ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 12 ноября 2010 г. по делу N А26-944/2010
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 ноября 2010 г. по делу N А26-944/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 ноября 2010 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Сериковой И.А.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Парнюк Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12905/2010) Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 04.06.2010 г. по делу N А26-944/2010 (судья Шалапаева И.В.), принятое
по иску ЗАО "Торстен"
к Администрации Петрозаводского городского округа
3-и лица: 1. ООО "Карельская экспертно-сервисная компания "Эско",
2. ГУП РК РГЦ "Недвижимость"
об урегулировании разногласий по договору
при участии:
от истца: Барановой О.В. по доверенности от 01.02.2010 г., Кивач Н.Г. по доверенности от 30.01.2010 г.
от ответчика: Балашовой Л.Г. по доверенности от 11.01.2010 г. N 1.3-17/4
от 3-х лиц: 1. не явился, извещен,
2. не явился, извещен,
установил:
Закрытое акционерное общество "Торстен" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 304,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 25, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - 159-ФЗ), по спорным пунктам договора купли-продажи и просило принять их в следующей редакции:
1) пункт 3.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 13 685 000 руб. (с учетом НДС в размере 2 087 542,37 руб.). Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 11 597 457 (одиннадцать миллионов пятьсот девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят семь рублей) 63 коп., без учета НДС. (Цена продажи объекта определена на основании отчета ГУП РК "РГЦ "Недвижимость" N 608/1 от 26.11.09, об оценке рыночной стоимости встроенных помещений, выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
2) пункт 3.2. На сумму 11597 457,63 руб. Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 (пять) лет в соответствии с графиком (приложение N 2).
3) Пункт 5.3 Допустимая просрочка оплаты объекта не может составлять более 15 дней (далее - "Допустимая просрочка").
4) Пункт 5.4 Продавец с момента истечения допустимой просрочки вправе требовать расторжения договора в судебном порядке. Кроме того, истец просит внести соответствующие изменения в Приложения N 1 и N 2 к договору в части расчета размера ежемесячных платежей.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Карельская экспертно-сервисная компания "ЭСКО" (далее - ООО "Эско"), определившее рыночную стоимость помещений по заданию Администрации, и Государственное унитарное предприятие Республики Карелия "РГЦ "Недвижимость", определившее рыночную стоимость тех же помещений по заданию ЗАО "Торстен".
Решением суда от 04.06.2010 г. иск удовлетворен частично: пункт 3.1 договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, 25 и пункт 3.2 договора приняты в редакции ЗАО "Торстен"; пункт 5.3 договора принят в редакции Администрации, пункт 5.4 договора изложен в следующей редакции: "Продавец в течение 3 (трех) дней с момента допустимой просрочки направляет Покупателю письменное уведомление, с даты направления которого Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон по Договору прекращаются, за исключением случая, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта"; Приложение 1 к Договору изложено в редакции ЗАО "Торстен".
Администрация Петрозаводского городского округа обратилась с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить в части изменения пунктов 3.1, 3.2, Приложений N 1, N 2 договора купли-продажи и в указанной части в удовлетворении иска ЗАО "Торстен" отказать. Податель жалобы ссылается на ст. 9 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которой обязанность по заключению договора на проведение оценки недвижимого имущества возложена на уполномоченный орган, в данном случае Администрацию. Согласно ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Администрация полагает, что поскольку при рассмотрении иска ЗАО "Торстен" оценка и анализ отчета ГУП РК "РГЦ "Недвижимость" в судебном заседании не производились, ходатайства о проведении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости объекта стороной не заявлялись, таким образом, цена, по которой стороны должны совершить сделку, установлена не была, исковые требования Общества в части изменения пунктов договора о его цене удовлетворены судом неправомерно. Также, по мнению Администрации, отчет ООО "Эско" соответствует всем требованиям, закрепленным в Федеральном законе N 135-ФЗ.
ЗАО "Торстен" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, полагая доводы жалобы несостоятельными.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц - ООО "Карельская экспертно-сервисная компания "Эско" и ГУП РК РГЦ "Недвижимость", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Законность и обоснованность решения в обжалуемой части проверены апелляционным судом.
Как установлено, 01.04.1998 г. между КУМИ Администрации г. Петрозаводска (арендодатель) и ЗАО "Торстен" (арендатор) заключен договор N 78 аренды нежилых помещений, общей площадью 304,8 кв. м, расположенных на первом этаже дома 25 по пр. Ленина в г. Петрозаводске.
Решением Петрозаводского городского Совета от 18.02.2009 г. N 26/26-511 "О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ" Главой Петрозаводского городского округа принято распоряжение N 688-р от 18.11.2009 г. "О предоставлении ЗАО "Торстен" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации".
Пунктом 2 установлена цена продажи объекта на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определенная в размере 16703389,83 руб. без учета НДС. Пунктом 3 Обществу предоставлена рассрочка по оплате Объекта сроком на пять лет.
Направленный Обществу проект договора, подписан им с протоколом разногласий, в котором изложена новая редакция п. п. 3.1 и 3.2 договора.
Письмом от 21.01.2010 г. Администрация отклонила предложенную Обществом редакцию указанных пунктов договора и уведомила Общество о том, что п. п. 3.1, 3.3., 3.4., 5.3, 5.4, 5.5 изложены в новой редакции.
Полагая, что данный отказ нарушает законные права Общества на приобретение недвижимого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, принимая пункты 3.1 и 3.2 договора, касающиеся цены объекта и его рыночной стоимости, в редакции покупателя, пришел к выводу о несоответствии отчета ООО "Карельская экспертно-сервисная компания "Эско" N 0909086 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости принципам существенности, обоснованности, проверяемости, и, как следствие, о недостоверности определенной в отчете рыночной стоимости объекта.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения ввиду следующего.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса или по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно части 2 статьи 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Суд первой инстанции подробно проанализировал представленные в материалы дела отчеты об оценке и пришел к правильному выводу о том, что использованная при оценке объекта ООО "Карельская экспертно-сервисная компания "Эско" информация не является достаточной и достоверной.
В нарушение ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не содержит следующих обязательных элементов:
- балансовой стоимости объекта оценки,
- перечня использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а именно отсутствуют данные об источниках стоимости объектов, использованных в качестве аналогов при применении сравнительного метода оценки, отсутствуют адреса объектов,
- перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Согласно п. 22 ФСО N 1 сравнительных подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
В соответствии с п. 10 ФСО N 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. N 254 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.
Представленная ООО "КЭСК "Эско" страница сайта газеты "Все" как доказательство наличия информации по 1 и 2 аналогам, также изучена судом. Судом установлено, что информация по всем аналогам, недостоверна, в связи с чем обоснованно пришел к выводам о несоответствии отчета ООО "КЭСК "Эско" принципам существенности, обоснованности и проверяемости.
Судом также исследован отчет об оценке, выполненный ГУП РК "РГЦ "Недвижимость", и поскольку данный отчет выполнен в соответствии с действующим законодательством, суд правомерно установил рыночную стоимость объекта определена в размере 13685000 руб. с НДС.
Так как спорный объект оценен ГУП РК "РГЦ "Недвижимость" в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд правомерно отклонил довод Администрации о невозможности принять во внимание рыночную стоимость объекта, определенную оценщиками ГУП РК "РГЦ "Недвижимость", ввиду того, что заказчиком оценки являлся не уполномоченный орган, а арендатор.
Судом при принятии решения не допущено каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, в связи с чем апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями п. 5 ст. 268, ст. ст. 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 04.06.2010 г. по делу N А26-944/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
СЕРИКОВА И.А.
Судьи
ЖИЛЯЕВА Е.В.
ТИМУХИНА И.А.