Физическое лицо приобрело пять объектов недвижимости
Вопрос: Физическое лицо приобрело пять объектов недвижимости (жилых помещений) за 1 млн руб. Три из них проданы одному юридическому лицу за 3 млн руб., два - другому юридическому лицу за 954 тыс. руб. Вправе ли физическое лицо при представлении налоговой декларации по форме 3-НДФЛ подтвердить расходы на приобретение трех реализованных объектов имеющимися документами на 1 млн руб., а к продаже других двух объектов применить имущественный налоговый вычет в пределах 1 млн руб. на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ?
Ответ: Физическое лицо при представлении налоговой декларации по форме 3-НДФЛ (утв. Приказом ФНС России от 24.12.2014 N ММВ-7-11/671@) вправе подтвердить расходы на приобретение трех реализованных объектов имеющимися документами на 1 млн руб., а при продаже других двух объектов применить имущественный налоговый вычет в пределах 1 млн руб. на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Обоснование: В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).
На основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 данной статьи, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 млн руб., а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 руб.
При этом, по нашему мнению, по аналогии возможно применение позиции Минфина России, изложенной в Письме от 21.10.2013 N 03-04-05/44008, о том, что каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в ст. 220 НК РФ не установлено.
В отношении доходов от продажи каждого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно.
В ситуации, рассмотренной Минфином России, ведомство разъяснило, что при продаже земельного участка возможно использование права на получение имущественного налогового вычета в размере суммы, полученной от его продажи, но не превышающей 1 млн руб. При продаже жилого дома возможно уменьшение полученного дохода на расходы на его приобретение.
Таким образом, физическое лицо при представлении налоговой декларации по форме 3-НДФЛ вправе подтвердить расходы на приобретение трех реализованных объектов имеющимися документами на 1 млн руб., а к продаже других двух объектов применить имущественный налоговый вычет в пределах 1 млн руб. на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Ю.М.Лермонтов
Государственный советник
Российской Федерации
3 класса
30.09.2015