РЕШЕНИЕ от 17 июня 2011 г. по делу N А60-46165/2010
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 17 июня 2011 г. по делу N А60-46165/2010
Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2011 года
Полный текст решения изготовлен 17 июня 2011 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи И.В. Липиной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.Ю. Франк, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-46165/2010 по иску индивидуального предпринимателя Николовой Татьяны Алексеевны (ИНН 662300310273, ОГРН 304662328200155)
к обществу с ограниченной ответственностью "Аксерли" (ИНН 7203127911, ОГРН 1027200802331), Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил (ИНН 6623000472, ОГРН 1026601380387), Администрации города Нижний Тагил
о признании недостоверным отчета,
при участии в судебном заседании
от истца: А.А. Крупин - представитель по доверенности N 66 АА 0357533 от 23.12.2010 г.,
от ответчика (КУМИ): А.В. Климцев - представитель по доверенности N 5 от 15.03.2011 г.,
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Индивидуальный предприниматель Николова Татьяна Алексеевна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением, в котором с учетом уточнений от 19.01.2011 г. просит суд признать недостоверным (недействительным) Отчет N 415-10 от 26.08.2010 г. оценки рыночной стоимости права собственности на нежилые помещения общей площадью 135,7 кв. м. расположенных по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Зари, 52, а также обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Н - Тагил (далее - ответчик) заключить договор купли-продажи нежилых помещений N 29 - 37, 39, 39*, 40, 42, 50, расположенных по указанному адресу, по цене 2370000 руб. по предложенному проекту договора в редакции покупателя индивидуального предпринимателя Николовой Татьяны Алексеевны.
Определением от 07.02.2011 г. в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 АПК РФ, арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
Определением от 09.03.2011 г. по ходатайству истца назначена судебная экспертиза на предмет установления соответствия отчетов об оценке (недвижимого имущества) N 415-10 от 26.08.2010 г. и N 76/71-10 от 16.11.2010 г. законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
21 апреля 2011 года в арбитражный суд поступило заключение эксперта по вопросам, сформулированным в определении от 09.03.2011 г., в связи с этим производство по делу возобновлено определением от 10.06.2011 г.
В данном судебном заседании стороны (истец и ответчик - КУМИ Администрации г. Н. Тагила) пояснили, что не возражают против заключения договора по цене 2368000 руб., о чем в протокол судебного заседания внесена соответствующая запись.
Ответчики ООО "Аксерли" и Администрация города Нижний Тагил, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается материалами дела, в суд не явились.
Учитывая, что ответчики извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Между индивидуальным предпринимателем Николовой Татьяной Алексеевной (далее - арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил (далее - Комитет) 31 марта 2004 г. заключен договор аренды N 19, по условиям которого арендатору сдается в возмездное пользование муниципальное недвижимое имущество - нежилые помещения (магазин "Молоко", N 29 - 37, 39, 39', 40, 42, 50) общей площадью 135,7 кв. м., находящиеся по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Зари, д. 52.
Спорное недвижимое имущество, расположенное по адресу Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Зари, д. 52, находится в собственности Городского округа "Город Нижний Тагил".
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22 июля 2008 г. субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с п. 3 ст. 4 ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.08 г. государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Пользуясь предоставленным правом, истец обратился к ответчику с заявкой о выкупе арендуемого помещения.
Постановлением Главы города Н. Тагила от 30.09.2010 г. N 2173 дано разрешение на приватизацию нежилых помещений NN 29 - 37, 39, 39', 40, 42, 50 общей площадью 135,7 кв. м., находящиеся по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Зари, д. 52 по цене 3124000 руб.
Истцу направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества.
Стоимость имущества по договору купли-продажи в предложенной ответчиком редакции определена в сумме 3124000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 415-10 от 26.08.2010 г., подготовленного ООО "Аксерли".
Не согласившись с выводами оценщика при определении рыночной стоимости объекта, ссылаясь на несоответствие отчета требованиям действующего законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Представив отчет N 76/71-10 от 16.11.2010 г., выполненный ООО "Оценка и консалтинг", истец полагает, что фактическая стоимость объекта, преимущественным правом выкупа которых он обладает, составляет 2233769 руб.
С учетом положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона N 159-ФЗ между продавцом и покупателем недвижимого имущества фактически возникли разногласия по конкретному пункту договора, определяющему стоимость выкупаемого имущества (п. 3 договора).
Согласно ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ" (с последними изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Определением суда от 09.03.2011 г. по делу назначена судебная экспертиза на предмет установления соответствия отчетов об оценке (недвижимого имущества) N 415-10 от 26.08.2010 г. и N 76/71-10 от 16.11.2010 г. законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
Проведение экспертизы поручено эксперту МСНО Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертом и оценщиков" эксперту Глебову Михаилу Владимировичу.
По результатам анализа документов, норм действующего законодательства и стандартов оценки, проведенного экспертом, согласно заключениям 18.04.2011 г. эксперт пришел к следующим выводам:
- Отчет N 415/10 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 135,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Зари, 52 (выполненный ООО "Аксерли"), не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям Федеральных стандартов оценки ФСО NN 1 - 3.
- Отчет N 76/71-10 от 16.11.2010 г. об оценке рыночной стоимости объекта - нежилых помещений, общей площадью 135,7 кв. м, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Зари, 52 (выполненный ООО "Оценка и консалтинг"), не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям Федеральных стандартов оценки ФСО NN 1 - 3.
- Оба расчета стоимости объекта оценки выполнены с серьезными методическими недостатками, существенно влияющими на итоговое значение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Оценив экспертные заключения от 18.04.2011 г. в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что заключения эксперта соответствуют требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для возникновения сомнений в правильности выводов эксперта у суда не имеется.
Согласно выводам эксперта отчеты об оценке спорного имущества, выполненные ООО "Аксерли" и ООО "Оценка и консалтинг", не соответствуют законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки, из чего следует, что стоимость объекта определена оценщиками неверно.
Проанализировав в совокупности изложенные обстоятельства, арбитражный суд пришел к выводу о том, что стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, определена ООО "Аксерли" неверно, следовательно, требование истца о признании недостоверной оценки стоимости объекта, указанной в отчете N 415-10 от 26.08.2010 г., выполненном ООО "Аксерли", подлежит удовлетворению.
При этом оснований для заключения договора купли-продажи указанного недвижимого имущества на условиях продавца, т.е. ГО "Город Нижний Тагил" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил, не имеется.
В то же время, по заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил оценщиком ИП Малковым В.В. подготовлен отчет N 01-06-239, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 09.06.2011 г. составляет 2368000 руб.
В ходе судебного заседания стороны договорились, о том, что не возражают против заключения договора купли-продажи недвижимого имущества исходя из указанной стоимости.
Проанализировав изложенные обстоятельства в совокупности с нормами материального и процессуального права, арбитражный суд счел возможным удовлетворить исковые требования с учетом достигнутого между сторонами соглашения относительно цены выкупаемого имущества.
По общему правилу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 руб. по требованию о признании недостоверным отчета относятся на ответчика ООО "Аксерли" и подлежат взысканию в пользу истца.
Расходы, понесенные на оплату государственной пошлины в сумме 4000 руб. за рассмотрение арбитражным судом требования об урегулировании разногласий по договору, относятся на истца с учетом его волеизъявления, запись о котором занесена в протокол судебного заседания.
Кроме того, платежными поручениями N 979 от 09.03.2011 г. на сумму 40000 руб. и N 954 от 14.03.2011 г. на сумму 20000 руб. истцом оплачены расходы на проведение судебной экспертизы в общей сумме 60000 руб.
Поскольку оба отчета (отчет об оценке, подготовленный ООО "Аксерли", и отчет об оценке, подготовленный ООО "Оценка и консалтинг") по результатам судебной экспертизы признаны недостоверными, суд на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит расходы по проведению судебной экспертизы на ответчика ООО "Аксерли" частично в сумме 30000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, ст. ст. 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Исковые требования удовлетворить частично.
Признать недостоверным (недействительным) Отчет N 415-10 от 26.08.2010 г. оценки рыночной стоимости права собственности на нежилые помещения общей площадью 135,7 кв. м. расположенных по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Зари, 52, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Аксерли" (ИНН 7203127911, ОГРН 1027200802331).
Принять пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого помещения (нежилых помещений NN 29 - 37, 39, 39', 40, 42, 50) по поэтажному плану первого этажа, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Зари, д. 52, общей площадью 135,7 кв. м., между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил (ИНН 6623000472, ОГРН 1026601380387) и индивидуальным предпринимателем Николовой Татьяной Алексеевной (ИНН 662300310273, ОГРН 304662328200155), в следующей редакции: "Объект продается по цене 2368000 (два миллиона триста шестьдесят восемь тысяч) рублей".
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аксерли" (ИНН 7203127911, ОГРН 1027200802331) в пользу индивидуального предпринимателя Николовой Татьяны Алексеевны (ИНН 662300310273, ОГРН 304662328200155) судебные расходы в сумме 34000 (тридцать четыре тысячи рублей, в том числе: 4000 (четыре тысячи) рублей - в возмещение расходов, понесенных истцом на оплату государственной пошлины, 30000 (тридцать тысяч) рублей - в возмещение расходов, понесенных истцом на оплату экспертизы.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
ЛИПИНА И.В.