по указанной рыночной цене является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Доводы администрации о том, что Законом N 159-ФЗ предпринимателю не предоставлено право предлагать свою рыночную стоимость арендуемых помещений, истцом утрачено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в связи с неподписанием договора купли-продажи в течение 30 дней со дня получения предложения о заключении договора, подлежат отклонению апелляционным судом.
Как указано выше, Законом N 159-ФЗ предусмотрено приобретение арендуемого имущества по рыночной цене, достоверность которой в случае наличия разногласий сторон подлежит установлению судом, в том числе путем проведения судебной экспертизы.
Направив настоящий иск в арбитражный суд, истец тем самым выразил свое согласие на заключение договора купли-продажи по рыночной цене.
Поскольку судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, обжалуемое решение подлежит отмене апелляционным судом.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.10.2009 г. по делу N А21-7145/2009 отменить.
Обязать Администрацию Черняховского муниципального образования в десятидневный срок со дня вступления настоящего постановления в законную силу заключить с Индивидуальным предпринимателем Балякиной Инессой Федоровной договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 283,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Черняховск, ул. 22 Января, д. 2 (литер Д) по рыночной цене 1 459 487 руб.
Взыскать с Администрации Черняховского муниципального образования в пользу Индивидуального предпринимателя Балякиной Инессы Федоровны 2 000 руб. расходов по госпошлине по иску и 1 000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
МЕЛЬНИКОВА Н.А.
Судьи
АНОСОВА Н.В.
СТАРОВОЙТОВА О.Р.