ПИСЬМО от 22 апреля 2019 г. N ОГ-Д23-3767 "О документах, на основании которых подготавливается технический план помещения, объекта ИЖС при перепланировке (реконструкции) в целях государственного кадастрового учета."

ПИСЬМО от 22 апреля 2019 г. N ОГ-Д23-3767 "О документах, на основании которых подготавливается технический план помещения, объекта ИЖС при перепланировке (реконструкции) в целях государственного кадастрового учета."

 

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости), рассмотрев обращение (далее - Обращение), сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. В соответствии с Положением Минэкономразвития России также не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

В зависимости от характера произведенных изменений (изменение внутренней конфигурации помещений, не затрагивающее несущие конструкции здания, изменение фасада, работы, затрагивающие несущие конструкции здания) и назначения помещения перечень необходимых документов может быть определен Градостроительным, Жилищным кодексами и т.п.

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) регулируется порядок проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

В отношении порядка проведения переустройства и (или) перепланировки иных помещений - нежилых или жилых, но расположенных не в многоквартирном доме, в Градостроительном, Жилищном кодексах отсутствует специальное регулирование.

Позиция Минэкономразвития России относительно государственного кадастрового учета изменений, произведенных в отношении помещений, изложена в письме от 14 апреля 2015 г. N Д23и-1578 (размещено в информационно-справочной системе "КонсультантПлюс", применяется в части, не противоречащей вступившим в силу с 1 января 2017 г. Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), Требованиям к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953, и иным нормативным правовым актам).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с частью 10 статьи 24 Закона N 218-ФЗ сведения о помещении, за исключением сведений о площади помещения и о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

Сведения о здании, сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости (часть 8 статьи 24 Закона N 218-ФЗ).

Если законодательством Российской Федерации в отношении объекта недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 статьи 24 Закона N 218-ФЗ документов, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости (часть 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ, далее - Декларация).

Также необходимо определить, является ли перепланировка объекта недвижимости реконструкцией в соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса либо произведенные изменения не относятся к понятию реконструкции объекта недвижимости и в соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса получение разрешения на строительство, а соответственно, и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Исходя из анализа судебной практики можно сделать следующий вывод.

Если в случае перепланировки помещения не предусмотрены решения, затрагивающие несущие конструкции здания, конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышаются предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса), не требуется выдача разрешения на строительство, согласование с органами местного самоуправления и выдача актов ввода в эксплуатацию, увеличение площади помещения происходит в результате капитального ремонта помещения либо изменения ненесущих конструкций, произведенные собственником изменения помещения не угрожают безопасности здания, не несут вреда жизни и здоровью людей, не затрагивают интересы других лиц, что подтверждается документом, подготовленным уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию (Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, далее - Подтверждающий документ), то такие работы, по смыслу статьи 1 Градостроительного кодекса, не являются реконструкцией объекта недвижимости.

Указанная позиция подтверждается постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2017 г. по делу N А55-5842/2017, постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24 апреля 2018 г. по делу N А54-3320/2017, а также определением Верховного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2017 г. N 310-КГ17-18302, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 4 июня 2018 г. N 309-ЭС18-6046 по делу N А60-11508/2017.

В указанном выше случае нормы статей 1, 51, 55 Градостроительного кодекса не подлежат применению, подготовка технического плана помещения осуществляется на основании Декларации с приложением в качестве обоснования результатов кадастровых работ без использования документов, предусмотренных статьями 51, 55 Градостроительного кодекса, подтверждающего документа, подготовленного уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию (свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства).

Необходимо отметить, что, в случае если перепланировка помещения влечет изменения, затрагивающие несущие конструкции здания, например обустройство проемов в капитальных стенах, устройство лестничных маршей (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 января 2018 г. по делу N А54-945/2017, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2017 г. N 08АП-13854/2017, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30 августа 2017 г. по делу N А14-16306/2016, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2017 г. N 306-КГ17-19483 по делу N А55-17106/2016), которые подпадают под понятие реконструкции в соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса, судами делаются выводы о том, что необходимо получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Подготовка технического плана в данном случае осуществляется на основании проектной документации с последующим получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию согласно статье 55 Градостроительного кодекса.

В отношении объектов индивидуального жилищного строительства необходимо отметить следующее.

Вступившим в силу 4 августа 2018 г. Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 340-ФЗ) введен уведомительный порядок строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, жилых домов и садовых домов взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, а также внесены изменения в отдельные положения Закона N 218-ФЗ, в том числе в статью 19 в части документов, на основании которых осуществляется государственный кадастровый учет, в статью 24 в части документов, на основании которых осуществляется подготовка технических планов в отношении таких объектов недвижимости.

Таким образом, в случае если изменения здания являются реконструкцией согласно пункту 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса, необходимо направление предусмотренного частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса (в редакции Закона N 340-ФЗ) уведомления о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома (далее - Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции). При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса. Технический план в данном случае готовится на основании документов, указанных в части 11.1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ.

По мнению Департамента недвижимости, осуществление подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства на основании Декларации возможно в случае наличия документа, подтверждающего, что изменения, произведенные в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, не являются реконструкцией в соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса (в том числе не предусмотрены решения, затрагивающие несущие конструкции здания), подготовленного уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию (свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства), включенного в состав приложения технического плана и обосновывающего подготовку технического плана без использования документов, предусмотренных статьей 51.1, частями 16 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса.