О внесении в ГКН сведений о земельном участке
Вопрос: О внесении в ГКН сведений о земельном участке, занятом многоквартирным домом, как о ранее учтенном, а также о документах, на основании которых вносятся такие сведения; об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; о проведении комплексных кадастровых работ; о влиянии отмены Постановления Совета Министров - Правительства РФ от 12.07.1993 N 659 на права собственников жилых помещений в многоквартирном доме на земельный участок, являющийся ранее учтенным, на котором расположен многоквартирный дом.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 3 июля 2015 г. N Д23и-3093
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) в соответствии с письмом в рамках компетенции рассмотрел обращение относительно включения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведений о земельных участках, занятых многоквартирными домами, и сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также не уполномочено устанавливать наличие (отсутствие) фактов нарушения норм действующего законодательства органами государственной власти и органами местного самоуправления, а также давать оценку действиям должностных лиц указанных органов.
Вместе с тем полагаем возможным по затронутому в обращении вопросу отметить следующее.
Согласно части 1 статьи 45 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) ранее учтенными земельными участками являются:
- земельные участки, государственный учет которых осуществлен в установленном законом порядке до 1 марта 2008 г.;
- земельные участки, государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
Кроме того, согласно части 18 статьи 45 Закона о кадастре сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Закона о регистрации и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в ГКН по правилам, предусмотренным статьей 45 Закона о кадастре для внесения в ГКН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.
Порядок и сроки включения в ГКН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, предусмотренные частью 3 статьи 45 Закона о кадастре, установлены приказом Минэкономразвития России от 11 января 2011 г. N 1 (далее - Приказ N 1).
При этом согласно пункту 2 Приказа N 1 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии должна была обеспечить включение в ГКН сведений и содержащих такие сведения документов о ранее учтенных объектах недвижимости, в том числе о ранее учтенных земельных участках, в срок до 1 января 2013 г.
В настоящее время включение в ГКН сведений о ранее учтенных земельных участках осуществляется в порядке, установленном частью 7 статьи 45 Закона о кадастре.
В связи с этим при наличии указанных в части 7 статьи 45 Закона о кадастре документов на земельный участок, занятый многоквартирным домом, сведения о таком земельном участке могут быть внесены в ГКН как о ранее учтенном в порядке, установленном частью 7 статьи 45 Закона о кадастре.
Согласно части 7 статьи 45 Закона о кадастре сведения о земельном участке, занятом многоквартирным домом, могут быть внесены в ГКН как о ранее учтенном земельном участке, в том числе при представлении в орган кадастрового учета заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном частью 2 статьи 22 Закона о кадастре), устанавливающего или подтверждающего право на земельный участок. Необходимо отметить, что Законом о кадастре не ограничен перечень документов, устанавливающих или подтверждающих право на земельный участок, представляемых в качестве оснований для включения в ГКН сведений о ранее учтенных земельных участках. При этом обязательным условием для включения в ГКН сведений о ранее учтенном земельном участке является наличие в таких документах сведений о площади земельного участка (часть 17 статьи 45 Закона о кадастре). Кроме того, такой документ должен быть выдан уполномоченным органом (организацией), отвечать требованиям законодательства, действовавшего в месте издания соответствующего документа на момент его издания.
Необходимо также отметить, что согласно пункту 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При выполнении комплексных кадастровых работ по уточнению границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа - из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (часть 9 статьи 38 Закона о кадастре), при отсутствии таких документов - в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории.
Согласно части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ с учетом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. N 12-П в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме вправе в индивидуальном порядке обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно части 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 42.9 Закона о кадастре местоположение границ указанных земельных участков определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории, что соответствует положениям части 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
Частью 2 статьи 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений, в случае если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Не допускается требовать в указанном случае представления других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.
Дополнительно отмечаем, что в соответствии с пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, вступившей в силу с 1 марта 2015 г., образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
Относительно выполнения комплексных кадастровых работ сообщаем, что Федеральным законом от 22 декабря 2014 г. N 447-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Закон о кадастре дополнен положениями, дающими органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, а также органам государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя право организовывать выполнение комплексных кадастровых работ в отношении наиболее социально-экономически значимых и инвестиционно-привлекательных территорий. При этом необходимо отметить, что проведение комплексных кадастровых работ - это право органов местного самоуправления и органов исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, а не обязанность.
Дополнительно сообщаем, что согласно предоставленной Правительством города информации на сегодняшний день необходимость проведения комплексных кадастровых работ на территории города отсутствует.
Относительно отмены постановления Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12 июля 1993 г. N 659 "О проведении инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам" (далее - Постановление N 659) необходимо отметить следующее.
В соответствии с пунктом 1 Постановления N 659 инвентаризация земель в Российской Федерации проводилась в течение 1993 - 1995 годов с целью определения возможности предоставления их гражданам для индивидуального жилищного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и иных целей в рамках реализации Указа Президента Российской Федерации от 23 апреля 1993 г. N 480 "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками" (утратил силу с 25 февраля 2003 г. в связи с изданием Указа Президента Российской Федерации от 25 февраля 2003 г. N 250).
Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" инвентаризация земель проводится для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель.
При этом ни Постановление N 659, ни утвержденные материалы инвентаризации земель, подготовленные в соответствии с Постановлением N 659, не являются документами, устанавливающими или подтверждающими права на земельные участки. Необходимо также отметить, что признание Постановления N 659 с 1 марта 2015 г. утратившим силу не является основанием для признания утратившими силу утвержденных материалов данной инвентаризации земель.
Таким образом, признание Постановления N 659 с 1 марта 2015 г. утратившим силу не затрагивает права и законные интересы правообладателей земельных участков, являющихся в соответствии со статьей 45 Закона о кадастре ранее учтенными, в том числе права собственников жилых помещений в многоквартирном доме на земельный участок, занятый таким многоквартирным домом.
Директор
Департамента недвижимости
Р.М.ЮСУПОВ
03.07.2015