РЕШЕНИЕ от 19 марта 2012 г. по делу N А40-78557/10-150-675
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 19 марта 2012 г. по делу N А40-78557/10-150-675
Резолютивная часть решения в порядке ст. 176 АПК РФ объявлена 16.02.12
Решение в полном объеме изготовлено 19.03.12
Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Коноваловой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Вавиловой М.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО "Российские железные дороги" к ООО "Компания Бард Класс" о признании отсутствующим зарегистрированного права на торговые павильоны и об освобождении земельного участка от самовольной постройки
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по г. Москве, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве, Департамент земельных ресурсов по г. Москве, Префектура Южного административного округа г. Москвы
при участии: от истца: Сазонова Ю.В. по дов. от 19.12.11, Сивова Ю.А. по дов. от 19.12.11
от ответчика: Женина М.А. по дов от. 06.08.11
установил:
Иск был заявлен о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика на торговые павильоны, расположенные по адресу: Москва, ул. Михневская, вл. 2Д, стр. 2, 3, 4, 5. Истец также требовал понудить ответчика освободить земельный участок площадью 249,5 кв. м в районе ст. Бирюлево-пассажирская, относящийся к землям федерального железнодорожного транспорта. Требования заявлялись со ссылками на ст. ст. 12, 130, 131, 222, 260, 263, 264, 304 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ст. ст. 4, 8 Федерального закона N 29-ФЗ от 27.02.03 "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", и были основаны на следующих обстоятельствах. Между ФГУП "Московская железная дорога" и ответчиком был заключен договор о срочном пользовании земельным участком полосы отвода железной дороги от 31.12.02 N 256-П, по условиям которого ответчику сроком на 4 года был предоставлен земельный участок площадью 144 кв. м у станции Бирюлево-пассажирская. Данный договор не зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, является незаключенным, следовательно, ответчик не обладает правами на использование спорного участка. Земельный участок расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 77:05:10010:049, арендуемого истцом по договору с Росимуществом (ТУ по г. Москве) от 25.03.08 N Д-30/141-з. Кроме того, ответчиком незаконно зарегистрированы права собственности на строения 2, 3, 4, 5 по ул. Михневская вл. 2Д, т.к. данные строения созданы без необходимых разрешений на строительство капитальных объектов.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.11.10, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске было отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суд Московского округа от 13.05.11 судебные акты отменены. Дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Суд кассационной инстанции дал следующие указания: дать оценку доводам истца о возведении ответчиком спорных объектов без получения разрешения собственника земельного участка; установить имеется ли между сторонами спор по поводу того, являются ли спорные объекты в том состоянии, в котором они существуют в настоящее время, объектами недвижимости, обсудив вопрос о назначении соответствующей экспертизы; разрешить вопрос о надлежащем способе защиты права; уточнить позицию сторон по поводу срока исковой давности, имея в виду, что при отсутствии нарушений прав истца нет оснований отказа в иске по мотиву пропуска срока исковой давности.
Во исполнение указаний кассационной инстанции, при новом рассмотрении дела была назначена строительно-техническая экспертиза, производство по делу приостанавливалось до получения заключения эксперта.
По результатам экспертизы (т. 11, заключение эксперта) установлено, что спорные объекты (стр. 2, 3, 4, 5 по Михневской ул. вл. 2Д) имеют прочную связь с землей, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Заключением эксперта также установлено, что объекты имеют признаки недвижимости, относятся к 1-й группе капитальности (по УПВС Госкомстроя СССР), относятся к нормальному (II-му) уровню ответственности сооружений по надежности строительных конструкций, не могут быть отнесены к временным зданиям по классификации ГСН-81-05-01-2001; техническое состояние несущих конструкций удовлетворительное, они отвечают требованиям безопасности.
Учитывая полученные результаты экспертизы, истец изменил исковые требования, тем самым в порядке ст. 49 АПК РФ реализовал свое исключительное право на выбор способа защиты права.
Первое требование о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика на стр. 2, 3, 4, 5 по Михневской ул. вл. 2Д истцом оставлено без изменения.
Вместо требования об освобождении земельного участка, истец заявил требование о признании данных строений самовольными постройками и о понуждении ответчика снести самовольные постройки с предоставлением истцу права самостоятельно совершить соответствующие действия в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок.
В качестве оснований заявленных требований истец указывает, что действует как законный владелец земельного участка в порядке ст. ст. 304, 305 ГК РФ, права которого нарушает самовольная постройка. Истец также указывает, что на данное требование исковая давность не распространяется в силу ст. 208 ГК РФ.
Изменение предмета иска принято судом протокольным определением от 16.01.12.
В судебном заседании истец требования поддержал.
Ответчик против требований возражал по мотивам, изложенным в письменных объяснениях и отзыве. Ответчиком также представлен отзыв на измененные требования. Доводы ответчика состоят в следующем. Спорные строения возведены, приняты в эксплуатацию и право собственности на них зарегистрировано в установленном порядке с соблюдением законодательства, в том числе, градостроительных норм и правил. Надлежащее согласие собственника получено от лица, которому в силу нормативных актов было предоставлено право распоряжения земельными участками в полосе отвода. Спорные строения расположены на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0010010:38, на аренду которого ответчиком заключен договор аренды от 26.06.01 N М-05-504271, а распоряжением Префектуры ЮАО от 18.02.08 указанный участок предоставлен ООО "Компания Бард Класс" на новый срок. Данный участок, как утверждает ответчик, не входит в полосу отвода железной дороги, относится к землям поселений. Право пользования участком площадью 144 кв. м возникло у ответчика в силу заключенных с ФГУП "МЖД" договоров N 26 от 10.11.2000, N 169-П от 29.12.2001, N 256-П от 31.12.02. Истец не является законным владельцем, а договор аренды от 25.03.08 N Д-ЗО/141-з является незаключенным, поскольку на момент его подписания земельный участок с кадастровым номером 77 05 10010 049 площадью 805080,9 кв. м не существовал, а под этим номером учтен земельный участок площадью 685320 кв. м, границы участка с указанным кадастровым номером до сих пор не определены. Ответчик также указывает на то, что истцом не доказано, что спорные строения входят в полосу отвода железной дороги, не представлены документы, подтверждающие размер полосы отвода в спорном месте, а также не доказано нарушение прав истца, который не владеет участком, занятым спорными строениями.
Уведомленные надлежащим образом третьи лица в заседание не явились, дополнительных документов при новом рассмотрении дела не представили.
Управлением Росреестра по г. Москве при первом рассмотрении дела представлены письменные объяснения, отзыв, а также материалы регистрационных дел по регистрации строений ответчика, расположенных по адресу Москва, ул. Михневская, вл. 2Д стр. 1 - 9 и договоров аренды земельных участков, предоставленных для возведения данных строений. В письменных объяснениях (л.д. 137, т. 1) указанное лицо пояснило следующее. Земельные участки с кадастровыми номерами 77050004038, 77050004096, 77050004097, 77050004098 принадлежат ООО "Компания Бард Класс". Землеустроительное дело по земельному участку с кадастровым номером 77 05 10010 049 в государственном фонде данных, полученных в результате землеустроительных работ, отсутствует. Управлением Росреестра из Департамента земельных ресурсов была получена копия технического отчета по земельному участку с кадастровым номером 77 05 10010 049. Отчет был выпущен с нарушением ст. 8 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", поскольку отсутствует акт о согласовании границ земельного участка со смежными землепользователями. Управление пояснило, что несовпадение данных в кадастровом плане от 04.10.2005 N Л1/05-0199 и кадастровой выписке от 02.06.2010 N 77/501/10-54442 объясняется вышеперечисленными обстоятельствами. В отзыве (л.д. 97, т. 1) Управление Росреестра пояснило, что государственная регистрация прав ответчика на спорные строения была произведена на основании представленных документов с соблюдением норм Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также с учетом норм постановления Правительства Москвы от 01.12.1998 N 915 "О выполнении программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения иска.
По представленным доказательствам судом установлены следующие обстоятельства.
Распоряжением Префекта ЮАО от 09.06.01 N 01-41-534 (т. 3, л.д. 63) ответчику были предоставлены земельные участки общей площадью 0,0720 га под строительство временного торгового комплекса.
На указанные участки заключены договоры аренды от 26.06.01 N М-05-504271 (площадь 550 кв. м, кадастровый номер 770510010038), М-05-504274 (площадь 30 кв. м, кадастровый номер 770510004096), М-05-504272 (площадь 70 кв. м, кадастровый номер 770510004098), М-05-504273 (площадь 70 кв. м, кадастровый номер 770510004097).
Договоры заключены на срок 4 года 11 месяцев и зарегистрированы в установленном законом порядке (том 4).
Как пояснили стороны, земельные участки с кадастровыми номерами 770510004096, 770510004097, 770510004098 не входят в предмет спора, истец не оспаривает их нахождение за пределами полосы отвода железной дороги. На указанных участках расположены строения, права на которые истцом не оспариваются.
Строительство торгового комплекса было завершено ответчиком 12.09.2002 года, о чем свидетельствует Акт приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссии от 12.09.02 (л.д. 24, т. 3).
Как следует из перечисленных документов, строительство осуществлялось в период с 2001 года по 12.09.2002.
Акт Государственной приемочной комиссии был утвержден Распоряжением Префекта ЮАО от 01.10.2002 N 01-41-2018 (л.д. 22, т. 3).
Площадь созданного комплекса - 317,4 кв. м. Распоряжением Префекта ЮАО от 10.06.2002 утвержден адрес объекта - Михневская улица, вл. 2Д, строения 1 - 9.
Право собственности на указанный объект зарегистрировано за ответчиком 11.02.2003, о чем свидетельствуют материалы регистрационного дела (т. 3) и свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 80 - 83).
При оценке законности создания спорных объектов в качестве недвижимого имущества и правомерности регистрации прав на такое имущество, суд проверяет соблюдение требований нормативных актов, действовавших в период создания объекта (в части соблюдения градостроительных норм) и регистрации прав на него.
Во исполнение указаний кассационной инстанции судом повторно исследован вопрос о наличии разрешения собственника земельного участка на осуществление строительства.
В указанный период порядок создания на территории города некапитальных (временных) объектов регулировался Распоряжением Мэра Москвы от 30.03.1998 N 299-РМ "О дополнительных мерах по упорядочению размещения и строительства некапитальных объектов на территории г. Москвы" (далее - распоряжение 299-РМ), которым были утверждены Дополнительные требования к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории города Москвы.
В соответствии с п. 1.4 Дополнительных требований к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории города Москвы некапитальные объекты могли быть размещены на территории г. Москвы (вне зависимости от ведомственной принадлежности и прав землепользования) только по распоряжению префектов административных округов в порядке, установленном распоряжением Мэра Москвы от 08.04.97 N 273-РМ "Об упорядочении подготовки предпроектной документации для проведения строительных работ на территории г. Москвы и о составе пакета документов, передаваемых инвестору для этих целей".
Таким образом, решение вопроса о размещении некапитального объекта на территории города было отнесено к исключительной компетенции Префектуры, независимо от принадлежности земельного участка.
При этом, в силу ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 25.08.1995 N 153-ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте", действовавшего в период выделения земельных участков ответчику, строительства и регистрации спорных объектов, порядок использования земель железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода определялся федеральным органом исполнительной власти в области железнодорожного транспорта с учетом требований земельного законодательства Российской Федерации.
В соответствии с п. 6 Положения о Министерстве путей сообщения Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июля 1996 г. N 848, порядок использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода определяло Министерство путей сообщения РФ.
Изданным на основании данных норм Положением о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, утвержденным Приказом МПС РФ от 15.05.1999 N 26Ц, были установлены следующие условия и порядок согласования размещения объекта в полосе отвода железной дороги.
Пункт 12 Положения предусматривал возможность предоставления свободных земельных участков в полосе отвода, относящихся к землям железнодорожного транспорта, в порядке, установленном Положением и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в срочное пользование физическим и юридическим лицам для оказания услуг пассажирам и иных целей, если при этом будут соблюдаться требования безопасности движения.
Согласование предоставления земельного участка или размещения объекта в полосе отвода, а также договоры о срочном пользовании земельными участками между железными дорогами и временными пользователями подлежали оформлению железной дорогой в месячный срок с даты получения документов от заявителя.
Для согласования размещения какого-либо объекта в пределах полосы отвода лицо, имеющее намерение получить для этих целей в пользование земельный участок или разместить объект на ранее выделенном ему земельном участке, должно представить железной дороге технический план участка в масштабе 1:2000 - 1:1000 с нанесенным на него объектом и чертежи этого объекта (пункты 12 - 17 Положения).
Особенностью спорного объекта является то, что он представляет собой единый комплекс из девяти строений, часть которого размещена в границах полосы отвода, а основная часть - на городской земле.
Как следует из материалов дела (стр. 5 заключения Мосгосэкспертизы от 19.11.01), рабочий проект был согласован службой реестра, имущества и организационных вопросов Московской железной дороги 29.06.2000. Отметка о согласовании также содержится на техническом плане масштаба 1:2000 (л.д. 53, т. 7). Условия согласования размещения объекта ответчика в полосе отвода определены письмом Главного инженера Московской железной дороги от 04.12.2000 N НРИ-50/92-С (л.д. 52, т. 7). Размер занимаемой объектом площади полосы отвода - 144 кв. м.
Согласование размещения объекта было дано уполномоченной на то организацией железнодорожного транспорта.
Причем, при согласовании использования части земельного участка под строительство некапитального объекта, организация железнодорожного транспорта была осведомлена не только о назначении объекта, но и о его проектируемых характеристиках.
После чего в соответствии с действовавшим в тот период земельным законодательством было вынесено распоряжение Префекта ЮАО от 09.06.01 N 01-41-534 (т. 3, л.д. 63) о выделении ответчику участка для строительства комплекса.
Суд приходит к выводу о том, что наличие последовательно подписанных, но не зарегистрированных в установленном порядке договоров временного использования участка полосы отвода площадью 144 кв. м (договоры N 26 от 10.11.2000, N 169-П от 29.12.2001, N 256-П от 31.12.02), условия которых сторонами исполнялись, не может служить основанием считать спорный объект незаконно размещенным частично в полосе отвода, поскольку имеется согласование размещения такого объекта уполномоченной организации железнодорожного транспорта и подписанные этой же организацией договоры. При этом материалы дела позволяют судить о том, что регистрация указанных договоров не могла быть осуществлена по обстоятельствам, не зависящим от ответчика, который предпринял все необходимые действия для надлежащего оформления прав пользования частью участка, расположенного в полосе отвода железной дороги.
Довод истца о том, что в спорный период согласие собственника на размещение объекта в полосе отвода и решение о выделении участка должно было принимать Росимущество (ранее - Министерство государственного имущества РФ), отклоняется судом как нормативно не обоснованный.
Согласование размещения объекта и подписание договора пользования земельном участком осуществлено уполномоченным предприятием железнодорожного транспорта.
Предприятия железнодорожного транспорта утратили полномочия по предоставлению земельных участков в полосе отвода с сентября 2003 года в связи с созданием единого хозяйствующего субъекта (ОАО "РЖД"). Указанное толкование норм права, определяющих порядок распоряжения землями полосы отвода железных дорог, подтверждается правоприменительной практикой, примером которой служит, в частности, Постановление ФАС Московского округа от 16.04.10 N КГ-А40/3109-10 по делу А40-72101/09-49-290.
Кроме того, письмом от 29.09.98 N НМ-3/2998 Мингосимущество РФ, отвечая на обращение Управы района Бирюлево Восточное сообщило, что предоставлением участков полосы отвода в населенных пунктах производится по решению органов власти, в ведении которых находятся земельные участки.
Решение о выделении участка для нового строительства принято до введения в действие как Земельного кодекса РФ, так и Федерального закона от 17.07.01 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" и полностью соответствовало действующему в тот период порядку предоставления государственных земельных участков для нового строительства, в том числе в полосе отвода.
Наличие каких-либо нарушений именно порядка выделения участка для строительства истцом не названо и не доказано. Нарушенные нормы не названы.
Довод истца о том, что объекты являются некапитальными, и потому не подлежали государственной регистрации, отклоняется судом, как не основанный на нормах законодательства, действовавшего как в период создания спорных объектов, так и в период государственной регистрации прав ответчика на данные объекты.
Согласно п. 1.3 Дополнительных требований (распоряжение 299-РМ) любые объекты (независимо от площади и назначения), для возведения которых требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ по устройству заглубленных фундаментов, возведению несущих и ограждающих конструкций, подводке инженерных коммуникаций, проектируются и строятся в порядке, установленном для капитальных зданий и сооружений, включая получение заключения по проектной документации в Мосгосэкспертизе, разрешения на производство строительно-монтажных работ в Инспекции Госархстройнадзора г. Москвы и ордера на производство земляных и строительных работ в Объединении административно-технических инспекций.
Таким образом, временный (некапитальный объект), при строительстве которого требовалось возведение несущих и ограждающих конструкций и подключение городских коммуникаций, возводился с соблюдением разрешительного порядка, установленного для капитальных объектов.
Названным нормативным актом был установлен следующий порядок для размещения объектов площадью свыше 20 кв. м. После получения всех необходимых согласований проектная документация для строительства объектов площадью свыше 20 кв. метров представляется в Мосгосэкспертизу для проведения комплексной экспертизы. Положительное заключение Мосгосэкспертизы становилось основанием для утверждения проектной документации заказчиком. Разрешение на производство строительно-монтажных работ по объектам площадью свыше 20 кв. метров оформлялось в Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов (площадью свыше 20 кв. метров) должна была осуществляться государственной комиссией в порядке, установленном для капитальных зданий и сооружений, с обязательным участием Инспекции Госархстройнадзора г. Москвы и подтверждаться актом приемки, утвержденным префектом административного округа.
Как следует из материалов дела, все указанные требования ответчиком были соблюдены, а именно:
- разработан комплект исходно-разрешительной документации N 081-41/1219 от 04.08.2000 (л.д. 54, т. 7);
- получены согласования всех заинтересованных и компетентных служб, в том числе, служб железной дороги, о чем свидетельствуют отметки на Приложении к градостроительному заданию (эскиз N 1 на л.д. 53, т. 7), а также представленные в материалы дела заключения и отметки в составе ИРД (л.д. 58, 61 - 71, т. 7) и сведения Заключения Мосгосэкспертизы (стр. 4 - 5 Заключения на л.д. 43 - 44, т. 7); Эскиз N 1 (т. 12)
- по проектной документации получено заключение Мосгосэкспертизы от 19.11.2001 N 148-4/01 МГЭ (л.д. 40, т. 7);
- получено разрешение ИГАСН N 18168 на производство строительно-монтажных работ (т. 7, л.д. 39);
- объект введен в эксплуатацию Актом Государственной комиссии от 12.09.2002, составленным с участием представителя Инспекции Госархстройнадзора и утвержденным распоряжением Префекта ЮАО от 01.10.2002.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ). Изменение редакции данной нормы, произошедшее после регистрации прав ответчика на спорные объекты, не касалось определения недвижимости в отношении сооружений.
Таким образом, гражданско-правовое понятие недвижимости, как вещи и объекта права, подлежащего государственной регистрации, определяется не через признак временного или постоянного расположения объекта на участке земли, а через признак прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта.
Как следует из заключения Мосгосэкспертизы, проектом предусматривалось возведение здания на ленточном фундаменте из монолитного железобетона и кирпича, на твердом покрытии площадки строительства, а также подключение к коммуникациям (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение) (стр. 2 - 4 Заключения Мосгосэкспертизы от 19.11.01). Проектом также предусматривалось устройство жесткого рамочного каркаса в качестве несущих конструкций (прокатные и сварные профили), установка стеклопакетов с двойным утеплением, стеновых панели сэндвич с заполнением эффективным утеплителем, устройство битумной кровли по деревянному настилу и стальным балкам, перекрытие пешеходной зоны по стальным фермам из прокатных профилей.
Указанные технические проектные характеристики объекта, очевидно, свидетельствуют о том, что указанный объект не является сборно-разборным, прочно связан с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.
Данное обстоятельство подтверждено также заключением судебной строительно-технической экспертизы (том 11).
Таким образом, спорные строения созданы как вещь, обладающая установленными законодательством признаками недвижимости.
Нормами Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривалось никаких исключений в отношении обязательности государственной регистрации прав на недвижимую вещь (здание, строение, сооружение), если такая вещь создана на земельном участке, предоставленном на условиях срочного использования.
Таким образом, гражданско-правовые нормы федерального законодательства, в том числе нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, не устанавливали каких-либо ограничений на создание недвижимых вещей с ограниченным сроком использования (размещения на земельном участке), а также каких-либо исключений для государственной регистрации прав на такие вещи.
Следует также отметить, что в период строительства спорных объектов и государственной регистрации прав на них действовал Градостроительный кодекс РФ 1998 года.
Согласно ст. 1 данного нормативного акта объектами недвижимости в градостроительстве (далее - объекты недвижимости) признавались объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые определены в абзаце первом пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом под градостроительной деятельностью понималась деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.
Указанные нормативные определения не дают оснований сделать вывод о том, что некапитальные строения исключались из понятия недвижимости.
При этом, из действовавшей на момент регистрации права ответчика нормы абзаца второго ч. 1 ст. 271 ГК РФ следовало, что решением о предоставлении земли, находящейся в государственной собственности, могло предусматриваться исключение из общего правила о праве постоянного пользования земельным участком собственником объекта недвижимости.
Последствия прекращения права на земельный участок определялись (равно как и в настоящий момент) нормами ст. 272 ГК РФ.
Согласно данной норме при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
Указанные нормы также свидетельствуют о том, что существование объектов недвижимости с ограниченным сроком использования допускалось гражданским законодательством, не устанавливающим при этом никаких исключений в отношении необходимости государственной регистрации прав на такие объекты.
Изменения в распоряжение 299-РМ (в частности, введение пункта 1.7, предусматривающего, что под некапитальным строительством понимается возведение объектов без заглубленных фундаментов, распоряжение N 604-РМ от 16.10.02) были внесены после того, как объект ответчика был введен в эксплуатацию, т.е. его законное строительство в соответствии с действующими в период строительства нормами и правилами было завершено.
Впоследствии правовое регулирование создания на территории города объектов некапитального строительства последовательно изменялось в направлении исключения возможности создания некапитальных и временных объектов в качестве вещей, обладающих признаками недвижимости. (Градостроительный кодекс РФ 2004 г., постановление Правительства Москвы от 25 декабря 2007 г. N 1138-ПП "Об исключении практики предоставления компенсационных земельных участков и нежилых помещений за сносимые по истечении срока аренды земли временные некапитальные объекты (движимое имущество), а также предотвращении регистрации прав на указанные строения как объекты недвижимости", постановление Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1139-ПП "Об утверждении Положения о размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства")
Однако, эти изменения, имевшие место после регистрации права собственности ответчика на спорные строения, не могут служить основанием признания незаконным создания спорной недвижимости ответчиком и ее государственной регистрации.
Недопустимость придания обратной силы нормативному регулированию посредством толкования, ухудшающего положение лица в его отношениях с государством, обусловлена требованием формальной определенности правовой нормы, которое предполагает, что участники соответствующих правоотношений должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, а также приобретенных прав и обязанностей (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П).
ООО "Компания Бард Класс", осуществлявшая строительство на основании действовавших в период строительства норм и правил, имея все предусмотренные нормативными актами заключения и разрешения, вправе была рассчитывать на установленные законом гарантии прав собственности на законно созданную недвижимую вещь и в дальнейшем на справедливое (с учетом норм статьи 272 ГК РФ) разрешение вопроса о судьбе созданного ею объекта по истечении оговоренного срока предоставления государственного земельного участка.
Следует также отметить, что назначение объекта ответчика отвечает требованиям возможности его размещения в красных линиях градостроительного регулирования и полосе отвода железной дороги, в которых он частично размещен.
В пределах красных линий с учетом действующих поперечных профилей и режимов градостроительной деятельности допускается размещение отдельных объектов, в частности, объектов попутного обслуживания пешеходов (мелкорозничной торговли и бытового обслуживания) (постановление Правительства Москвы от 20.03.2001 N 270-ПП "Об утверждении Положения о порядке установления линий градостроительного регулирования в городе Москве", далее - постановление 270-ПП)
При этом, указанное правило не содержит исключений в отношении некапитальных объектов, созданных в порядке, предусмотренном пунктом 1.4 Дополнительных требований, утвержденных распоряжением 299-РМ, т.е. тех объектов, которые строились с соблюдением разрешительного порядка, установленного для капитальных объектов.
Пунктом 3.4 постановления N 270-ПП определено понятие границы полосы отвода как линии градостроительного регулирования. Границы полосы отвода железных дорог - границы территории, предназначенной для размещения существующих и проектируемых железнодорожных путей, станций и других железнодорожных сооружений, ширина которой нормируется в зависимости от категории железных дорог, конструкции земляного полотна и др. и на которой не допускается строительство зданий и сооружений, не имеющих отношения к эксплуатации железнодорожного транспорта.
Таким образом, запрещается создание сооружений, не имеющих отношения к эксплуатации железнодорожного транспорта.
Однако, при этом, свободные земельные участки в полосе отвода, относящиеся к землям железнодорожного транспорта, могут предоставляться в срочное пользование физическим и юридическим лицам для оказания услуг пассажирам и иных целей, если при этом будут соблюдаться требования безопасности движения (Приказ МПС РФ от 15.05.1999 N 26 Ц "Об утверждении Положения о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог", п. 12 Положения).
Учитывая, что в черте города эксплуатация железнодорожного транспорта выполняет, в частности, функцию перемещения городского пассажирского потока, торгово-бытовое обслуживание пассажиров следует признать деятельностью, имеющей отношение к эксплуатации железнодорожного транспорта и совместимой с эксплуатацией железнодорожного транспорта.
Следовательно, спорные объекты, предназначенные для попутного обслуживания пешеходов в месте пересечения пассажирского потока железнодорожного транспорта в черте города и наземного городского транспорта, не нарушают режима использования территории красных линий улично-дорожной сети и полосы отвода.
Упомянутое назначение объекта ответчика было прямо предусмотрено п. 1.3 Задания на разработку проектной документации (л.д. 46 - 47, т. 7).
Кроме того, временным пользователям в пределах полосы отвода не разрешается размещение капитальных зданий и сооружений, ухудшающих видимость железнодорожного пути и создающих угрозу безопасности движения (п. 16 Положения, утвержденного Приказом МПС РФ от 15.05.1999 N 26Ц "Об утверждении Положения о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог", п. 4 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.10.2006 N 611 "О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог").
Таким образом, установлено ограничение только на размещение капитальных объектов, ухудшающих видимость железнодорожного пути и создающих угрозу безопасности движения.
В отношении спорных объектов ответчика о таких обстоятельствах не заявлено, наличие таких обстоятельств не доказано, из материалов дела наличие таких обстоятельств не усматривается.
Довод истца о том, что в распоряжении Префекта ЮАО об утверждении Акта приемки объекта в эксплуатацию было указано, что Акт действителен в течение срока аренды и не является основанием для оформления объектов в собственность, отклоняется судом. Данное указание не может быть истолковано как запрет на государственную регистрацию принятых в эксплуатацию объектов по нижеследующим основаниям.
Акт ввода в эксплуатацию некапитального (временного) объекта имел силу лишь при наличии договора аренды и в пределах срока его действия, следовательно, в силу самого характера документа, действительно, сам по себе не являлся основанием регистрации собственности при отсутствии договоров на использование земли под таким объектом. В данном же случае такие договоры были представлены на государственную регистрацию, о чем свидетельствуют представленные Управлением Росреестра копии материалов регистрационного дела.
В период регистрации ответчиком прав на возведенные объекты (на 11.02.2003) действовал пункт 10 постановления Правительства Москвы от 01.12.1998 N 915 "О выполнении Программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В данном пункте указывалось, что государственная регистрация прав на некапитальные сооружения производится Московским комитетом по регистрации прав в соответствии с описанием сооружения, представляемым БТИ в виде выписки из паспорта БТИ по форме 1б (приложение 2).
Кроме того, распоряжение префекта, в силу ст. 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не относится к правовым документам, составляющим правовую основу государственной регистрации, и не может регулировать вопрос о том, подлежит ли введенный в эксплуатацию объект государственной регистрации.
Поскольку создание ответчиком объекта было произведено при наличии всех необходимых градостроительных разрешений, и в результате этого строительства возникла вещь, обладающая признаками недвижимости, вопрос об обязательности государственной регистрации такой вещи не мог быть разрешен правовым актом префекта округа г. Москвы, поскольку обязательность регистрации предписывалась ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Доводы ответчика о том, что государственная регистрация прав осуществлена незаконно, поскольку для регистрации не представлялся документ, подтверждающий право использования части участка (144 кв. м) полосы отвода, отклоняется судом, поскольку о наличии договора N 169-П от 29.12.01 на данную площадь указано в распоряжении префекта об утверждении Акта приемки в эксплуатацию законченных строительством объекта. Этот документ был представлен в материалы регистрационного дела. Кроме того, на момент регистрации права сторонами был также подписан договор N 256-П от 31.12.02.
С учетом конкретных обстоятельства настоящего дела, суд приходит к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации договора на часть участка полосы отвода размером 144 кв. м не может быть принято судом как правовое основание признание незаконной государственной регистрации прав ответчика на объекты недвижимости.
Государственная регистрация договора от 31.12.2002 N 256-П была невозможна в силу закона по независящим от ответчика причинам.
Так, в силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора N 256-П от 31.12.02), государственная регистрация возникших после введения в действие Федерального закона о регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона.
Внесенные впоследствии изменения в указанную норму не затронули правила об обязательности государственной регистрации прав, возникших до введения Закона о регистрации, при государственной регистрации обременений, возникших после введения такого закона.
Таким образом, для регистрации прав пользования ответчика (обременения) на часть участка полосы отвода железной дороги площадью 144 кв. м, должны быть зарегистрированы права ОАО "РЖД" на этот земельный участок.
Однако, ни правопредшественники ОАО "РЖД", ни само Общество такие права в установленном порядке в отношении участка полосы отвода не зарегистрировали.
При этом ответчик на протяжении длительного времени исполнял добросовестно условия подписанных им договоров пользования участка полосы отвода, а организация железнодорожного транспорта дала согласие на размещение спорного объекта в полосе отвода.
Учитывая, что спорные объекты ответчика созданы с соблюдением градостроительных норм и правил, зарегистрированы с соблюдением действовавшего на момент регистрации порядка, и представляют собой вещь, обладающую признаками недвижимости, суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения требования истца о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика на спорные объекты недвижимости.
Земельные участки выделялись для строительства некапитального торгового комплекса в тот период времени, когда понятие "некапитальный" объект не было равнозначно нормативному понятию "движимая вещь". Следовательно, предоставление участка для возведения некапитального объекта не исключало возможности создания на таком участке недвижимой вещи. Следовательно, строительство спорных объектов (торгового комплекса) осуществлено именно в тех целях, для которых и предоставлялся земельный участок.
Поскольку, как установлено судом, объект создан в существующем виде с соблюдением всех градостроительных норм и правил, действовавших в период его создания, отсутствуют правовые основания признания возведенных ответчиком объектов самовольными постройками.
Кроме того, истцом не представлено доказательств нарушения его прав, как самим фактом возведения спорных объектов, так и обстоятельством их существования в настоящий момент.
Как уже отмечалось, строительство объектов ответчика было согласовано с правопредшественником истца - Московской железной дорогой.
На Эскизе N 1 (входит в состав ИРД) содержатся согласующие отметки десяти служб МЖД, в том числе: службы реестра имущества и организационных вопросов; отдела сигнализации и связи; службы информатизации и связи; службы перевозок; службы электроснабжения; службы пути; Московской окружной и Павелецкой окружной дистанцией пути и других служб.
Согласно письму Главного инженера МЖД от 09.12.2000 N НРИ-50/92-С согласование размещения было дано с условием, что объекты сносятся при необходимости путевого переустройства (л.д. 52, т. 7) станции Бирюлево.
Таким образом, использование спорной территории начато ответчиком с согласия правопредшественника истца, полученного в предусмотренном нормативными актами порядке.
Истец считает, что спорные объекты нарушают его права как законного владельца земельного участка. Однако, истцом не представлено доказательств, что он является законным владельцем участка, на котором размещены спорные строения.
Свое право требования истец основывает на том, что является арендатором земельного участка площадью 80,50809 га с кадастровым номером 77:05:10010:49 согласно договору N Д-30/141-з, заключенному с ТУ ФАУГИ 25.03.2008.
Указанный договор заключен на срок 11 месяцев 28 дней, не подлежал государственной регистрации. Следовательно, сведения об объекте обременения (арендованном земельном участке) не прошли проверку при государственной регистрации.
Кроме того, договор аренды заключен истцом значительно позже того, как спорные объекты были возведены и зарегистрированы ответчиком.
Следовательно, право фактического владения истца не могло быть нарушено. Доказательств, что истец фактически обладал спорной территорией на момент создания объектов, суду не представлено.
Как следует из кадастровой выписки от 02.06.2010 N 77/501/10-54442 (л.д. 18, т. 6) и письма Управления Росреестра по г. Москве от 24.09.10 N 22754/10 (л.д. 51, т. 6) земельный участок с кадастровым номером 77:05:10010:49 имеет площадь 685320 кв. м. При этом, в п. 16 выписки содержится отметка о том, что местоположение границ нуждается в уточнении. Из Акта проверки Управления Росреестра по г. Москве от 24.03.2010 (л.д. 41, т. 6) следует, что принадлежащие ответчику строения 1 - 6 расположены на земельном участке площадью 530 кв. м, который одновременно является как частью земельного участка площадью 550 кв. м с кадастровым номером 77:05:0010010:38, предоставленным ответчику по распоряжению префекта ЮАО от 09.06.2001, так и частью земельного участка с кадастровым номером 77:05:10010:49 площадью 685320 кв. м полосы отвода. При этом в Акте также зафиксировано, что площадь наложения (530 кв. м) состоит из участка 144 кв. м, на который подписан договор от 31.12.02 N 256 между ответчиком и ФГУП "МЖД", а также из площади 386 кв. м, входящей в состав участка 550 кв. м, арендованного ответчиком по договору М-05-504271 от 26.06.2001.
В представленном истцом Техническом отчете (том 2) участок, занимаемый ООО "Компании Бард класс", учтен как анклав под N 104 площадью 385,98 кв. м
Следует отметить, что площадь участка с кадастровым номером 77:05:10010:49 (685320 кв. м по данным кадастровой выписки от 02.06.2010 N 77/501/10-54442) примерно соответствует разнице между площадью участка 80,50809 га по данным кадастрового плана 2005 г. и суммарной площадью анклавов, описанных в Техническом отчете.
В материалы дела не представлено документов, свидетельствующих об установлении в порядке, предусмотренном законодательством, границ полосы отвода железной дороги в спорном месте и границ земельного участка, переданного в аренду ОАО "РЖД".
Не представлено также доказательств проведения межевания (Приказ Росземкадастра от 14.09.2000 N 20 "Об упорядочении работ по установлению (восстановлению) границ земельных участков, занимаемых предприятиями и учреждениями федерального железнодорожного транспорта", Постановление Правительства РФ от 12.10.2006 N 611 "О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог", Приказ Минтранса РФ от 06.08.2008 N 126 "Об утверждении Норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также норм расчета охранных зон железных дорог").
Решением от 28.09.2010 N 14729/05 ФГУ "Кадастровая палата" по г. Москве отказала в выдаче кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 77:05:10010:49 по причине содержащихся в ГКН сведениях о пересечении границ данного участка с границами других одиннадцати земельных участков.
ОАО "РЖД" не представлены также документы градостроительного планирования, предусматривающие установление линии градостроительного регулирования - полосы отвода железной дороги в спорном месте и основания установления данных линий.
Довод истца о том, что границы полосы отвода были определены постановлением Правительства Москвы 16.07.1996 года N 22-МКЗ "Об установлении права пользования земельными участками Московской железной дороге и Октябрьской железной дороге в г. Москве", документально не подтверждены.
Материалы межевания не представлены, а сам факт существования Технического отчета 2005 года об инженерно-геодезических изысканиях по установлению границ земельного участка в полосе отвода Московской железной дороги на территории ЮАО (т. 4), свидетельствует о том, что работы по установлению границ были начаты, но в установленном порядке не были завершены. Отсутствуют документы о согласовании границ, а также иные материалы межевания, сдача которых заказчику была предусмотрена Техническим заданием (л.д. 7, т. 4).
Таким образом, невозможно определить какая часть какого именно строения ответчика точно расположена в полосе отвода, а также в границах участка, предоставленного в аренду истцу.
Все вышеизложенное, очевидно, свидетельствуют о наличии неопределенности местоположения границ смежных участков в месте размещения объектов ответчика.
Кроме того, само по себе наличие линии градостроительного регулирования полосы отвода не свидетельствует о том, что ОАО "РЖД" является законным владельцем земельного участка, находящегося в пределах этой линии.
Согласно действующему законодательству (ФЗ от 10.01.03 "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации", Положение о порядке установления линий градостроительного регулирования в городе Москве, утвержденное постановлением Правительства Москвы от 20.03.01 N 270-ПП) в полосу отвода железной дороги могут быть включены не только земельные участки, непосредственно занятые объектами железнодорожного транспорта, но и предназначенные для их размещения (в том числе для проектируемых объектов).
Согласно кадастровой выписке от 02.08.11 на участок с кадастровым номером 77:05:0010010:38 данный участок является смежным с участком с кадастровым номером 77:05:10010:49, арендуемым ОАО "РЖД".
В свою очередь в кадастровой выписке от 21.07.11 на участок с кадастровым номером 77:05:10010:49 содержится аналогичная информация о том, что данный участок является смежным с участком N 77:05:0010010:38. В перечне участков (раздел 16 выписки), с границами которых пересекается граница участка 77:05:10010:49, участок с номером 77:05:0010010:38 не значится.
Более того, ответчиком представлены фотодокументы, свидетельствующие о том, что фактически используемая ОАО "РЖД" территория отгорожена от объектов ответчика забором.
При этом истцом не представлено доказательств, что он является законным владельцем той части полосы отвода, на которой частично размещены спорные объекты ответчика.
Судом установлено, что спорные объекты недвижимости возведены и зарегистрированы как таковые законно.
Следовательно, вопрос об их сохранении и о продлении срока использования занятого ими участка, в том числе на той части территории, которая входит в полосу отвода железной дороги, в силу ст. 272 ГК РФ относится к исключительной компетенции собственника земельного участка, по требованию которого судом разрешается вопрос об освобождении участка от таких объектов.
В силу ст. 36 Земельного Кодекса РФ исключительное право ответчика на использование земельного участка ограничено только правомочиями собственников, вытекающими из нормы федерального закона (ст. 272 ГК РФ). По отношению к иным лицам (в том числе ОАО "РЖД"), претендующим на использование участка, занятого недвижимостью ответчика, исключительность прав ответчика абсолютна.
Префектурой ЮАО принято решение о сохранении объектов и предоставлении ответчику земельного участка, занятого ими, на новый срок (распоряжение Префекта ЮАО от 18.02.08 N 01-41-149 (л.д. 35, т. 6).
На момент принятия данного распоряжения вопрос о сохранении некапитальных объектов на городской земле и предоставлении земельных участков для их использования на новый срок был отнесен к полномочиям префектур. При таких обстоятельствах не имеет правового значения факт направления Департаментом ответчику уведомления об отказе от договора N М-05-504271.
Учитывая, что объект уже создан с соблюдением разрешительного порядка, предусмотренного для капитального объекта, к исключительной компетенции собственников (уполномоченных ими органов) соответствующих участков относится вопрос о возможности признания за объектом статуса капитального и связанная с этим возможность корректировки линий градостроительного регулирования и границы полосы отвода железной дороги.
В соответствии с п. 4 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "РЖД", договоры аренды, заключаемые с ОАО "РЖД", должны предусматривать обязательство арендатора передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка. (Постановление Правительства РФ от 29.04.2006 N 264 "О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги").
Таким образом, собственник участка полосы отвода (Российская Федерация) обязал ОАО "РЖД" надлежащим образом оформлять договоры субаренды с собственниками недвижимости, расположенной в полосе отвода, но не уполномочил ОАО "РЖД" решать в порядке ст. 272 ГК РФ вопрос о дальнейшей судьбе таких объектов недвижимости.
При этом такие полномочия ОАО "РЖД" может осуществлять только в отношении тех участков, которые переданы в аренду ОАО "РЖД", а не в отношении всей территории, входящей в полосу отвода.
Спорные объекты возведены ответчиком с согласия организации транспорта (МЖД) - правопредшественника ОАО "РЖД" на части полосы отвода, которая этой организацией фактически не использовалась. Истцом не представлено доказательств наступления обстоятельств, которые были указаны в согласовании (письме Главного инженера Московской железной дороги от 04.12.2000 N НРИ-50/92-С) как условие освобождения участка ответчиком (наличие необходимости путевого переустройства ст. Бирюлево).
Таким образом, даже если бы истцом было доказано, что спорные объекты размещены на арендуемом им участке, это не подтвердило бы факт нарушения его прав, т.к. фактическое владение спорной частью участка истцом не осуществлялось, а полномочия истца по отношению к собственникам недвижимости, расположенной на арендуемых истцом участках, ограничены.
По тем же причинам отклоняются доводы истца о нарушении его законного интереса в распоряжении занятой ответчиком площадью.
Другие нарушения своих прав истцом не названы и не доказаны.
Суд, оценив по совокупности представленные истцом доказательства, с учетом установленных обстоятельств, приходит к выводу об отсутствии нарушения прав и охраняемых интересов истца, подлежащих судебной защите.
Поскольку суд установил как факт законности создания спорных объектов, так и факт отсутствия нарушений прав истца, требование о сносе спорных объектов как самовольных построек также не подлежит удовлетворению.
Основываясь на вышеизложенном, руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 171 АПК РФ,
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст. ст. 257 - 260 АПК РФ.
Судья
Е.В.КОНОВАЛОВА