ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


ПИСЬМО от 10.07.2020 № 26541-ОД/08

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
ДЕПАРТАМЕНТ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И АРХИТЕКТУРЫ 
 
ПИСЬМО от 10.07.2020 № 26541-ОД/08 
 
Департамент градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее - Департамент) в ответ на обращение заместителя руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Г.Ю. Елизаровой от 27 мая 2020 г. № 14-4676-ГЕ/20, зарегистрированное в Минстрое России 28 мая 2020 г. за № 50082/МС, сообщает.
Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ) установлены случаи, при которых прекращается действие разрешения на строительство.
Согласно пунктам 1, 2, 3 части 21.1 статьи 51 ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" или Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос" в случае:
принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.
Вместе с тем по вопросам, изложенным в обращении, Департамент считает возможным в пределах установленной компетенции отметить следующее.
В соответствии с пунктом 4 части 12 статьи 48 ГрК РФ в состав проектной документации объектов капитального строительства включается раздел «проект организации строительства объектов капитального строительства».
Согласно положениям части 11 статьи 48 Кодекса подготовка проектной документации осуществляется, в том числе в соответствии с требованиями технических регламентов.
Так, в Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЭ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", утвержденный приказом Госстандарта от 2 апреля 2020 г. №687, включен "СП 48.13330.2019. Свод правил. Организация строительства. СНиП 12-01-2004", согласно пункту 3.33 которого проект организации строительства (ПОС) определяет, в том числе общую продолжительность и промежуточные сроки строительства.
Требования к содержанию раздела 6 проектной документации "проект организации строительства" установлены пунктом 23 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87 (далее - Положение).
Согласно подпункту «у» пункта 23 Положения раздел "Проект организации строительства" должен содержать обоснование принятой продолжительности строительства объекта капитального строительства и его отдельных этапов.
Продолжительность строительства напрямую зависит от параметров проектируемого объекта, его функционального назначения, иных условий строительства, поэтому установить продолжительность строительства на стадии предоставления земельного участка, для которого хотя и определен вид разрешенного использования и предельные параметры его застройки, невозможно.
При этом, сроки, на который заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определены в пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и зависят от цели предоставления земельного участка.
В соответствии с положениями статьи 57.3 Кодекса в целях архитектурно - строительного проектирования, строительства объектов капитального строительства в границах земельного участка, выдается градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). При этом, срок его действия для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство - три года, и получить его может только правообладатель земельного участка.
Таким образом, правообладатель земельного участка, только после заключения договора аренды земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, может обратиться за ГПЗУ, и в течении трех лет с даты получения ГПЗУ осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию, получить положительное заключение экспертизы и обратиться за разрешением на строительство, а также в рамках срока действия договора аренды земельного участка осуществить строительство объекта капитального строительства.
В определенных случаях такие сроки являются заведомо невыполнимыми.
Основания отказа в выдаче разрешения на строительство исчерпывающе установлены частью 13 статьи 51 Кодекса.
Несоответствие правоустанавливающих документов на земельный участок проектной документации объекта капитального строительства, а именно несоответствие срока действия договора аренды разделу «проект организации строительства», не определено в части 13 статьи 51 Кодекса как основание для отказа в выдаче разрешения на строительства.
При этом, согласно части 19 статьи 51 Кодекса разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 статьи 51 Кодекса (разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции).
Более того, допускается продление срока действия ранее выданного разрешения на строительство (Приказ Минстроя России от 19 февраля 2015 г. № 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", примечание 19).
Частью 7 статьи 51 Кодекса установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства с заявлением о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный орган обращается застройщик.
Кодекс определяет застройщика как лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Таким образом, обратиться с заявлением о продлении срока действия ранее выданного разрешения на строительство может только правообладатель земельного участка, которому выдано такое разрешение.
Статьей 51 Кодекса установлены отдельные положения в случае смены правообладателя земельного участка, предусматривающие направление в уполномоченный на выдачу разрешения на строительство соответствующего уведомления с обязательным приложением правоустанавливающих документов.
В случае, если срок действия договора аренды земельного участка истек, по мнению Департамента, бывший правообладатель в силу части 7 статьи 51
Кодекса не может обратиться в уполномоченный орган как застройщик, и в целях продолжения и окончания строительства должен осуществить мероприятия, предусмотренные земельным законодательством для продления договора аренды земельного участка или заключения нового договора земельного участка.
Частью 6 статьи 55 Кодекса установлены основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которым, в том числе является отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 статьи 55 Кодекса.
Таким образом, в силу пункта 1 части 3 и части 6 статьи 55 Кодекса отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок (в том числе договора аренды, срок которого не истек) является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В дополнение сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
В этой связи письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера, а являются мнением, не обязательным для правоприменения.