ПИСЬМО от 27.05.2020 №14-4676-ГЕ/20
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО от 27.05.2020 №14-4676-ГЕ/20
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с поступающими обращениями территориальных органов Росреестра полагает необходимым обратиться по следующему вопросу.
Исходя из положений части 7 статьи 51, части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, одним из документов, необходимых для получения разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, является правоустанавливающий документ на земельный участок. Согласно статье 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (часть 10);
государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек (часть 2).
По информации территориальных органов Росреестра, имеют место случаи поступления в орган регистрации прав разрешений на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию с приложением договоров аренды соответствующих земельных участков, срок действия которых на момент выдачи таких разрешений истек (при этом сроки действия разрешений на строительство продлены и превышают срок аренды земельного участка).
Согласно мнению Минэкономразвития России, изложенному в письме от 29.01.2018 № Д23И-389 (размещено в справочно-правовой системе «Консультант Плюс»):
действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 15 статьи 39-8 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК);
гражданское и земельное законодательство предусматривает ограничение срока действия договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК, статья 39.8 ЗК);
договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 ГК;
условия заключенных до 01.03.2015 договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3.4 статьи 39.6 ЗК;
в свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК на неопределенный срок до 01.03.2015, с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 ГК не прекращают своего действия. Однако возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер. В этой связи, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, необходимо рекомендовать возобновленные на неопределенный срок договоры аренды земельных участков прекратить и заключить новые в соответствии с действующими положениями ЗК.
Аналогичная позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 26.09.2019 № Ф10-4448/2019 по делу № А14- 26708/2018» в котором указано, что ЗК не предусмотрена автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка; кроме того, исходя из судебной практики (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 № 08АП-16209/2017 по деду № А46-18672/2016, определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.10.2018 № 304- КГ18-16367 по делу № А46-18672/2016), договор аренды земельного участка, прекращающий свое действие до истечения нормативного срока продолжительности строительства, не может рассматриваться в качестве правоустанавливающего документа на соответствующий земельный участок при получении разрешения на Строительство.
При этом в соответствии с частью 19 статьи 51 ГК разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 указанной статьи.
Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание полномочия Минстроя России, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1038, просим высказать позицию Минстроя России по вопросу о возможности продления срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства на срок, превышающий срок аренды земельного участка, и выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в случае, когда срок аренды земельного участка на момент его выдачи истек.
Заместитель руководителя
Г.Ю. Елизарова