ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 16 сентября 2010 г. по делу N А26-947/2010
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 сентября 2010 г. по делу N А26-947/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2010 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Старовойтовой О.Р.
судей Герасимовой М.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пампу Н.Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13576/2010) ООО "Глобальное развитие и связь" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 10.06.2010 г. по делу N А26-947/2010 (судья Шалапаева И.В.), принятое
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Глобальное развитие и связь"
к Администрации Петрозаводского городского округа
3-и лица: 1) ГУП РК РГЦ "Недвижимость", 2) ООО "Карельский центр оценки"
об обязании заключить договор купли-продажи
при участии:
от истца: Кивач Н.Г. доверенность от 30.01.2010 г., Баранова О.В. доверенность от 01.02.2010 г.
от ответчика: Балашова Л.Г. доверенность от 11.01.2010 г.
от 3-х лиц: не явились, извещены
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Глобальное развитие и связь" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 122,1 кв. м, расположенного по пр. Ленина, д. 35 в г. Петрозаводске, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - 159-ФЗ).
С учетом уточнения предмета иска в судебном заседании 24.05.2010 г. истец просит урегулировать разногласия по спорным пунктам договора купли-продажи и принять их в следующей редакции:
1) пункт 3.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 5 493 000 руб. (с учетом НДС в размере 837 915,25 руб.). Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 4 655 084 (четыре миллиона шестьсот пятьдесят пять тысяч восемьдесят четыре рубля) 75 коп., без учета НДС. (Цена продажи объекта определена на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
2) пункт 3.2. На сумму 4 655 084,75 руб. Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 (пять) лет в соответствии с графиком (приложение N 2).
3) Пункт 5.3 Допустимая просрочка оплаты объекта не может составлять более 15 дней (далее - "Допустимая просрочка").
4) Пункт 5.4 Продавец с момента истечения допустимой просрочки вправе требовать расторжения договора в судебном порядке.
Кроме того, истец просит внести соответствующие изменения в Приложения N 1 и N 2 к договору в части расчета размера ежемесячных платежей.
Уточнение исковых требований судом принято.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ООО "Карельская оценочная компания" (далее - ООО "КЦО"), определившее рыночную стоимость помещений по заданию администрации, и ГУП РК "РГЦ "Недвижимость", определившее рыночную стоимость тех же помещений по заданию Общества.
Решением суда от 10.06.2010 г. пункты 3.1 и 3.2 договора, Приложение N 1 и N 2, а также пункт 5.3 приняты в редакции Администрации, пункт 5.4 договора изложен в редакции суда.
На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой Общество просит решение от 10.06.2010 г. отменить в части принятия пунктов 3.1, 3.2 и Приложений N 1 и N 2 в редакции Администрации, принять указанные условия договора в редакции истца исходя из рыночной стоимости объекта 5 493 000 руб. с учетом НДС, оспаривая достоверность итоговой величины стоимости объекта оценки в отчете об оценке N 249-09 от 12.10.2009 г., выполненной ООО "Карельский центр оценки".
В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы.
По мнению присутствовавшего в судебном заседании представителя ответчика, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), решением Петрозаводского городского Совета от 18.02.2009 г. N 26/26-511, распоряжением главы Петрозаводского городского округа N 618-р от 26.10.2009 г., в порядке предоставления Обществу преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 122,1 кв. м, расположенных в доме 35 по пр. Ленина в городе Петрозаводске, был направлен проект договора купли-продажи, который был подписан Обществом с протоколом разногласий. Поскольку редакция спорных пунктов договора, предложенная Обществом, была отклонена Администрацией, ООО "Глобальное развитие и связь" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском в соответствии с частью 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В редакции администрации, изложенной в последней редакции проекта договора (т. 1 л.д. 20 - 26), пункт 3.1 изложен следующим образом: "Рыночная стоимость Объекта составляет 8 245 840 руб., в том числе НДС 1 257 840 руб. Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 6 988 000 руб. без учета НДС. (Цена продажи Объекта определена на основании отчета об оценке от 25.09.09, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). В соответствии с Налоговым кодексом налог на добавленную стоимость Покупатель исчисляет самостоятельно и перечисляет на соответствующий раздел и параграф бюджета Российской Федерации по ставке и в порядке, утвержденным налоговым законодательством".
Общество просит принять пункт 3.1 договора в редакции, устанавливающей рыночную стоимость объекта в размере 5 493 000 руб. (с учетом НДС в размере 837 915,25 руб.).
В рамках спора о цене выкупаемого объекта истец ссылается на недостоверность величины рыночной стоимости объекта, определенной в отчете об оценке N 249-09 от 12.10.2009 г., выполненном ООО "Карельский центр оценки" (далее - Отчет об оценке), ввиду несоответствия Отчета требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007 г. N 256 (ФСО N 1) и N 254 (ФСО N 3), а именно пункту 21 ФСО N 1 (непроведение обязательных процедур при применении метода дисконтирования), пункту 15 ФСО N 3 (принципу проверяемости). При этом, как указывает податель апелляционной жалобы, суд не проверил возможность получения итогов по приведенным данным. Податель апелляционной жалобы ссылается также на недостоверность использованной оценщиком информации в нарушение пункта 19 ФСО N 1, пункта 10 ФСО N 3.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец не доказал недостоверность определенной в Отчете об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта, которой в силу статьи 3 Закона Российской Федерации N 159-ФЗ должна быть равна цена приобретения арендуемого имущества, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права на приобретение этого имущества.
Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод Общества со ссылкой на нарушение оценщиком пункта 10 ФСО N 3 и неприложение к Отчету копий документов-источников используемой оценщиком информации. Как следует из Отчета об оценке, экспертом использовалась информация, опубликованная в печатных изданиях, распространяемых на территории Российской Федерации, в связи с чем к Отчету об оценке не должны прилагаться копии соответствующих материалов, что соответствует положениям пункта 10 ФСО N 3. В Отчете N 249-09 от 12.10.2009 г. источники информации указаны в разделе 5 и разделе 11 (пункт 11.2), разделе 12 (пункт 12.2).
Истцом не доказано несоблюдение при проведении оценки принципа достоверности используемой информации (пункт 19 ФСО N 1), поскольку указанные в Отчете об оценке источники информации являлись доступными для истца, при этом доказательств недостоверности информации (несоответствия указанных в Отчете сведений, в том числе об объектах-аналогах, сведениям, полученным истцом из указанных в Отчете источников информации) подателем апелляционной жалобы суду не представлено.
Апелляционный суд не находит нарушений пункта 21 ФСО N 1, в частности указанных подателем апелляционной жалобы подпунктов в) и г) пункта 21 ФСО N 1 при примененном оценщиком методе анализа дисконтированных денежных потоков, который переводит будущие доходы и расходы в текущую стоимость по ставке дисконтирования. Раздел 11 Отчета об оценке ("Расчет стоимости на основе доходного метода") содержит в соответствии с требованиями пункта 15 ФСО N 3 описание расчетов, расчеты, пояснения к расчетам, описание использованных методов, обеспечивающие их проверяемость. Расчет стоимости объекта по этому методу приведен в пункте 11.10 Отчета. Расчет может быть проверен с учетом сведений, описаний и расчетов, приведенных в предыдущих пунктах Отчета - пункты 11 - 11.9, в том числе в отношении определенной оценщиком остаточной стоимости объекта, равной рыночной стоимости для целей постановки на баланс (ввиду неприменения затратного метода), в связи с чем апелляционным судом не принимается довод подателя апелляционной жалобы, касающийся определения в расчетах первоначальной балансовой стоимости объекта. Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не проверил возможность получения итогов по данным Отчета согласно подпункту г) пункта 21 ФСО N 1 также не принимается апелляционным судом, поскольку бремя доказывания недостоверности итоговой величины стоимости объекта возлагается на истца в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который должен был доказать суду ошибочность расчетов или недостоверность использованных при оценке данных, приведших к недостоверности оспариваемой цены.
Необоснованными являются также доводы апелляционной жалобы о нарушении пункта 22 ФСО N 1, пунктов 4, 9 ФСО N 3 в отношении использованных для сравнения объектов-аналогов, поскольку истец не представил доказательств недостоверности использованной оценщиком информации по объектам-аналогам, источники которой указаны в Отчете и доступны, открыты для истца; положения пункта 9 ФСО N 3 о приложении к Отчету копий документов неприменимы к объектам-аналогам, так как касаются только объекта оценки. На несоответствие использованных оценщиком сведений об объекте оценки характеристикам объекта, содержащимся в правоустанавливающих документах и документах технической инвентаризации, податель апелляционной жалобы не указывает.
Сам по себе факт невключения в итоговую величину стоимости объекта оценки суммы НДС, на что указывает податель апелляционной жалобы, не может привести к недостоверности этой величины, поскольку сумма НДС рассчитывается в соответствии с налоговым законодательством и не влияет на достоверность оценки с учетом требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.
С учетом вышеизложенного апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, изменения решения суда в части принятия условий договора купли-продажи исходя из цены, равной его рыночной стоимости и определенной по заказу Администрации независимым оценщиком ООО "Карельский центр оценки" в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 10 июня 2010 года по делу N А26-947/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
СТАРОВОЙТОВА О.Р.
Судьи
ГЕРАСИМОВА М.М.
ПОЛУБЕХИНА Н.С.