Два физических лица, являющихся родственниками
Вопрос: Два физических лица, являющихся родственниками (отец и дочь), обмениваются квартирами (в собственности более трех лет). При обмене произведена оценка рыночной стоимости квартир (20 млн руб.).
Обе квартиры использовались в предпринимательской деятельности (сдавались в аренду). В дальнейшем указанные физические лица продают квартиры по цене 25 млн руб. Возникает ли объект налогообложения по НДФЛ? Вправе ли физические лица воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 2 или пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ?
Ответ: Физические лица не вправе использовать имущественный налоговый вычет по НДФЛ, предусмотренный пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Вместе с тем они вправе согласно положениям пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. В качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.
Обоснование: В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13 процентов, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 - 221 НК РФ.
Нормами пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право, в частности, на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, предоставляемого с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены ст. 220 НК РФ.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб., а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 руб.
Положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Вместе с тем согласно положениям пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Это подтверждается и практикой Конституционного Суда РФ. В п. 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П отмечено, как следует из сформулированной Конституционным Судом РФ в Постановлении от 24.02.1998 N 7-П правовой позиции, в соответствии с которой обеспечение неформального равенства граждан требует учета фактической способности гражданина (в зависимости от его заработка, дохода) к уплате публично-правовых обязательных платежей в соответствующем размере, возложенное на налогоплательщика бремя уплаты такого платежа, как налог на доходы физических лиц, - исходя из сущности данного вида налога и императивов, вытекающих непосредственно из Конституции Российской Федерации, - должно определяться таким образом, чтобы валовый доход уменьшался на установленные законом налоговые вычеты, а налогом облагался бы так называемый чистый доход.
Статьей 567 Гражданского кодекса РФ определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Таким образом, считаем, что в рассматриваемом случае физические лица вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных расходов в соответствии с положениями пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. В качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.
С.Н.Шаляев
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
16.06.2015