РЕШЕНИЕ от 22 декабря 2009 г. N 3-82/09
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 22 декабря 2009 г. N 3-82/09
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Струковой А.А.
с участием прокурора - Коломийца М.Ю.
при секретаре - Партей Н.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО "Б." об оспаривании в части постановления Правительства Калининградской области N 769 от 28 ноября 2008 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области",
установил:
ООО "Б." обратилось с заявлением об оспаривании постановления Правительства Калининградской области N 769 от 28 ноября 2008 года в части утверждения среднего удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земли в кадастровом квартале N, указанном в таблице N 2 "Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Калининградской области" к названному постановлению Правительства Калининградской области N 769 от 28 ноября 2008 года.
В обоснование заявленных требований ООО "Б." сослалось на то, что на основании договора аренды N 206-10/2000 от 18 октября 2000 года, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 12 января 2001 и действующего до 28 сентября 2049 года, заявителю принадлежит земельный участок с кадастровым номером, расположенный в пос. Лесное Светлогорского городского округа, наделенного Законом Калининградской области N 182 от 2 ноября 2007 года "Об организации местного самоуправления на территории Светлогорского городского округа" статусом муниципального района. Указанный земельный участок площадью 37 945 кв. м был учтен в государственном кадастре недвижимости в 2003 году с разрешенным использованием - строительство диагностическо-реабилитационного центра и постановлением Правительства Калининградской области N 769 от 28 ноября 2008 года была определена кадастровая стоимость земельного участка в размере 54 689 369,60 руб. по состоянию на 1 января 2007 года с отнесением данного участка к группе земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры, искусства, религии (группа 7). В период проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов постановлением главы Светлогорского городского округа N 697 от 13 мая 2008 года вид разрешенного использования земельного участка изменен со "строительство диагностическо-реабилитационного центра" на "строительство гостевых домов", в связи с чем на основании п. 2.3.2 приказа Минэкономразвития России N 222 от 12 августа 2006 года кадастровая стоимость земельного участка определена путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. Поскольку удельный показатель кадастровой стоимости земель для данного вида разрешенного использования составляет 2032,94 руб./кв. м, то кадастровая стоимость принадлежащего заявителю земельного участка составляет 77 139 908,30 руб. Считает, что постановление Правительства Калининградской области N 769 от 28 ноября 2008 года в части утверждения среднего удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земли в кадастровом N не соответствует закону ввиду нарушения процедуры принятия нормативного правового акта о кадастровой оценке земель, повлекшего за собой необоснованное завышение кадастровой стоимости указанного земельного участка (которая до принятия оспариваемого постановления правительства области составляла 11 233 617 руб.) и, соответственно, арендной платы, которая подлежит уплате заявителем.
КонсультантПлюс: примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов утверждены Приказом Минэкономразвития РФ N 138, изданным 23.06.2005, а не 28.06.2005.
Так, заявитель считает, что при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов Калининградской области были применены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Минэкономразвития и торговли РФ N 39 от 15.02.2007 г., без учета требований Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утв. приказом Минэкономразвития и торговли РФ N 138 от 28.06.2005 г., при том, что принадлежащий заявителю земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения "Светлогорск - Отрадное" и, следовательно, относятся к землям федерального курорта.
КонсультантПлюс: примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39, пункт 3.2.7 отсутствует, имеется в виду пункт 2.2.7.
Кроме того, в нарушение п.п. 2.2.2, 2.2.5, 3.2.7 Методических указаний количество факторов стоимости земельных участков с 13 (для земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц), утвержденных протоколом N 1 заседания межведомственной комиссии от 07.08.2007 г., было снижено соответственно до 2 (протокол N 9 заседания межведомственной комиссии от 31 октября 2008 года) без надлежащего обоснования состава избранных факторов стоимости и без учета таких ценообразующих факторов как транспортная доступность, наличие либо отсутствие коммуникаций и окружающей инфраструктуры.
По утверждению заявителя, в нарушение закона межведомственная комиссия не утверждала удельные показатели кадастровой стоимости 1 кв. м земли в населенных пунктах.
Заявитель также указывает, что расчет удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков с учетом кадастровой стоимости земельных участков, определенной по технологии городских населенных пунктов, для принадлежащего заявителю земельного участка, расположенного в сельском населенном пункте (пос. Лесное), является неправомерным.
В судебном заседании представитель ООО "Б." Ш.И.Н. требования уточнила и просила признать недействующим и не подлежащим применению постановление Правительства Калининградской области N 769 от 28 ноября 2008 года в части утверждения среднего удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земли в кадастровом квартале N в сумме 2032,94 руб. по земельным участкам, предназначенным для размещения гостиниц. В обоснование требований изложила аналогичные доводы.
Представители Правительства Калининградской области Гудзарик А.А. и Степанова Т.Н., а также представители привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица Калининградского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Колеганова Ю.А. и Константинов М.А. полагали требования не подлежащими удовлетворению.
Выслушав пояснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела и отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Калининградской области с приложенными к нему документами, заслушав заключение прокурора об оставлении заявления без удовлетворения, суд приходит к следующему.
Пунктами "в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (части 2 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации).
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (п. 1); за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 2); кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5).
Согласно п. 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4); государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5); в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой оценки земельных участков (пункт 8); государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров; результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр (п. 9); органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10); методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт 11); при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель (п. 13).
Во исполнение п. 11 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, а приказом от 28 июня 2007 года N 215 - Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель".
В целях разъяснения положений вышеупомянутых Методических указаний приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 г. N П/0152 утверждены Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.
Кроме того, во исполнение пунктов 11 и 13 названных Правил приказом Минэкономразвития России N 222 от 12 августа 2006 года утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.
В силу п. 2.3.2 Методических указаний, утв. приказом Минэкономразвития РФ N 222 от 12 августа 2006 года, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель поселений его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
На основании п. 3.8 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 г. N П/0152, расчет средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1-1.2.15 Методических указаний, осуществляется на основании определенных значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков соответствующих видов разрешенного использования в целях реализации:
- пункта 2 статьи 66 ЗК РФ. Результаты расчета средних значений УПКС земель представляются по форме Таблицы 1 приложения 17;
- приказа Минэкономразвития России N 222 от 12 августа 2006 года "Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка". Результаты расчета средних значений УПКС земель представляются по форме Таблицы 2 Приложения 17.
В случае если в кадастровом квартале отсутствуют земельные участки одного из видов разрешенного использования, для такого кадастрового квартала рассчитывается среднее (взвешенное по площади) значение УПКС земельных участков этого вида разрешенного использования по населенному пункту (далее - по муниципальному району (городскому округу), далее - по субъекту Российской Федерации (для данных Таблицы 2 приложения 17).
Из материалов дела следует, что постановлением Правительства Калининградской области N 769 от 28 ноября 2008 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области, постановление подписано Губернатором Калининградской области, официально опубликовано в газете "Калининградская правда" N 223 от 29.11.2008 г. и на официальном сайте Правительства Калининградской области, вступило в силу со дня его официального опубликования (п. 4 постановления).
Таким образом, оспариваемый нормативный правовой акт принят надлежащим органом власти субъекта РФ, в пределах предоставленных ему федеральным законодательством полномочий, официально опубликовано.
Из отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов (том 2 книга 3) видно, что в пос. Лесное Светлогорского городского округа до изменения вида разрешенного использования принадлежащего заявителю земельного участка имелось 3 земельных участка 6-го вида разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц):
- страница 1068, строка 1958 - земельный участок с кадастровым номером площадью 1058 кв. м кадастровой стоимостью 2 475 497,82 руб.;
- страница 1068, строка 1971 - земельный участок с кадастровым номером площадью 5853 кв. м кадастровой стоимостью 14 046 380,58 руб.;
- страница 1070, строка 2021 - земельный участок с кадастровым номером площадью 300 000 кв. м кадастровой стоимостью 607 410 000 руб.
Принимая во внимание суммированную кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере 623 931 878,4 руб. (2 475 497,82 руб. + 14 046 380,58 руб. + 607 410 000 руб.) и суммированную площадь названных земельных участков - 306 911 кв. м (1058 кв. м + 5853 кв. м + 300 000 кв. м), суд приходит к выводу о том, что установление среднего (взвешенного по площади) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.6 Методических указаний (то есть для размещения гостиниц), расположенных в пос. Лесное Светлогорского городского округа, в размере 2032,94 руб. осуществлено правильно (623 931 878,4 руб. : 306 911 кв. м).
Доводы заявителя о неверном определении исходных данных для такого расчета - кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - суд находит необоснованным, поскольку постановление Правительства Калининградской области N 769 от 28 ноября 2008 года в части утверждения кадастровой стоимости указанных земельных участков никем не оспорено и не отменено, а законность определения кадастровой стоимости этих земельных участков не подлежит проверке в рамках настоящего дела, учитывая, что по смыслу ч. 3 ст. 246 ГПК РФ суд связан предметом заявленных требований.
КонсультантПлюс: примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов утверждены Приказом Минэкономразвития РФ N 138, изданным 23.06.2005, а не 28.06.2005.
В этой связи суд приходит к выводу о том, что ссылки заявителя на неправомерное применение при определении кадастровой стоимости земельных участков в пос. Лесное Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Министерства экономического развития и торговли от 15.02.2007 г. N 39, вместо подлежащих применению, по мнению заявителя, Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утв. приказом Минэкономразвития и торговли РФ N 138 от 28.06.2005 г., а также на недостаточное обоснование и занижение количества факторов стоимости, учтенных при определении кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, расположенных в пос. Лесное и не принадлежащих заявителю, не могут быть признаны имеющими непосредственное отношение к определению среднего (взвешенного по площади) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц в пос. Лесное Светлогорского городского округа, в размере 2032,94 руб. при том, что порядок его расчета, установленный пунктом 3.8 Технических рекомендаций, не нарушен.
Вместе с тем, суд учитывает, что в силу п. 2.2.2 Методических указаний и п. 3.2.1 Технических рекомендаций состав факторов стоимости определяется на основе примерного перечня факторов стоимости (таблица 2 приложения 7 к Техническим рекомендациям) и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации, при этом в состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, состав факторов обосновывается и согласовывается на заседании межведомственной комиссии.
Однако минимальное количество факторов стоимости, которые подлежат учету при определении кадастровой стоимости земельных участков, законодательством не установлено.
Из тома N 1 отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Калининградской области по состоянию на 01.01.2007 г. видно, что избранный состав факторов стоимости и отказ от сбора значений отдельных первоначально утвержденных факторов стоимости обоснован.
Утверждения заявителя о том, что в нарушение закона межведомственная комиссия не утверждала удельные показатели кадастровой стоимости 1 кв. м земли в населенных пунктах, не основаны на материалах дела.
Так, для проведения работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов Калининградской области был привлечен исполнитель - ФГУП "Ростехинвентаризация", выбор исполнителя работ осуществлен по результатам конкурса в соответствии с п. 1 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. N 316 (в редакции, действовавшей на момент заключения государственного контракта N 1359-К/2007 от 23.07.2007 г.).
Согласно протоколу заседания межведомственной комиссии N 9 от 31 октября 2008 года постановлено принять результаты работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель и направить результаты работ по актуализации результатов государственной оценки земель на проверку в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости.
В соответствии с Административным регламентом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утв. приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 года N 215, Управление Роснедвижимости по субъекту РФ осуществляет контроль за ходом выполнения работ, направляет результаты в Роснедвижимость на проверку и представляет органу исполнительной власти субъекта РФ на утверждение.
Результаты работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Калининградской области согласованы и рекомендованы к утверждению Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости России (письмо руководителя Управления Роснедвижимости по Калининградской области N 200/1 дсп от 28 ноября 2008 года и акт проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков).
Доказательства того, что в процессе контрольной проверки Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости Отчета с использованием специального программного продукта были выявлены нарушения Методических указаний и Технических рекомендаций, ставящие под сомнение достоверность величины кадастровой стоимости земельных участков, суду не представлены.
Таким образом, установленная федеральным законодательством процедуры проведения государственной кадастровой оценки земель соблюдена.
Ссылки заявителя на то, что согласно представленному ООО "Б." отчету N З-113-09 об оценке рыночной стоимости земельного участка под строительство гостевых домов кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером превышает рыночную стоимость, которая составляет 25 141 000 руб., суд находит необоснованными, поскольку такая рыночная стоимость земельного участка определена в сравнении со стоимостью земельных участков под строительство индивидуальных жилых гостевых домов, а не для размещения гостиниц, что свидетельствует о том, что представленная заявителем оценка не отвечает признаку относимости доказательств (ст. 59 ГПК РФ).
Более того, федеральным законодательством не предусмотрено минимальное и максимальное соотношение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью.
С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения заявленных ООО "Б." требований (ч. 1 ст. 253 ГПК РФ).
Руководствуясь ст.ст. 194-198, 253 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении заявления ООО "Б." об оспаривании постановления Правительства Калининградской области N 769 от 28 ноября 2008 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области" в части утверждения среднего удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земли в кадастровом квартале N в сумме 2032,94 руб. по земельным участкам, предназначенным для размещения гостиниц, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Калининградской областной суд в течение 10 суток.
Мотивированное решение составлено 29 декабря 2009 года.